Tương Quan Giá Thuê Văn Phòng Hạng A Tại Việt Nam So Với Một Số Toà Nhà Tại

(Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Tuy lượng cung như vậy không phải là thấp nhưng thị trường văn phòng cao cấp cho thuê vẫn thiếu hụt trầm trọng, có thể thấy tại biểu đồ hệ số sử dụng trung bình rất cao (gần 100%) và các văn phòng mới nhanh chóng được thuê kín. Mặc dù chưa chính thức khai trương nhưng những toà nhà hạng A là Opera Business Center (Hongkong) ở đường Lý Thái Tổ và Pacific Place thuộc quỹ đầu tư Jacca- Pháp thuộc tập đoàn IMO quản lý trên đường Lý Thường Kiệt ở Hà Nội hay cao ốc Asia Tower do một đơn vị liên doanh của công ty Thực phẩm Hà Nội dù mới khai trương trương trong năm 2008 có giá khá cao cũng đã kín chỗ đặt thuê. Hai cao ốc hạng B khác là Viglacera Tower và VIT Tower cũng đã được đặt thuê hết chỗ. Các công ty kinh doanh BĐS dự báo sức ép của nhu cầu thuê văn phòng hạng A sẽ không giảm cho đến hết năm 2008, bởi trong khoảng thời gian từ nay đến năm 2009, không có thêm một cao ốc văn phòng hạng A nào đi vào hoạt động.

Biểu 2.7: Giá thuê trung bình tại các toà nhà văn phòng hạng A & B

(Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Tình trạng thiếu hàng trầm trọng khiến giá thuê trung bình của văn phòng hạng A và B năm 2007 tại Hà Nội vẫn tiếp tục xu hướng tăng lên:

• Văn phòng hạng A: 43USD/m²/tháng (tăng 21% so với năm trước)

• Văn phòng hạng B: 28USD/m²/tháng (tăng 24% so với năm trước)

Bảng 2.8: Tương quan giá thuê văn phòng hạng A tại Việt Nam so với một số toà nhà tại Hồng Kông và Singapore

(Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Dự đoán trong năm 2008 sẽ có 33.000m2 tổng diện tích sàn văn phòng hạng A sẽ đi vào hoạt động và rất nhiều toà nhà văn phòng hạng B khai trương trong năm 2007, 2008. Thị trường văn phòng cho thuê của Hà Nội sẽ vẫn còn rất phát triển trong một vài năm tới. Tuy nhiên, sau năm 2010, thị trường văn phòng sẽ phải đối mặt với sự bão hoà và giá cho thuê sẽ giảm xuống.

Các dự án xây dựng căn hộ cao cấp

Tuy không được “nóng” như thị trường văn phòng cho thuê nhưng thị trường căn hộ cho thuê cũng đang phát triển rất tốt với hệ số sử dụng cao và giá thuê tăng lên.

Đối tượng của thị trường này là các cá nhân và tổ chức nước ngoài làm việc tại Hà Nội. Hiện tại, số lượng các căn hộ cho thuê vẫn đang tăng lên theo nhu cầu sử dụng nhưng giá thuê chỉ tăng nhẹ, trung bình từ 18,7 đến 49,6 USD/m2/tháng. Giá của các căn hộ nhỏ có xu hướng tăng cao hơn các căn hộ có diện tích lớn. Đầu tư vào căn hộ cho thuê cũng rất hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Tiền thuê căn hộ thường được thanh toán trước trong thời hạn dài nên có thể mang lại doanh thu ổn định cho nhà đầu tư.

Biểu 2.9: Tổng tích luỹ và lượng cung mới căn hộ cho thuê hạng A&B

(Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Tòa nhà Atlanta Residences vừa hoàn thành cuối năm 2007 đã cung cấp thêm 51 căn. Nguồn cung mới đầu năm 2008 là Fraser Suites với khoảng 170 căn. Dự kiến năm 2008 sẽ xuất hiện trên thị trường 2 toà nhà lớn Somerset Hoa Binh cung cấp khoảng 206 căn và Skyline với khoảng 88 căn. Trong

tương lai năm 2009 - 2011: Golden Westlake Executive Residences, TheLandmark, Keangnam Hanoi Landmark Tower, Crown Complex.

Các dự án xây dựng các khu trung tâm thương mại

Thị trường bán lẻ tại Hà Nội đang trong giai đoạn bắt đầu phát triển nở rộ, các tập đoàn bán lẻ nước ngoài đang rất năng động trong việc tìm kiếm các cơ hội và chuẩn bị cho sự thâm nhập thị trường Việt Nam sau ngày 1/1/2009. Trong khi đó các nhà bán lẻ nội địa cũng tích cực mở rộng mạng lưới của mình trước thời điểm này khi mà Việt nam sẽ mở cửa hoàn toàn thị trường cho các công ty kinh doanh bán lẻ 100% vốn nước ngoài vào hoạt động tại Việt Nam. Trong năm 2007, tổng mức bán lẻ vượt trên 45 tỷ USD (tăng 27% so với năm trước). Theo xếp hạng chỉ số bán lẻ toàn cầu của AT Kearney năm 2007,Việt Nam đứng thứ 4 sau Ấn Độ, Nga, Trung Quốc (AT Kearney) [23]. Thị trường bán lẻ Hà Nội đầy tiềm năng do phần lớn là dân số trẻ, năgn động và sẵn sàng chi tiêu và xu hướng và thị hiếu tiêu dùng của người Hà Nội đã hướng về nhữnh nhãn hiệu nổi tiếng tạo đà thu hút thêm nhiều thương hiệu quốc tế mới xuất hiện, thâm nhập và mở rộng hoạt động kinh doanh vào thị trường Hà NộI như Adidas, KFC, BBQ Chicken, Escada, Pizza Hut, Parkson...

Các trung tâm thương mại cũng chỉ mới được khai trương tại Hà Nội những năm gần đây nhưng nhu cầu lớn và đang tiếp tục tăng mạnh mà trong khi lượng cung vẫn còn hạn chế. Điều này làm giá thuê tại các trung tâm thương mại tăng mạnh nhưng vẫn đủ đáp ứng. Tuy Hà Nội mới có thêm 6 trung tâm mua sắm chính với diện tích sàn khoảng 43.000m2 nhưng hiện các khu vực trung tâm kinh doanh thành phố giá thuê đang tăng vùn vụt. Các trung tâm mua sắm ở khu vực trung tâm như Tràng Tiền Plaza, Vincom City Tower, Viet Tower… đều có giá thuê tăng vọt. Chẳng hạn như Vincom City Tower giá thuê trung bình tăng từ 20 - 88 USD/m2/tháng trong quý I/2007 tăng lên 40 – 120 USD/m2/tháng trong quý IV/2007. Những địa điểm bán lẻ

mặt phố của một số toà nhà tại khu trung tâm có giá thuê rất cao như toà Pacific Place, Sofitel Metropole và Opera Business Centre, có vị trí lên đến 150 USD/m2/tháng. Trong khi đó, một số trung tâm mua sắm bên ngoài khu trung tâm kinh doanh lại có mức tăng tương đối. Chẳng hạn như siêu thị Big C, giá thuê mặt bằng tăng từ 23 - 34 USD/m2/tháng cuối 2007 lên 25 - 40 USD/m2/tháng quý I/2008 [3].

Trong thời gian tới sẽ có một số dự án tiêu biểu của nước ngoài như Ciputra Mall (Khu đô thị Nam Thăng Long –2010), the Landmark (Liễu Giai

- Đào Tấn – 2010), The Garden (Mỹ Đình –2009). Năm 2008, Hà Nội có thêm 63.000m2, tăng 29% so với năm 2007 sẽ được hoàn thành, tuy nhiên trong thời gian trước mặt sẽ chỉ có các dự án của các nhà đầu tư trong nước được đưa vào sử dụng như Việt Tower (Thái Hà), Thái Thịnh Plazza (Thái Thịnh) vào Quý 1/2008.

Biểu 2.10: Một số dự án thương mại tiêu biểu trong tương lai

(Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Khi đầu tư phát triển các khu đô thị mới, nhà đầu tư nước ngoài cũng rất chú trọng phát triển các dự án này để đảm bảo tính đồng bộ và tiện ích của khu dân cư, đồng thời có thể cùng lúc phát triển lĩnh vực quản lý kinh doanh bán lẻ.

2.2.3.2 Lĩnh vực kinh doanh khách sạn

Do sự phát triển kinh tế (qua làn song đầu tư nước ngoài và hội nhập kinh tế) và du lịch của Việt Nam cùng với sự xuất hiện của các hãng hàng không giá rẻ như Asia Air, Jet Star, Tiger Airlines & Hongkong Air…những năm gần đây, Hà Nội đã thu hút một lượng lớn khách quốc tế. Các công ty, tổ chức Tour du lịch tại nước ngoài thường ký hợp đồng hợp tác với các khách sạn lớn theo mùa du lịch hoặc theo các sự kiện đặc biệt thu hút khách tham quan đến Hà Nội. Vì vậy mà trong 2 năm gần đây nhu cầu BĐS du lịch là rất lớn, có những thời điểm mà khách vãng lai không thể thuê nổi một phòng khách sạn 4 hoặc 5 sao nào trong một thời gian khá dài. Hơn nữa, theo tính toán của các chuyên gia với mức giá đó, chỉ cần hiệu suất sử dụng 30% trở lên là có thể hoà vốn và bắt đầu có lãi. Dự đoán trong năm 2007, sẽ có 320 phòng khách sạn từ 3-5 sao được đưa vào sử dụng và sẽ thêm 4 khách sạn 5 sao được cấp giấy phép đầu tư. Qua đó có thể thấy đầu tư kinh doanh vào dịch vụ khách sạn tại Hà Nội cũng vô cùng hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài và các quỹ đầu tư.

