Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay

- Phải tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất đai.

3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.2.1. Hoàn thiện các quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp

Như đã phân tích ở Mục 1 của Chương III, LĐĐ năm 2013 ra đời đã khắc phục được nhiều bất cập mà LĐĐ 2003 chưa giải quyết được hay những phát sinh trên thực tế mà LĐĐ năm 2003 chưa dự liệu được. Tuy nhiên, xét trong phạm vi về chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ vẫn còn đó một vài hạn chế mà LĐĐ năm 2013 chưa giải quyết được triệt để. Vì vậy, chúng tôi xin đưa ra một số giải pháp cụ thể để hoàn thiện các quy định về chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ như sau:

Thứ nhất, pháp luật cần mở rộng thêm đối với các chủ thể thuê đất dưới hình thức trả tiền hàng năm cũng được thế chấp QSDĐ này tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, cần sửa đổi khoản 1 Điều 168 LĐĐ năm 2013 theo hướng: Trong trường hợp người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì vẫn được thực hiện quyền thế chấp tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

3.2.2. Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp

Như đã đề cập ở chương 2, người sử dụng đất muốn dùng QSDĐ của mình làm tài sản bảo đảm để vay vốn của TCTD thông qua hình thức thế chấp QSDĐ thì phải có đủ những điều kiện nhất định, trong đó có điều kiện QSDĐ đó phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, thực tế hiện nay tỷ lệ người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ còn rất thấp. Điều này đã và đang là

"rào cản" đối với người sử dụng đất trong việc tiếp cận nguồn vốn. Do đó, đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ là một việc làm "tất yếu" mang tính cấp bách mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện ngay và phải có lộ trình cụ thể. Trên đây là một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, cụ thể như sau:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

- Nhà nước cần phải xây dựng văn bản pháp luật chặt chẽ và cụ thể hơn. Nhà nước cần xây dựng một cách đồng bộ các chính sách pháp luật khác như chính sách về thuế, chính sách tín dụng, giấy phép xây dựng để khuyến khích người dân đăng ký cấp GCNQSDĐ, đảm bảo quan hệ đất đai vận động có hiệu quả trong cơ chế mới.

- Sự quản lý của Nhà nước về hoạt động cấp GCNQSDĐ cần được tăng cường sức mạnh bằng hệ thống cơ quan giúp việc. Một hệ thống cơ quan có chuyên môn nghiệp vụ giúp cho cơ quan hành chính giải quyết nhanh chóng mọi vấn đề đất đai đặc biệt là vai trò của Văn phòng đăng ký QSDĐ.

- Cần phải có những quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn mà đặc biệt là sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cũng như các cơ quan có liên quan. Như vậy sẽ đảm bảo công việc được giải quyết nhanh gọn hơn, tránh sự tồn đọng của hồ sơ, đồng thời cũng tránh được việc đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan này. Đó là mối quan hệ giữa văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan thuế, giữa văn phòng với cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ để tăng tính trách nhiệm của từng cơ quan khi có vấn đề xảy ra.

- Cần đầu tư kinh phí cho công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp GCNQSDĐ.

- Tạo một cơ chế đồng bộ để hoạt động cấp GCNQSDĐ diễn ra nhanh gọn sẽ khắc phục tình trạng quan liêu, tiêu cực trước đây. Đồng thời, phải có cơ chế kiểm soát hoạt động cấp GCNQSDĐ để tránh tình trạng cấp giấy một cách bừa bãi, tùy tiện, cấp cho những đối tượng không đủ điều kiện. Thanh

tra, kiểm tra giám sát và xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ.

Ngoài ra, pháp luật cần có quy định cụ thể đối với điều kiện "đất không có tranh chấp". Cụ thể, pháp luật cần quy định cụ thể về việc xác định thế nào là có tranh chấp, thời điểm nào được coi là có tranh chấp, các căn cứ để chứng minh việc có hay không có tranh chấp…

3.2.3. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng và công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Về hình thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ, pháp luật nước ta còn thể hiện nhiều bất cập nhất là trong những quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ. Trước tiên, cần sửa đổi các quy định tại Điều 689 BLDS năm 2005, Điều 37 Luật Công chứng năm 2006 và khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 để đảm bảo sự phù hợp và nhất quán về vấn đề công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Ngoài ra, cần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đăng ký thế chấp QSDĐ. Chúng tôi xin đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện vấn đề này như sau:

Thứ nhất, pháp luật cần quy định đăng ký thế chấp là thủ tục hành chính bắt buộc để công bố quyền trên tài sản thế chấp và cần phân biệt với thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp.

