Thiết Kế Nghiên Cứu Về Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Phát Triển Thị Trường

(Thứ nhất), sau khi xác định được mục tiêu nghiên cứu tác giả tiến hành lập khung lý thuyết về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM (Thứ hai), xây dựng bảng câu hỏi khảo sát. Để xây dựng bảng hỏi khảo sát tốt cần xin ý kiến chuyên gia. (Thứ ba) sẽ tiến hành thảo luận với các cấp lãnh đạo của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản, các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng. Việc phỏng vấn chuyên gia này nhằm tham khảo ý kiến để đi đến nhất quán cách xây dựng bảng câu hỏi trong bảng khảo sát. Khi đã lập được bảng hỏi chính thức dùng cho các đối tượng khảo sát ở đây là các tổ chức và cá nhân có nhu cầu đầu tư, kinh doanh hoặc tiêu dùng BĐS và cán bộ nhân viên tại các NHTM trên địa bàn TP. HCM. (Thứ tư) là tiến hành việc khảo sát chính thức để lấy ý kiến của các đối tượng khảo sát. Sau khi khảo sát chúng ta sẽ có kết quả khảo sát và tiến hành (Thứ năm) là tổng hợp và phân tích số liệu từ kết quả khảo sát và báo cáo kết quả khảo sát.

3.2.2. Các bước thực hiện trong quy trình khảo sát

Hình 3.2: Các bước thực hiện trong quy trình nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu

Bước 1

Bước 2

Nghiên cứu định tính & xây dựng thang đo

Bước 3

Tổng quan lý thuyết

Hiệu chỉnh thang

đo lần 1

Cronbach Alpha

(loại các biến có hệ số tương quan biến tổng nhỏ)

Bước 5

Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Bước 4

Thang đo đã hiệu chỉnh

EFA

(loại các biến có trọng số EFA nhỏ, kiểm tra phương sai trích được)

Bước 6

Bước 7

Tiến hành thu thập dữ liệu

- Kiểm định dữ liệu

- Kiểm định thang đo

- Phân tích tương quan

- Phân tích hồi quy

Bảng câu hỏi khảo sát chính thức

Bước 8

Phân tích dữ liệu khảo sát sau khi đã xử lý sơ bộ

Nguồn: Từ kết quả nghiên cứu của tác giả

Giai đoạn nghiên cứu định tính

Sau khi xác định được mục tiêu nghiên cứu (bước thứ nhất), khung lý thuyết về nhân tố tác động sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Giả thiết nghiên cứu (bước thứ hai). Tiến hành xây dựng thang đo, đây là bước nghiên cứu định tính quan trọng nhất của đề tài vì yêu cầu khái niệm lý thuyết của các biến nghiên cứu phải chặt chẽ, đầy đủ và hợp lý với nội dung nghiên cứu của đề tài, phản ánh chính xác mục tiêu nghiên cứu để từ đó soạn thảo phỏng vấn chuyên gia (bước thứ ba). Nhiệm vụ trong (bước thứ ba) sẽ tiến hành thảo luận với nhiều đối tượng (n>10)

là các nhà quản lý tại các công ty bất động sản và các NHTM trên địa bàn TP. HCM có nghiên cứu, hiểu biết nhiều về lĩnh vực BĐS, tín dụng đối với BĐS, các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc phỏng vấn chuyên gia này nhằm hiệu chỉnh để đi đến nhất quán cách hiểu các câu hỏi trong thang đo. Kết thúc giai đoạn nghiên cứu định tính tại (bước thứ ba), bản câu hỏi dùng cho nghiên cứu định lượng sơ bộ được hiệu chỉnh hoàn thành.

Giai đoạn nghiên cứu định lượng

Đây là giai đoạn tiến hành khảo sát, thu thập dữ liệu từ thực tế nhằm kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu. Đầu tiên tiến hành nghiên cứu định lượng sơ bộ (bước thứ tư) nhằm thu thập các số liệu đánh giá của cỡ mẫu nhỏ (n>30). Sau đó dữ liệu thu được sẽ được tiến hành phân tích bằng các công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s Alpha) và phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm sàng lọc các biến quan sát có nội dung trùng lặp, thừa hoặc không đạt độ tin cậy (bước thứ năm). Từ kết quả phân tích trong bước 5, tác giả tiến hành hiệu chỉnh để đưa ra thang đo chính thức (bước thứ sáu). Thang đo này được sử dụng để khảo sát chính thức với cỡ mẫu lớn (n>200) (bước thứ bảy). Dữ liệu thu thập từ khảo sát chính thức được xử lý sơ bộ và tiến hành phân tích nhằm đánh giá độ tin cậy dữ liệu, phân tích nhân tố khám phá, phân tích tương quan, phân tích hồi quy để đưa ra các nhận định về mô hình nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu dựa trên những kết quả có được (bước thứ tám). Quy trình thực hiện nghiên cứu được mô phỏng như (Hình 3.2).

3.3. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

3.3.1. Mục đích và đối tượng khảo sát

Mục đích khảo sát:

Đánh giá mức độ tác động của các nhân tô ảnh hưởng đến HQTD đối với sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM. Nhằm làm sáng tỏ hơn mục tiêu nghiên cứu của đề tài.

Việc khảo sát nhằm lấy ý kiến đánh giá của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư, kinh doanh, tiêu dùng BĐS và cán bộ nhân viên tại các NHTM có tham gia đầu tư - cho vay trong lĩnh vực BĐS trên địa bàn TP. HCM;

Thời gian khảo sát từ 10/2016 đến 11/2017 trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh theo mẫu phiếu được thiết kế sẵn, nhằm làm rõ hơn vấn đề nghiên cứu của đề tài.

Đối tượng khảo sát:

Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư, kinh doanh, tiêu dùng BĐS và cán bộ nhân viên tại các NHTM có tham gia đầu tư - cho vay trong lĩnh vực BĐS trên địa bàn TP. HCM

3.3.2. Giả thuyết nghiên cứu

Từ quy trình nghiên cứu và các bước thực hiện được đề xuất ở trên giả thuyết nghiên cứu của luận án bao gồm:

Thứ nhất, chính sách quy hoạch đất đai và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể. Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai nói riêng và BĐS nói chung. Vì vậy, giả thuyết thứ nhất chính sách quy hoạch đất đai được trình bày như sau:

H1: Chính sách quy hoạch đất đai có thể tác động tích cực hoặc tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ hai, sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng. Vì vậy, giả thuyết thứ hai về sự phát triển kinh tế được trình bày như sau:

H2: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia có tác động tích cực đến đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ ba, sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về các dịch vụ BĐS nghỉ ngơi như khách sạn, resort tăng theo. Trước hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, tiếp theo là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS làm nhà ở, đất ở. Vì vậy, giả thuyết thứ bảy về sự gia tăng dân số được trình bày như sau:

H3: Sự gia tăng dân số có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ tư, thị trường bất động sản là một thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, trong đó ngân hàng (tín dụng ngân hàng) là một chủ thể tham gia trên thị trường vừa chi phối vừa bị chi phối bởi thị trường BĐS (quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS). Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản trên thị trường (kích cầu BĐS).

Qua phân tích trên cho thấy, tín dụng ngân hàng có mối quan hệ chặt chẽ và là nhân tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Tín dụng thực sự là đòn bẩy kích thích các ngành kinh tế mũi nhọn phát triển cũng như mở rộng thương mại dịch vụ ở cả thành thị và nông thôn, đặc biệt là thị trường BĐS. Do đó, vai trò của tín dụng ngân hàng trong việc thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS là điều hiển nhiên quan trọng. Nhưng nó không phải là điều kiện đủ.

