Về Quyền Đơn Phương Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Đã Thế Chấp Khi

trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng thì giải quyết theo quy định của pháp luật” (Khoản 1- Điều 31). Nghị định 17/CP không nói rõ "giải quyết theo quy định của pháp luật ” là giải quyết như thế nào? Dựa vào quy định của văn bản pháp luật nào để giải quyết? Chỉ có BLDS quy định tại Điều 737 là: "Người nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi". (Song quy định này chỉ áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất). Nghị định 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (sau đây gọi tắt là Nghị định 86/CP), có quy định: “Riêng quyền sử dụng đất trước khi bán đấu giá phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá ”. Đến đây, một vấn đề đặt ra là: Luật Đất đai không quy định khi bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Trong khi đó, Nghị định 86/CP lại quy định khi bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Rõ ràng, ở đây có sự mâu thuẫn giữa các quy định trong các văn bản pháp luật, hiệu lực pháp lý của văn bản luật không được tôn trọng. Điều này gây cản trở, làm chậm tiến độ xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng. Mâu thuẫn này cần sớm được khắc phục.

Mặt khác, so với Nghị định 17/ND-CP và Nghị định 86/NĐ-CP thì Nghị định số 178/NĐ-CP có quy định rõ ràng hơn là: “trường hợp tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp) được quyền thực hiện xử lý tài sản để bảo đảm tiền vay bằng cách bán, nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay hoặc trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba là người có nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay”. Nhưng Nghị định số 178/NĐ-CP lại không quy định rõ là trong trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng đó có được trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích đất đó không?

Trong các văn bản pháp luật nêu trên, chưa quy định rõ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất có phải là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất không? Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay có phải là trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cho người khác không? Khi bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, thì có làm thủ tục để đồng thời bán đấu giá quyền sử dụng đất không? Và phải giải quyết thủ tục về quyền sử dụng đất như thế nào cho trường hợp người mua đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất? Đây là những vấn đề mà thực tế nảy sinh đòi hỏi pháp luật đưa ra câu trả lời.

Trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm (trực tiếp bán tài sản bảo đảm cho người mua) thì phương thức bán tài sản (trực tiếp hoặc ủy quyền) vẫn đang được áp dụng phổ biến ở các ngân hàng. Thực tế, khi triển khai hầu hết các ngân hàng đã không cụ thể hóa những phương thức nói trên mà dường như đưa nguyên những phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của Nghị định số 163/NĐ-CP vào hợp đồng bảo đảm tiền vay. Do vậy, khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, ngân hàng đã không xử lý được tài sản theo các phương thức thỏa thuận hoặc xử lý được nhưng phải đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ, giúp đỡ. Một số ít khách hàng đồng ý bàn giao tài sản bảo đảm cho ngân hàng xử lý với điều kiện trước khi bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm cho người mua, ngân hàng phải mua cho họ một chỗ ở mới để sinh sống và tập kết tài sản. Ngay cả những trường hợp ngân hàng khởi kiện khách hàng vay, người bảo lãnh và thắng kiện, cơ quan thi hành án cũng yêu cầu ngân hàng (người được thi hành án) và khách hàng vay, người bảo lãnh (người phải thi hành án) phải thỏa thuận với nhau về việc mua chỗ ở mới. Chi phí để mua chỗ ở mới cho khách hàng vay hoặc người bảo lãnh được xác định trên cơ sở điều kiện thực tế của từng địa phương và điều kiện sống tối thiểu

cho những người đang sinh sống trong ngôi nhà thế chấp bị cưỡng chế. Bởi vì chấp hành viên cho rằng cơ quan thi hành án không thể cưỡng chế được những người đang sinh sống ra khỏi ngôi nhà thế chấp, bảo lãnh vì Ðiều 58 - Hiến pháp năm 1992 của nước ta đã quy định “công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất...”. Mặt khác, cơ quan thi hành án cần có một chỗ tối thiểu tập kết tài sản để tổ chức cưỡng chế thi hành án.

