Một Số Bài Học Rút Ra Từ Khủng Hoảng Bất Động Sản Ở Mỹ Có Thể Áp

với đầu năm. Hệ số sử dụng ở các văn phòng đều đạt xấp xỉ 100% [31]. Lĩnh vực cho thuê khách sạn cũng diễn ra khá nhộn nhịp. Theo số liệu của Tổng cục thống kê, lượng khách du lịch đến Việt Nam trong năm 2007 là 4,2 triệu lượt người, tăng 18% so với năm 2006, hệ số sử dụng phòng tại các khách sạn đều đạt ở mức cao, khách sạn 4 sao xấp xỉ 80%, khách sạn 5 sao khoảng 74% [29]. Tình trạng giá nhà đất cao chóng mặt như vậy vẫn còn kéo dài đến tháng 1/2008. Ở Hà Nội, văn phòng loại A tại khu vực trung tâm, giá bán và cho thuê trung bình là 50 USD/m2, tăng 11,1% so với tháng 10/2007 và

31,58% so với tháng 10/2006. Tại một số điểm nóng khác như Mỹ Đình, Văn Khê, Văn Quán, Ciputra… giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng trung bình 1 - 3 triệu đồng/m2. Khu Mỹ Đình I và II, tuỳ từng vị trí, giá rao bán khoảng 15 – 17 triệu đồng/m2. Giá chào bán ở khu Ciputra là 27 – 29 triệu đồng/m2, khu The Manor 32 – 34 triệu đồng/m2. Khu Golden Westlake đang đứng đầu bảng với giá một căn hộ khoảng 48 – 51 triệu đồng/m2. [29]

Còn tại thành phố Hồ Chí Minh, thị trường vẫn tiếp tục nóng với những đợt sốt giá dồn dập. Tại nhiều khu vực như quận 2, 7, 9… giá đất đã tăng 20%

- 100%. Dự án Him Lam – Kênh Tê (quận 7), mức giá nền đất nhà phố, biệt thự vào tháng 2 được chào bán từ 50 – 70 triệu đồng/m2 tuỳ theo diện tích, vị trí. Đất mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập có nơi chào giá đến 90 triệu đồng/m2. Nền đất ở nhiều dự án như Văn Minh, Huy Hoàng, Phú Nhuận… cũng tăng rất cao. [33]

Bước sang tháng 3 năm 2008, thị trường nhà đất đã bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt. Đây là kết quả của các biện pháp thắt chặt tiền tệ của ngân hàng Nhà nước. Các sàn giao dịch và các công ty môi giới địa ốc đã bắt đầu vắng khách. Giá nhà đất cũng chững lại. Thị trường đứng trước nguy cơ đóng băng. Giá nhà, đất hiện đã giảm ít nhất từ 15% – 20%. Số lượng rao bán tăng nhưng số

lượng giao dịch thực tế không đáng kể. Các nhà đầu tư không vay được thêm tiền từ ngân hàng. Người đầu tư cũng đã có động thái thận trọng hơn trong các quyết định của mình.‌

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 120 trang tài liệu này.

*Nhận xét: Giai đoạn bong bóng ở Mỹ khi mà cả giá và khối lượng giao dịch tăng cao kéo dài 5 năm nhưng ở nước ta, khoảng thời gian đó rất ngắn, chỉ trong khoảng 3 năm như giai đoạn 2001 - 2003, thậm chí chỉ trong vòng chưa đầy một năm, nếu quý 1/2007, thị trường còn đang lạnh và các cuộc thảo luận của các chuyên gia đưa ra giải pháp cho thị trường chưa đến hồi kết thì sang đến quý 2, thị trường đã trở nên “nóng” đột ngột. Như vây có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam biến động hết sức thất thường.

II. Một số bài học rút ra từ khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có thể áp dụng cho Việt Nam

1. So sánh biến động thị trường bất động sản Mỹ và Việt Nam

Bong bóng bất động sản là một loại của bong bóng kinh tế xảy ra theo chu kỳ trong thị trường bất động sản khu vực và thế giới. Tuy nhiên, khoảng thời gian xảy ra hiện tượng bong bóng lại khác nhau tuỳ theo điều kiện của từng thị trường và các yếu tố tác động đến nó. Bong bóng bất động sản ở Mỹ bắt đầu manh nha xuất hiện từ năm 2001 sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ 11 lần cắt giảm lãi suất từ mức 6,5 % xuống mức 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế Mỹ đang trên đà suy thoái sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp Dot – Com. Thời kỳ bong bóng này kéo dài trong 5 năm, một khoảng thời gian khá dài với những biến động rõ rệt về giá nhà và khối lượng giao dịch, trước khi bước vào thời kỳ đóng băng và sụt giảm từ năm 2006 đến nay. Còn ở Việt Nam, giai đoạn 2001 – 3/2008 cũng là một giai đoạn đầy biến động của thị trường bất động sản. Năm 2001, thị trường bất động sản bùng nổ, nhưng giai đoạn này cũng chỉ kéo dài trong khoảng 3 năm. Cuối năm 2003, thị trường diễn ra khá trầm lắng và rơi vào tình trạng đóng băng, kéo dài cho tới năm

