Về Việc Nhận Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Được Cấp Cho Hộ Gia Đình

Điều 729 và Điều 730 - BLDS quy định hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập. Được thế chấp quyền sử dụng đất ở với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.

Như vậy, các quy định của BLDS chưa cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại các Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài, các Ngân hàng liên doanh được phép hoạt động tại Việt Nam.

Trong khi đó Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (đã được sửa đổi, bổ sung ngày 09/06/2000) lại cho phép: "Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam ” (Khoản 3- Điều 46). Cụ thể hoá quy định này, tại khoản 1- Điều 92 của Nghị định số 24/2000/ NĐ-CP ngày 31/07/2000 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:

Tổ chức tín dụng Việt Nam, Chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nước ngoài theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng. Như vậy, chúng ta thấy rằng quyền bình đẳng của người sử dụng đất trong các quy định của hệ thống pháp luật hiện hành chưa được bảo đảm. Hộ gia đình, cá nhân chưa có quyền lựa chọn nơi thế chấp. Điều này gây cản trở họ trong việc “tiếp cận” với nguồn vốn của các tổ chức tín dụng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Mặt khác, sự không thống nhất giữa các quy định của hệ thống pháp luật Việt Nam vô hình chung đã gây ra tâm lý cho các nhà đầu tư nước ngoài cảm giác họ bị đối xử bất bình đẳng so với các nhà đầu tư trong nước. Đây là một lý do cản trở các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này ở nước ta.

Một vấn đề nảy sinh trên thực tế, làm cản trở việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đầu tư cho sản xuất. Đó là trường hợp các hộ nhận khoán đất của các nông trường, lâm trường để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của họ bị ràng buộc bởi hợp đồng nhận khoán đất đối với nông trường, lâm trường. Họ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, họ không được hưởng các quyền của người sử dụng đất mà pháp luật quy định, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Mặc dù, trên thực tế họ là người trực tiếp lao động, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Hiện nay, trong nền sản xuất hàng hoá ở nước ta, những người sử dụng đất nhận khoán trong các nông trường, lâm trường đang rất cần vốn để đầu tư mở rộng sản xuất, mà việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng không đến được với họ. Nguyên nhân là do “thiếu vắng” các quy định của pháp luật về vấn đề này.

3.2.3. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình

Theo quy định tại khoản 2 Điều 177 của Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ cần chủ hộ là đại diện Hộ gia đình ký. Nhưng theo quy định tại Điều 146, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Hộ gia đình “phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong Hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Hộ gia đình theo quy định tại Điều 108 của Bộ luật dân sự năm 2005 là “các thành viên có tài sản chung đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp…” không đồng nhất với hộ gia đình có chung hộ khẩu hay ở chung một nhà. Do vậy, không có cơ sở pháp lý để xác định được ai là những thành viên của Hộ gia đình. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai lại không quy định căn cứ xác định các thành viên của Hộ gia

đình sử dụng đất, cụ thể là các thành viên của Hộ gia đình sử dụng đất không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đăng ký quyền sử dụng đất, Hộ gia đình không buộc phải kê khai các thành viên của Hộ gia đình và đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước.

Thực tế hiện nay các cơ quan công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất thường căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên trong Hộ gia đình. Tuy nhiên căn cứ này chưa chính xác vì không có cơ sở để đảm bảo rằng chỉ có những người được ghi tên trong sổ hộ khẩu mới là thành viên Hộ gia đình do việc nhập, tách hộ khẩu được thực hiện dễ dàng thông qua các thủ tục hành chính. Do đó, việc chưa có căn cứ pháp lý để xác định Hộ gia đình đã gây khó khăn trong việc thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp tại cơ quan công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm, rủi ro trong việc bỏ sót thành viên Hộ gây ra tranh chấp ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản của người nhận thế chấp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

Đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã được thế chấp là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình mà chỉ có vợ hoặc chồng hoặc chủ hộ gia đình tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và không có sự ủy quyền hợp pháp (trong khi theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự năm 2005 thì vợ hoặc chồng hoặc các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình phải ký vào hợp đồng thế chấp hoặc có văn bản ủy quyền). Việc giải quyết tranh chấp các Tòa án vẫn có những quan điểm giải quyết khác nhau về việc xác định giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Quan điểm thứ nhất: Tuy rằng việc định đoạt tài sản chung (quyền sử dụng đất) của vợ chồng hoặc hộ gia đình vi phạm quy định tại Điều 219 Bộ luật dân sự năm 2005 (đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng), Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 (đối với trường hợp quyền

sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình), nhưng trên thực tế quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình nên vợ, chồng hoặc chủ hộ gia đình có quyền sử dụng một phần đối với đất, nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có giá trị một phần đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của người đã tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Quan điểm thứ hai: Do việc định đoạt tài sản chung vi phạm pháp luật nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu do trái pháp luật.

Quan điểm thứ ba: Thực tế có trường hợp người vợ, người chồng hoặc chủ hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng, hộ gia đình để vay tiền phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh và phục vụ lợi ích chung cho gia đình. Mặc dù, vợ hoặc chồng hoặc các thành viên trong gia đình không tham gia hợp đồng vay tài sản và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng trong trường hợp này đều phải có nghĩa vụ, trách nhiệm trả nợ chung bằng tài sản chung của vợ chồng, của hộ gia đình, nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp luật.

Nhận định về các quan điểm này của các Tòa án:

- Quan điểm thứ nhất là không có căn cứ. Vì mặc dù vợ, chồng hoặc người đại diện hộ gia đình có quyền sử dụng một phần quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng, hộ gia đình nhưng quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký quyền sử dụng. Theo quy định của pháp luật thì mới chỉ xác định về nguyên tắc là có “một phần” và chưa xác định bằng tài sản cụ thể, nên hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

- Quan điểm thứ hai thì có căn cứ về mặt pháp lý, việc xác định hợp đồng bị vô hiệu là đúng pháp luật. Tuy nhiên quan điểm này lại không phù hợp với thực tế nhiều trường hợp người do sự thiếu hiểu biết về pháp luật nên quan niệm: Đất của vợ chồng, hộ gia đình chỉ cần người chồng (là người đại diện đứng tên chủ hộ) ký hợp đồng là được.

- Quan điểm thứ ba là có căn cứ pháp lý và phù hợp với thực tế, bởi những lý do sau:

+ Quyền sở hữu chung về tài sản của vợ chồng dựa trên quan hệ hôn nhân, của hộ gia đình là dựa trên quan hệ huyết thống gia đình.

+ Thực tế việc định đoạt tài sản chung này (thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh) là nhằm phục vụ cho lợi ích chung của gia đình, của vợ chồng.

3.2.4. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp cho cá nhân

Theo quy định của Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 thì quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng khi đăng ký quyền sở hữu phải ghi tên của vợ và chồng. Tuy nhiên, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao lại có hướng dẫn là đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì người đứng tên sở hữu tài sản có nghĩa vụ chứng minh đây là tài sản riêng, nếu không chứng minh được thì tài sản đó là tài sản chung. Do vậy, đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất được cấp cho cá nhân (trong Giấy chứng nhận chỉ ghi tên mỗi cá nhân) đã phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau sau khi cá nhân đó có vợ (hoặc chồng), cụ thể là: Có cơ quan công chứng yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký vào Hợp đồng thế chấp, có cơ quan không yêu cầu hoặc khi giải quyết tranh chấp thì có Tòa án chấp thuận, nhưng cũng có Tòa án tuyên bố Hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Các trường hợp này tương đối phổ biến nên cần được giải quyết, vì việc quy định và áp dụng pháp luật không thống nhất của cơ quan nhà nước, tổ chức có thẩm quyền đã gây khó khăn cho việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với loại tài sản này.

