Danh Mục Dự Án Xây Dựng Hạ Tầng Kcn, Kcx Tại Hà Nội Có Vốn Đầu Tư Trực

(Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Trong một vài năm tới, lượng cung về khách sạn 4, 5 sao trên địa bàn Hà Nội sẽ tăng rất nhanh do gần đây có rất nhiều dự án đầu tư vào khách sạn đã bắt đầu khởi công hoặc xin giấy phép. Đa số các dự án này đều có quy mô rất lớn và ở những vị trí thuận tiện. Dự đoán, khi các khách sạn đã và đang xin giấy phép đầu tư hiện nay đi vào hoạt động, sẽ có sự canh tranh mạnh mẽ về chất lượng dịch vụ, đồng thời các khách sạn hiện đang kinh doanh sẽ phải tự đổi mới để giữ khách hàng hiện tại và tiếp tục khai thác nguồn khách mới.

2.2.3.3 Lĩnh vực xây dựng khu đô thị mới

Hiện tại trên địa bàn thành phố Hà Nội đã có 4 dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới với tổng số vốn đầu tư là 2,710,799,000 USD là: dự án khu đô thị mới Nam Thăng Long cấp phép năm 1996, khu đô thị mới Bắc Thăng Long, khu cấp phép năm 1997, khu đô thị Tây Hồ Tây, năm 2006 và mới đây nhất là khu đô thị mới Thạch Bàn được cấp giấy phép ngày 4/5/2007. Đây đều

là những dự án có vốn đầu tư lớn vài trăm triệu USD, duy nhất có dự án phát triển khu đô thị mới Nam Thăng Long có số vốn đầu tư lên đến trên 2 tỷ USD và cũng là một dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất từ trước tới nay.

Các khu đô thị mới có cảnh quan đẹp, kiến trúc hiện đại, xây dựng theo quy mô lớn, thường nằm ở các khu vực ven đô nhưng giao thông thuận tiện. Việc triển khai mô hình khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội đã góp phần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng cao chất lượng dịch vụ đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khớp nối với khu dân cư cũ...sẽ góp phần thay đổi diện mạo thành phố.

Đây là lĩnh vực mới đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhưng lại phát triển rất nhanh và được các nhà đầu tư quan tâm. Nguyên nhân của điều này là do luật pháp Việt Nam đã cho phép người Việt Nam định cư tại nước ngoài có quyền mua nhà. Số lượng người Việt Nam có thu nhập cao cùng với người nước ngoài và Việt kiều làm việc tại Việt Nam tăng lên là động lực của thị trường nhà ở cao cấp. Mặt khác, khi tiến hành dự án xây nhà để bán, nhà đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh hơn (do các khách hàng phải ứng tiền mua nhà trước), từ đó có thể tính toán được doanh thu và lợi nhuận từ dự án ngay sau một thời gian ngắn triển khai dự án, điều này cho phép các nhà đầu tư có thể tiếp tục lên kế hoạch cho các dự án khác của mình nhằm nhanh chóng thu hồi vốn.

Giá bán căn hộ tại các dự án này vẫn tiếp tục tăng lên, ngay cả đối với những dự án còn đang thi công. Các căn hộ ở vị trí trung tâm như quận Hoàn Kiếm và quận Tây Hồ vẫn là những nơi lý tưởng nhất và vẫn còn có một khoảng cách rất xa về giá bán so với các vị trí ở xa những khu vực như Mỹ Đình/ An Khánh/ Tây Hồ Tây.

Biểu 2.14: Giá bán căn hộ tại một số dự án tiêu biểu

Đơn vị: USD

(Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Theo dự đoán của các chuyên gia BĐS, nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng mạnh và tình hình kinh doanh tại các dự án có chất lượng cao sẽ rất khả quan. Hiện nay, cũng chưa có nhiều nhà đầu tư mặn mà trong việc cải tạo các chung cư cũ ở Hà Nội dù có rất nhiều vị trí đẹp. Lý do chủ yếu là các nhà đầu tư lo ngại vấn đề đền bù tái định cư và giải phóng mặt bằng tại các khu vực này.

Tuy nhiên chất lượng của nhiều dự án nhà ở /căn hộ cao cấp không phải thực sự là cao cấp. Bất cập lớn ở các khu đô thị mới là thiếu sự đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị với hạ tầng bên ngoài các khu đô thị mà cụ thể là sự liên thông và kết nối giao thông, thoát nước, xử lý nước thải... không đảm bảo. Các khu đô thị mới phát triển không có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thể chung của đô thị, thiếu trầm trọng các công trình hạ tầng xã hội. Hầu hết các khu đô thị đều thiếu các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, bãi đỗ xe... Mặc dù các khu đô thị mới đều

được quy hoạch và xây dựng theo quy hoạch nhưng qua một số khu đô thị cho thấy không có các giải pháp về thiết kế đô thị.

Khu biệt thự, nhà liền kề pha tạp hình thái kiến trúc đủ loại và đa màu sắc và hình như không ai quản lý thiết kế kiến trúc của các công trình này. Mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất lớn khiến các đô thị thiếu không gian mở, không gian công cộng.

Hiện nay, khu đô thị mới do của các chủ đầu tư trong nước đã bộc lộ rất nhiều hạn chế như tình trạng ách tắc giao thông thường xuyên xảy ra tại các cửa ra vào ở khu đô thị mới Đại Kim, vì khu đô thị này có vị trí như một "ốc đảo" nên hiện tại giao thông ra vào rất khó khăn. Cao độ nền trong khu đô thị cao hơn hoặc thấp hơn khu vực xung quanh trong khi đó không có sự khớp nối hệ thống thoát nước gây hậu quả ngập úng liền kề hoặc ngập úng tại chính khu đô thị. Nhiều nơi, việc cung cấp nước sạch không đảm bảo, chất lượng nước còn có nhiều vấn đề, hệ thống chiếu sáng tại một số khu vực trong khu đô thị còn thiếu như tại khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính... Bên cạnh đó, việc quản lý vận hành khu nhà ở khu đô thị, nhất là nhà chung cư sau đầu tư còn chưa thống nhất, chưa có cơ chế chính sách về quản lý khai thác sau đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị, nhất là nhà ở cao tầng. Hi vọng rằng các dự án xây dựng khu đô thị từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài khi hoàn thành sẽ không vấp phải những vấn đề trên.

Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản "ngó nghiêng" dự án xây dựng Khu đô thị mới Bắc sông Hồng (Đông Anh, Hà Nội) và đề nghị được giao nghiên cứu, lập dự án. Khu đô thị mới Bắc sông Hồng - một thành phố mới, tương lai sẽ là trung tâm công nghiệp - thương mại - dịch vụ đồng bộ và hiện đại của Hà Nội, dự kiến gồm nhiều khu vực chính, như: Nam Vân Trì - Cổ Loa; Bắc Vân Trì - thị trấn Đông Anh... với tổng diện tích xấp xỉ 9.000ha, ước tính tổng vốn đầu tư lên đến 30 tỷ USD.

Trong thời gian tới các khu đô thị mới này sẽ thu hút một lượng dân cư và người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại đó. Vì vậy, chính quyền thành phố cần kết hợp thu hút cả đầu tư cho việc phát triển cơ sở hạ tầng tại những khu vực này xung quanh các dự án này.

2.2.3.4 Lĩnh vực xây dựng hạ tầng KCN-KCX

Đến nay Hà Nội đã hình thành 4 khu công nghiệp (KCN) có vốn đầu tư nước ngoài là KCN Thăng Long, KCN Nội Bài, KCN Sài Đồng, KCN Hà Nội

- Đài Tư thu hút hàng chục doanh nghiệp vào thuê đất, tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 247,187,000 triệu USD.

Bảng 2.2: Danh mục dự án xây dựng hạ tầng KCN, KCX tại Hà Nội có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 1988-2008.