2006 và bùng nổ vào năm 2007. Đặc biệt, cơn sốt đất lần thứ hai này thậm chí còn diễn ra trong vòng chưa đầy một năm. Nếu quý 1 năm 2007, thị trường mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn còn lạnh và các cuộc thảo luận của các chuyên gia để đưa ra giải pháp cho thị trường chưa đến hồi kết thì sang đến quý 2, thị trường đã trở nên nóng đột ngột. Tuy nhiên, khoảng thời gian đó lại không kéo dài được bao lâu. Bước sang năm 2008, mặc dù giá nhà đất vẫn cao nhưng thị trường cũng đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Như vậy, ta có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam biến động hết sức thất thường.

Trong khoảng thời gian hơn 5 năm diễn ra hiện tượng bong bóng trên thị trường bất động sản Mỹ, giá nhà và khối lượng giao dịch tăng lên rất nhanh chóng trên phạm vi toàn nước Mỹ và tập trung nhiều hơn ở khu vực phía Đông Bắc và phía Tây. Ở Việt Nam, do đặc điểm về kinh tế và dân cư tập trung chủ yếu ở hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nên thị trường bất động sản trong thời kỳ bùng nổ cũng đặc biệt sôi động ở hai khu vực này. Thị trường ở những tỉnh lân cận cũng có biến động nhưng không đáng kể.

Thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù không có quy mô lớn như Mỹ nhưng giá nhà đất ở Việt Nam thì lại quá cao so với thực tế. Tốc độ tăng giá vào thời điểm xảy ra những cơn sốt cũng lớn hơn nhiều lần so với ở Mỹ. Thị trường bất động sản Mỹ vào thời điểm tăng cao nhất là năm 2005, giá cũng chỉ tăng trung bình 25%. Một số khu vực được đánh giá là “sốt” nhất như ở Bradenton (bang Florida) tăng 45,6%, Sarrasota tăng 36%. Trong khi đó, ở Việt Nam, cơn sốt đất năm 2001 - 2003 đã chứng kiến sự tăng lên chóng mặt trong giá nhà, đặc biệt ở những khu vực triển khai dự án như xung quanh dự án sân vận động quốc gia Mỹ Đình, giá đất chỉ sau 1 năm đã tăng gấp 5, 10 thậm chí 15 lần tuỳ theo vị trí. Cơn sốt năm 2007 khởi đầu bằng những đợt

tăng giá vào khoảng tháng 3/2007. Từng phân khúc thị trường có tốc độ tăng giá khác nhau nhưng tăng nhiều nhất là thị trường nhà chung cư và đất biệt thự ở các khu đô thị, mức tăng trung bình cũng khoảng 1,5 – 2 lần so với năm trước. Đây là một vấn đề đáng lo ngại của thị trường bất động sản Việt Nam do giá bất động sản vốn đã được định giá quá cao so với thu nhập thực tế, với mức tăng chóng mặt như vậy, những người có nhu cầu thực sự càng khó có khả năng mua nhà.

2. So sánh nguyên nhân dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản tại Mỹ và ở Việt Nam

2.1. Tâm lý người dân

Như đã phân tích trong Chương 2, niềm yêu thích đặc biệt đối với những căn nhà đã trở thành hội chứng “thích sở hữu nhà” trong tâm lý người dân Mỹ. Chính điều này đã khiến nhu cầu về nhà ở tăng lên nhanh chóng trong giai đoạn 2001 – 2005, góp phần đẩy giá nhà lên cao. Đại bộ phận những người dân này mua nhà với mục đích để ở do ở Mỹ có những sắc thuế ngăn chặn bớt lòng tham của nhà đầu cơ. Ở Mỹ, sở hữu nhà thì phải đóng thuế bất động sản cho chính quyền địa phương, thuế suất mỗi nơi một khác. Ví dụ ở Houston, Texas, một căn nhà của một gia đình trung lưu có mức thuế hàng năm chừng 8000 USD. Ngoài ra nếu bán căn nhà mua chưa đầy 2 năm và có lãi thì phải đóng thuế thu nhập chừng 15%. Người mua nhà hòng kiếm lời còn phải tính đến phí hoa hồng giao dịch, mua để cho thuê phải tính đến phí kinh doanh nhà cho thuê…