Như đã nêu những bất cập trong quy định về hiệu lực của việc thế chấp QSDĐ theo pháp luật hiện hành tại Chương II, pháp luật cần quy định việc thế chấp QSDĐ sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng hoặc chứng thực. Còn việc đăng ký thế chấp QSDĐ sẽ là một thủ tục hành chính bắt buộc để công khai tài sản đã được thế chấp, là cơ sở cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi phải xử lý tài sản thế chấp.

Thứ hai, trong thời gian tới Quốc hội cần sớm thông qua Luật đăng ký giao dịch bảo đảm trên cơ sở "Luật hóa" các quy định hiện hành của LĐĐ

năm 2013, BLDS năm 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và các Thông tư, Thông tư liên tịch đề cập về vấn đề này. Đồng thời bổ sung những quy định mới đáp ứng yêu cầu của thực tiễn về thế chấp QSDĐ.

3.2.4. Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

Thứ nhất, pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động và sức mạnh cho bên nhận thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp để xử lý.

Xu hướng phát triển của pháp luật giao dịch bảo đảm hiện đại là khuyến khích các chủ thể thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp ngoài Tòa án. Điều 63 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP cho phép bên nhận thế chấp được quyền thu giữ tài sản để xử lý khi hết thời hạn thông báo mà bên giữ tài sản không chịu giao tài sản. Mặc dù quy định trên đã thể hiện tính cưỡng chế nhưng thực chất bên nhận thế chấp lại không có quyết định cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên việc thu giữ tài sản không được giải quyết triệt để. Việc thu giữ này không được vi phạm nguyên tắc được quy định tại Điều 12 BLDS năm 2005: không ai được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực để giải quyết các tranh chấp dân sự và điều hiển nhiên là bên nhận thế chấp đành "bó tay" bởi không được pháp luật trao cho quyền cưỡng chế tài sản thế chấp khi bên thế chấp có hành vi chống đối và không chịu giao tài sản thế chấp.

Chúng ta có thể tham khảo cách thức thu giữ tài sản thế chấp hiệu quả sau đây của pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức [24]: Khi giao kết hợp đồng tín dụng, các bên có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp có quyền trực tiếp thu giữ, cưỡng chế tài sản thế chấp ngay cả khi có sự chống đối của bên thế chấp vào thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Nội dung thỏa thuận này cần được công chứng và căn cứ vào đó công chứng viên ra quyết định công nhận và trao quyết định đó cho bên nhận thế chấp giữ. Pháp luật Đức công nhận quyết

định này của công chứng viên có hiệu lực thi hành như bản án của Tòa án. Giải pháp này giúp bên nhận thế chấp có quyền chủ động khi xử lý tài sản thế chấp đồng thời tiết kiệm được thời gian và chi phí của quá trình xử lý tài sản thế chấp.

Thứ hai, pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân sự rút gọn khi việc xử lý tài sản thế chấp được tiến hành theo thủ tục tư pháp tại Tòa án.

Pháp luật cần có những quy định về thủ tục giản lược khi xử lý tài sản thế chấp, cụ thể: Tòa án có thể ra quyết định thu giữ tài sản mà không cần phải tiến hành xét xử nếu bên nhận thế chấp đã cung cấp đầy đủ hai bằng chứng tại Tòa: (i) Hợp đồng thế chấp có hiệu lực và bằng chứng về hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên vay. Theo chúng tôi, yêu cầu thu giữ tài sản thế chấp nên được coi là việc dân sự mà không nên coi là vụ án dân sự, bởi nội dung yêu cầu của bên nhận thế chấp không phải giải quyết tranh chấp trong hợp đồng vay hay hợp đồng thế chấp mà chỉ yêu cầu Tòa ra phán quyết để cơ quan thi hành án thực hiện việc thu giữ tài sản từ tay người đang giữ tài sản thế chấp; (ii) văn bản xác nhận bên thế chấp đã không giao tài sản để xử lý khi đã quá hạn trong thông báo thu giữ tài sản mà không có lý do chính đáng. Trên cơ sở hai yếu tố trên, Tòa án không phải xét xử, không phải ra bản án mà chỉ ra quyết định cưỡng chế thu giữ ngay đối với tài sản thế chấp.

