Giá Đất Để Tính Bồi Thường Và Chi Phí Đầu Tư Vào Đất Còn Lại‌

pháp luật của người SDĐ. Do vậy thực tế áp dụng đã có nhiều quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng, khi cơ quan quy hoạch thực hiện bàn giao hồ sơ quy hoạch cho chính quyền quận, huyện, phường, xã thì được coi là đã có quy hoạch và đã được công bố; có quan điểm lại cho rằng, khi cã quy hoạch thì phải có bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng được treo nơi cộng cộng cho mọi người biết mới được coi là đã công bố; quan điểm khác lại cho rằng, quy hoạch phải được công bố công khai bằng hình thức nào đó, đồng thời phải được cắm mốc trên thực địa theo đúng quy định tại NĐ số 197/2004/NĐCP thì mới được coi là đầy đủ căn cứ để xác định công bố công khai về quy hoạch. Tại dự án đường Vành đai 3 đoạn đi qua địa bàn phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội cũng đã gặp vướng mắc trong việc xác định tại thời điểm SDĐ, người SDĐ có vi phạm quy hoạch hay không. Trên địa bàn phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân có 194 hộ thuộc Tổ 2, côm Nam Thăng Long thuộc diện bị thu hồi đất của dự án đường Vành đai 3. Nguồn gốc đất của các hộ này là do HTX nông nghiệp

Nhân Chính cho sử dụng tạm đất lưu không làm dịch vụ, xưởng SX trong

khoảng thời gian các năm 19931994. Sau đó các hộ đã tự chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở và có nép thuế từ đó cho đến thời điểm có quyết định thu

hồi đất là tháng 8/2001. Khi áp dụng chính sách BT, HT đối với các hộ này,

UBND quận Thanh Xuân và TP Hà Nội cho rằng thời điểm SDĐ của các hộ là sau 15/10/1993 và đã vi phạm quy hoạch đường Vành đai 3 đã có từ năm 1981 và

1992. Trong khi đó, các hộ này lại cho rằng họ

SDĐ không hề

“vi phạm quy

hoạch”, vì quy hoạch đường Vành đai 3 mới được phê duyệt năm 2001 và quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, trong đó có thể hiện tuyến đường Vành đai 3, thì cũng mới được Chính phủ phê duyệt năm 1998, sau thời điểm SDĐ của các hộ. Khiếu nại của các hộ này rất căng thẳng, một vài lần các hộ đã tập trung đến trụ sở UBND TP để khiếu nại tập thể; rất nhiều cơ quan thông tấn, báo trí đã vào cuộc đưa tin trong năm 2006. Quốc hội, Chính phủ cũng đã phải có nhiều ý kiến chỉ đạo xem xét, giải quyết. Xuất phát của việc khiếu nại căng thẳng, phức tạp này là việc xác định thời điểm “quy hoạch và công bố quy hoạch” của tuyến đường Vành đai 3. Về sù việc này, công văn số 161/QHKTP1 ngày 28/3/2005 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội trả lời đề nghị của quận Thanh Xuân về việc “cung cấp thông tin về thời điểm quy hoạch và công bố quy hoạch có liên

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 87 trang tài liệu này.

quan tới dự án đường Vành đai 3 Hà Nội” đã ghi: “Tuyến đường Vành đai 3

đoạn qua địa bàn quận Thanh Xuân được xác định trong quy hoạch chung Thủ đô

Hà Nội đã được Thủ

tướng Chính phủ

phê duyệt tại Quyết định số

100/TTg

ngày 24/4/1981 trên cơ sở kế thừa hành lang dành để xây dựng đường mà TP đã quản lý từ những năm trước và tiếp tục được khẳng định trong điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng Thủ đô Hà Nội được Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng phê

