Thực Tiễn Pháp Lý Về Bồi Thường, Hỗ Trợ Và Tái Định Cư Khi Nhà Nước Thu

nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Mặc dù thường xuyên

được sửa đổi, bổ sung song những quy định trên đây cũng chỉ giải quyết một số vấn đề bức xúc nảy sinh từ công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Do đây là công việc liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân nếu các quy định được xây dựng không hợp lý và thường xuyên được sửa đổi, bổ sung thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài,

gây mất

ổn định về

chính trị. Nhận thức được vấn đề

này, ngày 13/08/2009,

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐCP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư... Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/10/2009, gồm 3 chương, 41 điều quy định cụ thể về quy hoạch sử dụng đất; giá đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất; phát triển quỹ đất, cấp

GCNQSDĐ, sử

dụng đất công trình ngầm và gia hạn sử

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 87 trang tài liệu này.

dụng đất. Ngày

01/10/2009, Bộ

Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư

số 14/2009/TT

BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nhằm xử lý các tình huống mới nảy sinh trong quá trình thu hồi đất, GPMB thời gian vừa qua.;

Tóm lại: Song hành với sự phát triển của pháp luật đất đai, các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất luôn được xây dựng, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm xử lý hài hòa mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và chủ đầu tư. Ở một chừng mực nhất định, các quy định này đã đạt được mục đích nêu trên và tạo ra quỹ đất sạch đáp ứng nhu cầu sử dụng của xã hội và góp phần vào việc thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước ở từng thời kỳ lịch sử.

1.4. Thực tiễn pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam‌

1.4.1. Thực tiễn pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc‌

Trung Quốc là nước láng giềng có nhiều điểm tương đồng về chính trị, kinh tế, văn hóa với Việt Nam. Pháp luật đất đai của Trung Quốc cũng có nhiều

điểm tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam. Trong 3 thập kỷ qua,

Trung Quốc đó cú bước phát triển thần kỳ về kinh tế trở thành nền kinh tế lớn

thứ

3 thế

giới. Có được thành tựu to lớn này không thể

không kể

đến những

đóng góp của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng. Vì vậy tìm hiểu, học tập kinh

nghiệm về

thực tiễn pháp lý về

bồi thường, hỗ

trợ

và tái định cư

của Trung

Quốc là rất cần thiết đối với Việt Nam;

1.4.1.1. Về thẩm quyền thu hồi đất

Theo pháp luật đất đai Trung Quốc thì chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định thu hồi. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.

1.4.1.2. Về trách nhiệm bồi thường

Pháp luật Trung Quốc quy định người nào sử dụng đất thì người đó có

trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi;

 Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước: Theo quy định của pháp luật, 70% mức lệ phí này được giữ lại ở ngõn sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp về ngõn sách trung ương;

 Các khoản đền bù cho người có đất bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau đây: Tiền bồi thường đất đai; tiền trợ cấp về tái định cư; tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đõy nhõn với một hệ số do Nhà nước quy định. Đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Ví dụ: ở Bắc Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu này được tính bằng 6 10 lần sản lượng trung bình của 3 năm trước đó. Tuy nhiên, tổng 2 khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng trung bình của 3 năm trước của thửa đất đó.

1.4.1.3. Về nguyên tắc bồi thường

Pháp luật Trung Quốc quy định khoản tiền bồi thường cho GPMB phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất ở có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ; Thực tế ở Bắc Kinh cho thấy, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm, họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với

người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền đó mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được đền bù cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong

diện GPMB được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên

thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.

1.4.1.4. Về thời điểm bồi thường

Thời điểm xác định bồi thường cho người sử

dụng đất bị

thu hồi đất

được tính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.4.1.5. Cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng

Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa).

1.4.1.6. Về đối tượng được đền bù khi giải tỏa mặt bằng

Trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại. Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở của thụn, xó nhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần thôn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thụn cú mảnh đất đó

1.4.1.7. Về cách thức bồi thường về nhà ở

Trung Quốc giải quyết vấn để nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác được định bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Giá đất tiêu chuẩn; Trợ cấp về giá cả;

Giá xây lại nhà mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Cũn giỏ đất tiêu chuẩn do Nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu

vực, rồi quyết định. Trợ

cấp về

giá cả

cũng do chính quyền xác định. Khoản

tiền đền bù này được tính theo m2, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở. Người dân sẽ được nhận số tiền đó và có thể đi mua nhà trên thị trường.

Trường hợp Nhà nước có diện tích nhà tái định cư thì nếu người được bồi

thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã được nhận bồi thường.

1.4.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam‌

Thông qua việc tìm hiểu pháp luật Trung Quốc về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, chúng ta có thể rút ra một số kinh nghiệm cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Thứ nhất, về thời điểm bồi thường, tái định cư. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc xác định thời điểm bồi thường, thực hiện tái định cư là thời điểm có quyết định thu hồi đất là chưa hợp lý và chưa phù hợp với thực tế. Để khắc phục những bất cập này, nên sửa đổi quy định về thời điểm tớnh giỏ bồi thường và thực hiện tái định cư cho người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất như sau:

Quy định về tớnh giỏ bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường tái định cư trên thực tế;

Ngoài việc bồi thường theo giá đất tại thời điểm thu hồi cần quy định một tỷ lệ hỗ trợ để thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư, khoản hỗ trợ này được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi thực hiện việc thu hồi;

Thứ hai, về trách nhiệm thực hiện tái định cư. Cần quy định một cách rõ ràng về chủ thể có trách nhiệm thực hiện công việc này khi tiến hành thu hồi đất. Trách nhiệm đú nờn được giao cho những cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao sử dụng đất thực hiện. Điều này nhằm đảm bảo việc thu hồi đất, GPMB và tái định cư được tiến hành một cách thuận lợi, nhanh chóng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất;

Thứ ba, về cách thức thực hiện tái định cư. Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có quy định về trợ cấp về giá cả khi thực hiện tái định cư, thường thì giá nhà tái định cư sau khi thu hồi đất cao hơn rất nhiều so với giá nhà trước khi thu

hồi. Chính vì vậy, cần giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt

bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả. [14, tr2]

Chương 2‌

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội‌

2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội‌

Vị trí, vai trò của thủ đô Hà Nội đã được Nghị quyết 15 NQ/TW của Bộ chính trị Khóa VIII về phương hướng nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội thời kỳ

2001 2010 khẳng định: “Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não chính trị,

hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và

giao dịch quốc tế”. Nghị quyết 15/2008/QH12 của Quốc hội có hiệu lực từ

01/08/2008, Hà Nội mở rộng bao gồm cả tỉnh Hà Tây, Huyện Mê Linh (Vĩnh

Phúc) và 4 xã thuộc Huyện Lương sơn (Hòa Bình). Hà Nội có quy mô 3.344,7km2 (rộng gấp 3,5 lần trước khi chưa mở rộng), với số dân khoảng 6.232.000 người (gấp 2 lần khi chưa mở rộng) thành phố có 29 đơn vị hành chính cấp huyện, 409 xã, 147 phường và 21 thị trấn (so với 19 đơn vị hành chính cấp huyện bao gồm 9

quận, 5 huyện, 128 phường, 99 xã, 5 thị

trấn khi chưa mở

rộng). Hà Nội mở

rộng hiện nay, đã tạo cho thủ đô có nhiều tiềm năng thuận lợi vươn lên tầm cao và vị thế mới. Tuy nhiên, trước mắt Hà Nội cũng có nhiều thách thức phải vượt qua. Đó là thu nhập GDP bình quân đầu người phải tính lại (từ 2.300 USD, tính toán lại còn khoảng 1500 USD). [14, tr2]

2.1.2. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư‌

Thời gian vừa qua, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi trên địa bàn TP Hà Nội về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu SDĐ phục vụ phát triển kinh tế xã hội ( KT XH). Số lượng các dự án phải thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng tăng cả về số lượng cũng như quy mô dự án, năm sau nhiều hơn năm trước, liên quan đến nhiều hộ dân. Nếu như trong 5 năm (19962000), TP Hà Nội thực hiện thu hồi đất cho 227 dự án với số tiền bồi thường là 698 tỷ đồng thì trong 6 năm (20012006), số dự án đã hoàn thành công tác GPMB và bàn giao cho chủ đầu tư là 1.048 dự án, với diện tích là 5.699 ha đất, liên quan đến 153.725 hộ dân, tổng số tiền bồi thường, hỗ

trợ

là 9.726 tỷ

đồng, bố trí tái định cư

cho 10.580 hộ bị thu hồi đất phải di

chuyển chỗ ở. Bình quân mỗi năm TP Hà Nội phải thu hồi, GPMB khoảng 1.000 ha đất;

