Quyền Và Nghĩa Vụ Của Bên Nhận Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

được một hành lang pháp lý cho chủ thể sử dụng đất biết tôn trọng, giữ gìn và bảo vệ đất đai.

Và nghĩa vụ cơ bản của bên thế chấp khi tham giá vào quan hệ thế chấp QSDĐ là thanh toán nợ đến hạn cho bên nhận thế chấp theo đúng phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên thế chấp khi đến hạn phải thanh toán không được kéo dài dù việc sản xuất, kinh doanh của họ có lời hay thua lỗ. Quy định này tạo ra động lực cho bên thế chấp tập trung vào sản xuất kinh doanh, nâng cao lợi nhuận, phát huy tối đa hiệu quả nguồn vốn vay để có khả năng thanh toán được khoản nợ cho bên nhận thế chấp. Từ đó, nâng cấp được ý thức trách nhiệm và sự tôn trọng cam kết trong hợp đồng thế chấp QSDĐ. Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thanh toán nợ thì bên nhận thế chấp sẽ được đảm bảo bằng QSDĐ đã thế chấp.

2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

2.4.2.1. Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Điều 720 BLDS năm 2005 quy định về quyền của bên nhận thế chấp QSDĐ:

1. Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

2. Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp [33].

Bên nhận thế chấp được quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp QSDĐ bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích. Việc quy định này xuất phát từ nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ đã được nêu trên. Để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo an toàn cho số vốn cho vay thì vấn đề kiểm tra và yêu cầu bên thế chấp QSDĐ bảo vệ, giữ gìn đất là điều đương nhiên. Bên nhận thế chấp có quyền được nhắc nhở, được kiểm tra việc sử dụng và quá trình khai thác QSDĐ của bên thế chấp trong suốt thời gian thế chấp. Nếu bên thế chấp không sử dụng đúng mục đích, làm hủy hoại, giảm

giá trị đất đã thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thông báo với cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai và xử lý theo hình thức đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Bên cạnh đó, pháp luật còn quy định khi nghĩa vụ đến hạn, bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán còn bên nhận thế chấp có quyền được nhận tiền thanh toán. Các quy định về quyền của bên nhận thế chấp như trên hoàn toàn hợp lý, phù hợp cả về mặt pháp lý và thực tiễn.

2.4.2.2. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

Điều 719 BLDS năm 2005 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

1. Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp;

2. Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp [33].

Cũng như bên thế chấp QSDĐ, bên nhận thế chấp cũng có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đi đăng ký việc thế chấp. Quy định này thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm giữa các bên và đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Ngoài ra, bên nhận thế chấp còn có nghĩa vụ trả lại GCNQSDĐ cho bên thế chấp khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ. Nghĩa vụ này chỉ đặt ra khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ đến hạn theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Quy định này là nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp và tránh trường hợp bên nhận thế chấp lạm dụng quyền hạn của mình để gây khó dễ cho bên thế chấp trong việc nhận lại GCNQSDĐ.

Bên cạnh đó, ngoài việc phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ nêu trên, bên nhận thế chấp còn phải tuân theo những quy định mang tính riêng biệt của pháp luật chuyên ngành quy định trong Luật ngân hàng, Luật các TCTD.

Nói tóm lại, BLDS năm 2005 đã quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ. Các quy định này đã tạo ra một hành lang pháp lý chặt chẽ để cho các bên thực hiện đúng pháp luật xuyên suốt quá trình tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ. Nó nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, tránh trường hợp vi phạm pháp luật. Đồng

thời, các quy định này còn để nâng cao ý thức trách nhiệm của các bên khi tham gia ký kết hợp đồng. Ngoài ra, hợp đồng là dựa trên sự thỏa thuận của các bên nên ngoài các quyền và nghĩa vụ pháp luật quy định, các bên cũng có thể tự thỏa thuận với nhau để quy định thêm các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng thế chấp QSDĐ.