duyệt tại Quyết định số 132CT ngày 18/4/1992 và điều chỉnh quy hoạch chung

Thủ

đô Hà Nội đã được Thủ

tướng Chính phủ

phê duyệt tại Quyết định số

108/1998/QĐTTg ngày 20/6/1998”… “Về công bố, Điều chỉnh quy hoạch Tổng mặt bằng Thủ đô Hà Nội được Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) phê duyệt tại Quyết định số 132CT ngày 18/4/1992 đã được in trong cuốn sách Một số văn bản quản lý Nhà nước về Quy hoạch xây dựng đô thị do Nhà xuất bản Xây dựng phát hành năm 1993. Điều chỉnh Quy hoạch tổng mặt bằng này cùng với nhiều quy hoạch chi tiết và dự án phát triển đô thị của Hà Nội đã được công bố công khai tại cuộc triển lãm về Quy hoạch và xây dựng đô thị năm 1994 tại Cung văn hoá hữu nghị Việt Xô”… “Sau khi Điều chỉnh quy

hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 được duyệt tại Quyết định số

108/1998/QĐTTg, Thành phố đã cho triển khai nghiên cứu quy hoạch chi tiết

các quận, huyện trong đó quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 quận Thanh Xuân (phần quy hoạch SDĐ và quy hoạch giao thông) đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 112/1999/QĐUB ngày 28/12/1999. Ngày 25/01/2000, tại trụ sở UBND quận Thanh Xuân với sự tham gia chứng kiến để tuyên truyền, phổ

biến của các cơ

quan liên quan và cơ

quan thông tin đại chúng, Kiến trúc sư

trưởng Thành phố (nay là Sở quy hoạch Kiến trúc Hà Nội) đã tổ chức công bố và bàn giao đồ án quy hoạch này cho UBND quận để công bố rộng rãi và quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt”. Như vậy, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội (cơ quan quản lý NN về quy hoạch của Hà Nội) cho rằng: cuộc triển lãm về Quy hoạch và xây dựng đô thị năm 1994 tại Cung văn hoá hữu nghị Việt Xô

“có thể

coi là lần công bố

đầu tiên về

quy hoạch Hà Nội” (Công văn số

415/QHKTP1 ngày 18/10/2006 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội). Trong khi đó, các mốc về thời gian thực hiện dự án đường Vành đai 3 đoạn qua địa bàn quận Thanh Xuân như sau: Bản vẽ chỉ giới đường đỏ do Viện quy hoạch xây

dựng lập và được Kiến trúc sư trưởng TP chấp thuận ngày 24/4/2001; dự án

được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tháng 5/2001; UBND TP Hà Nội quyết định thu hồi đất tháng 8/2001; Công ty khảo sát đo đạc Hà Nội tiến hành cắm

mốc và bàn giao cho Chủ dự án, chính quyền địa phương trên địa bàn các

phường thuộc quận Thanh Xuân vào các ngày 12/9/2001, 10/12/2001, 12/3/2002 và 19/8/2003 (Công văn số 2121/QLDA ngày 30/9/2003 của BQL dự án Thăng Long). Chính vì những lý do này mà các hộ dân cho rằng, thời điểm năm 1981 và 1992 chưa có quy hoạch đường Vành đai 3, nếu có thì các cơ quan NN cũng chưa công bố nên nhân dân không biết; còn quy hoạch được duyệt năm 1998 và 2001 thì sau thời điểm các hộ SDĐ; vì vậy tại thời điểm SDĐ năm 19931994 các hộ không vi phạm quy hoạch và đủ điều kiện được BT. Trong trường hợp cụ thể này, nếu các cơ quan NN coi quy hoạch đường Vành đai 3 đã có từ năm 1981

hoặc năm 1992, việc phát hành sách năm 1993 hay triển lãm quy hoạch năm 1994 là “công bố quy hoạch” thì các hộ này đã SDĐ vi phạm quy hoạch. Song, nếu áp

dụng đúng với quy định tại Khoản 8, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐCP là quy

hoạch phải được “công bố hoàn toàn không vi phạm;

công khai, cắm mốc” thì các hộ

SDĐ nói trên lại

Một trường hợp khác là 35 hé dân thuộc xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì có đất bị thu hồi thuộc dự án Thoát nước Hà Nội giai đoạn I. Các hé này có tổng diện tích 2.409m2 đất bị thu hồi, được xác định là đất lưu không bờ sông Tô Lịch và thời điểm sử dụng là sau 15/10/1993. Tuy nhiên, các cơ quan thực hiện thu

hồi đất và GPMB đã không chứng minh được là có quy hoạch 2 bên bờ sông

trước thời điểm các hộ này SDĐ. Bản quy hoạch 2 bên bờ sông được lập năm 1999 để trình phê duyệt dự án thì lại có sau khi các hộ SDĐ và cũng chưa được công bố. Vì vậy, khi xác định các hộ này vi phạm lấn chiếm đất lưu không 2 bên bờ sông nên không được bồi thường, chỉ được xem xét hỗ trợ. Toàn bộ 35 hộ này đã có đơn khiếu nại để yêu cầu phải được bồi thường theo giá đất ở;