Tuy nhiên, do trước khi có Luật đất đai năm 2003, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (SDĐ) chưa được quan tâm thực hiện; việc giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, SDĐ sai mục đích được giao, được thuê còn nhiều đã gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB. Nhiều dự án còn bị kéo dài, không được giải quyết dứt điểm; bên cạnh đó, chính sách quản lý đất đai nói chung và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng có nhiều thay đổi, thiếu đồng bộ và không ổn định cũng đã góp phần gây nên tình trạng khiếu nại căng thẳng của người bị thu hồi đất;

2.2. Các nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003‌

2.2.1. Về phạm vi và đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất‌

2.2.1.1. Về phạm vi bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định của Luật đất đai 2003 và các Nghị định hướng dẫn thực hiện, việc bồi thường, hỗ trợ chỉ được thực hiện trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng và phát triển KT quy định tại Khoản 1, Điều 38.

So với Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 bổ sung quy định về trường hợp người bị thu hồi đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển KT. Cụ thể hóa quy định này của Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 “Về thi hành Luật đất đai” (Sau

đây gọi tắt là Nghị

định số

181/2004/NĐCP), Nghị

định số

197/2004/NĐCP

ngày 03/12/2004 “Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất” (Sau đây gọi tắt là Nghị định 197/2004/NĐCP) đã quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển KT bao gồm:

(i) SDĐ để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu KT, khu công nghệ cao;

(ii) SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

(iii) SDĐ để

thực hiện các dự

án có 100% vốn đầu tư

nước ngoài đã

được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

(iv) SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư SXKD, dịch vụ, du lịch thuộc

nhóm A theo quy định của pháp luật đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự ỏn đú khụng thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu KT; [9, tr1]

Tiếp đó, Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007 về sửa đổi, bổ sung một số điều về cấp GCNQSDĐ, về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ... đã bổ sung thêm một số trường hợp về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển KT bao gồm:

(i) SDĐ để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu KT, khu công nghệ cao và khu kinh doanh tập chung khác có cùng chế độ SDĐ;

(ii) SDĐ để đầu tư xây dựng các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội

quyết định chủ

trương đầu tư

và dự

án quan trọng do Thủ

tướng Chính phủ

chấp thuận chủ trương đầu tư;

(iii) SDĐ để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu

dân cư

và dự

án nhà

ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong các

trường hợp sau đây:

Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong quy hoạch SDĐ

hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

đã được cơ

quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt và được Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư với từng dự án;

Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới

được thể hiện trong quy hoạch SDĐ hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị

hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quyền phê duyệt;

đã được cơ

quan nhà nước có thẩm

Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dùng mới được thể hiện trong quy hoạch

SDĐ hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nước có thẩm quyền phê duyệt;

nông thôn đã được cơ

quan nhà

Bên cạnh đó, Nghị

định số

181/2004/NĐCP còn quy định: Nhà nước

không thực hiện việc thu hồi đất vào mục đích phát triển KT đối với các dự án không thuộc quy định trên đây hoặc trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ của người đang SDĐ. Như vậy, bên cạnh việc quy định trừ các trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng và phát triển KT, Luật đất đai năm 2003 và các nghị định hướng dẫn thi hành cũng cho phép mở rộng hình thức nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyÒn SDĐ hoặc trực tiếp thuê đất của người

SDĐ. Hơn nữa, LĐĐ 2003 còng bổ

sung quy định việc NN giao cho Tổ

chức

phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập) thực hiện việc thu hồi đất, BT GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi QH, KHSDĐ được công bố mà chưa có dự án đầu tư;

2.1.1.2. Về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất