Khả Năng Áp Dụng Kinh Nghiệm Quốc Tế Để Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thu Hồi

và cũng không có số liệu bán các tài sản như vậy trên thị trường. Trong trường hợp này giải pháp phù hợp nhất là đáp ứng đủ kinh phí tái tạo lại công trình thay thế công trình kiến trúc cũ ở một địa điểm khác, thậm chí cả trong trường hợp công trình cũ đã bị hư hỏng. Có một số các quy định về đền bù thiệt hại trong các tình huống cụ thể như sau:

- Đền bù thiệt hại do quy hoạch đô thị: Có một số trường hợp sẽ được đền bù thiệt hại khi giá trị đất bị giảm đi do tác động của quy hoạch chi tiết. Ví dụ, đối với đất đang có lợi thế về kinh doanh, do tác động của quy hoạch sử dụng đất hoặc trường hợp khu đất đã được quy hoạch bố trí công trình công cộng trong tương lai dẫn tới có thể bị giảm giá.

- Đền bù thiệt hại do bị áp đặt quyền địa dịch theo luật định: đó là các quyền hạn chế trên đất do các chủ khác ở khu đất liền kề có nhu cầu sử dụng điện, nước, thoát nước, lối đi… qua khu đất. Khi dành quyền này cho chủ khác có thể gây phương hại trực tiếp đến bất động sản trong việc sử dụng đất ở mức cao nhất và tốt nhất nên phải định giá những thiệt hại đó để tính đền bù cho đương sự bị ảnh hưởng.

1.6.4. Đức

Đức là ví dụ của một nước phát triển tiến bộ với quy định pháp luật mạnh mẽ, quản trị tốt và nhiều kinh nghiệm trong việc thu hồi đất gắn với tái phát triển đô thị.

Hiến Pháp của Đức chỉ cho phép thu hồi quyền sở hữu nếu có đủ các điều kiện: (1) việc thu hồi là vì lợi ích cộng đồng, (2) phù hợp với quy định của pháp luật Liên bang về tính chất dự án và mức độ bồi thường, (3) không còn giải pháp nào khác với mức độ can thiệp thấp hơn và buộc phải thu hồi và Chính phủ phải cố gắng có thiện chí trong việc mua lại đất trước khi thu hồi quyền sở hữu.

Từng bang trong 16 bang ở Đức lại có một Đạo luật thu hồi quyền sở hữu riêng quy định các thủ tục và yêu cầu bồi thường. Bộ Luật Xây dựng Liên bang quy định một hệ thống quy hoạch tổng thể không ràng buộc pháp lý và quy hoạch chi tiết có ràng buộc pháp lý. Chính quyền thành phố chỉ thông qua quy hoạch chi tiết có ràng buộc pháp lý sau khi đã thực hiện quy trình đánh giá tác động và lấy ý kiến công khai từ công chúng và người sở hữu về kế hoạch đó. Việc thu hồi quyền sở

hữu dựa trên cơ sở quy hoạch chi tiết (quy hoạch có ràng buộc pháp lý) và bằng quyết định của cơ quan có thẩm quyền theo luật định. Quyết định này có thể bị kháng cáo tại tòa.

Việc bồi thường phải được áp dụng cho người chủ sở hữu bị thu hồi đất hoặc kể cả khi không có sự thu hồi đất nhưng gây ra những tổn thất cho chủ sở hữu. Nguyên tắc là bồi thường sẽ đem lại cho chủ sở hữu cơ hội có được tài sản tương tự. Bồi thường sẽ bằng tiền mặt theo giá thị trường, trừ phi kế sinh nhai của người chủ sở hữu phụ thuộc vào tài sản, khi đó tài sản thay thế sẽ phải được cung cấp. Tiêu chuẩn bồi thường ở Đức quy định ưu ái đặc biệt cho những người dễ bị tổn thương và phải bao gồm cả kế hoạch di dời nhà, tìm việc khác hoặc chuyển vị trí kinh doanh. Trợ cấp khó khăn được trao cho những người thuê nhà nhằm ngăn ngừa hoặc giảm thiểu những bất lợi về kinh tế cho những đối tượng này.

1.6.5. Canađa

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 137 trang tài liệu này.

Tại Canađa, Quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết và tái phân vùng sử dụng đất là căn cứ để chính quyền các bang có thể thu hồi quyền sở hữu đất nhưng quyền này chỉ áp dụng với những mảnh đất thể hiện trong bản quy hoạch là sử dụng cho mục đích công cộng ví dụ như đường giao thông và cơ sở hạ tầng. Quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết và tái phân vùng sử dụng đất được công khai lấy ý kiến cộng đồng trong suốt quá trình chuẩn bị và trước khi phê duyệt.

Chính quyền sẽ không hỗ trợ trực tiếp phát triển tư nhân trong việc thu hồi đất. Ví dụ, một thành phố không thể thu hồi quyền sở hữu một mảnh đất để hoàn thiện quy hoạch xây dựng trung tâm mua sắm hay nhà ở tư nhân.

Việc thực hiện thu hồi quyền sở hữu được xem như là biện pháp cuối cùng để có đất thực hiện dự án. Mọi nỗ lực đều nhằm đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu tài sản, do đó, rất nhiều thời gian và cố gắng được dành cho việc đàm phán với từng chủ sở hữu. Nhà đầu tư tư nhân không có vai trò trong quá trình thu hồi quyền sở hữu, ngoại trừ một số công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp được quy định như đường sắt, các loại đường ống dẫn, viễn thông.

Quyền được bồi thường dựa trên nguyên tắc chung là sau khi nhận bồi

thường người chủ sở hữu vẫn phải có tiềm lực kinh tế tương tự như trước khi bị thu hồi đoạt quyền sở hữu. Các khoản bồi thường bao gồm:

- Giá thị trường của đất, của tòa nhà hoặc của các công trình khác;

- Mất giá trị đối với mảnh đất còn lại;

- Mất các tiện ích như cây cối và cảnh quan;

- Tổn thất về kinh doanh (áp dụng đối với người thuê đất cũng như chủ sở hữu);

- Thiệt hại về việc di dời, ví dụ chi phí di chuyển và tái định cư (cũng áp dụng đối với người thuê đất).

Bồi thường phần lớn là bằng tiền, trừ khi người chủ sở hữu và Chính phủ có thỏa thuận khác. Điều này là phù hợp bởi vì Canađa luôn có một thị trường nhà đất tích cực giúp người bị ảnh hưởng mua các nhà đất thay thế.

Một yếu tố quan trọng trong việc đối xử công bằng với người bị ảnh hưởng đó là họ được thuê luật sư, thẩm định viên và các nhà tư vấn để giúp họ miễn phí, Chính phủ sẽ phải trả chi phí này.

1.6.6. Kinh nghiệm của các tổ chức quốc tế

Từ nhiều năm nay, Liên Hợp Quốc và các tổ chức của Liên Hợp Quốc, Ngân hàng Thế giới, các Ngân hàng Phát triển khu vực đã tập trung sự quan tâm vào cơ chế bồi thường, tái định cư đối với trường hợp chuyển đổi đất đai không tự nguyện (thu hồi đất, trưng mua bắt buộc) sang sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư thủy điện và phát triển hạ tầng đô thị.

Các tổ chức của Liên Hợp Quốc như Trung tâm của Liên Hợp Quốc về Định cư (United Nations Centre of Human Settlement - UNCHS/Habitat), Ủy ban của Liên Hợp Quốc về Quyền con người (United Nations Commission on Human Rights - UNCHR), Tổ chức Nông Lương Thế giới (Food and Agriculture Organization - FAO) đã tập trung vào vấn đề thu hồi đất, chỗ ở bắt buộc từ năm 1990. Năm 1994, Tổng Thư ký Liên Hợp Quốc đã coi vấn đề thu hồi đất bắt buộc cần được xem xét trong mối liên quan tới quyền con người. Năm 1997, UNCHR đã đưa ra hướng dẫn về quyền con người đầy đủ trong thu hồi đất, chỗ ở cho mục đích phát triển để khẳng định các nhà tài trợ quốc tế thực hiện tái định cư tại các quốc gia theo một cơ chế

như nhau, đồng thời nhấn mạnh là các quốc gia cần có pháp luật, chính sách phù hợp cho tái định cư.

Các Ngân hàng Phát triển khu vực đã tập trung vào ban hành và thực hiện chính sách tái định cư không tự nguyện như Ngân hàng Phát triển Châu Á đã cho xuất bản Sổ tay Tái định cư vào năm 1982, Ngân hàng Phát triển Liên Mỹ (Inter- American Development Bank - IDB) đưa ra chính sách vào năm 1993, Ngân hàng Phát triển Châu Phi (AFDB) đưa ra chính sách vào năm 1995.

Kinh nghiệm của các tổ chức quốc tế trong quá trình tài trợ cho một số loại dự án cụ thể như sau:

- Các dự án thủy điện lớn

Các dự án thủy điện lớn mang lại lợi ích chung cho toàn xã hội nhưng lại làm tổn hại nhiều hơn tới cộng đồng nơi có đất và người dân bị mất đất, mất tài sản gắn liền với đất. Ngoài sự thiệt hại có thể bồi thường bằng tiền, người dân và cộng đồng còn chịu sự thiệt hại không thể tính bằng tiền từ ảnh hưởng của biến đổi môi trường, hệ sinh thái, văn hóa, tâm linh… Từ đó, Ngân hàng thế giới và một số tổ chức quốc tế khác đã đưa ra nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan đến dự án, chi phối từ pháp luật, chính sách, quy hoạch, thu nhập, thuế ở tầm quốc gia tới việc triển khai trên thực tế có liên quan đến chính quyền địa phương, nhà đầu tư, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại. Ngoài việc bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất cho những người dân trực tiếp bị thiệt hại, nguyên tắc chia sẻ lợi ích còn chi phối tới các quy định của luật pháp, các chính sách nhằm mục tiêu: (1) tổ chức tốt việc tái định cư cho cả một cộng đồng dân cư gắn với môi trường sống, việc làm, các sinh hoạt cộng đồng liên quan đến tập quán, văn hóa, tâm linh; (2) bảo đảm quyền được hưởng lợi của địa phương, của cộng đồng từ thuế, phí và được hưởng giá ưu đãi mua sản phẩm của dự án; (3) gắn kết lâu dài giữa dự án và cộng đồng dân cư tại địa phương nhằm bảo đảm tính bình đẳng, tự chủ của từng bên và gắn kết quyền lợi lâu dài giữa hai bên.

- Các dự án chỉnh trang đô thị

Việc chỉnh trang đô thị tại những khu vực có hạ tầng quá cũ, các khu vực nhà

ổ chuột cũng đang đặt ra đối với rất nhiều thành phố lớn, không chỉ ở các nước đang phát triển mà ở cả các nước phát triển. Vấn đề này cũng có mục tiêu mang lại lợi ích cho cả thành phố lớn nhưng lại tác động trực tiếp tới một cộng đồng dân cư nghèo. Mặt khác, đây cũng là vấn đề cần giải quyết theo hướng xóa đói, giảm nghèo tại đô thị. Ngân hàng thế giới và các ngân hàng khu vực đã triển khai nghiên cứu ở hầu hết các đô thị lớn trên thế giới để hình thành giải pháp cho phát triển đô thị bền vững. Từ đây, nhiều chính sách có liên quan đã được hướng dẫn, khuyến nghị để các nước xem xét, ứng dụng. Chính sách chung là đưa ra giải pháp để gắn chặt mối quan hệ giữa chính quyền thành phố, nhà đầu tư, cộng đồng cư dân các khu phố nghèo trên cơ sở giải quyết bài toán kinh tế - chính trị học cho phát triển đô thị. Chính sách đất đai cho khu vực đô thị nghèo dựa chủ yếu vào cơ chế góp đất, điều chỉnh lại đất đai.

1.6.7. Khả năng áp dụng kinh nghiệm quốc tế để hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Việt Nam

Từ những mô hình, kinh nghiệm của các nước, các tổ chức quốc tế trong chuyển đổi đất đai không tự nguyện, có thể rút ra một số bài học ban đầu cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Việt Nam để phù hợp hơn với nền kinh tế thị trường, như sau:

- Xác định các trường hợp áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất

Các nước, vùng lãnh thổ xác định việc áp dụng biện pháp hành chính để có đất một cách rất hạn chế, ví dụ Hàn Quốc áp dụng cho các các dự án kinh tế như khu đô thị, khu công nghiệp nhưng cũng xác định rõ là các công trình dự án này phải do Nhà nước đầu tư; Trung Quốc áp dụng cho các dự án lớn có hạ tầng chung; Canađa quy định chính quyền các bang có thể thu hồi quyền sở hữu đất nhưng quyền này chỉ áp dụng với những mảnh đất thể hiện trong bản quy hoạch là sử dụng cho mục đích công cộng ví dụ như đường giao thông và cơ sở hạ tầng.

Trong khi đó, các quy định của Luật đất đai 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật quy định về trường hợp được áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất vẫn còn khá rộng rãi, bao gồm cả dự án phát triển kinh tế lớn, đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp (không phân biệt nguồn vốn đầu tư là của

Nhà nước hay của tư nhân), các dự án 100% vốn nước ngoài. Đây là một vấn đề rất khó thuyết phục người có đất bị thu hồi nhanh chóng chấp nhận phương án bồi thường để bàn giao mặt bằng, những người này cho rằng nếu lấy đất của họ để sử dụng vào các mục đích như xây dựng đường giao thông, công trình công cộng thì họ sẵn sàng chấp nhận hi sinh vì cộng đồng, nhưng nếu lấy đất của họ cho các dự án kinh tế thì phải thỏa thuận sòng phẳng và trong nhiều trường hợp những người dân này cho rằng họ cũng có thể tự đầu tư trên mảnh đất của họ được như các nhà đầu tư khác, việc Nhà nước thu hồi đất của họ để giao cho các nhà đầu tư khác là không công bằng, không bình đẳng.

- Đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi

Kinh nghiệm của Ôxtrâylia trong việc ban hành nguyên tắc chủ đạo của việc bồi thường là phải đảm bảo cho người có đất bị thu hồi điều kiện về tài chính ngang bằng với trạng thái cũ khi đất chưa bị thu hồi; của Đức với nguyên tắc là bồi thường sẽ đem lại cho chủ sở hữu cơ hội có được tài sản tương tự.và phải bao gồm cả kế hoạch di dời nhà, tìm việc khác hoặc chuyển vị trí kinh doanh; Kinh nghiệm của Canada trong việc xác định đầy đủ các loại thiệt hại mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu bao gồm: đất, nhà, các công trình khác; mất giá trị đối với mảnh đất còn lại; mất các tiện ích như cây cối và cảnh quan; tổn thất về kinh doanh; thiệt hại về việc di dời, ví dụ chi phí di chuyển và tái định cư (áp dụng đối với chủ sở hữu và người thuê đất) cần được nghiên cứu để nâng mức bồi thường cho người bị thu hồi đất, đảm bảo sinh kế của hộ sau khi đã mất đi tư liệu sản suất quan trọng nhất là đất đai.

- Tăng cường vai trò của cơ quan hành chính nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân để có đất thực hiện dự án đầu tư

Một thực tế đang diễn ra là trong quá trình thương lượng, thỏa thuận với người dân, nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc tìm được tiếng nói đồng thuận tuyệt đối mà luôn có một bộ phận người đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của họ. Từ đó, dẫn đến tình trạng dự án bị giẫm chân tại chỗ, không triển khai được, phá vỡ quy hoạch chi tiết được duyệt. Đối với trường hợp này có thể áp dụng bài học kinh nghiệm từ Hàn

Quốc, sau khi đã thỏa thuận được với đa số người dân (Hàn Quốc quy định là 85%) thì đối với những trường hợp còn lại sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất và áp dụng giá bồi thường đã thỏa thuận được với đa số.