Tên dự án

Ngày cấp GPĐT	Công ty đầu tư	Vốn đăng ký ĐT (USD)	Nứơc chủ ĐT
KCN Hà Nội - Đài Tư	22/08/1995	Công ty cổ phần Hữu hạn phát triển Hà Nội - Đài Tư	12,000,000	Đài Loan
KCN Thăng Long	21/02/1997	Sumitomo-Nhật Bản	53,228,000	Nhật Bản
KCN Nội Bài	12/04/1994	Vista Spectrum (M) SDN.BHD, thuộc Renong, Malaysia	29,950,000	Malaysia
KCN Sài Đồng	17/06/1996	Công ty Deawoo Engineering &Construction, Hàn Quốc	152,000,000	Hàn Quốc

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và đầu tư)

Trong thời gian qua, các KCN của Hà Nội đã thu hút được nguồn vốn đầu tư lớn của các doanh nghiệp nước ngoài qua đó đã thúc đẩy sự tăng trưởng công nghiệp của thành phố, góp phần phát triển kinh tế- xã hội của

Thủ đô Hà Nội và nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế. Các nhà đầu tư nước ngoài trong KCN tập trung của Hà Nội phần lớn có công nghệ tiên tiến, trình độ sản xuất cao tạo ra sản phẩm có chất lượng và sức cạnh tranh trên thị trường trong nước và thế giới. Các doanh nghiệp này có tỷ lệ xuất khẩu sản phẩm rất cao qua đó làm tăng tỷ lệ xuất khẩu của thành phố đồng thời cũng thu hút và đào tạo nhiều lao động có tay nghề góp phần không nhỏ vào việc phát triển KT-XH của Thủ đô Hà Nội. Hà Nội đã có mặt nhiều nhà đầu tư đa quốc gia có tiềm năng rất lớn: Tập đoàn Canon, Panasonic, Toto, Sumitomo Bakelite, công ty TNHH Đèn hình Orion- Hanel…Thực tiễn phát triển các KCN- KCX ở Hà Nội đã cho thấy các KCN- KCX Hà Nội đã và đang trở thành động lực cho phát triển kinh tế- xã hội của các vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, có vai trò quan trọng thúc đẩy sự hình thành và phát triển có hiệu qủa các KCN tại các địa bàn lân cận, góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động (tại chỗ và tại các tỉnh lân cận), góp phần phát triển các dịch vụ và công nghiệp phụ trợ.

Có thể nhận thấy các dự án đầu tư vào cơ sở hạ tầng KCN, KCX đều được cấp giấy phép trong khoảng thời gian từ năm 1994 đến 1997, cách khá xa thời điểm hiện nay. Thời gian gần đây, không có dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này. Nguyên nhân có thể kể đến một số tồn tại và khó khăn trong quá trình hình thành và hoạt động của các KCN-KCX tại Hà Nội. Đầu tiên là vướng mắc trong thủ tục xin cấp giấy phép cho dự án đầu tư. Ngoài ra, do công tác đền bù, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư quá chậm chạp, làm chậm tiến độ triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật cũng như quá trình phát triển KCN cũng là vật cản đối với các dự án BĐS trong lĩnh vực KCN-KCX. Công tác giải phòng mặt bằng gặp khó khăn xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: việc quy hoạch, hướng dẫn, chỉ dẫn, tuyên truyền thông tin làm chưa tốt, do vậy người dân không hiểu rõ chế độ chính sách của Nhà nước hoặc nhiều trường hợp do tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng tại

