Về Đối Tượng Của Quan Hệ Thế Chấp

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp QSDĐ (khoản 1 Điều 187 LĐĐ năm 2013).

Như vậy, so với LĐĐ năm 2003 và PLĐĐ thời kỳ trước đó thì các quy định của PLĐĐ hiện hành đã có nhiều thay đổi quan trọng theo hướng ngày càng mở rộng hơn phạm vi chủ thể có quyền được thế chấp QSDĐ. Mặt khác, PLĐĐ đã tạo "sân chơi pháp lý" bình đẳng và quyền được chủ động, linh hoạt cho mỗi chủ thể sử dụng đất có quyền được thế chấp QSDĐ hay không thông qua việc lựa chọn các hình thức sử dụng đất của chính họ.

Tuy nhiên, nếu nhìn nhận QSDĐ là một tài sản, được phép giao dịch trong nền kinh tế thị trường thì PLĐĐ hiện hành còn tỏ ra khá "dè dặt" và khuôn mẫu trong việc xác lập quyền thế chấp QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất và theo đó QSDĐ của một số chủ thể bị hạn chế. Chẳng hạn, LĐĐ 2013 tiếp tục quy định các chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm không được thế chấp QSDĐ; hoặc yêu cầu họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mới được tham gia quan hệ thế chấp … Theo chúng tôi, việc không cho phép QSDĐ thuê trả tiền hàng năm được thế chấp là bất cập mà LĐĐ năm 2013 chưa giải quyết được.

Dưới giác độ lý thuyết về tài sản, có thể xác định những quyền sau đây đất đai gồm có: vật quyền (quyền của những chủ thể được giao đất) và trái quyền (quyền của những chủ thể thuê QSDĐ thông qua hợp đồng thuê). Cả hai loại QSDĐ nêu trên đều được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đều là hai loại tài sản được pháp luật dân sự ghi nhận và do vậy, đều được phép dùng để thế chấp. Trả tiền thuê trước cho cả thời hạn và trả tiền thuê hàng năm đều là tài sản (dưới dạng trái quyền) và chúng chỉ khác nhau ở phương thức thanh toán tiền thuê. Nếu căn cứ vào số tiền mà bên thuê đã trả cho thời hạn thuê để quyết định về giá trị của QSDĐ và quyết định có cho chủ thể quyền thế chấp hay không; và dẫn đến việc loại trừ quyền thế chấp đối với QSDĐ thuê trả tiền hàng năm là những quy định chưa hợp lý. Bình luận sau đây của Luật sư Trương Thanh Đức sẽ chứng minh cho sự bất cập này:

… Hay việc thế chấp QSDĐ thuê đã trả tiền trước nhiều năm, mà thực chất là thế chấp giá trị số tiền thuê đất đã trả trước. Nhưng thế chấp như vậy, thì giá trị phần nghĩa vụ thường là tỷ lệ nghịch với giá trị tiền thuê đất thường không ai nhắm đến giá trị tiền thuê đất trả trước, mà nhắm đến giá trị của đất và quyền được tiếp tục thuê đất [14].

Như vậy, giá trị của QSDĐ thế chấp không phải nằm ở tiền thuê đất trả tiền nhiều năm hay từng năm mà nằm ở giá trị của đất (vị trí, quy hoạch, hình dáng thửa đất, diện tích đất…) và quyền được tiếp tục thuê đất. Những hạn chế này đã và đang là những rào cản lớn đối với người sử dụng đất trong việc tìm kiếm nguồn vốn.

2.1.2. Chủ thể nhận thế chấp

Tìm hiểu các quy định của LĐĐ năm 2013 từ Điều 166 - Điều 194 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và quyền thế chấp QSDĐ nói riêng cho thấy, bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân chỉ áp dụng trong trường hợp bên thế chấp hộ gia đình hoặc cá nhân). Theo Luật các TCTD năm 2010 thì các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, bao gồm:

- Các TCTD Việt Nam bao gồm: Ngân hàng (Ngân hàng thương mại Nhà nước, Ngân hàng TMCP, Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng hợp tác xã); TCTD phi ngân hàng; Tổ chức tài chính vi mô và Quỹ tín dụng nhân dân.

- TCTD nước ngoài, bao gồm: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

Như vậy, phạm vi chủ thể nhận thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành được mở rộng đã tạo khả năng và cơ hội cho người sử

dụng đất được thế chấp QSDĐ và tạo môi trường pháp lý cạnh tranh lành mạnh giữa các TCTD.

Ở một khía cạnh khác, việc các TCTD nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam trên thực tế tùy thuộc vào nội dụng các điều ước, các hiệp định mà Chính phủ Việt Nam ký kết hoặc tham gia. Chẳng hạn, Hiệp định Thương mại Việt Nam và Hòa Kỳ quy định:

Các đơn vị tài chính, ngân hàng 100% vốn Hoa Kỳ không được nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Sau ba năm kể từ ngày Hiệp định có hiệu lực, các đơn vị tài chính, ngân hàng 100% vốn đầu tư Hoa Kỳ chỉ được quyền nhận tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam [2, tr. 129].

Với quy định này, các TCTD 100% vốn đầu tư của Hoa Kỳ khi nhận thế chấp QSDĐ bị hạn chế hơn so với các TCTD khác. Theo đó, họ chỉ có thể nhận thế chấp sau ba năm khi Hiệp định ký kết và đối tượng khách hàng chỉ là các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam mà thôi.

Ngoài chủ thể của bên nhận thế chấp là các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam thì LĐĐ năm 2013 tiếp tục cho phép các tổ chức kinh tế trong nước hoặc cá nhân cũng có quyền nhận thế chấp nếu như bên thế chấp là hộ gia đình hoặc cá nhân. Sở dĩ như vậy vì trên thực tế, nhu cầu về việc mở rộng nguồn vốn để đầu tư đối với các hộ gia đình, cá nhân là rất lớn. Tuy nhiên, không phải hộ gia đình hay cá nhân nào cũng có đủ điều kiện để tiếp cận nguồn vốn từ các TCTD, do đó, việc cho phép các tổ chức kinh tế hay cá nhân cũng được nhận thế chấp QSDĐ từ các hộ gia đình hay cá nhân là quy định hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có nhiều cơ hội và sự lựa chọn trong việc tiếp cận nguồn vốn, từ đó thúc đẩy việc sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, các giao dịch phát sinh giữa bên thế chấp là hộ gia đình hoặc cá nhân và bên nhận thế

chấp là tổ chức kinh tế trong nước hoặc cá nhân là không nhiều. Sở dĩ như vậy là vì cũng xuất phát từ tình hình thực tế, các tổ chức kinh tế trong nước hoặc cá nhân nhận thế chấp khi phải xử lý tài sản bảo đảm của bên thế chấp là hộ gia đình hoặc cá nhân gặp nhiều khó khăn do các quy định của pháp luật về việc xử lý tài sản đảm vẫn còn rất chung chung, chưa có những quy định cụ thể. Hơn nữa, các thủ tục hành chính liên quan đến việc xử lý tài sản đảm bảo còn rườm rà, nhiều bất cập, chưa tạo được hành lang pháp lý thông thoáng để giúp cho bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản bảo đảm một cách triệt để, có hiệu quả.

2.2. VỀ ĐỐI TƯỢNG CỦA QUAN HỆ THẾ CHẤP

Nghiên cứu các quy định của PLĐĐ hiện hành cho thấy, chỉ có QSDĐ của các chủ thể sử dụng vào các mục đích sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất ở mới là đối tượng của giao dịch thế chấp QSDĐ. Các loại QSDĐ khác như: đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì lợi ích chung của cộng đồng, của xã hội thì không thể là đối tượng của quan hệ thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên, nhận định nêu trên không đồng nghĩa với quan niệm rằng,

tất cả QSDĐ kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất để ở đều đương nhiên trở thành đối tượng của quan hệ thế chấp. Để QSDĐ của mỗi chủ thể trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ vay vốn chúng còn phải đảm bảo các điều kiện pháp lý như: QSDĐ thế chấp phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp; QSDĐ thế chấp phải không có tranh chấp; không thuộc diện phải kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn trong thời hạn được phép sử dụng đất.

Xuất phát từ tầm quan trọng của đất đai nên Nhà nước đã đưa ra những điều kiện chặt chẽ đối với loại tài nguyên quý giá này khi tham gia giao dịch. Tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 đã quy định người sử dụng đất khi thế chấp bằng QSDĐ phải có đủ các điều kiện:

- Có GCNQSDĐ;

- Đất không có tranh chấp;

- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, PLĐĐ hiện hành không chỉ liệt kê từng loại chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ mà còn đưa ra những quy định chung cho tất cả các chủ thể khi muốn tham gia vào quan hệ này.