- Nghiên cứu, áp dụng cơ chế chia sẻ lợi ích

Kinh nghiệm của các tổ chức quốc tế trong việc áp dụng cơ chế chia sẻ lợi ích đối với các dự án trong lĩnh vực thủy điện, chỉnh trang đô thị cần được nghiên cứu (đặc biệt, ở Việt Nam đã nghiên cứu vận dụng trong dự án Thủy điện Sơn La, chỉnh trang đô thị của Đà Nẵng, dự án trồng cây cao su tại Sơn La, Lai Châu), trên cơ sở đó có quy định cụ thể về quy trình thực hiện chuyển đổi đất đai trong trường hợp thực hiện các dự án có tác động lớn, trên diện rộng đến cộng đồng dân cư như các dự án thủy điện lớn, dự án khai thác khoáng sản, dự án xây dựng hồ thủy lợi lớn, các dự án thực hiện chỉnh trang nâng cấp hạ tầng đô thị, khu dân cư nông thôn, xây dựng lại các khu dân cư cũ trên nguyên tắc chia sẻ quyền lợi giữa các bên tham gia, các bên có quyền lợi liên quan.

- Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Kinh nghiệm của các tổ chức quốc tế, các quốc gia trên thế giới, nhất là ở các nước cũng đã trải qua thời kỳ chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, những nước có nhiều điểm tương đồng về chế độ sở hữu, văn hóa... với Việt Nam trong việc giải quyết vấn đề: làm thế nào để có thể cân bằng được giữa nhu cầu đất cho phát triển các mục đích phi nông nghiệp nhưng lại phải đảm bảo ổn định xã hội, công bằng và phát triển bền vững? Trên thế giới, nhiều nước đã có những sáng kiến, biện pháp thực hiện để giải quyết tốt vấn đề đất đai trong quá trình công nghiệp hóa đất nước. Chính vì vậy, việc nghiên cứu, học tập kinh nghiệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số quốc gia, tổ chức quốc tế sẽ rất hữu ích cho Việt Nam trong việc xây dựng và thực thi chính sách pháp luật đất đai về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người sử dụng đất có đất bị thu hồi.

Kết luận chương 1

Luật Đất đai nói chung và những quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nói riêng đã có quá trình hình thành và phát triển nhất định, qua mỗi thời kỳ lịch sử cụ thể các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã không ngừng được xây dựng, phát triển và hoàn thiện, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo quốc phòng an ninh. Những quy định của pháp luật đất đai năm 2013 đã được xây dựng và hoàn thiện toàn diện và căn bản hơn so với Luật Đất đai năm 2003 đã và đang đáp ứng tốt hơn yêu cầu của xã hội. Tuy nhiên, do các quan hệ xã hội không ngừng vận động và phát triển đặc biệt là trong giai đoạn đổi mới đất nước hiện này thì việc tiếp tục xây dựng và đổi mới các quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải được tiến hành thường xuyên, nhằm tạo ra hành lang pháp lý để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong thực tế.

Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nói riêng có ý nghĩa quan trọng, quyết định và ảnh hưởng trực tiếp đến các ngành kinh tế khác, đến hoạt động phát triển kinh tế, xã hội bảo đảm quốc phòng, an ninh cho đất nước.

Trên cơ sở quan điểm chỉ đạo của Đảng về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nói riêng cũng như việc học tập, tiếp thu, áp dụng kinh nghiệm của các nước trên thế giới và các tổ chức quốc tế về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư pháp luật đất đai năm 2013 đã có những thay cơ bản, toàn diện, hệ thống các quy định của pháp luật đất đai đã được xây dựng đồng bộ, khoa học, logic đáp ứng tốt hơn yêu cầu quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, do đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị to lớn không chỉ bằng vật chất mà còn mang yếu tố xã hội đặc biệt quan trọng, là cơ sở, nền tảng cho tất cả các ngành kinh tế, các hoạt động của con người được diễn ra cho nên pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thu hồi đất nói riêng có những đặc điểm riêng, cơ bản chi phối.

Xem tất cả 137 trang.

Ngày đăng: 29/11/2023