Qua việc phân tích các nội dung về điều kiện để được BT, HT về đất có thể thấy, LĐĐ 2003, NĐ số 197/2004/NĐCP và các NĐ khỏc cú liờn quan đã có

các quy định theo hướng quan tâm nhiều hơn đến việc bảo vệ quyền lợi cho

người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, việc thay đổi các quy định của pháp luật về BT, HT có phần hơi “đột ngột”, chưa có lé trình để áp dụng một cách thích hợp đã phần nào tạo nên sự “xung đột” về chính sách BT, gây khó khăn cho việc thực hiện; đặc biệt là đối với các dự án lớn, kéo dài qua nhiều giai đoạn cần phải có sự thống nhất, đồng bộ và cân bằng về chính sách áp dụng đối với người phải di chuyển trước và sau, tránh gây mâu thuẫn, hiểu sai trong nội bộ những người bị thu hồi đất vì mục đích chung. LĐĐ 2003 được ban hành và có hiệu lực thi hành đã hơn 3 năm, nhưng một số các quy định, hướng dẫn về quy hoạch, công bố quy hoạch, cắm mốc.v.v. vẫn chưa được ban hành và hướng dẫn cụ thể để có thể áp dụng một cách đồng bộ, thống nhất. Đây là một phần nguyên nhân của việc gia tăng các khiếu nại về đất đai và BT, GPMB trên cả nước nói chung và trên địa bàn TP Hà Nội nói riêng thời gian vừa qua, sau khi LĐĐ 2003 được ban hành.

2.3.2.3. Điều kiện để

được BT, HT về

đất theo quy định tại Nghị

định số

84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007.

Trước tình hình không thống nhất trong việc áp dụng điều kiện được BT, HT về đất đối với các hộ SDĐ không có giấy tờ hợp pháp theo quy định, nhưng có đất đã được sử dụng ổn định vào thời điểm trước và sau 15/10/1993 và để làm rõ hơn phạm vi xác định các đối tượng có nguồn gốc SDĐ do lấn chiếm, vi

phạm quy hoạch, NĐ số 84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007 của Chính phủ “Quy

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền SDĐ, trình tự, thủ tục BT, HT, TĐC khi NN thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” đã quy định một cách rất cụ thể về BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với các trường hợp sử dụng trước và sau thời điểm 15/10/1993 mà

không có giấy tờ về quyền SDĐ. Các trường hợp mặc dù là SDĐ trước

15/10/1993 nhưng sẽ không được cấp GCNQSDĐ và không được BT về đất khi NN thu hồi nếu thuộc trường hợp tại thời điểm bắt đầu SDĐ đã có một trong các hành vi vi phạm sau:

a) Vi phạm QH chi tiết xây dựng đã được cơ duyệt và công khai;

quan có thẩm quyền xét

b) Vi phạm QH chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm

quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, công đồng dân cư quản lý;

c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ công bố, cắm mốc;

an toàn công trình công cộng đã được

d) Lấn, chiếm lòng, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm (Khoản 4, Điều 14);

Đồng thời, Điều 3, NĐ số 84/2007/NĐCP đã quy định cụ thể về các tiêu chí để xác định “đất sử dụng ổn định” được quy định tại Khoản 4, Điều 50 của LĐĐ 2003; Việc xác định “thời điểm bắt đầu sử dụng đất” quy định tại Khoản 4, Điều 3, NĐ số 84/2007/NĐCP cũng đã được hướng dẫn cụ thể tại Mục I,