Thứ nhất, người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ. Tại khoản 1 Điều 166 LĐĐ năm 2013 đã ghi nhận người sử dụng đất có quyền được cấp GCNQSDĐ. Đây là một quyền rất cơ bản mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được Nhà nước trao cho. GCNQSDĐ chính là căn cứ pháp lý để xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Chứng thư pháp lý này là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền mà pháp luật quy định, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ. Việc quy định điều kiện thế chấp QSDĐ phải có GCNQSDĐ xét trên phương diện pháp lý có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy nhiên, trên thực tế quy định này lại làm hạn chế các quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất mặc dù sử dụng đất hợp pháp nhưng chỉ vì không có GCNQSDĐ nên đã không thực hiện được quyền thế chấp QSDĐ của họ. Bởi lẽ, hiện nay những điều kiện cần và đủ cho việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ lại chưa được xác lập đầy đủ. Chính điều này đã gây nên những bất cập và làm cản trở cho việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ của các chủ thể. Cụ thể là việc cấp GCNQSDĐ đang diễn ra hết sức chậm chạp, không đáp ứng được đòi hỏi của công tác quản lý đất đai cũng như đòi hỏi của người sử dụng đất. Trong khi đó nhu cầu vay vốn của người sử dụng đất ngày càng cao, đang trở thành áp lực đối với các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam. Điều đó dẫn đến tình trạng người sử dụng đất thì thiếu vốn còn các TCTD thì

lại bị ứ đọng vốn, không giải ngân được. Việc chậm chạp cấp GCNQSDĐ là do một số nguyên nhân:

- Do nhận thức về ý nghĩa và trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp GCNQSDĐ của một số cấp ủy, chính quyền chưa đúng mức; công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận còn nhiều hạn chế; tổ chức thực hiện chưa khẩn trương và một số nơi lại làm chưa chặt chẽ. Nhiều nơi chưa có bản đồ địa chính chính quy nên gặp khó khăn, chậm trễ trong quá trình thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.

- Sự phối hợp chưa chặt chẽ, đồng bộ giữa các cơ quan chức năng khi thực hiện các quy trình về cấp GCNQSDĐ.

- Lực lượng cán bộ quản lý về đất đai ở các cấp còn thiếu và yếu trong việc hiểu và áp dụng các quy định của LĐĐ, các văn bản có liên quan đến đất đai nên trong quá trình thực hiện còn lúng túng, một số nơi còn làm sai, đặt ra nhiều thủ tục rườm rà, phức tạp.

- Trình độ nhận thức của người dân về PLĐĐ cho đến nay vẫn còn thấp, không hiểu rõ điều kiện, trình tự xin cấp GCNQSDĐ nên càng gặp khó khăn, vướng mắc.

Thứ hai, đất không có tranh chấp. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" [42]. Quy định này là một trong những điểm mới của LĐĐ năm 2013 so với LĐĐ năm 2003 khi đã đưa ra được giải thích về thuật ngữ "Tranh chấp đất đai". Từ Điều 88 đến Điều 91 Nghị định số 43 cũng đã quy định khá chi tiết về trình tự thủ tục hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai.

Tuy nhiên, LĐĐ năm 2013 mới chỉ dừng lại ở đây mà chưa giải quyết được cái cốt lõi của vấn đề, khi chưa có những quy định cụ thể để làm rõ "thế nào là có tranh chấp? Thời điểm nào được coi là có tranh chấp? Minh chứng cho việc có hay không có tranh chấp?". Đây là những vấn đề đang tồn tại trên

thực tế từ nhiều năm nay mà chưa được giải quyết triệt để. Do vậy, trên thực tế quy định này được vận dụng theo hướng chỉ cần có đơn thư khiếu kiện liên quan đến QSDĐ gửi đến chính quyền địa phương thì sẽ được coi là có tranh chấp.

