Về Xử Lý Quyền Sử Dụng Đất Thế Chấp

QSDĐ đã thế chấp được đặt ra. Sau khi đã hoàn thành xong việc xử lý QSDĐ đã thế chấp bên nhận thế chấp đến văn phòng đăng ký nơi đã đăng ký giao dịch thế chấp để xóa đăng ký thế chấp, khi đó quan hệ thế chấp QSDĐ hoàn toàn chấm dứt.

Trên đây là những trường hợp làm cho quan hệ thế chấp QSDĐ chấm dứt. Tuy nhiên, quan hệ thế chấp QSDĐ chỉ thực sự chấm dứt khi các bên xóa đăng ký thế chấp QSDĐ. Việc xóa đăng ký thế chấp được quy định cụ thể tại Điều 16 và Điều 20 Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT. Theo đó, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký đến nơi đã đăng ký thê chấp. Như vậy, theo quy định này thì người nộp hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký phải là người đã nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký khi đăng ký thế chấp QSDĐ, trong trường hợp người nộp hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký không phải là người đã yêu cầu đăng ký thì phải có văn bản ủy quyền của người yêu cầu đăng ký. Thông tư này không quy định cụ thể người yêu cầu đăng ký phải là bên thế chấp hay bên nhận thế chấp. Đây là điểm mới so với quy định tại khoản 2 Điều 130 LĐĐ năm 2003 khi LĐĐ năm 2003 quy định người yêu cầu xóa đăng ký thế chấp phải là người đã thế chấp QSDĐ.

Nói tóm lại, pháp luật quy định rõ từng trường hợp cụ thể cho việc chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ đã giúp cho các bên xác định và thực hiện tốt quyền, nghĩa vụ của mình trong từng thời điểm, tránh sự vi phạm pháp luật. Các quy định này vừa mang tính bắt buộc, vừa mang tính chất tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Điều này đã giúp cho các chủ thể sử dụng đất trong những năm gần đây có khả năng tiếp cận thêm nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu tối thiểu của cuộc sống, phát triển sản xuất kinh doanh cũng như phát triển trong lĩnh vực ngân hàng.

2.7. VỀ XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THẾ CHẤP

Trong những năm gần đây, nước ta chuyển sang nền kinh tế theo cơ chế thị trường thì rủi ro trong hoạt động cho vay lại càng cao. Nhận thức rõ

điều này nên khi các TCTD cho vay phần lớn đều phải có tài sản thế chấp trong đó có thế chấp QSDĐ. Mục đích của hai bên chủ thể khi tham gia vào quan hệ này chủ yếu xuất phát từ lợi nhuận. Nhưng trên thực tế, hoạt động sản xuất kinh doanh không phải lúc nào cũng mang lại lợi ích cho họ mà có thể xảy ra trường hợp rủi ro, thua lỗ. Trong trường hợp đó, bên thế chấp khó có khả năng thanh toán đầy đủ các khoản vay đến hạn cho bên nhận thế chấp. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp. Vấn đề xử lý tài sản thế chấp hiện rất phức tạp, ở mỗi vụ việc lại có cách xử lý khác nhau.

Trong hệ thống pháp luật dân sự hiện hành, có nhiều văn bản pháp luật cùng điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ như BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 và các văn bản dưới luật khác liên quan. Tuy nhiên, LĐĐ năm 2013 lại không có một quy định nào về việc xử lý QSDĐ thế chấp. Còn BLDS năm 2005 và các văn bản dưới luật khác liên quan thì lại không có sự điều chỉnh thống nhất, do đó, vấn đề xử lý QSDĐ thế chấp vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định:

Thứ nhất, quyền thỏa thuận của các chủ thể trong hợp đồng thế chấp về xử lý QSDĐ được thế chấp thông qua các quy định tại Điều 721 BLDS năm 2005, Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP chưa được tôn trọng một cách triệt để. Các quy định trên đã đưa ra phương thức xử lý tài sản thế chấp khi tài sản thế chấp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng. Một nguyên tắc cơ bản của pháp luật hợp đồng là khi hợp đồng có hiệu lực thì có giá trị như pháp luật đối với các bên. Chỉ khi nào sự thỏa thuận của bên bị tuyên bố là vô hiệu thì mới áp dụng quy định của pháp luật.

