Về Hình Thức Xác Lập Giao Dịch Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

chấp ở đây không phải là tranh chấp ai là người có QSDĐ mà thực chất đây là tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ: bà Xuyên khai bà chỉ ủy quyền vợ chồng ông Ty ở nhờ để trông nom nhà và đất trong thời gian bà đi vắng; còn vợ chồng ông Ý, bà Ty lại cho rằng giữa ông bà và bà Xuyên đã có sự chuyển nhượng nhà và đất. Đáng lẽ trong trường này, Tòa án cấp sơ thẩm phải xác minh làm rõ xem có sự chuyển nhượng nhà và đất giữa ông Ý bà Tý với bà Xuyên không hay đây chỉ là quan hệ ủy quyền trông nom, nếu có thì việc chuyền nhượng đó có phù hợp với quy định của pháp luật không, thì mới có căn cứ giải quyết yêu cầu của nguyên đơn. Do Tòa án cấp sơ thẩm xác định đây là "Tranh chấp QSDĐ" nên đã căn cứ vào việc bà Phạm Thị Ty đứng tên sử dụng đối với diện tích 270 m2 trong tổng 542 m2 đất thuộc thửa 144 tờ bản đồ 219A.IV theo tài liệu bản đồ địa chính và sổ mục kê năm 1992

cũng như việc bà Ty được Ủy ban nhân dân huyện An Lão cấp giấy chứng nhận QSDĐ ngày 20/06/2003 để công nhận ông Ty và bà Ý có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất nói trên là chưa đúng.

Vụ án trên đã được Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng xét xử lại ở cấp phúc thẩm. Tại phiên tòa, hội đồng xét xử đã chấp nhận quan điểm đề nghị của Kiểm sát viên theo hướng: sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc ông Ý phải trả lại cho bà Xuyên 208 m2 đất (phần đất ông Ý đã xây dựng công trình được bà Xuyên đồng ý cho).

Như vậy, trong một vụ án có thể tồn tại nhiều dạng tranh chấp đất đai; do đó, Tòa án ngay từ khi nhận đơn khởi kiện phải xác định đúng đối tượng khởi kiện thì mới có căn cứ để giải quyết vụ án chính xác đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của công dân không bị xâm phạm khắc phục hiện tượng khiếu kiện về đất đai kéo dài, gay gắt như hiện nay.

Thứ ba, QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Khi QSDĐ của một chủ thể bị kê biên để đảm bảo thi hành án nghĩa là QSDĐ này đã là tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của

chủ thể đó đối với chủ thể khác. Đồng thời, thông qua quyết định kê biên thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã xác định người sử dụng đất "tạm thời dừng" quyền sử dụng đối với QSDĐ đã bị kê biên nên không thể dùng QSDĐ này để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự khác.

Thứ tư, thế chấp QSDĐ phải trong thời hạn sử dụng đất. Tuy QSDĐ là một quyền phái sinh dựa trên cái gốc của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nhưng lại là quyền năng độc lập, tính độc lập của nó thể hiện từ việc hình thành, thay đổi đến chấm dứt QSDĐ đều là trình tự pháp luật. Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu có quyền thu hồi lại QSDĐ, có quyền phân phối và phân phối lại cho người sử dụng đất khác nhau. Song, không vì thế mà Nhà nước có quyền thu hồi lại QSDĐ bất cứ lúc nào, trong bất kỳ hoàn cảnh nào. Một khi QSDĐ đã được trao cho từng chủ thể sử dụng thì đồng thời Nhà nước cũng trao quyền tự chủ cho người sử dụng đất. Vì vậy, trên thực tế người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định, lâu dài, QSDĐ ở không bị giới hạn về thời hạn sử dụng đất một cách cụ thể. Mặc dù pháp luật cũng không quy định là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất vĩnh viễn, nhưng quy định này chỉ có ý nghĩa đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, cá nhân, tổ chức nước ngoài được Nhà nước cho thuê QSDĐ trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.