2.5. VỀ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Đăng ký thế chấp QSDĐ là quy định cần thiết và có ý nghĩa quan

trọng, một mặt nhằm công khai hóa thông tin về giao dịch; mặt khác, giúp cho cơ quan nhà nước kiểm soát chặt chẽ các giao dịch, phòng ngừa được rủi ro cho các TCTD trong trường hợp người thế chấp có hành vi gian dối. Hơn thế nữa, đăng ký thế chấp có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho tới ngày xóa đăng ký. Ngoài ra, đăng ký thế chấp QSDĐ sẽ là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người nhận thế chấp trong trường hợp một QSDĐ được sử dụng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều TCTD khác nhau và giữa những giao dịch thế chấp được đăng ký với những giao dịch thế chấp không được đăng ký. Pháp luật điều chỉnh đăng ký thế chấp QSDĐ trong thời gian qua đã có nhiều thay đổi mang chiều hướng tích cực, tạo điều kiện thuận lợi nhiều hơn cho các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ thông qua việc cải cách các thủ tục hành chính có liên quan đến lĩnh vực này.

Tuy nhiên, xâu chuỗi các quy định của pháp luật hiện hành, từ các quy định nguyên tắc chung về giao dịch bảo đảm trong BLDS năm 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP cho đến các quy định mang tính chất riêng điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ trong PLĐĐ cho thấy, nhiều quy định còn thiếu tính chặt chẽ, chưa phù hợp và chưa thống nhất. Những bất cập này đã gây không ít khó khăn, vướng mắc cho các bên tham gia quan hệ thế chấp cũng như các

cơ quan áp dụng pháp luật trong quá trình thực thi. Có thể chỉ ra một số những bất cập sau:

Thứ nhất, quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ và hợp đồng thế chấp nhà ở còn mâu thuẫn và nhiều bất cập.

Nghiên cứu các quy định về thế chấp QSDĐ không thể không nghiên cứu đến các quy định có liên quan đến nhà ở bởi chúng có mối liên hệ ràng buộc, gắn bó mật thiết với nhau và tồn tại phụ thuộc lẫn nhau. Chính vì mối liên hệ đó mà trên thực tế khi các chủ thể thế chấp QSDĐ có nhà ở gắn liền trên đất đó thì thường họ thế chấp luôn cả nhà mà ít có trường hợp tách rời hai tài sản này, thậm chí đây còn là yêu cầu mà dường như tất cả các TCTD khi cho vay đều yêu cầu bên thế chấp phải thế chấp đồng thời, mặc dù pháp luật thực định không quy định đó là yêu cầu bắt buộc. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi trên thực tế, có những quy định cụ thể trong hai lĩnh vực pháp luật này tỏ ra không đồng nhất với nhau, thiếu tính minh bạch và thiếu liên thông với nhau, trong đó nội dung của pháp luật đăng ký thế chấp QSDĐ và đăng ký thế chấp nhà ở là một minh chứng điển hình. Xin được đề cập trường hợp thực tế sau đây:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 LĐĐ năm 2013 thì việc đăng ký thế chấp QSDĐ là yêu cầu bắt buộc và đây cũng là điều kiện để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Trong khi đó, tại Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP và tại Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại không quy định bắt buộc phải đăng ký hợp đồng thế chấp nhà ở. Theo đó, bên nhận thế chấp nhà ở sau khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở chỉ phải "thông báo" cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc cấp huyện (tùy theo chủ thể thế chấp là tổ chức hay cá nhân). Thủ tục "thông báo" của chủ thể nhận thế chấp trong pháp luật về nhà ở không đồng nghĩa với thủ tục "đăng ký" mà PLĐĐ đã quy định. Sự khác nhau trên không có gì đáng phải đưa ra bàn nếu như các bên khi thế chấp QSDĐ và thế chấp quyền sở hữu nhà ở không đồng thời với

nhau mà thỏa thuận thế chấp rời nhau và các giao dịch đó trong quá trình thực hiện không phát sinh tranh chấp. Trong trường hợp thế chấp tách rời thì việc áp dụng nguồn luật để điều chỉnh khá rõ ràng. Theo đó, đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ, các chủ thể vẫn thực hiện theo tinh thần của BLDS, PLĐĐ và Nghị định 163/2006/NĐ-CP để đăng ký hợp đồng; còn đối với hợp đồng thế chấp nhà ở thì không thực hiện đăng ký hợp đồng mà chỉ phải thực hiện việc thông báo cho cơ quan quản lý nhà theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, điều này sẽ trở nên lúng túng, khó khăn và bất hợp lý nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh bất đồng, mâu thuẫn. Như trên đã đề cập, mục đích và ý nghĩa cơ bản nhất của quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng là có giá trị đối kháng đối với người thứ ba, là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản được sử dụng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ. Cụ thể là, nếu có tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng thì hợp đồng nào đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước; điều đó cũng có nghĩa là những hợp đồng được đăng ký cũng sẽ được ưu tiên hơn so với những hợp đồng không được đăng ký. Nếu như vậy thì trong trường hợp thế chấp nhà ở và thế chấp QSDĐ tách rời nhau và chủ thể nhận thế chấp khác nhau thì quyền lợi của chủ thể nhận thế chấp nhà ở sẽ bị thiệt thòi hơn. Chẳng hạn, hợp đồng thế chấp nhà ở được xác lập trước hợp đồng thế chấp QSDĐ. Trong quá trình thực hiện hợp đồng có tranh chấp phát sinh, bên nhận thế chấp QSDĐ sẽ được ưu tiên thanh toán nợ trước với lý do các bên đã đăng ký hợp đồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, còn bên nhận thế chấp đối với quyền sở hữu nhà ở lại không được thanh toán trước vì lý do không đăng ký cho dù hợp đồng thế chấp quyền sở hữu nhà ở được thực hiện trước hợp đồng thế chấp QSDĐ. Trong trường hợp này, quyền lợi của bên nhận thế chấp quyền sở hữu nhà ở đã không được đảm bảo, mặc dù không do lỗi của họ gây nên. Việc quy định khác nhau trong các văn bản pháp luật nêu trên cũng đã tỏ

ra bất cập trong trường hợp QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở được thỏa thuận thế chấp đồng thời mà không thế chấp tách rời. Các cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký thế chấp rất lúng túng, thậm chí không biết thực hiện thủ tục đăng ký như thế nào và ghi nội dung đăng ký ra sao trong GCNQSDĐ trong trường hợp hợp đồng thế chấp bao gồm cả thế chấp QSDĐ và thế chấp nhà. Trên thực tế đối với trường hợp này, để đảm bảo tính chặt chẽ khi xác lập quyền và nghĩa vụ, bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp, các bên trong quan hệ thế chấp thường yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký cả nội dung về thế chấp QSDĐ và nội dung về thế chấp nhà ở cho dù pháp luật không quy định phải thực hiện điều đó. Tuy nhiên, yêu cầu này của các TCTD đã gặp phải sự từ chối của một số Văn phòng đăng ký QSDĐ ở các địa phương trong thời gian trước đây bởi họ không biết phải thực hiện việc ghi nhận đăng ký thế chấp nhà ở như thế nào trên GCNQSDĐ và trong hồ sơ địa chính, hồ sơ biến động bởi những hồ sơ này chỉ sử dụng cho ghi nhận đăng ký QSDĐ mà thôi.

Thứ hai, về hiệu lực của việc thế chấp QSDĐ. Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 thì: "Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính" [42]. Có nghĩa là tại thời điểm các bên thực hiện việc ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ qua công chứng hoặc chứng thực thì việc thế chấp QSDĐ vẫn chưa có hiệu lực. Như vậy, thì việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp liệu có còn cần thiết và có ý nghĩa hay không?