Thứ ba, pháp luật cần tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp về việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp.

Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật hợp đồng là nguyên tắc Pacta sunt servanda, hay còn được gọi là "nguyên tắc hiệu lực bất biến của hợp đồng", "đã hứa thì phải làm, phải giữ chữ tín". Hợp đồng phải được tuân thủ nghiêm túc, hiệu lực của hợp đồng phải có tính ổn định và không thể hủy bỏ một cách tùy tiện [16, tr. 32]. Do vậy, trong phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cũng phải tuân thủ triệt để phương thức xử lý mà các bên đã lựa chọn trong hợp đồng thế chấp, chỉ khi nào nội dung thỏa thuận đó bị

tuyên bố là vô hiệu thì việc xử lý mới tuân theo quy định của pháp luật. QSDĐ thế chấp có thể được tiến hành xử lý theo các phương thức cơ bản sau:

Chuyển nhượng QSDĐ thế chấp: Các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thế chấp phải bảo đảm tính đơn giản, nhanh chóng, không tốn kém và số tiền thu được phải sát nhất với giá thị trường của QSDĐ thế chấp. Trước hết, chúng ta phải xác định các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thế chấp phải có sự giám sát của Tòa án. Theo chúng tôi, các trường hợp sau đây nhất thiết phải có sự giám sát của Tòa án để đảm bảo tính công bằng giữa các chủ thể:

(i) Khi việc chuyển nhượng QSDĐ thế chấp không có sự thống nhất ý chí của tất cả những chủ thể có quyền lợi liên quan đến QSDĐ thế chấp; (ii) Khi bên thế chấp vắng mặt (bị Tòa án tuyên bố mất tích) mà không có người đại diện theo pháp luật cũng như đại diện theo ủy quyền; (iii) Khi bên nhận thế chấp muốn nhận chính QSDĐ thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm. Ngoài các trường hợp nêu trên, bên nhận thế chấp được quyền tự xử lý QSDĐ thế chấp. Cách thức chuyển nhượng QSDĐ thế chấp sẽ tùy thuộc vào thị trường và hoàn cảnh cụ thể: như bán đấu giá hay chuyển nhượng thông thường. Bên nhận thế chấp phải tuân thủ các nghĩa vụ như: chuyển nhượng QSDĐ đúng thời hạn, với mức giá cao nhất trên cơ sở giá thị trường và phải chứng minh được đã cân nhắc thận trọng về lợi ích của bên thế chấp và những chủ thể khác có liên quan.

Pháp luật thực định cần thống nhất trong quy định về phương thức xử lý QSDĐ thế chấp trong trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc sự thỏa thuận của các bên là vô hiệu. Như chương 2 của luận văn đã phân tích, theo quy định tại Điều 721 BLDS năm 2005 thì phương thức xử lý là "bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án" [33], còn theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì "nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật" [6]. Theo chúng tôi, pháp luật hiện hành cần thống nhất một phương thức xử lý là bán đấu giá tài

sản thế chấp nếu không có thỏa thuận của các bên, bởi đây là hình thức bán tài sản một cách công khai trên cơ sở giá khởi điểm được xác định theo thỏa thuận của các bên hoặc theo giá của tổ chức định giá chuyên nghiệp. Kết quả bán đấu giá hợp pháp có hiệu lực thi hành đối với các bên.

Thứ tư, pháp luật cần thống nhất đồng bộ cơ chế áp dụng thủ tục sang tên đối với QSDĐ thế chấp bị xử lý khi không có chữ ký hay giấy ủy quyền của bên thế chấp.