Cũng giống như người Mỹ, người Việt Nam cũng có niềm yêu thích với những căn nhà, tuy nhiên, không phải để ở mà để “đầu cơ”, mua đi bán lại nhằm kiếm lợi nhuận chênh lệch. Trong giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ ở Mỹ, theo một nghiên cứu của NAR, cứ 100 người mới chỉ có 3 người có ý định đầu cơ thì tại Việt Nam, tỷ lệ này gấp 20 lần so với ở Mỹ, đạt

60%. Người dân có nhu cầu mua nhà rất khó có khả năng tiếp cận với các dự án bất động sản khả thi. Họ chỉ biết đến khi nó đã bắt đầu khởi công xây dựng và đồng nghĩa với việc đó là các dự án đã được mua trắng. Để mua được nhà, người dân phải chấp nhận mua qua trung gian mà mức giá tuỳ thuộc vào sự thoả thuận giữa hai bên và thường thường, người mua phải chịu mức chênh lệch từ 1 - 2,5 triệu đồng/m2. Đặc biệt, với những khu đất nóng thì mức chênh lệch này còn có thể lên tới 5 triệu đồng (đối với chung cư) và 8 triệu đồng (đối với đất biệt thự, đất liền kề).

Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam trong thơì gian gần đây là “cung không đáp ứng đủ cầu”. Đó là do với xu hướng đô thị hoá, tốc độ tăng dân số, tiềm năng phát triển kinh tế, mức tăng thu nhập cá nhân, phong cách sống mới… thì nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu căn hộ dự án tại các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận dự kiến sẽ vẫn tiếp tục tăng. Trong khi giá vật tư thì tăng mạnh dẫn đến việc tăng chi phí xây dựng, nhà đầu tư lại khó vay vốn ngân hàng, nên một số công ty đầu tư phát triển bất động sản có thể sẽ buộc phải nghĩ đến việc chậm triển khai các dự án để chờ đợi vì khó huy động được vốn. Điều này sẽ đẫn đến việc hàng tỷ đồng nằm ứ đọng trong các dự án. Thêm vào đó, tỷ lệ đầu cơ cao khiến người dân càng khó có cơ hội mua nhà. Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam luôn luôn trong tình trạng bất ổn.

Một đặc điểm trong tâm lý người dân Việt Nam, đó là người dân Việt Nam có xu hướng “đám đông”. Không phải người dân nào cũng có kiến thức đầy đủ và chính xác về thị trường cũng như các chính sách của Nhà nước. Tuy nhiên, năm 2007 đã được đánh giá là “tăng giá kinh dị” do có cảnh người mua xếp hàng chen lấn từ đêm hôm trước để đăng ký mua các căn hộ mới của dự án The Vista và Sky Garden III tại thành phố Hồ Chí Minh. Điều đáng nói

ở đây là họ không mua nhà để ở mà để bán lại với kỳ vọng thị trường tiếp tục tăng. Bản chất thị trường địa ốc thường phát triển theo mô hình bậc thang. Có những giai đoạn, thị trường nằm im trong một khoảng thời gian dài, nhưng khi tăng lại tăng vọt lên với tốc độ chóng mặt. Mặc dù nhu cầu đang rất lớn nhưng thị trường trong thời gian qua vận hành theo cơ chế đầu cơ hơn là cơ chế cung cầu. Rất nhiều người đổ xô vào thị trường địa ốc, khiến giá tăng lên vùn vụt.

2.2. Tín dụng bất động sản

Những vấn đề liên quan đến tín dụng bất động sản là nguyên nhân căn bản nhất dẫn tới cuộc khủng hoảng bất động sản trên toàn nước Mỹ thời gian qua. Nhìn thấy những khoản lợi nhuận kếch xù khi giá nhà tăng cao, các ngân hàng đã không ngần ngại bơm tiền vào thị trường bất động sản thông qua những hình thức tín dụng bất động sản hết sức hấp dẫn, đặc biệt còn mở rộng ra với bộ phân dân cư có thu nhập thấp với những thủ tục thẩm định lỏng lẻo. Thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn phát triển rất nhanh trong giai đoạn này. Lượng nợ xấu của các ngân hàng cũng theo đó mà tăng vọt.