địa phương, nên đẩy giá đất lên cao gặp nhều lần so với giá đền bù, từ đó gây ra tâm lý chây ỳ, đòi đền bù với giá cao, không chịu giao đất. Nhiều KCN từ khi có Quyết định thành lập Hội đồng đề bù giải phóng mặt bằng cho đến khi hoàn thành thủ tục, lấy được đất phải kéo dài nhiều năm, gây tâm lý ức chế, làm nản lòng các nhà đầu tư. Bên cạnh đó nguyên nhân cơ bản làm cho sự hấp dẫn của các dự án xây dựng hạ tầng KCN-KCX là bản thân KCN-KCX ở Hà Nội hoạt động chưa đạt được hiệu quả như mong đợi, kém hấp dẫn đối với các doanh nghiệp sản xuất. Về hạ tầng kỹ thuật của các KCN trên địa bàn Hà Nội hiện tại chỉ có KCN Thăng Long có hạ tầng kỹ thuật cả trong và ngoài hàng rào là tương đối hoàn chỉnh, các KCN còn lại hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào chưa được đầu tư xây dựng đồng bộ. Có KCN-KCX đến nay việc xây dựng cơ sở hạ tầng còn sơ sài, vẫn chưa có khu xử lý nước thải, chưa cung cấp đầy đủ nước sạch cho doanh nghiệp sản xuất, hệ thống giao thông ngoài hàng rào không thuận tiện, điện không ổn định...Các KCN-KCX của Hà Nội chưa thực sự trở thành "địa chỉ đặt chân" của các nhà đầu tư, doanh nghiệp doanh trong và ngoài nước khiến các nhà đầu tư nước ngoài trở nên “e dè” khi đem vốn đầu tư vào các dự án xây dựng hạ tầng KCN-KCX.‌

Vì vậy, nhiệm vụ cấp bách của BQL KCN - KCX Hà Nội trong thời gian tới là phải nhanh chóng khắc phục những yếu kém, bất cập, tận dụng được các lợi thế tự nhiên, kinh tế và chính trị sẵn có để thu hút các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực KCN- CCN Hà Nội phát triển tương xứng với vị thế của mình.

2.3 Những hạn chế trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội

2.3.1 Những hạn chế

Các dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS Hà Nội còn rất hạn chế chưa tương xứng với tiềm năng của các đối tác này, đặc biệt chưa tận dụng và phát huy được lợi thế của thủ đô trong phát triển kinh tế và du lịch. Cơ cấu hình

thức đầu tư của các dự án FDI chưa đa dạng. Các hình thức đầu tư mới chỉ tập trung ở hình thức doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh và các hình thức đầu tư khác còn rất hạn chế.

Nhìn chung, tiến độ thực hiện của hầu hết các dự án còn chậm so với luận chứng kinh tế, kĩ thuật của dự án. Nhiều dự án được cấp trước thời kì khủng hoảng tài chính khu vực vẫn chưa được triển khai hoặc mới triển khai một số ít hạng mục. Nhiều sự án bất động sản vẫn “dậm chân tại chỗ” do vướng cơ chế chính sách, gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng như dự án khu đô thị Sông Hồng, dự án tổ hợp Tháp Văn phòng Hoa Anh Đào tại bến xe Kim Mã…Một số dự án gặp vướng mắc kéo dài chưa được sử lí dứt điểm gây ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư. Kết quả là chênh lệch giữa vốn đăng kí và vốn thực hiện còn lớn, tốc độ tăng vốn thực hiện chưa cao. Thậm chí có dự án bị rút giất phép đầu tư (Liên doanh Daewoo Hanel xây dựng khu công nghiệp thương mại, nhà ở tại Sài Đồng) sau 8 năm cấp phép mà chủ đầu tư chỉ mới làm được mỗI một việc là cắm cọc mốc giới cho diện tích đất được giao để đầu tư.

Tỷ lệ các dự án đầu tư nước ngoài có sử dụng công nghệ cao, công nghệ nguồn còn thấp. Trong số các đối tác nước ngoài thì Châu Âu và Hoa Kỳ đầu tư chưa lớn và chưa tương xứng với tiềm năng của họ.

Một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thực hiện đúng những quy định của pháp luật về việc sử dụng lao động người Việt Nam, như kéo dài thời gian học nghề, trả lương thấp hơn mức lương tối thiểu do nhà nước quy định, không thực hiện đúng chế độ bảo hiểm xã hội, kéo dài thời gian lao động trong ngày…Trong khi đó nhiều người lao động không nắm được các quy định của pháp luật, công thêm việc thiếu các tổ chức công đoàn, các cán bộ của bên Việt Nam không bảo vệ được quyền lợi chính đáng của