Pháp luật đất đai cần phải bổ sung các quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ hợp pháp có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng để sang tên cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thế chấp. Đồng thời, pháp luật cũng cần bổ sung quy định về thủ tục cưỡng chế thu hồi GCNQSDĐ thế chấp khi xử lý QSDĐ đó, nếu GCNQSDĐ đang do bên thế chấp hay người thứ ba giữ. Nếu họ không tự nguyện giao thì phải có cơ chế để Tòa án tuyên bố các giấy tờ đó là vô hiệu và cấp GCNQSDĐ mới cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ thế chấp.

Thứ năm, pháp luật cần có quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp là pháp nhân bị phá sản.

Theo chúng tôi, Luật Phá sản cần xác định rõ ràng trường hợp duy nhất được đình chỉ xử lý tài sản thế chấp là khi Thẩm phán ra quyết định áp dụng thủ tục phục hồi hoạt động của doanh nghiệp. Và trong thời gian phục hồi đó thì bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu Tòa án cho phép bán tài sản thế chấp. Luật Phá sản cần bổ sung căn cứ bên nhận thế chấp được quyền bán tài sản thế chấp trong thời gian đang áp dụng biện pháp tạm đình chỉ xử lý tài sản của doanh nghiệp phá sản, cụ thể như: (i) Việc tạm đình chỉ xử lý tài sản thế chấp không còn phù hợp với điều kiện tài chính của doanh nghiệp bị lâm vào tình trạng phá sản (trong trường hợp doanh nghiệp không có kế hoạch phục hồi hoạt động hoặc kế hoạch phục hồi không có tính khả thi; nếu kế hoạch phục hồi có tính khả thi thì tài sản bảo đảm không tham gia vào quá trình này) và/hoặc (ii) việc tạm đình chỉ xử lý tài sản thế chấp là nguyên nhân

gây ra những thiệt hại không thể khắc phục được, không thể sửa chữa được đối với bên nhận thế chấp. Nếu bên nhận thế chấp không thể xử lý để thu hồi nợ đúng hạn thì họ cũng sẽ lâm vào tình trạng phá sản hoặc tài sản thế chấp phải được xử lý ngay nếu không sẽ bị hư hỏng và tiêu hủy… là những chứng cứ để bên nhận thế chấp yêu cầu Tòa án cho phép xử lý tài sản thế chấp ngay cả khi Tòa án đã thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố phá sản. Nếu áp dụng thủ tục thanh lý tài sản và thanh toán nợ đối với doanh nghiệp phá sản thì tài sản thế chấp được bán là đương nhiên mà không cần phải có đơn yêu cầu của bên nhận thế chấp.

Luật Phá sản cũng cần bổ sung những quy định về quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của bên nhận thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp bị hư hỏng, giảm sút giá trị trong quãng thời gian tạm đình chỉ cho đến khi có quyết định thanh lý tài sản, các khoản nợ. Về nguyên tắc, khi Thẩm phán quyết định áp dụng thủ tục thanh lý tài sản và các khoản nợ thì các tài sản thế chấp cũng phải được xử lý ngay. Tuy nhiên, Luật Phá sản chưa có quy định cụ thể về việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện tách rời, độc lập hay thực hiện chung với các thủ tục thanh lý nợ. Theo chúng tôi, việc xử lý này chỉ tiến hành đồng thời theo thủ tục phá sản nếu có thỏa thuận giữa Tổ quản lý, thanh lý tài sản với bên nhận thế chấp. Nội dung của sự thỏa thuận bao gồm: chủ thể được quyền bán tài sản, phương thức bán và trách nhiệm thanh toán tiền ngay cho bên nhận thế chấp khi tài sản đã được bán xong. Nếu không có sự thỏa thuận thì việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được giải quyết riêng.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Mặc dù pháp luật hiện hành điều chỉnh thế chấp QSDĐ đã có nhiều chuyển biến tích cực trong việc tạo môi trường pháp lý an toàn hơn cho các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp. Tuy nhiên, trong quá trình vận hành quyền thế chấp, các bên vẫn còn gặp nhiều trở ngại và vướng mắc, theo đó quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ thế chấp chưa đảm bảo hiệu quả.