5.3.3. Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 152
5.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 153
KẾT LUẬN 155
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 157
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC 161
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 162
BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ tiếng tiếng Anh đầy đủ – Nghĩa tiếng Việt | |
CSQHDD | Chính sách quy hoạch đất đai |
CST | Chính sách thuế |
Agribank | Vietnam bank for Agriculture and Rural Development – Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam |
ATM | Automated teller Machine – Máy rút tiền tự động |
BIDV | Stock Commercial Bank for Investment and Development – Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển |
CCKT | Cơ cấu kinh tế |
CBTD | Cán bộ tín dụng |
CIC | Credit information center – Trung tâm thông tin tín dụng |
CNH – HĐH | Công nghiệp hóa- hiện đại hóa |
ODA | Official Development Assistance - Nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức |
DNNN | Doanh nghiệp Nhà nước |
DPRR | Dự phòng rủi ro |
GCN | Giấy chứng nhận |
HQTD | Hiệu quả tín dụng |
HĐQT | Hội đồng quản trị |
FED | Federal Reserve System (FED) - Cục dự trữ liên bang Mỹ |
NLTC | Năng lực tài chính |
NHNN | Ngân hàng Nhà nước |
NHTM | Ngân hàng thương mại |
NSNN | Ngân sách nhà nước |
PTTTBDS | Phát triển thị trường bất động sản |
Có thể bạn quan tâm!
-
Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM - 1 -
Nhận Xét, Các Công Trình Nghiên Cứu Trong Nước Và Nước Ngoài Tiêu Biểu Có Liên Quan Đến Đề Tài, Xác Định Khoảng Trống Nghiên Cứu -
Lý Luận Chung Về Hiệu Quả Tín Dụng Ngân Hàng Đối Với Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản; -
Đặc Điểm Của Tín Dụng Ngân Hàng Đối Với Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản
Xem toàn bộ 223 trang tài liệu này.
Return On Asset – Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản | |
ROE | Return On Equity – Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu |
RRTD | Rủi ro tín dụng |
SPTKT | Sự phát triển kinh tế |
SGTDS | Sự gia tăng dân số |
TCTD | Tổ chức tín dụng |
TP. HCM | Thành phố Hồ Chí Minh |
TQTTTH | Tập quán, truyền thống, thị hiếu |
TTNT | Thông tin, niềm tin |
USD | U.S. Dollar – Đô La Mỹ |
VAMC | Vietnam Asset Management Company Viet Nam Asset Management Company – Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam |
VNĐ | Đồng Việt Nam |
Vietinbank | Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương |
Vietcombank | Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương |
YTPL | Yếu tố pháp lý |
FDI | Foreign Direct Investment - Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài |
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số bảng | Tên bảng | Số trang | |
01 | Bảng 4.1 | Số lượng sàn giao dịch và nhân sự làm việc trong lĩnh vực BĐS | 83 |
03 | Bảng 4.2 | Cơ cấu về dự án được giao đất, cho thuê đất từ 2012 – 2016 | 85 |
04 | Bảng 4.3 | Kết quả huy động và cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016 | 89 |
05 | Bảng 4.4 | Kết quả huy động của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016 | 90 |
06 | Bảng 4.5 | Tổng dư nợ cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016 | 92 |
07 | Bảng 4.6 | Huy động vốn đối với phát triển thị trường BĐS 2012 - 2016 | 96 |
08 | Bảng 4.7 | Dư nợ cho vay BĐS so với tổng dư nợ của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM | 98 |
09 | Bảng 4.8 | Dư nợ BĐS phân theo sản phẩm cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM | 100 |
10 | Bảng 4.9 | Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha cho các thang đo chính thức | 106 |
11 | Bảng 4.10 | Tổng hợp kết quả phân tích nhân tố trong khảo sát sơ bộ | 107 |
12 | Bảng 4.11 | Kết quả kiểm định KMO (biến độc lập) | 108 |
13 | Bảng 4.12 | Kết quả kiểm định KMO (biến phụ thuộc) | 109 |
14 | Bảng 4.13 | Kết quả phân tích tương quan | 109 |
15 | Bảng 4.14 | Tổng hợp kết quả phân tích hồi quy | 111 |
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Số biểu đồ | Tên biểu đồ | Số trang | |
01 | Biểu đồ 2.1 | Biểu đồ biểu hiện quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và thị trường BĐS | 45 |
02 | Biểu đồ 4.1 | Doanh số huy động và cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM 2012-2016 | 89 |
03 | Biểu đồ 4.2 | Tổng huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016 | 90 |
04 | Biểu đồ 4.3 | Tổng dư nợ cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016 | 92 |
05 | Biểu đồ 4.4 | Tỷ lệ nợ xấu của hệ thống NHTM trên địa bàn giai đoạn 2012 – 2016 | 93 |
06 | Biểu đồ 4.5 | Huy động vốn đối với phát triển thị trường BĐS 2012 – 2016 | 96 |
07 | Biểu đồ 4.6 | Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM 2012-2016 | 98 |
08 | Biểu đồ 4.7 | Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS TP. HCM 2012 – 2016 | 99 |
09 | Biểu đồ 4.8 | Dư nợ phân theo sản phẩm cấp tín dụng BĐS của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. HCM | 101 |
10 | Biểu đồ 4.9 | Tỷ lệ sinh lời của các NHTM Việt Nam | 102 |
11 | Biểu đồ 4.10 | Phân tích ROE hàng năm của các NHTM VN theo Doupont | 103 |
12 | Biểu đồ 4.11 | Phân tích ROA hàng năm của các NHTM VN theo Doupont | 104 |
DANH MỤC CÁC HÌNH
Số hình | Tên hình | Số trang | |
01 | Hình 3.1 | Quy trình nghiên cứu của đề tài | 67 |
02 | Hình 3.2 | Các bước thực hiện trong quy trình nghiên cứu | 69 |
03 | Hình 4.1 | Mô hình nghiên cứu | 104 |
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia trên thị trường. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán BĐS trên thị trường (kích cầu BĐS). TP. HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước. Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao.
Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật nhà ở... đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là, nhà đất chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều.
Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp... gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, từchính sách quy hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến BĐS… còn nhiều bất cập, hạn chế.
Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng.
Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản và làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng. Mặt khác chưa thể hiện được hiệu quả của tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.
Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS. Đó chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình.
1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
Hiện nay, có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến “Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM”. Tuy nhiên theo sự hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài như sau:
1.2.1. Nghiên cứu trong nước
Một là, Nguyễn Tiền Phong, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [15].
Đề tài đã hệ thống hóa được các vấn đề lý luận về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa nhỏ và phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ qua đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam. Tuy nhiên đề tài vẫn còn những khoảng trống của nghiên cứu đó là:
Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn về hiệu của tín dụng của Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam và chỉ nói chung chung về hiệu quả của hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ mà không đề cập đến hiệu quả tín dụng đối với các lĩnh vực cụ thể như lĩnh vực bất động sản hay đối với lĩnh vực nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế... Đây chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu để bổ sung và hoàn thiện.
Hai là, Lưu Văn Nghiêm, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam”. Đề tài nghiên cứu cấp Bộ [6]. Tác giả đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 – 91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành