Kinh Nghiệm Của Trung Quốc Và Bài Học Cho Các Ngân Hàng Thương Mai Việt Nam 52281

nghiệp vụ chứng khoán hóa bất động sản Singapore cũng đã phát triển đến trình độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường bất động sản của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người tham gia vào thị trường bất động sản.

2.4.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học cho các Ngân hàng thương mai Việt Nam

Trung Quốc khi thực hiện cho vay bất động sản đã thực hiện khâu định giá rất chặt chẽ. Các nguyên tắc, phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng rộng rộng rãi trong hoạt động định giá của NHTM khi thực hiện cho vay bất động sản đã tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường như mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp được diễn ra thuận lợi.

Từ những năm 1970, Trung Quốc đã xây dựng Luật quy định về định giá đất. Từ đó đến nay, các Luật này đã được xem xét, sửa đổi rất nhiều lần và đi đôi với nó là định giá đất ngày càng được hoàn thiện hơn. Các quy định về định giá đất đã được chi tiết và cụ thể, đây là thuận lợi cho ngân hàng khi thực hiện cho vay thị trường bất động sản.

Phương pháp định giá bất động sản đã được phổ biến và áp dụng thành công ở Trung Quốc, và có nhiều phương pháp cụ thể như: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư. Đối với mục đích khác nhau và với mỗi loại bất động sản khác nhau thì ngân hàng sẽ linh hoạt sử dụng các phương pháp định giá khác nhau.

2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã dẫn đến sự phá sản và chuyển đổi mô hình hoạt động của hàng loạt tập đoàn tài chính hoặc ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Thông qua khủng hoảng và kinh nghiệm của một số nước như Nhật Bản, Singgapore, Trung Quốc và NHTM

Việt Nam có thể nhìn thấy một số bài học kinh nghiệm cho bản thân mình trong hoạt đầu tư cho vay trong lĩnh vực BĐS trong thời gian tới.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 218 trang tài liệu này.

- Các NHTM cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay, theo đó, để bảo đảm tính tuân thủ, hoạt động kiểm soát nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro có hệ thống và theo một tiêu chuẩn thống nhất. Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản.

Hiện nay, các ngân hàng cho vay có thời hạn dài và lãi suất cho vay theo lãi suất thị trường. Lưu ý, việc tính khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng thường dùng lãi suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý đến lãi suất tăng theo thời gian do các yếu tố khác nhau tác động như lạm phát, tỷ giá, cạnh tranh…Do vậy, việc xuất hiện rủi ro lãi suất tăng làm khách hàng khó có khả năng trả nợ trong tương lai là điều có thể xảy ra. Vì vậy, khách hàng nên có những giải pháp cụ thể ngay từ khi có ý định vay vốn của ngân hàng.

Trong trường hợp thị trường bất động sản đang tăng, việc định giá bất động sản để cho vay là điều khó khăn. Các ngân hàng cần chú trọng trong việc xác định giá bất động sản, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng.

- Phía các ngân hàng khi đầu tư vào thị trường bất động sản cần lưu ý phòng tránh rủi ro sau khi thực hiện giải ngân. Nên giám sát tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để có sự phân bố rủi ro phù hợp. Mặt khác, do tình hình kinh tế Việt Nam hiện nay đang tăng trưởng ổn định và dự đoán sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong thời gian tới. Do vậy, việc xác định ngành nghề kinh doanh, lĩnh vực đầu tư mang lại hiệu quả, đối tượng khách hàng tiềm năng không còn là việc riêng của doanh nghiệp sản xuất kinh doanh mà còn là nhiệm vụ quan trọng của ngân hàng trong quá trình cạnh tranh và hội nhập. Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế phát triển hiện nay, các ngân hàng cần thận trọng trong khi theo đuổi mục tiêu lợi nhuận. Các

ngân hàng cần phân bố đầu tư vào một số ngành nghề có tính ổn định như lương thực, sản xuất nhu yếu phẩm cần thiết, sản xuất hàng tiêu dùng, song song với việc đầu tư vào các ngành nghề sản xuất hàng cao cấp khác như sản xuất xe hơi….để phòng chống và hạn chế rủi ro trong trường hợp nền kinh tế chững lại và suy giảm.

- Các hoạt động kinh doanh khác sẽ phát triển như việc mua bán công ty, mua bán nợ, các sản phẩm phái sinh, chứng khoán hóa các khoản cho vay, chứng khoán hóa bất động sản…càng làm cho thị trường tài chính, ngân hàng phát triển mạnh. Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày càng khó khăn. Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng. Đặc biệt, thị trường bất động sản gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng nên các ngân hàng cần có quy chế rõ ràng và năng động cho việc đầu tư vào thị trường này, trong đó việc đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá của các nhân viên tín dụng là rất quan trọng, đảm bảo chính xác ngay từ khâu ban đầu của quá trình cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất.

- Chất lượng tín dụng bất động sản là yếu tố quyết định. Các NHTM trong nước cần có quy định, quy chế chặt chẽ về cho vay lĩnh vực này nhằm hạn chế tối đa rủi ro do biến động thị trường. Mặt khác khai thác và sử dụng vốn hợp lý chỉ sử dụng vốn trung dài hạn để cho vay và cho vay phù hợp với năng lực, khả năng tài chính của mỗi đơn vị.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Các nội dung thể hiện trong chương hai với ý nghĩa hình thành khung lý thuyết cho toàn bộ nội dung của luận án:

Thứ nhất: Trình bày tổng quan về tín dụng gồm: khái niệm, bản chất chức năng và vai trò của tín dụng;

Thứ hai, Tập hợp các lý luận căn bản về HQTD của NHTM đối với phát triển thị trường BĐS: lý luận về phát triển thị trường BĐS – lý luận về hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS; Trình bày các chỉ tiêu đánh giá HQTD đối với phát triển thị trường BĐS và các các nhân tố ảnh hưởng đến HQTD đối với phát triển thị trường BĐS;

Thứ ba: Trình bày kinh nghiệm quốc tế về nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS từ đó rút ra bài học kinh nghiệm chung cho các NHTM Việt Nam nói chung và các NHTM trên địa bàn TP. HCM nói riêng.

Những nội dung lý thuyết ở chương 2 của luận án là cơ sở để phân tích thực trạng HQTD đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM trong các chương tiếp theo.

CHƯƠNG 3

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU

3.1.1. Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, cụ thể như:

Phương pháp tổng hợp

Phương pháp này nhằm hệ thống hóa, kết hợp kết quả của các nghiên cứu trước đây góp phần làm sáng tỏ hơn những vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM

Phân tích, thống kê, so sánh

Số liệu thống kê mô tả, so sánh theo chuỗi và so sánh chéo để tính toán một số chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM. Phương pháp này được sử dụng nhằm phân tích, đánh giá, làm rõ thực trạng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM trong thời gian qua.

Phương pháp chuyên gia

Tác giả đã phỏng vấn để tham khảo ý kiến của các chuyên gia am hiểu về lĩnh vực tài chính ngân hàng, bất động sản trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh nhằm xây dựng khung nghiên cứu cho toàn bộ nội dung của luận án.

Phương pháp định lượng

- Khảo sát mức độ tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM.

+ Phương pháp này được thực hiện bằng kỹ thuật thu thập thông tin bằng phiếu khảo sát. Ý kiến đánh giá của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư, kinh doanh,

tiêu dùng BĐS và cán bộ nhân viên tại các NHTM có tham gia cho vay đầu tư, kinh doanh… BĐS trên địa bàn TP. HCM.

+ Thời điểm tiến hành khảo sát từ tháng 10/2016 đến tháng 11/2017 tại địa bàn TP. HCM theo phiếu khảo sát được thiết kế sẵn theo mẫu đính kèm tại phần phụ lục. Phiếu khảo sát được phát ra thông qua các sàn giao dịch, công ty đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn TP. HCM.

- Điều tra thông tin bất động sản

+ Đối tượng điều tra là các BĐS đang giao dịch trên thị trường, đặc biệt là các BĐS đã giao dịch thành công;

+ Người được điều tra là các hộ gia đình, cá nhân, các đối tượng chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng BĐS. Nguồn thông tin được sự hỗ trợ bởi các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, các trung tâm môi giới BĐS, hệ thống mạng internet, các báo… và đến điều tra trực tiếp nơi có BĐS giao dịch;

+ Thời gian giao dịch của BĐS trong khoảng từ tháng 10/2016 đến 11/2017.

- Các bước phân tích

Bước 1, đầu tiên tiến hành nghiên cứu định lượng sơ bộ và làm sạch dữ liệu trước khi tiến hành các bước phân tích;

Bước 2, kiểm tra sự chặt chẽ mối tương quan giữa các biến quan sát, sau đó tiến hành đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha;

Bước 3, phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) nhằm sàng lọc các biến quan sát có nội dung trùng lặp, thừa hoặc không đạt độ tin cậy từ đó tìm ra các các nhân tố đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM;

Bước 4, phân tích hồi quy để kiểm định sự tác động của từng nhân tố đến đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HM. Tất cả các bước phân tích trong phương pháp nghiên cứu định lượng đều được xử lý thông qua phần mềm phân tích thống kê SPSS16.

Phương pháp nghiên cứu hỗn hợp

- Nghiên cứu định tính kết hợp phân tích định lượng

+ Định tính qua tổng hợp, thống kê, so sánh phân tích để đánh giá thực trạng và xây dựng khung lý thuyết .

+ Định lượng, qua khảo sát thực tế, phương pháp chuyên gia, phương pháp khám phá nhân tố ảnh hưởng.

3.1.2. Phương pháp thu thập dữ liệu

Để thu thập thông tin, dữ liệu phục vụ cho nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng cả dữ liệu thứ cấp và sơ cấp.

- Dữ liệu thứ cấp

Để thu thập thông tin phục vụ cho nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng dữ liệu thứ cấp. Việc xác định các tiêu thức dùng để nghiên cứu về hiệu quả tín dụng của hệ thống các NHTM trên địa bàn TP. HCM dựa trên cơ sở tham khảo các tài liệu, sách, tạp chí, bài báo, trang web, số liệu cơ quan thống kê, các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài, các báo cáo tài chính các NHTM, báo cáo thường niên của NHNN chi nhánh TP. HCM giai đoạn 2012 –2016.

- Dữ liệu sơ cấp

Để đánh giá các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM như thế nào? Tác giả đã phỏng vấn 15 chuyên gia trong các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh; khảo sát ý kiến đánh giá của các tổ chức và cá nhân có nhu cầu đầu tư, kinh doanh, tiêu dùng BĐS và cán bộ nhân viên tại các NHTM trên địa bàn TP. HCM. Từ 500 phiếu khảo sát phát ra, số phiếu thu về hợp lệ là 458 phiếu.

3.2. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

3.2.1. Quy trình nghiên cứu

Nhằm thực hiện mục tiêu nghiên cứu là “Đánh giá các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM”, quy trình nghiên cứu được thực hiện thông qua (Hình 3.1). Quy trình nghiên cứu của đề tài được thể hiện như sau:

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu của đề tài

(thứ nhất) VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

(1) Hệ thống hoá vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tín dụng đối với phát triển TT BĐS;

(2) Thu thập dữ liệu thứ cấp qua đó phân tích, đánh giá thực trạng về hiệu quả tín dụng đối với phát triển TT BĐS trên địa bàn TP. HCM;

(3) Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua khảo sát mức độ tác động của các nhân tố đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM bằng phương pháp nghiên cứu định lượng;

(4) Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển TT BĐS trên địa bàn TP. HCM.

(thứ hai) CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Thứ nhất, Tổng quan về hoạt động tín dụng của NHTM;

Thứ hai, Hiệu quả tín dụng của NHTM và TDNH đối với phát triển TTBĐS; Thứ ba, Nội dung về hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS;

Thứ tư, Các nghiên cứu liên quan.

(thứ ba) THỰC TRẠNG

XÂY DỰNG BẢNG CÂU HỎI

THU THẬP DỮ LIỆU THỨ CẤP VÀ PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HQTD ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN TTBĐS

THU THẬP DỮ LIỆU SƠ CẤP

NGHIÊN CỨU CHÍNH THỨC

(thứ tư) BÁO CÁO KẾT QUẢ

& (thứ năm) KẾT LUẬN

Nguồn: Từ kết quả nghiên cứu của tác giả