Thông tư

số 06/2007/TTBTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ

Tài nguyên và Môi

trường hướng dẫn thực hiện một số điều của NĐ số 84/2007/NĐCP. Việc BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với đất sử dụng trước và sau ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền SDĐ được quy định như sau:

(i) BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với đất sử dụng trước 15/10/1993, không có giấy tờ về quyền SDĐ, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp được quy định cụ thể như sau:

Trường hợp đất đang sử dụng có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14, NĐ số 84/2007/NĐCP thì được BT 100% giá đất ở trong hạn mức. Đối với diện tích vượt hạn mức và đất vườn, ao liền kề trong cùng thửa đất có nhà ở thì được BT, HT theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì được BT theo giá đất phi nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng thực tế;

Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì được BT, HT theo giá đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của LĐĐ 2003 và NĐ số 181/2004/NĐCP; phần diện tích vượt hạn mức giao đất nông nghiệp và các trường hợp SDĐ thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14 NĐ này thì không được BT, chỉ được xem xét hỗ trợ và giải quyết TĐC theo quy định của UBND cấp tỉnh (Điều 44);

(ii) BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với đất sử dụng sau 15/10/1993, không có giấy tờ về quyền SDĐ, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp được quy định:

Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14, NĐ số 84/2007/NĐCP thì được BT 50% giá đất ở trong hạn mức; phần với diện tích vượt hạn mức được BT, HT theo giá đất nông nghiệp;

Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì được BT 50% giá đất phi nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng thực tế;

Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì được BT, HT theo giá đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của LĐĐ 2003 và NĐ số 181/2004/NĐCP; phần diện tích vượt hạn mức giao đất nông nghiệp và các trường hợp SDĐ thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14 NĐ này thì không được BT, chỉ được xem xét giải quyết TĐC theo quy định tại Khoản 2, Điều 14, NĐ số 197/2004/NĐCP ( Điều 45).

Như vậy, Điều 44 và 45 NĐ số 84/2007/NĐCP đã quy định một cách chi tiết, cụ thể hơn việc áp dụng BT, HT về đất đối với các trường hợp SDĐ ổn định trước và sau thời điểm 15/10/1993 mà không có giấy tờ hợp pháp về quyền SDĐ; tách biệt rõ ràng hơn các trường hợp SDĐ trước thời điểm 15/10/1993 nhưng tại thời điểm bắt đầu SDĐ đã có hành vi vi phạm quy hoạch, là đất lấn, chiếm hoặc đã bị cơ quan có thẩm quyền xử lý thì bị coi là đất không đủ điều kiện được BT nhằm khắc phục sự đánh đồng một cách tràn lan các đối tượng đủ điều kiện được BT về đất quy định tại Khoản 6 và Khoản 8, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐCP;

2.3.3. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại‌

2.3.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại

Giá đất để tính BT khi NN thu hồi đất là căn cứ quan trọng để thực hiện việc BT cho người bị thu hồi đất; đồng thời là nội dung chủ yếu giải quyết mối quan hệ về lợi Ých KT giữa NN và người bị thu hồi đất. Vấn đề giá đất cũng là

một trong những vấn đề phức tạp, là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện nhiều

nhất trong việc thực hiện BT khi NN thu hồi đất;

Về giá đất để tính BT và chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại Khoản 1, Điều 9, NĐ số 197/2004/NĐCP (đã được sửa đổi, bổ sung theo Khoản 2, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐCP ngày 27/01/2006) như sau: “Giá đất để tính BT là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”;

Về chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế mà người SDĐ đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được pháp luật cho phép, bao gồm: tiền thuê đất trả trước còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm NN thu hồi đất, người SDĐ chưa thu hồi được. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng tổng chi phí hợp lý tính thành tiền đầu tư vào đất trừ đi số tiền tương ứng với thời gian đã SDĐ.