Chúng ta có thể hình dung rằng sẽ có vô vàn lý do mà một chủ thể có thể nại ra để gửi đơn đến chính quyền địa phương không ngoài mục đích để cản trở bên thế chấp vay vốn Ngân hàng. Và theo quy định của pháp luật hiện hành thì Ủy ban nhân dân cấp cơ sở sẽ có thẩm quyền chứng nhận là đất đó không có tranh chấp thì mới được thế chấp. Quy định này sẽ dẫn đến cơ chế "xin cho" và sự lạm quyền của các cán bộ địa phương. Sẽ là vô lý khi một chủ thể có QSDĐ thế chấp phải đến Ủy ban nhân dân cấp cơ sở để xin xác nhận đất không có tranh chấp (trong khi đất cũng không có tranh chấp nào) sau đó mới có thể thế chấp. Hơn nữa, Ủy ban nhân dân chỉ có thẩm quyền giải quyết khi đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền QSDĐ, chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp này. Liên quan đến vấn đề này, theo TS. Trần Anh Tuấn, tranh chấp về QSDĐ bao gồm các loại sau: tranh chấp về ai là người có QSDĐ (tranh chấp kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp hoặc góp vốn bằng QSDĐ); tranh chấp về thừa kế QSDĐ. Trên thực tế, việc xác định các loại tranh chấp đất đai và việc áp dụng quy định pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai ở các địa phương còn nhiều hạn chế, bất cập bởi vì một phần do trình độ, năng lực nhận thức về pháp luật của những người thực thi pháp luật còn yếu kém, hạn chế; phần khác do các quy định của pháp luật còn nhiều chồng chéo, bất cập dẫn đến những cách hiểu khác nhau trong quá trình giải quyết các vụ việc phát sinh. Để minh chứng cho những bất cấp này, chúng tôi xin đưa ra vụ việc thực tế về việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyết vụ án tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng như sau: Xét vụ án bà Đào Thị Xuyên khởi kiện tới

Tòa án nhân dân huyện An Lão đòi lại tài sản là quyền sử dụng 270 m2 đất đang do ông Phạm Như Ý sử dụng:

Theo sổ mục kê năm 1985, bà Đào Thị Xuyên đứng tên chủ sử dụng trên diện tích 270 m2 đất đang tranh chấp thuộc tờ bản đồ số 3, thửa số 515 thôn Hạ Câu, xã Quốc Tuấn, huyện An Lão. Bà Xuyên khai rằng năm 1983, trước khi ra Quảng Ninh ở với con, bà Xuyên đã nhờ (thỏa thuận miệng, không lập văn bản) vợ chồng ông Ý, bà Ty (là cháu ruột bà) trông nom nhà và đất. Trong quá trình sử dụng vợ chồng ông Ý, bà Ty đã gộp cả diện tích của bà vào diện tích đất liền kề của vợ chồng ông Ý, bà Ty để làm giấy chứng

nhận QSDĐ mang tên chủ sử dụng là bà Ty; do đó, theo tài liệu bản đồ địa chính và sổ mục kê năm 1992, diện tích đất trên nằm trong 542 m2 đất thuộc thửa 144 tờ bản đồ 219A.IV đứng tên sử dụng là bà Phạm Thị Ty. Ông Ý và bà Ty cho rằng khi ra Quảng Ninh, bà Xuyên đã chuyển nhượng lại diện tích đất nói trên (thỏa thuận miệng, không lập văn bản), gia đình ông bà đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp và đóng thuế từ năm 1981. Trong quá trình sử dụng đất, ông bà đã xây dựng 01 nhà ngang vào năm 1985, công trình phụ bể nước vào năm 1982 và đào ao vào năm 1992. Ngày 20/06/2003, Ủy ban nhân dân huyện An Lão cấp giấy chứng nhận QSDĐ mang tên người sử dụng đất là Phạm Thị Ty. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ là hoàn toàn công khai; gia đình ông bà có thông báo cho bà Xuyên biết nhưng không có ý kiến gì.

Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 270 m2 đất của Ủy ban dân dân huyện An Lão cho bà Phạm Thị Ty là đúng quy định pháp luật nên đã quyết định: không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Đào Thị Xuyên đối với việc yêu cầu của ông Phạm Như Ý, bà Phạm Thị Ty trả lại bà Xuyên 270 m2 đất ở.

Qua nghiên cứu vụ trên cho thấy các bên đương sự đều thống nhất nguồn gốc đất trên là của bà Xuyên nên theo Điều 80 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 đây là tình tiết không phải chứng minh. Như vậy, nội dung tranh