Như vậy, ngoài các điều kiện chung cho người sử dụng đất được tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ nêu trên thì họ không phải xin phép, cũng không phải trình bày các lý do với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được thế chấp QSDĐ. Sở dĩ điều kiện thế chấp QSDĐ được quy định không khắt khe so với các hình thức chuyển QSDĐ khác vì sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, người sử dụng đất vẫn tiếp tục được chiếm hữu và sử dụng đất, trên thực tế chưa có sự chuyển giao QSDĐ cho người khác. Nói cách khác, pháp luật thấy chưa cần thiết phải can thiệp sâu vào quan hệ này.

2.3. VỀ HÌNH THỨC XÁC LẬP GIAO DỊCH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tự do thỏa thuận là một trong những nguyên tắc quan trọng trong giao

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

kết hợp đồng dân sự. Điều này có nghĩa là các bên được phép lựa chọn hình thức thích hợp khi ký kết hợp đồng. Hình thức của hợp đồng có thể là lời nói, văn bản hoặc các hành vi cụ thể. Dù được soạn thảo bằng văn bản hay chỉ là những thỏa thuận bằng lời, bằng hành vi thì đều đóng vai trò là "hòn đá tảng" cho các hợp đồng giao dịch dân sự. Tuy nhiên, để bảo đảm an toàn pháp luật trong các giao dịch dân sự giữa các bên, cũng như để bảo vệ trật tự pháp luật và lợi ích của các bên, đối với một số loại hợp đồng pháp luật đòi hỏi giao kết hợp đồng phải tuân theo những hình thức nhất định.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 thì hợp đồng thế chấp QSDĐ bắt buộc phải lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Thứ nhất, việc pháp luật quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng chung của việc thế chấp tài sản và cũng như việc chuyển QSDĐ nói chung. Hợp đồng thế chấp QSDĐ được pháp luật quy định một cách chặt chẽ. Với các hợp đồng dân sự khác, tùy vào từng trường hợp mà pháp luật quy định cho phép hình thức của hợp đồng bằng miệng, bằng hành vi cụ thể hoặc bằng văn bản. Quan hệ thế chấp QSDĐ là loại quan hệ có tính đặc thù, do đối tượng của hợp đồng là tài sản đặc biệt nên pháp luật buộc các bên chủ thể thiết lập hợp đồng bằng văn bản mà không được lựa chọn hình thức khác. Theo đó, khi xác lập quan hệ thế chấp QSDĐ thì các bên chủ thể sẽ thể hiện ý chí của mình dưới hình thức là văn bản. Thông qua cách thể hiện này nội dung của quan hệ thế chấp QSDĐ được thể hiện đầy đủ, quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể được ghi nhận một cách rõ ràng. Do vậy, hình thức của việc thế chấp QSDĐ là một trong những yếu tố

đảm bảo cho quan hệ thế chấp được thực hiện, đảm bảo cho quyền và lợi ích của các bên. Đây cũng chính là ràng buộc pháp lý về nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia quan hệ thế chấp. Mặt khác, cơ quan Nhà nước thấy rõ được nội dung mà các bên đã cam kết, thỏa thuận, giúp cơ quan có thẩm quyền kiểm soát được hợp đồng thế chấp có hợp pháp hay không. Ngoài ra, hiện nay trên thực tế có khá nhiều các tranh chấp phát sinh từ những bất cập của hợp đồng nên khi thiết lập hợp đồng của quan hệ thế chấp QSDĐ bằng văn bản còn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng, bởi đó là chứng cứ xác nhận quan hệ thế chấp QSDĐ đã và đang tồn tại giữa các bên, từ đó xác định được trách nhiệm khi có vi phạm xảy ra. Xét về bản chất, hợp đồng thế chấp là một hợp đồng phụ, phát sinh trên cơ sở hợp đồng chính là hợp đồng tín dụng. Hợp đồng phụ (hợp đồng thế chấp QSDĐ) không tồn tại một cách độc lập mà luôn gắn liền với hợp đồng chính. Do đó, hiệu lực của hợp đồng phụ (hợp đồng thế chấp QSDĐ) cũng phụ thuộc vào hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng). Nếu hợp đồng chính vô hiệu thì đương nhiên hợp đồng phụ cũng vô hiệu theo, nhưng ngược lại hợp đồng phụ vô hiệu thì không làm vô hiệu hợp đồng chính. Chính vì vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ không chỉ tuân theo các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai mà còn phải phù hợp với pháp luật về Ngân hàng, Luật các TCTD.

