Về Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Trúng Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Nông

hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện ra Tòa án theo quy định của pháp luật.

Người nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng từ bên nhận thế chấp có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được sử dụng đất đúng mục đích theo quy định đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật trong thời hạn sử dụng đất còn lại...

2.1.4.3. Về quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp là tài sản bảo đảm bị xử lý

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì đối tượng sử dụng đất nông nghiệp được giới hạn trong một số đối tượng cụ thể gắn liền từng mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá, có nghĩa là đối tượng tham gia đấu giá không giới hạn. Như vậy, pháp luật chưa có quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng không thuộc đối tượng sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai.

2.1.4.4. Về việc tiếp tục được sử dụng đất thuê sau khi xử lý tài sản thế chấp gắn liền với đất thuê

Khoản 1 Điều 111 Luật đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền bán tài sản, góp vốn bằng tài sản của mình gắn liền với đất thuê và người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Ngoài ra Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giao dịch có bảo đảm cũng quy định trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp

quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua - người nhận chính quyền sử dụng đất đó có quyền được tiếp tục sử dụng đất.

2.1.4.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp

Theo quy định của Bộ luật dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giao dịch có bảo đảm thì thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm là tài sản thế chấp được giải quyết như sau:

- Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

- Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán.

- Trong trường hợp một tài sản được dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các đăng ký thế chấp đều có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp.

- Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp không đủ để thanh toán cho các bên nhận thế chấp có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ đươc bảo đảm.

- Các bên cùng nhận thế chấp bằng một tài sản có quyền thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế chấp có quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn chưa giải quyết triệt để một số nội dung liên quan đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp, ví dụ như trong trường hợp thi hành án dân sự: Khoản 3, Điều 47 Luật thi hành án dân sự năm 2008 quy định: “ Số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để

bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm đó sau khi trừ các chi phí về thi hành án ”. Với quy định như trên thì chủ nợ có bảo đảm trong giao dịch bảo đảm có đăng ký với chủ nợ có bảo đảm trong giao dịch dân sự chưa đăng ký đều được ưu tiên thanh toán mà không xác định chủ nợ nào được ưu tiên thanh toán trước.

2.1.5. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là thủ tục pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện để ghi nhận về những thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Đăng ký thế chấp là điều kiện để hợp đồng thế chấp có hiệu lực và thông tin đăng ký thế chấp được cơ quan đăng ký có thẩm quyền cung cấp là chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp. Việc đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất có các đặc điểm như:

- Việc chứng nhận đăng ký thế chấp do đơn vị dịch vụ công thực hiện: Chủ thể có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là các đơn vị sự nghiệp công lập do Nhà nước ủy quyền việc cung cấp dịch vụ cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Thẩm quyền đăng ký được xác định theo loại tài sản dùng vào việc thế chấp, theo địa giới hành chính, lãnh thổ hoặc theo địa vị pháp lý của bên nhận bảo đảm.

- Đăng ký thế chấp có giá trị pháp lý đổi với người thứ ba. Về nguyên tắc hợp đồng thế chấp được ký kết hợp pháp làm phát sinh quyền, nghĩa vụ pháp lý giữa hai bên chủ thể (bên nhận thế chấp và bên thế chấp) nhưng không đương nhiên phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba. Do vậy để người thứ ba (ngoài bên thế chấp và bên nhận thế chấp) có thể biết về tình trạng của tài sản thế chấp, khi hợp đồng thế chấp được đăng ký, thì việc đăng

ký đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba. Ngoài ra theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng còn là điều kiện bắt buộc để giao dịch có bảo đảm có hiệu lực.

- Đăng ký thế chấp có thể là bắt buộc hoặc tự nguyện, theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định: Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, thế chấp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Đối với một số trường hợp khác không thuộc các trường hợp nêu trên thì việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân (đăng ký tự nguyện). Tuy nhiên, dù pháp luật quy định đăng ký bắt buộc hay tự nguyện thì đều có chung hậu quả pháp lý là chỉ khi đăng ký thì giao dịch có bảo đảm mới có giá trị đối với người thứ ba.

- Thông tin về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất phải được cung cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu. Thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp đã đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền đều được lưu giữ và cung cấp công khai cho các tổ chức, cá nhân có yêu cầu được tìm hiểu.

2.1.6. Cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp

Một trong những kết quả quan trọng mà Việt Nam đạt được là thông tin về giao dịch bảo đảm (trong đó bao gồm cả thông tin về đăng ký thế chấp) đã đăng ký tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được lưu giữ, cung cấp công khai cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu. Pháp luật Việt Nam khẳng định quyền được tiếp cận thông tin của tổ chức, cá nhân khi xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm, vì theo Nghị định số 08/2000/NĐ-CP thì “mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền tìm hiểu thông tin về

giao dịch bảo đảm. Cơ quan đăng ký có trách nhiệm hướng dẫn, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức trong việc tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm”. Ngoài ra Nghị định số 08/2000/NĐ-CP quy định: “hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm” sẽ được hình thành. Qua đó khẳng định lợi ích của việc công khai hóa, minh bạch hóa các thông tin về giao dịch, tài sản đã được thừa nhận cả ở giác độ nghiên cứu và thực tiễn.

Thực tế cho thấy, một trong những tiêu chí để đánh giá năng lực, hiệu lực hoạt động của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tại mỗi quốc gia là khả năng cung cấp thông tin được thực hiện nhanh nhất, chính xác nhất với chi phí hợp lý nhất. Do vậy xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm là một trong những nội dung quan trọng của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hiện đại.

2.2. Một số nhận xét về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất

Từ việc phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành, có thế rút ra một số nhận xét sau đây:

Thứ nhất, về cơ bản pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất đã tương đối đầy đủ, quy định cụ thể về các vấn đề như: Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất; Các bên thế thế chấp; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng thế chấp, hình thức của hợp đồng thế chấp, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, nội dung của hợp đồng….; Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp; Cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp….Tuy nhiên để pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hoàn thiện hơn, trong thời gian tới chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát để sửa đổi, bổ sung một số quy định về: xác định lại phạm vi điều chỉnh của Luật đất đai, mô hình cơ quan đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, ứng dụng công nghệ

thông tin trong hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất, đối tượng thế chấp, xử lý tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch có bảo đảm, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Thứ hai, văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất đã được ban hành kịp thời, tạo hành lang pháp lý để các tổ chức, cá nhân thực hiện tốt các quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên một số văn bản quy định trực tiếp vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất chưa có tính pháp lý cao, mới chỉ là Nghị định, Thông tư mà chưa phải là Luật, Bộ Luật….Các văn bản luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở một số điểm còn chưa thống nhất, do đó dẫn đến những chồng chéo, bất cập trong quá trình thực thi pháp luật. Vì vậy, trong thời gian tới chúng ta cần pháp điển hóa, tiếp thu kinh nghiệm quốc tế để ban hành một văn bản luật riêng về lĩnh vực này.

Thứ ba, pháp luật Việt Nam khẳng định mục tiêu thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về các giao dịch bảo đảm. Nhưng trên thực tế Việt Nam đang từng bước xây dựng những điều kiện về cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật cho hệ thống thông tin tập trung, thống nhất về giao dịch có bảo đảm, cũng như đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với quy định tại Nghị định số 80/2000/NĐ-CP Việt Nam mới chỉ đưa ra mục tiêu, nguyên tắc…thiếu những quy định cụ thể. Do vậy, vấn đề đặt ra là phải ban hành văn bản quy định mới nhằm cụ thể hóa mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin tập trung, thống nhất về giao dịch bảo đảm là nhiệm vụ và yêu cầu bức bách cần thực hiện trong thời gian tới.

Thứ tư, một số quy định cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ một số quy định không còn phù hợp với thực tiễn. Ví dụ như: quy định về giá trị của tài sản thế chấp so với tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm (khoản

1, Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2005) chưa thật đúng với bản chất của giao dịch dân sự là sự tự do thỏa thuận giữa các bên; Hay là quy định về giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ trong thời hạn thế chấp; Cách thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất….

Nhìn chung, các quy định của pháp luật về Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất; Các bên thế thế chấp; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng thế chấp, hình thức của hợp đồng thế chấp, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, nội dung của hợp đồng….; Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp; Cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp….tạo điều kiện thuận lợi để các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời đây cũng là cơ sở pháp lý để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành các thủ tục liên quan đến thế chấp, là cơ sở để Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất./.

Chương 3‌

THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH HÀ TĨNH VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Hà Tĩnh

3.1.1. Vị trí địa lý và phạm vi lãnh thổ tỉnh Hà Tĩnh

Hà Tĩnh là một tỉnh ven biển Bắc Trung Bộ, nằm trong phạm vi từ 17o54' đến 18o50' vĩ Bắc và từ 105o06' đến 106o30' kinh Đông. Phía Bắc giáp tỉnh Nghệ An, phía Nam giáp tỉnh Quảng Bình, phía Tây giáp nước Lào, phía Đông giáp biển Đông.

Diện tích tự nhiên của tỉnh là 5.997 km2, dân số trung bình năm 2010 là

1.227.673 người, chiếm 1,8% diện tích và 1,4% dân số cả nước. Hà Tĩnh có 12 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm: thành phố Hà Tĩnh, thị xã Hồng Lĩnh và 10 huyện: Hương Sơn, Đức Thọ, Vũ Quang, Nghi Xuân, Can Lộc, Hương Khê, Thạch Hà, Cẩm Xuyên, Kỳ Anh và Lộc Hà.

3.1.2. Điều kiện tự nhiên

3.1.2.1.Địa hình

Hà Tĩnh là tỉnh có địa hình đa dạng, đủ các vùng đồi núi, trung du, đồng bằng và biển. Địa hình đồi núi chiếm gần 80% diện tích tự nhiên. Đồng bằng có diện tích nhỏ, bị chia cắt bởi các dãy núi, sông suối. Phía Tây là dãy Trường Sơn nằm dọc biên giới Việt - Lào, bao gồm các núi cao từ 1000m trở lên, trong đó có một vài đỉnh cao trên 2.000m như Pulaleng (2.711 m), Rào Cỏ (2.335 m).

Địa hình của Hà Tĩnh hẹp và dốc, nghiêng dần từ Tây sang Đông. Phía Tây là núi cao (độ cao trung bình là 1.500 m), kế tiếp là miền đồi bát úp, rồi đến dải đồng bằng nhỏ hẹp (độ cao trung bình 5 m) và cuối cùng là các bãi cát ven biển.