Vì vậy, giả thuyết thứ tư về tín dụng ngân hàng được trình bày như sau:

H4: Tín dụng ngân hàng có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ năm, năng lực tài chính là chìa khóa, là phương tiện để biến các ý tưởng trong kinh doanh thành hiện thực. Sử dụng hiệu quả nguồn vốn sẽ góp phần quyết định sự thành bại của doanh nghiệp, chính vì vậy bất kỳ một doanh nghiệp nào dù lớn hay nhỏ, dù to hay bé thì đều quan tâm đến năng lực tài chính và vấn đề nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Vì vậy, năng lực tài chính được xem là cốt lõi của năng lực cạnh tranh. Vì vậy, giả thuyết thứ năm về năng lực tài chính được trình bày như sau:

H5: Năng lực tài chính có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ sáu, yếu tố pháp lý có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường BĐS như ở Việt Nam trước khi có Luật đất đai năm 1993 thì các hoạt động mua bán chuyển nhượng BĐS trên thị trường còn gặp nhiều vướng mắc về yếu tố pháp lý. Như vậy có thể nói hệ thống pháp luật là hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động và phát triển. Vì vậy, giả thuyết thứ sáu về năng lực tài chính được trình bày như sau:

H6: Yếu tố pháp lý có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ bảy, chính sách thuế là một nội dung của chính sách tài chính quốc gia, thuế sẽ làm thay đổi giá cả hàng hóa BĐS bán ra trên thị trường và ảnh hưởng đến cung, cầu của hàng hóa BĐS.Vì vậy, giả thuyết thứ ba về chính sách thuế được trình bày như sau:

H7: Chính sách thuế có tác động tích cực hoặc tiêu cực đến đến đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ tám, Thông tin và niềm tin thường liên quan đến khả năng cung cấp thông tin của người bán như các kỹ năng về marketing, giới thiệu sản phẩm, giới thiệu dự án bằng sa bàn, tại hiện trường…Mặt khác, do thủ tục nhà đất thường kéo dài và tốn kém chi phí nên Nhà nước cần có những biện pháp nhất định đối với những dự án quá thời hạn mà không cấp giấy chủ quyền cho khách hàng nhằm đảm bảo tính bền vững của thị trường. Vì vậy, giả thuyết thứ tám về thông tin và niềm tin được trình bày như sau:

H8: Thông tin và niềm tin có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Thứ chín, thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh bởi yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển

nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh toán. Vì vậy, giả thuyết thứ chín về yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu được trình bày như sau:

H9: Yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu có tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM.

3.3.3. Độ tin cậy của thang đo

Tất cả các nhân tố con của các biến độc lập và biến phụ thuộc đều được đo lường thông qua thang đo Likert. Thang đo Likert được thiết kế để kiểm tra mức độ không quan trọng hay rất quan trọng với câu phát biểu trong bảng câu hỏi phỏng vấn cụ thể: (1) = Không quan trọng; (2) = Ít quan trọng; (3) Bình thường; (4) = Quan trọng; (5) = Rất quan trọng.

Bên cạnh đó, để đảm bảo độ tin cậy của thang đo, tác giả đã sử dụng phương pháp kiểm định thông qua phương pháp kiểm định Cronbach’s Alpha và Corrected Item-Total Correlation. Phương pháp này cho phép phân tích loại bỏ các biến không phù hợp và biến rác trong mô hình (không đảm bảo độ tin cậy của thang đo) [2]. Do đó, các biến được sử dụng trong mô hình là đáng tin cậy.

3.3.4. Đo lường các biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu

Mô hình nghiên cứu của luận án bao gồm các biến như đã trình bày ở phần mô hình nghiên cứu. Các biến nghiên cứu được chọn dựa vào kết quả nghiên cứu tổng quan, dựa trên cơ sở lý thuyết về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS và tổng hợp các nghiên cứu có liên quan như sau:

Biến

Căn cứ- cơ sở để đo lường các biến trong mô hình

Sự phát triển kinh tế

Để đo lường biến sự phát triển kinh tế, đề tài tham khảo nghiên cứu của Christopher Mayer (2001), Sheharyar Bokhari & David Gelner (2010). Do sự khác biệt về văn hóa và trình độ phát triển Kinh tế xã hội, đặc biệt là trình độ phát triển của thị trường BĐS, tâm lý sở hữu BĐS ở Việt Nam cũng có sự khác biệt so với các nước phát triển. Vì vậy, tác giả kết hợp với kết quả phỏng vấn các chuyên

gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng và BĐS để đánh giá kiểm tra mức độ phù hợp về mặt từ ngữ, cú pháp được