Ở Việt Nam, tình trạng này cũng bắt đầu manh nha. Từ nhiều năm qua, thị trường địa ốc Việt Nam đặc biệt khác với thị trường quốc tế ở chỗ đa số người dân mua nhà, đất bằng tiền riêng, rất ít người dùng đến vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, chỉ vài năm trở lại đây, đặc biệt là từ năm 2007, khi thị trường địa ốc đột ngột tăng lên chóng mặt, giá bất động sản tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong một thời gian ngắn, các ngân hàng đã chạy đua trong việc cho vay mua nhà và tín dụng thế chấp mua nhà. Các nhà đầu tư địa ốc liên kết với ngân hàng, cho phép người mua thế chấp bất động sản được mua và vay 70% giá trị bất động sản. Một số ngân hàng cho phép người mua vay đến 100% giá trị bất động sản nếu người mua thế chấp bằng toàn bộ bất động sản có sẵn. Điều kiện để mua bất động sản khá dễ dàng trong thời điểm cuối năm ngoái,

không cần phải thế chấp bằng bất động sản có sẵn mà thế chấp bằng bất động sản đi vay, với điều kiện là người vay chứng minh được thu nhập và khả năng chi trả. Đây là phương pháp thẩm định phổ biến trên thế giới. Theo số liệu của ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay địa ốc của hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần hiện nay là khoảng 116.000 tỷ đồng, chiếm trên 10% tổng dư nợ tín dụng [40]. Tuy nhiên, ở Việt Nam lại chưa có một hệ thống dữ liệu đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân. Các ngân hàng căn cứ chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên bản khai đó. Do đó, ngân hàng không bao giờ có thể biết chắc chắn được người vay có khai đúng không và thực sự đang có bao nhiêu khoản vay. Mặc dù đã có cảnh báo từ phía ngân hàng Nhà nước về việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản nhưng các ngân hàng cũng không thể làm ngơ trước những khoản lợi nhuận kếch xù.Theo ngân hàng Nhà nước, chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, cho vay bất động sản chiếm 11% tổng dư nợ (khoảng 35.000 tỷ đồng) [41]. Tuy nhiên có thông tin cho rằng con số thực tế cao hơn rất nhiều, bởi các ngân hàng thương mại đang cố giấu thông tin, sợ bị xiết cho vay. Do tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2007 tăng 40% nên có khả năng mức cho vay bất động sản sẽ vào khoảng 100.000 tỷ đồng [37].

Cho vay kinh doanh bất động sản thường là những khoản vay lớn và trong thời gian dài. Cho vay thời hạn càng dài thì rủi ro tiềm ẩn càng cao. Về khách quan thì có rủi ro về kinh tế, chính sách, lãi suất và cả sức khoẻ của người đi vay. Về chủ quan thì có rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn. Tuy nhiên, hiện nay, đại đa số các ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam có hơn 80% là huy động với kỳ hạn 12 tháng trở xuống. Do đó, nếu dự án chậm thực hiện, vốn ngân hàng sẽ bị đọng trong bất động sản, tính thanh khoản cũng bị giảm. ở Việt Nam, chưa có một thông tin chính thức về việc có tồn tại hay không hình thức cho vay thế chấp dưới

chuẩn, nhưng với những thủ tục thẩm định lỏng lẻo kết hợp với tỷ lệ dư nợ bất động sản đang ngày càng tăng, theo phương thức “lấy ngắn nuôi dài”, làm chúng ta liên tưởng đến việc mở rộng hình thức vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ – nguyên nhân căn bản dẫn đến khủng hoảng trên thị trường bất động sản và rung chuyển toàn bộ hệ thống tài chính của Mỹ và thế giới trong thời gian qua.

2.3. Lượng tiền cho vay địa ốc gia tăng

Ở Mỹ, nguồn vốn của thị trường bất động sản chủ yếu được vay từ các ngân hàng. Tuy nhiên, để tránh tình trạng kẹt vốn, giảm rủi ro và thu được những khoản lợi nhuận kếch xù, các ngân hàng đã kết hợp với các công ty tài trợ địa ốc thực hiện một nghiệp vụ đặc biệt được gọi là nghiệp vụ “chứng khoán hoá” danh mục tín dụng bất động sản. Nghiệp vụ này chính là sợi dây kết nối giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thông qua việc phát hành các trái phiếu dựa trên các khoản cho vay thế chấp. Thị trường trái phiếu này càng phát triển thì nguồn vốn cho thị trường bất động sản càng tăng.

Còn tại Việt Nam, mặc dù mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán mới chỉ dừng lại ở việc các nhà đầu tư chứng khoán “gửi tiền” sang địa ốc khi thị trường chứng khoán suy giảm, trong khi đó, thị trường bất động sản đang rất nóng, hoặc khi những nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán kiếm được những khoản lợi nhuận lớn, mà chưa tiến hành nghiệp vụ “chứng khoán hoá” danh mục tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua cũng đã được cung cấp một lượng vốn dồi dào từ nhiều nguồn. Lợi nhuận kếch xù đã thu hút rất nhiều công ty đổ tiền vào thị trường bất động sản thông qua việc thành lập các công ty chuyên về bất động sản. Các công ty hoạt động trong thị