Thứ hai, phương thức xử lý QSDĐ thế chấp trong trường hợp không có sự thỏa thuận của các bên được pháp luật quy định không thống nhất. Theo Điều 721 BLDS năm 2005 thì phương thức xử lý là "bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án" [33]; còn theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì "nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu

giá theo quy định của pháp luật" [6]. Như vậy, cùng một tài sản là QSDĐ được thế chấp nhưng cách xử lý lại khác nhau và đã đẩy các chủ thể vào tình thế lúng túng không biết nên áp dụng phương thức nào là hợp lý.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

Thứ ba, phương thức xử lý QSDĐ thế chấp trong trường hợp có thỏa thuận của các bên theo quy định tại Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP cũng còn nhiều bất cập, cụ thể:

Một là, về phương thức bán tài sản: quy định chưa làm rõ những trường hợp nào thì việc bán tài sản cần đặt dưới sự kiểm soát của Tòa án. Nếu bên nhận thế chấp được quyền bán tài sản thì cần phải tuân thủ các nghĩa vụ gì, để tránh lạm quyền, xâm phạm đến lợi ích của bên thế chấp hay của các chủ thể khác. Vụ án mua bán nhà đất đang thế chấp được xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm số 41/2010/DS-GĐT tại Uông Bí, Quảng Ninh sau đây là một minh chứng cụ thể cho những bất cập của hệ thống pháp luật:

Ngày 21/8/1994, ông Trần Đình Chiến có đơn xin vay, kiêm khế ước nhận nợ gửi Chi nhánh Ngân hàng Công thương Uông Bí với số tiền

80.000.000 đồng, lãi suất 2,6%/tháng, thời hạn vay 12 tháng. Kèm theo đơn xin vay còn có Hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản ngày 06/8/1994 của các con ông Chiến là chị Trần Thị Tuyên và chị Trần Thị Mận về việc bảo lãnh/thế chấp cho ông Chiến vay tiền của Ngân hàng Công Thương Uông Bí. Hết thời hạn, ông Chiến không trả được nợ cho Ngân hàng, tính đến ngày 21/8/1999 ông Chiến còn nợ Ngân hàng Công Thương Uông Bí là 52.750.000 đồng và không có khả năng thanh toán. Do đó, ngày 20/3/1999 và ngày 29/3/1999, ông Chiến đã có đơn gửi Ngân hàng Công Thương Uông Bí đề nghị cho bán tài sản bảo lãnh là nhà và đất của chị Trần Thị Tuyên để trả nợ. Cũng trong thời gian trên, chị Trần Thị Nguyệt đã có đơn gửi Ngân hàng Công Thương Uông Bí xin mua nhà của chị Tuyên nhưng không được sự phê duyệt của Ngân hàng. Tuy nhiên, ngày 30/3/1999 chị Nguyệt đã nộp

45.000.000 đồng cho Ngân hàng Công Thương Uông Bí để trả nợ cho khế

ước vay tiền của ông Chiến. Cùng ngày ông Chiến đã viết giấy bán nhà và đất (mà chị Tuyên bảo lãnh/thế chấp tại Ngân hàng) cho vợ chồng chị Nguyệt.

Nhận xét của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về nội dung vụ việc: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông Chiến với vợ chồng chị Nguyệt đã vi phạm cả về hình thức và nội dung. Về hình thức: hợp đồng chưa được công chứng hoặc chứng thực; về nội dung: ông Chiến lấy tài sản là nhà và đất của chị Tuyên để bán cho vợ chồng chị Nguyệt khi không có sự đồng ý của chủ sở hữu của tài sản là chị Tuyên. Do đó, tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm đã quyết định hợp đồng trên vô hiệu là có căn cứ và đúng pháp luật. Tuy nhiên, khi giải quyết vụ án, các tòa trên đã không xem xét lỗi của các bên để giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu mà lại xác định hoàn toàn lỗi do ông Chiến là chưa đủ cơ sở. Bởi lẽ, khi mua nhà đất từ ông Chiến thì vợ chồng chị Nguyệt đều biết tài sản thuộc quyền sở hữu của chị Tuyên nên cũng có một phần lỗi; Thứ hai, đối với Ngân hàng Công thương Uông Bí thì tại điểm c khoản 1 Điều 2 của Hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản và vay vốn Ngân hàng quy định: "Ngân hàng có trách nhiệm bảo quản hồ sơ tài sản thế chấp đối với loại tài sản do Ngân hàng nhận bảo đảm và trả lại giấy tờ chứng minh nhận quyền sở hữu tài sản cho bên thế chấp". Theo đó, việc Ngân hàng trả lại giấy tờ về tài sản của chị Tuyên cho ông Chiến là không đúng theo hợp đồng. Hơn nữa, hợp đồng bảo lãnh/thế chấp giữa Ngân hàng với chị Tuyên cũng chưa được thanh lý. Do đó, Ngân hàng đã có lỗi vì trả lại giấy tờ về tài sản không trả cho đúng chủ sở hữu của tài sản.

Hai là, về phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp: Ưu điểm của phương thức này là đảm bảo được tính công khai minh bạch của quá trình xử lý thông qua việc cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến tài sản và phiên bán đấu giá tài sản đó; giá bán của tài sản cao hơn hoặc ít nhất là bằng giá khởi điểm đã xác định; các thủ tục bán tài sản được tiến hành một cách

chuyên nghiệp. Tuy nhiên, bất cập của chúng lại bắt nguồn từ những quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cũng như từ thực tiễn vận dụng các quy định về bán đấu giá tài sản. Hình thức bán tài sản thế chấp công khai có thể gây bất lợi đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên thế chấp, chi phí tổ chức bán đấu giá tài sản khá cao, có hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giá… Do chủ thể bán đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp nên nhiều khi phiên đấu giá đã hoàn tất nhưng lại không thu được tiền vì bên thế chấp không chịu giao tài sản cho bên mua. Trên thực tế, muốn xử lý được thì bên nhận thế chấp lại phải khởi kiện ra Tòa, sau đó cơ quan thi hành án thu giữ tài sản và giao cho tổ chức đấu giá tiến hành bán đấu giá tài sản.

Ba là, về phương thức nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ: Các quy định của pháp luật hiện hành về phương thức này chưa làm rõ được sự khác nhau giữa việc nhận chính tài sản bảo đảm (có tính chất như bên nhận thế chấp mua lại tài sản thế chấp và phải thanh toán giá trị chênh lệch của tài sản với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm) với phương thức dùng tài sản thế chấp để "gán nợ" (không có sự thanh toán giá trị chênh lệch). Quan tham khảo ý kiến của các thẩm phán giải quyết các tranh chấp về xử lý tài sản thế chấp, họ đều không ủng hộ phương thức này và cho rằng đây là một cách xử lý hoàn toàn bất lợi đối với bên thế chấp. Cho dù pháp luật của chúng ta cho phép áp dụng phương thức xử lý tài sản thế chấp theo cách này nhưng hầu hết các thẩm phán đều nói rằng đây là điều khoản lạm dụng và họ không thừa nhận giá trị của nó [24, tr. 58].

Thứ tư, tại khoản 2 Điều 716 BLDS năm 2005 có quy định các tài sản gắn liền với đất không thuộc vào tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên có thỏa thuận. Do đó, có thể xảy ra trường hợp, người sử dụng đất chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất tại TCTD này và đem tài sản gắn liền với đất đi thế chấp tại một TCTD khác. Mà tài sản gắn liền với

đất và QSDĐ có quan hệ đặc thù, luôn gắn liền với nhau. Tài sản gắn liền với đất chỉ có giá trị khi nó được chuyển nhượng cùng với đất. Như vậy, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ diễn ra như thế nào? Đây là vấn đề đang tồn tại trong thực tế mà pháp luật hiện hành vẫn chưa giải quyết được.

Thứ năm, LĐĐ năm 2013 chưa bảo vệ hiệu quả quyền của bên nhận thế chấp QSDĐ thế chấp khi QSDĐ thế chấp bị thu hồi bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khoản 2 Điều 74 LĐĐ năm 2013 quy định số tiền đền bù được trả cho người có QSDĐ (bên thế chấp). Sau đó, bên thế chấp sẽ chuyển số tiền đó cho bên nhận thế chấp để khấu trừ cho giá trị phần nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng không có một cơ sở pháp lý nào để đảm bảo chắc chắn rằng bên thế chấp sẽ giao lại số tiền đó. Quy định này sẽ tạo ra nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với bên nhận thế chấp khi QSDĐ thế chấp có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ sáu, hạn chế trong trường hợp bên nhận thế chấp khởi kiện tại Tòa án. Các thủ tục hành chính để khởi kiện ra Tòa án còn rất rườm rà, phức tạp gây mất nhiều thời gian, chi phí làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp. Dẫn đến tâm lý của mọi người là không muốn liên quan đến công quyền. Bên cạnh đó, công tác thi hành án còn chậm. Trên thực tế, có nhiều bản án, quyết định của Toàn án đã có hiệu lực thi hành và đã có đơn yêu cầu thi hành án, nhưng cơ quan thi hành án vẫn chưa thi hành án được với nhiều lý do khác nhau như bản án chưa rõ ràng hay lý do khác. Những trường hợp đó, người khởi kiện phải chờ cơ quan thi hành án làm việc lại với Tòa án. Thời gian chờ đợi này thường kéo dài hàng tháng thậm chí nửa năm người khởi kiện mới nhận được văn bản trả lời của cơ quan thi hành án.

Thứ bảy, quy định của pháp luật hiện hành về phá sản chưa bảo vệ triệt để quyền lợi của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp bị lâm vào tình trạng phá sản. Điều này được thể hiện ở các khía cạnh sau đây:

- Vị trí, vai trò của bên nhận thế chấp trong quá trình phục hồi hoạt động của doanh nghiệp là chưa phù hợp khi quy định thành viên của Tổ quản lý, thanh lý nợ không bao gồm chủ nợ có thế chấp (chỉ gồm một người đại diện có số nợ lớn nhất).

- Thời gian tạm đình chỉ xử lý tài sản thế chấp chưa giới hạn tối đa là bao lâu. Điều này là trái với tính "cấp bách" của xử lý tài sản thế chấp vì không biết đến bao giờ thì chấm dứt tạm đình chỉ theo pháp luật về phá sản.

- Những quy định cho phép xử lý tài sản thế chấp trong quãng thời gian tạm đình chỉ như: "không ảnh hưởng lớn" đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp; và yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm "là cần thiết" là những thuật ngữ vừa mơ hồ và rất khó chứng minh đối với bên nhận thế chấp. Điều này dẫn đến hệ quả là: ý chí của bên nhận thế chấp bị vô hiệu hóa và quyền quyết định cho phép xử lý tài sản thế chấp hoàn toàn phụ thuộc vào thẩm phán giải quyết vụ việc tuyên bố phá sản đó.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Với việc LĐĐ năm 2013 được ban hành và có hiệu lực, cùng với đó là sự sửa đổi, bổ sung một cách thường xuyên và kịp thời trong thời gian qua, pháp luật thế chấp QSDĐ đã và đang dần được hoàn thiện hơn, phù hợp hơn với những nhu cầu và nguyện vọng của các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Nội dung tiến bộ nổi bật của pháp luật hiện hành phải được kể đến như: mở rộng phạm vi chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ; ghi nhận sự phong phú và đa dạng của các loại QSDĐ là đối tượng trong quan hệ thế chấp; quyền chủ động và linh hoạt cho các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp trong việc xác định giá trị thế chấp và định mức cho vay, tự chủ trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ… được khẳng định hơn. Đặc biệt, pháp luật đang dần từ bỏ sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước vào quan hệ xử lý QSDĐ để thu hồi nợ của các TCTD. Bên cạnh những thành tựu nêu trên, pháp luật về thế chấp QSDĐ hiện hành cũng đã và đang bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế, gây

nên những khó khăn, vướng mắc và những rào cản lớn cho quá trình xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ trong thực tế. Cụ thể: hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ đang không có được sự liên thông và gắn kết cần thiết; về chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ, các quy định hiện hành vẫn chưa thể hiện sự thông thoáng và tạo điều kiện tối đa cho các chủ thể có QSDĐ. Bên cạnh đó, chủ thể nhận thế chấp QSDĐ vẫn bị hạn chế và không phù hợp với cam kết gia nhập WTO của Việt Nam; các lĩnh vực pháp luật về công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp QSDĐ cũng như xử lý tài sản thế chấp còn nhiều bất cập và chồng chéo, nhiều quy định tỏ ra gò bó, khiên cưỡng và xa rời thực tế, làm giảm hiệu quả của việc thực thi trên thực tế; quá trình xác lập, thực hiện sự hỗ trợ và phối hợp tích cực từ phía các cơ quan chức năng, làm cho công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu quả.

Xem toàn bộ nội dung bài viết ᛨ