Thứ hai, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc Nhà nước quản lý việc chuyển dịch một loại tài sản đặc biệt là đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và có ý nghĩa cho việc Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất.

Tuy nhiên, còn có sự mâu thuẫn giữa LĐĐ và Luật Nhà ở trong việc quy định về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà, đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 thì việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy

ban nhân dân cấp xã. Trong khi đó, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định: Ủy ban nhân dân cấp huyện chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại đô thị, Ủy ban nhân dân xã chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại nông thôn. Như vậy, trường hợp thế chấp cả nhà và đất thì nhiều trường hợp sẽ bị không khớp về thẩm quyền.

2.4. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN THAM GIA VÀO QUAN HỆ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp có ý nghĩa rất quan trọng. Các quyền và nghĩa vụ này dựa trên cơ sở thỏa thuận của các bên. Việc thực hiện nghĩa vụ của bên này là điều kiện cho việc hưởng quyền của bên kia. Vì vậy, để lợi ích của các bên được đảm bảo công bằng thì quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ cần phải được pháp luật quy định cụ thể và rõ ràng.

2.4.1.1. Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Điều 718 BLDS năm 2005 quy định bên thế chấp QSDĐ có các quyền sau:

1. Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp;

2. Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận;

3. Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp;

4. Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;

5. Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp [33].

Các quyền trên của bên thế chấp QSDĐ được phát sinh ngay sau khi quan hệ thế chấp QSDĐ được thiết lập. Người sử dụng đất khi mang QSDĐ của mình đi thế chấp đã được pháp luật quy định một cách chặt chẽ, cụ thể là

họ sẽ được thực hiện những quyền gì. Việc quy định này giúp cho bên thế chấp nắm rõ được những quyền lợi mà mình được hưởng khi tham gia vào quan hệ thế chấp. Để từ đó họ có thể lựa chọn hình thức vay vốn thích hợp nhất với nhu cầu của họ. Đồng thời người sử dụng đất sẽ chủ động trong việc sử dụng, khai thác lợi nhuận từ chính mảnh đất đã thế chấp mà không bị vi phạm pháp luật.

Người sử dụng đất có QSDĐ trong thời hạn thế chấp. Có nghĩa là người sử dụng đất vẫn có thể tiếp tục sinh sống, thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh như trước khi họ tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ. Quy định này chính là điểm đặc thù của hình thức thế chấp QSDĐ so với các hình thức chuyển QSDĐ khác như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho. Bên thế chấp khi tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ chỉ chuyển giao QSDĐ về mặt pháp lý cho bên nhận thế chấp mà chưa có sự chuyển giao trên thực tế. Quy định này xuất phát từ chính ý nghĩa của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để phục vụ cuộc sống, phát triển sản xuất kinh doanh. Khi tiếp tục được sử dụng đất thì bên thế chấp sẽ phát huy nguồn vốn vay và từ đó họ có cơ hội trong việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Do đó, pháp luật quy định người sử dụng đất được hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ mảnh đất đó, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp cũng hoàn toàn hợp lý. Bên cạnh đó, pháp luật công nhận cho bên thế chấp được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Với quy định này thì bên thế chấp sẽ khai thác, sử dụng đất có hiệu quả hơn, tránh lãng phí tài nguyên là đất trong một thời gian dài (thời gian thế chấp). Người sử dụng đất với QSDĐ của mình cùng một lúc huy động được nhiều nguồn vốn khác nhau, tăng thêm lợi nhuận tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ với bên nhận thế chấp. Như vậy, với các quy định này của pháp luật hiện hành, Nhà nước hoàn toàn tạo điều kiện cho bên thế chấp sử dụng nguồn vốn vay của

mình một cách hiệu quả nhất và nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp.

Pháp luật còn quy định bên thế chấp được nhận lại GCNQSDĐ sau khi thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp. Khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ đến hạn với bên nhận thế chấp có nghĩa quan hệ thế chấp QSDĐ đã tự động chấm dứt. Do đó, QSDĐ lại thuộc về bên thế chấp nên việc bên nhận thế chấp trả lại QSDĐ là điều tất yếu. Vì GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý, là cơ sở để xác định người sử dụng đất hợp pháp.

2.4.1.2. Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Điều 717 BLDS năm 2005 quy định bên thế chấp QSDĐ có các nghĩa

vụ sau:

1. Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;

2. Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;

3. Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;

4. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo

thỏa thuận trong hợp đồng [33].

Nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ được phát sinh ngay khi quan hệ thế

chấp QSDĐ được thiết lập. Bên thế chấp QSDĐ phải thực hiện ngay các nghĩa vụ được quy định trên sau khi giao kết hợp đồng.

Người sử dụng đất phải giao GCNQSDĐ cho bên nhận thế chấp. Đây là cơ sở pháp lý để chứng minh QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất. Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 cũng quy định GCNQSDĐ là điều kiện để người sử dụng đất tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ. Và cũng xuất phát từ đặc thù của hình thức thế chấp QSDĐ là bên thế chấp chỉ chuyển giao QSDĐ về mặt pháp lý. Như vậy, khi nắm giữ GCNQSDĐ có nghĩa bên nhận

thế chấp đã được chuyển giao QSDĐ về mặt pháp lý. Đồng thời, trên GCNQSDĐ có ghi đầy đủ loại đất, diện tích đất. Vì vậy mà bên nhận thế chấp có thể xác định được chính xác giá trị thế chấp. Quy định này đã giúp cho bên nhận thế chấp yên tâm hơn khi cho bên thế chấp vay vốn.

Tiếp theo nghĩa vụ của người sử dụng đất là làm thủ tục đăng ký thế chấp để được thế chấp QSDĐ. Quy định này đảm bảo cho việc người sử dụng đất không mang QSDĐ đi đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự khác mà chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và tránh trường hợp bên thế chấp dùng thủ đoạn lừa đảo, giả mạo giấy tờ. Mặt khác, nó cũng là cơ sở cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên trong trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm nghĩa vụ tại nhiều nơi. Qua đó, Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn hoạt động của các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Như vậy, việc đăng ký thế chấp này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp mà còn giúp Nhà nước nắm bắt được đầy đủ và chính xác những quan hệ phát sinh trong thực tế.

Bên thế chấp có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. Vì khi tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ thì QSDĐ đã được chuyển giao về mặt pháp lý cho bên nhận thế chấp. Nếu đất thế chấp bị hủy hoại, bị giảm giá trị có nghĩa là đã ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp. Ngoài ra, đây không chỉ là nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ mà nó còn là nghĩa vụ chung của tất cả các chủ thể sử dụng đất. Bởi lẽ, khi người sử dụng đất sử dụng không đúng mục đích, làm hủy hoại, làm giảm giá trị đất còn làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu đất đai (toàn dân). Đất là tài nguyên có hạn không thể tái tạo được, là loại tài sản vô giá của mỗi quốc gia. Khi người sử dụng đất được trao QSDĐ từ Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai đồng nghĩa với việc người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất. Quy định như vậy không chỉ bảo đảm lợi ích của bên nhận thế chấp mà còn bảo đảm lợi ích của Nhà nước. Thông qua đó, đã tạo ra