Theo quan điểm của chúng tôi, hai quy trình công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật hiện nay đã và đang làm cho hoạt động này trở nên chồng chéo và trùng lặp không cần thiết, làm cho tiến trình xác lập giao dịch thế chấp bị kéo dài. Khẳng định như vậy bởi lẽ, theo quy định của Luật Công chứng thì các cơ quan công chứng thực hiện cả chức năng công chứng hình thức và công chứng nội dung đối với các giao

dịch dân sự. Vì vậy, khi công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ, cơ quan công chứng thực hiện việc kiểm tra và xem xét tất cả các điều kiện về nội dung và hình thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ như: hợp đồng có được lập thành văn bản không? Các chủ thể có đầy đủ điều kiện để thế chấp hay không? Tài sản là QSDĐ có tình trạng pháp lý như thế nào, có đủ điều kiện để tham gia giao dịch hay không? Các thỏa thuận của các bên về quyền và nghĩa vụ cũng như phương thức xử lý QSDĐ khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ v.v… Chỉ khi hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định thì công chứng viên mới thực hiện công chứng vào hợp đồng. Tuy nhiên, thủ tục này sẽ lại được xem xét lại một lần nữa khi các chủ thể thực hiện việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Trong trường hợp này, phải chăng Văn phòng đăng ký QSDĐ có chức năng "kiểm tra lại" đối với việc làm của cơ quan công chứng? Giả sử khi kiểm tra hồ sơ, đối chiếu với sổ sách gốc, Văn phòng đăng ký QSDĐ phát hiện QSDĐ không đủ điều kiện để thế chấp nên từ chối đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ, trong trường hợp này hợp đồng thế chấp QSDĐ đã được công chứng hoặc chứng thực liệu có còn giá trị pháp lý?

Những bất cập nêu trên đã và đang là những rào cản lớn cho các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ khi thực hiện các thủ tục pháp lý. Mặt khác, chúng cũng gây nên khá nhiều những vướng mắc, lúng túng và khó khăn cho các cơ quan thực thi pháp luật.

2.6. CHẤM DỨT QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Thế chấp QSDĐ cũng là một dạng của hợp đồng dân sự. Vì vậy, việc chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ cũng phải tuân theo những quy định về chấm dứt hợp đồng dân sự. Trong cơ chế thị trường, việc chấm dứt hợp đồng là điều không thể tránh khỏi, nó mang yếu tố khách quan, song điều này cần phải được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật. Do đó, chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ cũng phải thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật dân sự và các văn bản pháp luật liên quan.

Theo Điều 424 BLDS năm 2005 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng dân sự thì quan hệ thế chấp QSDĐ cũng chấm dứt trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, là do các bên trong hợp đồng thỏa thuận chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ. Pháp luật dân sự luôn coi trọng nguyên tắc thỏa thuận. Vì vậy, nếu các bên thỏa thuận được với nhau về sự chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ mà không có sự vi phạm pháp luật thì việc chấm dứt quan hệ đó là đương nhiên.

Đây là một trong những hình thức được pháp luật khuyến khích áp dụng và tạo điều kiện cho các bên thực hiện.

Thứ hai, là việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm khác. Trường hợp này cũng làm cho quan hệ thế chấp QSDĐ chấm dứt. Bởi lẽ lúc này nó đã chuyển sang một hình thức bảo đảm khác mà quyền và lợi ích của các bên vẫn được bảo đảm.

Thứ ba, là bên thế chấp QSDĐ chết mà không có người thừa kế hoặc người thừa kế tuyên bố từ chối nhận di sản thừa kế thì quan hệ thế chấp QSDĐ cũng đương nhiên bị chấm dứt hiệu lực. Đây là quy định mang tính mở rộng đối với các bên, tạo cho quan hệ này vận hành một cách hiệu quả nhất. Từ đó, giúp cho bên thế chấp khỏi lúng túng khi chủ thể trong quan hệ thế chấp không còn nữa nhưng bên nhận thế chấp vẫn biết cách giải quyết hậu quả của mối quan hệ.

Thứ tư, là nghĩa vụ được bảo đảm bằng QSDĐ đã thế chấp chấm dứt. Mục đích của thế chấp QSDĐ là bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự. Do vậy, khi nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng QSDĐ đã chấm dứt thì thế chấp QSDĐ cũng chấm dứt. Đây là trường hợp cả hai bên thực hiện xong quyền và nghĩa vụ của mình.

Thứ năm, là tài sản thế chấp đã được xử lý. Trường hợp này xảy ra khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình dẫn đến không có khả năng trả nợ cho bên nhận thế chấp. Khi đó việc xử lý