Trước khi LĐĐ 2003 ra đời, việc xác định giá đất của các địa phương dùa

vào khung giá đất ban hành kèm theo NĐ số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính

phủ quy định về khung giá các loại đất. Đối với đất đô thị thì: “Trong trường hợp cùng một đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị” (Điều 1, QĐ số 302TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành kèm theo NĐ số 87/CP). Hệ số K được xác định theo hướng dẫn tại Thông tư số 145/1998/TTBTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính.Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định hệ số K quá phức tạp. Khung giá các loại đất theo NĐ số 87/CP lại chậm được sửa đổi, bổ sung nên luôn thấp hơn nhiều lần so với giá

đất hình thành thực tế trên thị trường. Để giải quyết căn bản tình trạng giá đất do NN quy định bị lạc hậu so với giá đất thực tế, Điều 56, LĐĐ 2003 đã quy định các nguyên tắc định giá đất trong trường hợp giá đất được hình thành do NN quy định như sau:

“1.Việc định giá đất của NN phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

a) Sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong

điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng

quyền SDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này,

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.

4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế SDĐ, … , bồi thường khi NN thu hồi đất, …”; [6, tr1]

Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất theo LĐĐ 2003 đã

được quy định cụ

thể tại NĐ số

188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 của Chính

phủ và Thông tư số 114/2004/TTBTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính. Tuy nhiên thực tế, việc áp dụng nguyên tắc định giá đất và phương pháp xác định giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn còn bộ lé một số điểm bất cập, chưa thực sự hợp lý, cụ thể:

Thứ nhất, Theo quy định của LĐĐ 2003, giá đất do NN quy định phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều

kiện bình thường. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định vẫn thường thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường. Có thể đưa ra những lý do để lý giải cho tình trạng này như sau:

 Về lý do chủ quan: Có thể kể đến việc UBND cấp tỉnh đặt mục tiêu

trong xác định giá đất nhằm “…phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện thu hót

đầu tư, thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh trên địa bàn … hài hoà lợi Ých giữa NN, người có nhu cầu SDĐ thực hiện dự án đầu tư và người SDĐ bị thu hồi” . Có thể vì lý do này mà khung giá đất ở tại đô thị do TP Hà Nội ban hành hiện nay vẫn chỉ áp dụng bằng 80% mức tối đa trong khung giá Chính phủ quy định (cụ thể là 67.500.000đ/m2 x 80% = 54.000.000đ/m2); mặc dù trên thị trường Hà Nội hiện nay đã có các giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ gắn với nhà ở cao hơn nhiều so với mức giá tối đa trong khung giá Chính phủ quy định. Theo phân tích và đánh giá của Bộ Tài nguyên Môi trường; Giá đất do các tỉnh quy định vẫn chỉ bằng khoảng từ 50% tới 70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiên bình thường [27];

 Về lý do khách quan: Thực tế cho thấy các cơ quan định giá cấp tỉnh rất khó trong việc xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc sát “giá chuyển nhượng

quyền SDĐ thực tế

trên thị

trường trong điều kiện bình thường”. Bởi lẽ, thị

trường BĐS nói chung và thị trường quyền SDĐ nói riêng ở nước ta vẫn chủ yếu hoạt động tự phát, chủ yếu vẫn là các giao dịch "ngầm"; việc tạo lập thị trường BĐS minh bạch, hoạt động dưới sự quản lý của NN mới đang trong thời kỳ “từng bước xác lập”. Vì vậy rất khó xác định được giá giao dịch thực tế của thị trường trong điều kiện bình thường;

Thứ hai, cho đến thời điểm hiện nay, ở nước ta chưa hình thành được các tổ chức chuyên môn tư vấn giá đất mang tính chất chuyên nghiệp, chưa có một đội ngò chuyên gia có trình độ, kinh nghiệm và được đào tạo cơ bản trong lĩnh vực định giá đất. Vì vậy, việc xác định giá đất còn mang nặng cảm tính của cơ quan định giá đất. Khi tiến hành xác định giá, các cơ quan định giá còn xa rời thực tế, chưa quan tâm và đi sâu phân tích thực trạng chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường;

Thứ ba, theo Bộ Tài nguyên và Môi truờng: “giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường được hiểu là những vụ chuyển nhượng được thực hiện tự nguyện, người mua, người bán không có quan hệ họ hàng, huyết thống, không có mối quan hệ kinh tế, việc chuyển nhượng không diễn ra trong thời kỳ ngắn có hiện tượng đóng băng hoặc sốt đất…”. Tuy nhiên, giá đất được hình