Trước yêu cầu trên của khách hàng vay, người bảo lãnh và cơ quan thi hành án, nhiều ngân hàng đã rất thụ động và lúng túng vì những lý do dưới đây:

Thứ nhất, ngân hàng là doanh nghiệp thực hiện chức năng kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi, sử dụng số tiền này để cấp tín dụng và cung ứng các dịch vụ thanh toán. Cho nên, ngân hàng không có thẩm quyền kê biên và cưỡng chế khách hàng vay, bên bảo lãnh khi những người này chây ỳ, cố tình không giao tài sản thế chấp, bảo lãnh để xử lý thu hồi nợ. Chính vì vậy, ngân hàng phải đề nghị cơ quan pháp luật hỗ trợ, giúp đỡ để cưỡng chế những người liên quan để xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ.

Thứ hai, dự tính số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thu hồi nợ nhưng ngân hàng lại phải trích một phần từ số tiền đó để mua chỗ ở mới cho khách hàng vay, người bảo lãnh. Mặt khác, khách hàng vay lại không có khả năng thanh toán và không còn nguồn vốn, tài sản khác để trả nợ cho ngân hàng. Do đó, tài sản bảo đảm có thể được coi là nguồn duy nhất để ngân hàng thu hồi nợ đối với khách hàng. Vì vậy, phải trừ từ tiền bán tài sản bảo đảm để mua chỗ ở mới cho khách hàng vay, người bảo lãnh, thì ngân hàng gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh, nhất là khi không thu hồi được vốn cho vay nhưng ngân hàng vẫn phải thanh toán tiền gốc và lãi đối với số tiền gửi của nhân dân mà ngân hàng đã huy động để cho vay.

Thứ ba, để những người đang sinh sống ra khỏi ngôi nhà thế chấp, bảo lãnh và bàn giao cho ngân hàng xử lý theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng, thì trước khi xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng phải mua chỗ ở mới cho khách hàng vay, người bảo lãnh. Trong khi đó pháp luật hiện hành lại chưa hướng dẫn trích từ nguồn vốn nào và xử lý phần chênh lệch thiếu ra sao khi tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm nhỏ hơn số tiền đã được trích để mua nhà ở cho khách hàng vay, người bảo lãnh. Vì vậy, ngân hàng chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện theo yêu cầu nói trên của khách hàng vay, người bảo lãnh hoặc chấp hành viên

Thứ tư, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa hướng dẫn ngân hàng cách thức xác định số tiền được trích để mua chỗ ở mới cho khách hàng vay, người bảo lãnh. Cho nên, ngân hàng và khách hàng vay, người bảo lãnh rất khó thỏa thuận được với nhau về số tiền để mua chỗ ở mới. Ngay cả trường hợp cơ quan thi hành án yêu cầu ngân hàng mua chỗ ở cho người phải thi hành án để cưỡng chế và bốc dỡ, di dời tài sản, thì cơ quan thi hành án cũng không xác định được chi phí cụ thể để mua chỗ ở mới cho người phải thi hành án. Trong văn bản gửi ngân hàng, cơ quan thi hành án chỉ yêu cầu ngân hàng mua chỗ ở mới bảo đảm diện tích ở tối thiểu cho người phải thi hành án cùng các thân nhân đang sinh sống trong ngôi nhà bị cưỡng chế. Giá mua cụ thể sẽ do các bên thỏa thuận phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Tuy nhiên, yêu cầu này của chấp hành viên là khó thực hiện được trên thực tế vì nhu cầu chỗ ở của khách hàng vay, người bảo lãnh là rất lớn, trong khi số tiền được trích để mua nhà ở mới cho người phải thi hành án lại có hạn. Nếu ngân hàng đã chủ động mua chỗ ở mới để làm địa điểm cho cơ quan thi hành án cưỡng chế và chuyển tài sản nhưng người phải thi hành án không đồng ý và khởi kiện, thì ngân hàng chưa thể xử lý được tài sản để thu nợ vì Tòa án có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “kê biên tài sản”. Ngược lại, ngân

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

hàng mua được chỗ ở mới và được người phải thi hành án đồng ý nhưng tiền mua tài sản lại gần bằng với số tiền dự kiến thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm thì nợ ngân hàng thu được không đáng kể. Chính vì vậy, việc trích tiền bán tài sản bảo đảm để mua chỗ ở mới cho khách hàng vay không chỉ làm giảm công nợ thu được của ngân hàng mà còn làm cho ngân hàng vốn đã gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ quá hạn lại càng khó khăn hơn

3.2.7.2. Về quyền đơn phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp khi xử lý tài sản của bên nhận thế chấp

Theo quy định tại khoản 3 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Tòa án. Tuy nhiên, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, các tổ chức, cá nhân gặp nhiều vướng mắc nếu bên thế chấp quyền sử dụng đất không hợp tác, trong khi các cơ quan công chứng không đồng ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng do bên nhận thế chấp ký (cơ quan nhà nước yêu cầu chữ ký của người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc có bản án của Tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án thì mới tiến hành thủ tục sang tên). Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy bên nhận thế chấp chỉ thực hiện được việc xử lý tài sản khi có quyết định thi hành án, còn việc đơn phương thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản là không thể thực hiện được. Vấn đề này ảnh hưởng nhiều đến lợi ích của bên nhận thế chấp vì việc hoàn thành khởi kiện để có quyết định thi hành án mất rất nhiều thời gian và chi phí. Do vậy, Luật Đất đai cần quy định hợp đồng được ký kết giữa bên nhận thế chấp với người mua tài sản thế chấp là một trong những căn cứ để cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận cho người mua quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp.

3.2.7.3.Về quyền và nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp là tài sản bảo đảm bị xử lý

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì đối tượng sử dụng đất nông nghiệp được giới hạn trong một số đối tượng cụ thể gắn liền với từng mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá, có nghĩa là đối tượng tham gia bán đấu giá không bị giới hạn. Như vậy, pháp luật hiện chưa quy định về quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng không thuộc đối tượng sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai. Do đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp thực sự “lúng túng” khi áp dụng các quy định của pháp luật trong thực tế.

3.2.7.4. Về việc tiếp tục được sử dụng quyền sử dụng đất thuê sau khi xử lý tài sản thế chấp gắn liền với đất thuê

Khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất có quyền bán tài sản, góp vốn bằng tài sản của mình gắn liền với đất thuê và người mua tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Ngoài ra, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm cũng quy định trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, Ngân hàng hoặc bên mua tài sản vẫn không được tiếp tục sử dụng đất theo các quy định trên mà phụ thuộc vào ý chí của chính quyền địa phương nơi có đất, vì có khả năng đất đó bị thu hồi theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể là “Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu

tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất”. Như vậy cơ chế “xin” - “cho” tiếp tục là rào cản trong việc bên nhận thế chấp thụ hưởng các lợi ích hợp pháp của mình.

3.2.8. Về hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

3.2.8.1.Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Điều 405 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn phụ thuộc vào “ý chí” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không phù hợp với nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm về nội dung thỏa thuận của pháp luật dân sự. Do đó, Luật Đất đai cần phân biệt thời điểm có hiệu lực của hợp đồng với thời điểm phát sinh giá trị pháp lý đối với bên thứ ba.

3.2.8.2. Về việc áp dụng mẫu hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Thực tế hiện nay, các Tổ chức tín dụng thường sử dụng các mẫu hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất được ban hành kèm theo Thông tư hướng dẫn của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, một số tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu các tổ chức tín dụng sử dụng theo mẫu hợp đồng thế chấp do tổ chức hành nghề công chứng tự soạn thảo nên đã gây khó khăn, phiền hà cho các bên tham gia giao dịch.

3.2.8.3. Về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Như vậy, quy định nêu trên có sự thiếu thống nhất với Luật Nhà ở năm 2005, vì Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định UBND cấp huyện chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại đô thị, UBND xã chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại nông thôn, do đó trong trường hợp thế chấp đồng thời cả quyền sử dụng đất và nhà ở thì có sự mâu thuẫn về thẩm quyền chứng thực hợp đồng.

3.2.9. Về những vấn đề liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm

3.2.9.1. Về thời hạn đăng ký thế chấp và xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất

* Về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 thì trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện việc nộp hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Quy định này không phù hợp với thực tế và quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là: Thực tế cho thấy, quy định nêu trên không cần thiết vì pháp luật hiện hành quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi thực hiện đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền, khi đó quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mới được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Do đó, đương nhiên họ phải thực hiện việc đăng ký để bảo đảm lợi ích của mình mà không cần Nhà nước can thiệp vào. Mặt khác, theo