Vì vậy, bên cạnh các dự án lớn đầu tư vào khu vực công nghiệp, công nghệ cao còn xuất hiện xu hướng tăng nhanh nhiều dự án khách sạn cao cấp, đầu tư vào các khu nghỉ dưỡng tại Hà Nội để đáp ứng nhu cầu khách du lịch nước ngoài và nội địa. Tính từ năm 1998 đến nay, số dự án FDI vào du lịch Hà Nội là 58 dự án với tổng vốn đầu tư là 1,666,981,599 USD chiếm hơn 22% tổng số vốn đăng ký vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội tập trung vào các dịch vụ lưu trú như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, khu spa cao cấp, resort…

Hiện nay Hà Nội hiện có khoảng 8 khách sạn 5 sao, 6 khách sạn 4 sao. Các khách sạn này đều đạt hiệu suất sử dụng trung bình khoảng trên dưới 80% trong năm 2007 với giá cho thuê trung bình dao động trong khoảng 116USD/ngày đến 135USD/ng chưa có thuế và dịch vụ phí. Hệ số sử dụng phòng đạt 84% trong Q4/2007 với giá phòng trung bình trên 135 USD.

Biểu 2.11: Giá thuê phòng trung bình Biểu 2.12: Hệ số sử dụng phòng tại khách sạn 5 sao bình tại khách sạn 5 sao

(Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Các tập đoàn quản lý khách sạn xuất hiện của nhiều tên tuổi khách sạn quốc tế: Novotel, Marriott, InterContinental, Crowne Plaza, Movenpick thâm nhập thị trường theo nhiều cách khác nhau (mua lại, nhượng quyền, phát triển quan hệ đối tác, đầu tư xây mới…). Các tập đoàn này đều nhận thấy cơ hội phát triển trong lĩnh vực BĐS khách sạn và nỗ lực đáp ứng phân khúc thị trường này: InterContinental Hanoi WestLake (359 phòng) khai trương tháng 12/2007, Sofitel Metropole Hanoi chuyển khu vực Business Centre thành 70 phòng khách sạn vào đầu năm 2007. Hiện nay CBRE đang làm việc với rất nhiều các nhà đầu tư là các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor, InterContinential Hotels Group, Guoman, Hilton, Omni, Sheraton, InterContinental, Sofitel, Novote … các đại gia đến từ Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Investment, các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc… các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính lớn mạnh như Indochina Capital, Vina Capital… để có những dự án đầu tư BĐS du lịch và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới.

Tại hội thảo “Đầu tư Bất động sản du lịch tại Việt Nam” vừa diễn ra tại TPHCM, nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước thể hiện mong muốn được đầu tư khi ngành này đang có bước tiến vượt bậc trong những năm gần đây. Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam cho rằng, vị trí của ngành du lịch Việt Nam còn thua xa các nước trong khu vực. Nếu so với thành phố Bali của Indonesia cách đây 20 năm thì Việt Nam vẫn chưa theo kịp về cơ sở hạ tầng. Nhưng, “yếu kém” này chính là cơ hội cho nhà đầu tư. Vì vậy sẽ có nhiều nhiều dự án đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, căn hộ và khách sạn cao cấp.

Hiện nay, số lượng khách sạn từ 3 sao trở lên tại Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường mặc dù giá thuê đang ở mức rất cao. Mặt khác trong thời gian qua không có khách sạn 5 sao được xây dựng và mới nào đi vào hoạt động trong thời gian tới nên sẽ có rất nhiều dự án đầu tư vào các khách sạn cao cấp và các dịch vụ giải trí và tiện ích đi kèm.

Trong thời gian tới, các căn hộ cho thuê có xu hướng phát triển thành căn hộ - khách sạn (hotel apartment). Thực tế thời gian qua cho thấy, do hạn chế của thị trường khách sạn cao cấp tại Hà Nội, nhất là trong các sự kiện kinh tế, chính trị, văn hoá và du lịch, các căn hộ đã được đem cho thuê với giá bằng giá thuê khách sạn và chủ đầu tư đã thu được một khoản lợi nhuận cao hơn so với cho thuê dài hạn. Hơn nữa, vẫn tồn tại một số căn hộ cho thuê còn trống tại các toà nhà lớn gây lãng phí không ít. Vì vậy, các chủ đầu tư sẵn sàng trang bị cho căn hộ của mình để đón tiếp khách ngắn hạn vào bất cứ lúc nào.

Biểu 2.13 Tổng cung căn hộ cho thuê và tỷ lệ còn trống