Thời Điểm Có Hiệu Lực Của Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

chứng, chứng thực nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước quản lý việc chuyển dịch một loại tài sản đặc biệt là đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và có ý nghĩa cho việc Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất, biến động của đất đai.

Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo hình thức do pháp luật quy định và nếu không tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức thì hợp đồng sẽ vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Mặc dù pháp luật không quy định cụ thể là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản riêng biệt, không lập chung với hợp đồng tín dụng nhưng theo quy định tại khoản 1, Điều 689 BLDS năm 2005 “việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng” và khoản 1 Điều 153 Nghị định 181/NĐ-CP quy định “ .... trong thời hạn không quá 05 ngày......, các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, ..... phải nộp một bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng thế chấp.... ” thì có thể khẳng định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản riêng biệt với hợp đồng tín dụng.

2.1.3.5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/NĐ-CP thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 153 của Nghị định 181/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng các bên tham gia thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải nộp một bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện. Trong đó đối với trường

hợp các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân người nước ngoài thì phải nộp hồ sơ đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; Đối với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở tại phường và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo Điều 121 Luật đất đai năm 2003 thì hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện; Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở tại xã, thị trấn thì hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất nộp tại UBND cấp xã và sau 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ UBND xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thực hiện việc giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa liên thông).

Như vậy, theo quy định nêu trên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký, là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính.

Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng vì nó liên quan đến thứ tự ưu tiên thanh toán. Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Người nhận thế chấp nào tiến hành việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trước thì sẽ được ưu tiên thanh toán trước trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ và phải khởi kiện tại Tòa án. Và nó còn có ý

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

nghĩa thông tin cho người thứ ba về việc quyền sử dụng đất đã được thế chấp, giá trị thông tin thể hiện trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian thế chấp hoặc quyền thế chấp quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều người.

2.1.3.6. Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ này được thể hiện dưới dạng các điều khoản mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, diện tích đất, vị trí thửa đất, thời hạn thế chấp, phương thức xử lý quyền sử dụng đất...

2.1.3.6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

* Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất:

- Người thế chấp quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Xuất phát từ đặc tính đặc biệt của đất đai, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất pháp luật quy định bên thế chấp quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản của việc thế chấp quyền sử dụng đất so với việc áp dụng các biện pháp bảo đảm khác. Như vậy, ngoài việc đảm bảo thực hiện được mục đích sử dụng đất còn đảm bảo quyền lợi của người thế chấp là vẫn có chỗ ở, vẫn tiếp tục khai thác hoa lợi, lợi tức, khai thác giá trị của đất.

- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận. Đây chính là mục đích và lợi ích mà bên thế chấp nhằm đạt tới khi thế chấp quyền sử dụng đất của mình. Giá trị quyền sử dụng đất mà người có quyền sử dụng đất khai thác được trong khi vẫn khai thác được giá trị sử dụng đất.

- Được hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ quyền sử dụng đất, trừ

trường hợp lợi tức cũng thuộc về quyền sử dụng đất đã thế chấp như việc khai thác các giá trị của vườn cây, ao cá....

- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì bên thế chấp quyền sử dụng đất có thể thực hiện các quyền này và như vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ có thay đổi theo hướng chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đối tượng thế chấp quyền sử dụng được thay đổi... đối với các trường hợp chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc thay đổi về phương thức xử lý quyền sử dụng đất khi bên thế chấp cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất.

- Nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ thì bên thế chấp được nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã giao cho bên nhận thế chấp. Và lúc này về nguyên tắc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã chấm dứt.

* Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất:

- Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là chứng thư pháp lý, chứng minh quyền sử dụng đất đã được thế chấp, là tài sản của người thế chấp, nên khi thế chấp quyền sử dụng đất thì người thế chấp phải giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận thế chấp. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa chứng minh cho bên nhận thế chấp biết là đất đúng là sở hữu của bên thế chấp, đồng thời nó bảo đảm được quyền lợi của bên nhận thế chấp, bảo đảm tài sản thế chấp không được chuyển dịch cho người khác. Bởi vì đối với quyền sử dụng đất thì chỉ khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất mới được phép chuyển chuyển sử dụng.

- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp

đồng thế chấp chấm dứt. Đây là điều kiện bắt buộc trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Việc đăng ký thế chấp xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, còn việc xóa đăng ký thế chấp xác định quyền sử dụng đất này đã không còn là tài sản phải bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, không còn bị hạn chế cấm chuyển dịch và người thế chấp có đầy đủ quyền năng của người sử dụng đất mà pháp luật quy định.

- Sử dụng đất đúng mục đích, không hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp.

- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng vay tài sản. Đây là nghĩa vụ chính của người thế chấp và được xác định trong hợp đồng chính.

2.1.3.6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất:

* Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất:

- Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn và sử dụng đất đúng mục đích. Thực chất đây là việc kiểm soát của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp.

- Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. Đây là quyền chung của các chủ nợ có bảo đảm và việc bảo đảm ở đây là quyền sử dụng đất. Điều này có ý nghĩa trong trường hợp người thế chấp không trả được nợ và có nhiều chủ nợ khác không được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất mà người cho vay đã nhận thế chấp.

* Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất:

- Cùng với bên thế chấp quyền sử dụng đất đăng ký việc thế chấp. Việc này bảo đảm cho bên nhận thế chấp biết quyền sử dụng đất mà mình nhận thế chấp có hợp pháp hay không? Có người thứ ba có quyền đối với quyền sử dụng đất này hay không? Là việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp và từ đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng chính.

- Trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ). Khi người thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận thế chấp phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp.

Tóm lại: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là nội dung của hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận nhằm để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp đã được xác lập trong hợp đồng tín dụng. Các điều khoản của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai và phù hợp các chuẩn mực chung của xã hội.

2.1.3.7. Chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

- Khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở (thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng vay tài sản). Trong trường hợp này thì hợp đồng thế chấp đương nhiên chấm dứt sau khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ và đăng ký xóa việc thế chấp.

- Quyền sử dụng đất đã được xử lý để thực hiện nghĩa vụ của người thế chấp. Nếu đến hạn thanh toán nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất mà người thế chấp quyền sử dụng đất không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền đã vay ở hợp đồng vay tài sản thì quyền sử dụng đất được xử lý theo thỏa thuận của các bên. Nếu các bên thế chấp không chịu xử lý theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bên thế chấp thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng có thể chấm dứt do các bên thỏa thuận trong các trường hợp:

+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thay thế bằng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác. Trong thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất các bên thỏa thuận với nhau về việc thay thế biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất bằng một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác (như bảo lãnh, cầm cố....) thì khi đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đương nhiên chấm dứt.

+ Bên nhận thế chấp và bên thế chấp thỏa thuận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn, mặc dù bên thế chấp chưa thực hiện hoặc mới thực hiện một phần nghĩa vụ trả nợ. Khi đó, bên nhận thế chấp từ chủ nợ có bảo đảm trở thành chủ nợ không có bảo đảm.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 154 Nghị định 181/NĐ-CP thì các bên có thể đề nghị hủy việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; thủ tục này được tiến hành như trình tự của việc đăng ký xóa thế chấp. Như vậy, theo quy định này thì khi các bên thay đổi biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng một biện pháp khác thì phải tiến hành đăng ký hủy việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Khi việc đăng ký hủy việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt.

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn được chấm dứt trong trường hợp do pháp luật quy định:

+ Khoản 1, 2, 3 Điều 65 Nghị định 181/NĐ-CP quy định: Nếu đất đang thế chấp nhưng bị Nhà nước thu hồi thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đó chấm dứt.

+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên bố là hợp đồng vô hiệu (do vi phạm các quy định của pháp luật về hình thức, về tư cách chủ thể giao kết hợp đồng, về đối tượng của hợp đồng hoặc do vi phạm điều cấm của pháp luật...). Tuy nhiên việc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên bố vô hiệu không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng vay tài sản.

Tóm lại, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt có thể do các

bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, có thể chấm dứt cùng thời điểm với hợp đồng vay tài sản khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ hoặc cũng có thể chấm dứt trước hợp đồng vay tài sản.

2.1.4. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp

Theo quy định tại Điều 721 Bộ luật dân sự năm 2005 thì khi đến hạn thanh toán nợ (thời hạn trả nợ được các bên thỏa thuận trong hợp đồng vay tài sản hoặc thời hạn mà bên nhận thế chấp gia hạn khi đã hết thời hạn các bên thỏa thuận trong hợp đồng) được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất mà người thế chấp quyền sử dụng đất không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền đã vay ở hợp đồng vay tài sản thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo thỏa thuận để thực hiện nghĩa vụ của người thế chấp; Nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện.

2.1.4.1. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các bên thỏa thuận các phương thức khác nhau như: Ngân hàng, tổ chức tín dụng.. nhận chính tài sản bảo đảm, các bên cùng bán, giao cho bên thế chấp bán.... Trường hợp không thực hiện được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp được chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản.

2.1.4.2. Về quyền đơn phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp tài sản khi xử lý tài sản của bên nhận thế chấp

Theo quy định tại khoản 3 Điều 130 Luật đất đai năm 2003: Khi bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất thế chấp được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; trường