Ví dụ để chứng minh cho nội dung này tác giả xin đưa ra vụ án như sau: Ngày 05/8/2010 Chị Phan Thị Hằng cho Anh Nguyễn Văn Chính vay

số tiền là 150.000.000 đồng, lãi suất 2% tháng, thời hạn vay là 6 tháng; Điều kiện anh Chính thế chấp cho chị Hằng quyền sử dụng đất tại thôn Bình An, xã Bình Lộc, huyện Lộc Hà, tỉnh Hà Tĩnh để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ số tiền nêu trên và anh Chính giao cho Chị Hằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở mang tên anh Nguyễn Văn Chính; Đồng thời hai bên thỏa thuận nếu anh Chính không trả được nợ thì sẽ giao đất đã thế chấp cho chị Hằng (hợp đồng vay và thế chấp đều có xác nhận của UBND xã Bình Lộc). Sau khi hết thời hạn vay, anh Chính không trả nợ cho Chị Hằng theo thỏa thuận. Trong thời hạn vay anh Chính chỉ trả được tiền lãi 03 tháng đầu. Chị Hằng khởi kiện anh Chính, yêu cầu anh Chính phải trả nợ, nếu anh Chính không có tiền trả nợ thì phải giao đất đã thế chấp cho chị Hằng để trừ nợ. Trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án nhân dân huyện Lộc Hà có đủ chứng cứ để xác định quyền sử dụng đất ở nêu trên là tài sản chung của vợ chồng anh Chính, nên không thể xử lý quyền sử dụng đất như hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở đó Tòa án xác định hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho hợp đồng vay tiền giữa anh Chính và chị Hằng là vô hiệu, bởi quyền sử dụng đất mà anh Chính đem đi thế chấp là tài sản chung của vợ chồng anh Chính, nhưng việc thế chấp lại không được vợ anh Chính đồng ý.

Qua nội dung vụ án này chúng ta thấy rằng việc xem xét tư cách chủ thể của hợp đồng là một trong những yếu tố hết sức quan trọng. Trong vụ án, bản thân bên nhận thế chấp sơ suất trong việc thiết lập quan hệ thế chấp nên hậu quả là hợp đồng thế chấp vô hiệu.

3.2.5. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp chung cho nhiều cá nhân

Đối với quyền sử dụng đất được cấp chung cho nhiều cá nhân mà phần sở hữu không đồng đều hoặc người sử dụng đất chỉ thế chấp phần quyền sử

dụng đất của mình trong quyền sử dụng đất chung với người đồng sử dụng, việc thế chấp không thể thực hiện được nếu không có sự đồng ý của những người đồng sử dụng. Do vậy, Luật Đất đai cần căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về trường hợp sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia để giải quyết hài hòa, phù hợp với lợi ích các chủ thể.

3.2.6. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đã góp vốn

Luật Đất đai năm 2003 quy định trường hợp góp vốn hình thành pháp nhân mới thì pháp nhân mới là người sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định rõ đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới thì sau đó ai là người sử dụng đất, ai là người thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể như quyền thế chấp để vay vốn tại các tổ chức tín dụng (bên nhận góp vốn hay bên góp vốn). Từ vướng mắc này dẫn đến việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ chối công chứng, đăng ký vì không xác định được chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

3.2.7. Về các vấn đề liên quan đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp

Một vấn đề không thể thiếu được trong các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. Bởi lẽ, không phải bất cứ lúc nào, bất cứ ai (người thế chấp) cũng đều thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình. Trên thực tế, có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Ví dụ: do các nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hoả hoạn v.v… hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử dụng không có hiệu quả nguồn vốn vay hay cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn v. v…Do vậy, trong trường hợp này vấn đề xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp được đặt ra, nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.

BLDS đã có quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp tại Điều 737. Theo đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi.

3.2.7.1. Về phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003, khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các bên thỏa thuận các phương thức khác nhau như: Ngân hàng nhận chính tài sản bảo đảm, các bên cùng bán, giao cho bên thế chấp bán…trường hợp không thực hiện được theo thỏa thuận thì Ngân hàng được chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên Nghị định số 181/2004/NĐ-CP lại quy định tại Điều 6/NĐ-CP: "khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải bán đấu giá quyền sử dụng đất..". Như vậy, quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP là mâu thuẫn với Bộ luật dân sự, Luật Đất đai dẫn đến hạn chế các quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 quy định Điều 130 về trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền “yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất” là không phù hợp với quy định hiện hành về bán đấu giá tài sản tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trong đó quy định tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá tài sản bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản (hoạt động theo Luật Doanh nghiệp năm 2005). Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định: "Khi bên thế chấp giá trị quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng,