Những Yêu Cầu Cơ Bản Của Việc Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Quyền Sử

Chương 3

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

3.1. NHỮNG YÊU CẦU CƠ BẢN CỦA VIỆC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khi nền kinh tế phát triển theo xu hướng mở cửa và hội nhập thì nhu

cầu về vốn là một trong những nhu cầu lớn cần được giải quyết và đáp ứng kịp thời. Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu đó, pháp luật nước ta đã ban hành LĐĐ năm 1993. Theo đó, thế chấp QSDĐ cũng lần đầu tiên được ghi nhận, người sử dụng đất khi có đủ các điều kiện theo luật định thì được thế chấp QSDĐ để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh. Đây thực sự là bước tiến quan trọng, đánh dấu một bước ngoặt lớn trong hoạt động quản lý và sử dụng đất đai, mở ra một cơ hội mới để người sử dụng đất có thể tiếp cận với nguồn vốn cho vay. Tuy nhiên, khi đất nước bước vào giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa kéo theo đó là sự phát triển đa dạng của các quan hệ đất đai với các hình thức sử dụng đất ngày càng phong phú, nhu cầu về vốn cho các hoạt động đầu tư trên đất cũng như các hoạt động sản xuất kinh doanh khác ngày càng lớn hơn thì các quy định của pháp luật sẽ trở nên lạc hậu, không đủ sức để điều chỉnh các quan hệ trên thực tế. LĐĐ năm 2003 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế này. Và sau hơn 10 năm thực hiện thì LĐĐ năm 2003 đã biểu hiện nhiều bất cập, do đó, cần phải có những giải pháp và điều chỉnh kịp thời để đảm bảo lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ, cũng như đảm bảo lợi ích của Nhà nước. Vì vậy, LĐĐ năm 2013 ra đời như một tất yếu để khắc phục những bất cập mà LĐĐ 2003 chưa giải quyết được hay những phát sinh trên thực tế mà LĐĐ năm 2003 chưa dự liệu được. Theo đó, LĐĐ năm 2013 có một số đổi mới cơ bản liên quan đến việc thế chấp QSDĐ như sau:

Một là, một trong những điểm mới quan trọng của LĐĐ năm 2013 là những quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người). Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.

Luật Đất đeai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về QSDĐ. Mặc dù Luật mới quy định "cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất" nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về QSDĐ. Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và không vi phạm

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn.

Hai là, Luật cũng quy định rõ ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Qua đó, có thể khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan, chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trong thời gian vừa qua.

Luật Đất đai năm 2013 cũng được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, công nhận QSDĐ và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài.

Ba là, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).

Mặc dù LĐĐ năm 2013 có những đổi mới quan trọng về chính sách đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều quy định mới trong LĐĐ năm 2013 vẫn còn độ "vênh" lớn so với các Luật khác như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Chẳng hạn, Luật Kinh doanh bất động sản mở rộng cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà. Tuy nhiên, LĐĐ năm 2013 vẫn chưa mở rộng quyền mua và giao dịch đối với khách hàng ngoại. Hay như Dự thảo Luật Nhà ở muốn đa dạng hóa chế độ sử dụng đất ở với nhiều loại thời hạn, nhưng LĐĐ năm 2013 vẫn giữ quy định đất ở được sử dụng vô thời hạn.

Vì vậy, để hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ cần dựa trên những yêu cầu cơ bản sau:

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về việc tiếp tục sửa đổi chính sách, PLĐĐ trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại.

Xét về mặt lý luận, pháp luật là sự "thể chế hóa" quan điểm, đường lối của Đảng hay nói cách khác quan điểm, đường lối của Đảng là hạt nhân của pháp luật. Việc hoàn thiện PLĐĐ nói chung và pháp luật về thế chấp QSDĐ nói riêng phải dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về việc tiếp tục sửa đổi chính sách, PLĐĐ trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới nhằm đảm bảo sự định hướng về chính trị cho quá trình xây dựng, củng cố và hoàn thiện hệ thống PLĐĐ. Hoàn thiện PLĐĐ nói chung và pháp luật về thế chấp QSDĐ nói riêng dựa trên các quan điểm cơ bản sau đây:

- Sửa đổi pháp luật về đất đai phai phù hợp với quan điểm, cương lĩnh, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng; bảo đảm ổn định chính trị - xã hội; phù hợp với đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.

- Tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai. Không đặt vấn đề điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình và cá nhân.

- Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân ta; QSDĐ là hàng hóa đặc biệt. Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất. Kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp, nhất là đất trồng lúa, đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác nhằm đảm bảo vững chắc an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường, sinh thái. Khuyến khích tích tụ ruộng đất, phát triển trang trại, doanh nghiệp nông nghiệp phù hợp với điều kiện của từng vùng.

- Bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, trong đó chú trọng đến lợi ích của Nhà nước. Xây dựng cơ chế và có những giải pháp để đất đai trở thành nguồn lực cho sự phát triển của đất nước.

Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng.

Hệ thống tài chính, ngân hàng được coi là huyết mạch của nền kinh tế. Khi hệ thống đó bị "ốm yếu" thì toàn bộ nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực. Vì vậy, sự thành - bại trong kinh doanh của những chủ thể này luôn có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của các công ty, doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế v.v… cũng như tác động mạnh mẽ đến sự vận hành của nền kinh tế. Do đó, ưu tiên bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các TCTD với tư cách là bên nhận thế chấp QSDĐ cũng chính là bảo vệ lợi ích quốc gia, bảo đảm an ninh tài chính và sự ổn định của nên kinh tế quốc dân.

Trong thời gian qua, pháp luật về thế chấp tài sản nói chung và pháp luật về thế chấp QSDĐ nói riêng không ngừng được củng cố và hoàn

thiện theo hướng từng bước tạo điều kiện nâng cao năng lực tự chủ cho các TCTD trong hoạt động kinh doanh của mình. Pháp luật hiện hành cho phép bên nhận thế chấp được quyền tự hạch toán độc lập, tự quyết định giá trị của QSDĐ thế chấp, quyết định mức vốn cho vay mà không quá phụ thuộc vào Nhà nước trong việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp. Mặt khác, sự thay đổi dễ nhận thấy nhất của pháp luật về thế chấp QSDĐ trong thời gian qua là việc xây dựng và ban hành các quy định về cải cách thủ tục thế chấp QSDĐ; theo đó, thủ tục thế chấp QSDĐ đã quy định theo hướng tường minh và đơn giản hơn, đề cập nhiều phương thức xử lý QSDĐ để các bên tự do lựa chọn phương án tối ưu nhằm đảm bảo thu hồi vốn nhanh, tiết kiệm và hiệu quả v.v… Tuy nhiên, bên cạnh những thay đổi tích cực thì pháp luật về thế chấp QSDĐ còn bộc lộ nhiều tồn tại, bất cập. Đặc biệt, cơ chế xử lý QSDĐ thế chấp chưa thực sự tạo quyền chủ động cho bên nhận thế chấp QSDĐ trong việc xử lý QSDĐ để thu hồi nguồn vốn cho vay. Do đó, thiết nghĩ trong thời gian tới việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ cần dựa trên những định hướng cơ bản sau:

- Đảm bảo phát huy tối đa quyền tự do kinh doanh, quyền tự định đoạt của các TCTD trong việc xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ mà biểu hiện là tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và quyền tự quyết định trong việc cho vay đối với bên thế chấp;

- Cần trao quyền độc lập và tự chủ hơn cho bên nhận thế chấp trong việc xử lý QSDĐ để bảo toàn nguồn vốn cho vay;

- Nâng cao hiệu quả trong việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ, đảm bảo an toàn tài chính cho các TCTD v.v…

Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong tổng thể của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Pháp luật về thế chấp tài sản nói chung và pháp luật về thế chấp QSDĐ nói riêng là một bộ phận của pháp luật điều chỉnh các giao dịch

bảo đảm trong nền kinh tế thị trường nên quá trình hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong tổng thể quá trình hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm. Thế chấp QSDĐ là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên trước hết chúng chịu sự điều chỉnh bởi những quy định chung, mang tính nguyên tắc được ghi nhận trong BLDS và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, thế chấp QSDĐ lại là quan hệ mang nhiều yếu tố đặc thù bởi đối tượng tham gia quan hệ thế chấp là QSDĐ - một loại tài sản đặc biệt. Trong quá trình xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ, các chủ thể tham gia còn chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống PLĐĐ chuyên ngành. Như vậy, có thể khẳng định quan hệ thế chấp QSDĐ chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự về thế chấp tài sản và pháp luật chuyên ngành đất đai. Vì vậy, tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật đặt ra là một đòi hỏi cần thiết và tất yếu.

Theo đó, để đảm bảo được tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật về thế chấp QSDĐ trong thời gian tới thì lĩnh vực pháp luật này cần hoàn thiện theo xu hướng sau đây:

- Cần phải giải quyết những mâu thuẫn, chồng chéo về nội dung trong các văn bản pháp luật hiện hành. Theo đó, các quy định điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ mặc dù được đề cập ở nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành khác nhau, song chúng phải có nội dung thống nhất, đồng bộ và không mâu thuẫn với nhau;

- Cần xóa bỏ tình trạng pháp luật liên quan đến Bộ, Ngành nào do Bộ, Ngành đó soạn thảo mà đòi hỏi phải có sự liên kết và tham gia của nhiều Bộ, Ngành khác nhau có liên quan đặt trong chương trình tổng thể xây dựng pháp luật giai đoạn 2010 - 2020;

- Cần xác lập cơ sở khoa học phân định mối quan hệ giữa "luật chung"

và "luật chuyên ngành" cũng như phạm vi, ranh giới giữa "luật chung" và

"luật chuyên ngành" khi ban hành các văn bản pháp luật cùng điều chỉnh quan hệ có liên quan đến thế chấp QSDĐ. Theo đó, BLDS và các văn bản pháp luật điều chỉnh các giao dịch bảo đảm nói chung chỉ quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc chung, còn các vấn đề mang tính khác biệt, cần phải có sự hướng dẫn cụ thể và được quy định chi tiết trong pháp luật chuyên ngành (LĐĐ). Có như vậy, mới tạo được sự thống nhất trong cách thức điều chỉnh pháp luật cũng như thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ trên thực tế.

Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đáp ứng được yêu cầu của xu thế hội nhập.

Yêu cầu này không chỉ đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ, mà còn đối với cả hệ thống pháp luật điều chỉnh nền kinh tế thị trường. Theo đó, pháp luật thế chấp QSDĐ trong thời gian tới cần đảm bảo theo các yêu cầu sau đây:

- Pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đảm bảo được các yếu tố cơ bản mà bất kỳ pháp luật trong lĩnh vực nào khi xây dựng cũng cần phải đảm bảo đó là: Tính phù hợp, tính thống nhất nhằm khắc phục sự mâu thuẫn bất cập giữa BLDS, LĐĐ và các văn bản liên quan về thế chấp QSDĐ;

- Phải tạo ra một cơ chế thuận lợi, thông thoáng để người sử dụng đất thực hiện được quyền năng của mình một cách thuận lợi, đơn giản và hiệu quả trong đó có quyền thế chấp QSDĐ - một quyền năng cơ bản và quan trọng;

- Phải chế định thế nào để khoảng cách giữa địa vị pháp lý của người sử dụng đất là người nước ngoài và người sử dụng đất trong nước xích lại gần nhau hơn, để đối tượng sử dụng đất là người nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam họ thực sự cảm thấy thuận tiện;

- Phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và của xã hội và phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa;