thoả thuận và đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên vấn đề này sẽ không mấy khó khăn khi các bên xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Nhưng vấn đề sẽ phức tạp hơn nhiều nếu các bên không tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
3.4. Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
Như đã phân tích và trình bày ở trên các nguyên nhân khách quan và chủ quan đã ảnh hưởng không nhỏ tới hiệu lực pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; cũng như những khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đền hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Để hạn chế đến mức thấp nhất các tranh chấp phát sinh liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, tác giả xin đưa ra một số giải pháp, kiến nghị như sau:
3.4.1. Xác định lại phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai
Cần nghiên cứu để sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản, cũng như cần xác định rõ, chính xác phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai trong mối quan hệ với các văn bản pháp luật khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Đăng ký bất động sản (được ban hành đồng thời với Luật Đất đai), theo đó Luật Đất đai chỉ quy định những vấn đề mang tính hành chính trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất (ví dụ: quan hệ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất).
3.4.2. Về mô hình cơ quan đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì cơ quan đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hiện có 02 cấp (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện) và phân chia thẩm quyền đăng ký thế chấp theo chủ thể (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thực hiện đăng ký thế chấp
đối với trường hợp bên thế chấp là tổ chức, cá nhân nước ngoài, còn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện đăng ký thế chấp đối với trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước). Hệ quả của quy định nêu trên là thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản bị phân tán, thiếu thống nhất, do vậy cần nghiên cứu, xây dựng mô hình cơ quan đăng ký thế chấp một cấp, phân chia theo địa giới hành chính và giao cho cơ quan tư pháp thực hiện. Lý do: xét về bản chất thì hoạt động đăng ký thế chấp liên quan trực tiếp đến tình trạng pháp lý của bất động sản và người thực hiện giao dịch về bất động sản.
3.4.3. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Có thể bạn quan tâm!
-
Về Việc Nhận Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Được Cấp Cho Hộ Gia Đình -
Về Quyền Đơn Phương Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Đã Thế Chấp Khi Xử Lý Tài Sản Của Bên Nhận Thế Chấp -
Về Hồ Sơ Đăng Ký Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất -
Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh - 13
Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.
Trong giai đoạn hiện nay, một trong những giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành chính là mạnh mẽ ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, để hạn chế hiện tượng tiêu cực của công chức, viên chức khi người dân, doanh nghiệp tiếp cận với hệ thống đăng ký thì Nhà nước cần đầu tư, tạo điều kiện cho mục tiêu tin học hóa hệ thống đăng ký, trong đó có đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Hiện nay một số tỉnh, thành phố như Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng đã thực hiện việc giao dịch giải quyết các thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa liên thông hiện đại. Trong đó có các giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất. Việc này giảm được thời gian, công sức và tiền bạc cho nhân dân. Đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan chính quyền địa phương trong việc giải quyết các yêu cầu của nhân dân liên quan đến chính quyền.
Hà Tĩnh hiện nay đang thực hiện thí điểm. Trong tương lai sẽ thực hiện toàn tỉnh mô hình một cửa liên thông hiện đại. Lúc đó cơ sở dữ liệu về quản
lý đất đai, hồ địa chính sẽ được tin học hoá, hiện đại hoá, nên thời gian xử lý việc đăng ký thế chấp sẽ nhanh chóng và thuận lợi hơn.
3.4.4. Tiếp tục rà soát để bãi bỏ những quy định bất hợp lý về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất; Đơn giản hoá thủ tục đăng ký thế chấp
Quy định hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất tuy đã góp phần thúc đẩy các hợp đồng về quyền sử dụng đất được ký kết, thực hiện phù hợp với sự vận hành của nền kinh tế, nhưng vẫn còn những hạn chế nhất định cần tiếp tục được rà soát, khắc phục (ví dụ: chưa phân định rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký với tổ chức hành nghề công chứng; còn có sự lẫn lộn giữa quan hệ hành chính với quan hệ dân sự khi người dân thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất).
Quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm.Việc công chứng, chứng thực không chỉ đơn thuần là công chứng, chứng thực chữ ký của các bên trong giao dịch bảo đảm mà còn công chứng, chứng thực toàn bộ nội dung hợp đồng thế chấp. Trong khi thực hiện đăng ký thế chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng xem lại nội dung hợp đồng thế chấp. Do đó để không ngừng cải cách hành chính, thủ tục đăng ký thế chấp cần tiếp tục được nghiên cứu để đơn giản hoá, tránh chồng chéo về chức năng và mâu thuẫn trong quá trình thực hiện giữa các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, để tạo ra một cơ chế linh hoạt, thông thoáng, nhanh chóng và có hiệu quả, đúng với ý nghĩa phục vụ nhân dân, cụ thể như:
- Thực hiện đăng ký thông báo đối với những hợp đồng thế chấp đã được công chứng;
- Loại bỏ những giấy tờ, tài liệu không cần thiết trong hồ sơ đăng ký. Ví dụ: Không cần nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì thông tin về tài
sản được thế chấp ghi trong hồ sơ địa chính; Không cần nộp giấy phép xây dựng khi đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, vì đây không phải là chứng cứ cho việc hình thành trong tương lai của tài sản.
- Không ghi việc đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ chỉnh lý trong hồ sơ địa chính;
- Quy định về trường hợp liên thông trong việc thực hiện đồng thời xoá đăng ký với đăng ký mới;
- Cho phép bên nhận thế chấp (các tổ chức tín dụng) đăng ký thay đổi tất cả các hợp đồng thế chấp trong cùng một đơn yêu cầu đăng ký do thay đổi tên tổ chức tín dụng.
- Trong một số trường hợp, đơn yêu cầu đăng ký chỉ cần chữ ký, con dấu của bên nhận thế chấp (Ví dụ: Sữa chữa sai sót thông tin về bên nhận thế chấp hay xoá đăng ký giao dịch bảo đảm).
Ngoài ra quy định đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai cũng cần phải được nghiên cứu sửa đổi theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn như việc đăng ký thế chấp trong trường hợp này có thể được thực hiện dưới dạng tạm thời, nghĩa là sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chính thức. Quy định như vậy là cần thiết, vừa bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, vừa bảo đảm tính công khai, minh bạch của tài sản bảo đảm và khuyến khích các giao dịch bảo đảm phát triển, giúp các chủ thể dễ dàng tiếp cận nguồn tín dụng trong xã hội.
3.4.5. Hoàn thiện các quy định của pháp luật trong hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất
- Bổ sung và quy định rõ các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất phục vụ các mục đích khác ngoài mục đích vay vốn sản xuất kinh doanh.
Sửa đổi quy định tại khoản 2 Điều 110, khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai 2003 và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp và đảm bảo cho các nghĩa vụ hợp pháp khác.
- BLDS cần bổ sung quy định cho phép các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam nhằm phù hợp với các quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai. Như vậy mới tạo được môi trường pháp lý bình đẳng cho các thành phần kinh tế trong và ngoài nước trong hoạt động sản xuất, kinh doanh.
- Theo quy định tại chương II, III và IV, phần thứ nhất BLDS thì chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Thế nhưng tại phần thứ năm của BLDS lại chỉ có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà chưa có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Do đó có thể thấy rằng giữa các quy định trong các phần của BLDS đã chưa có sự nhất quán, chứ chưa nói đến sự thống nhất với các đạo luật khác. BLDS cần bổ sung quy định về chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức để đảm bảo sự thống nhất với các quy định trong các văn bản pháp luật khác.
- Quy định việc thực thi quyền đối với người sử dụng đất được ghi tên trên Giấy chứng nhận trong trường hợp cá nhân đó có vợ (chồng) theo hướng chỉ người có tên trên Giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền thế chấp. Trường hợp nhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ chồng thì phải được ghi nhận trong Giấy chứng nhận.
3.4.6. Hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
- Quy định rõ các mẫu hợp đồng thế chấp chỉ mang tính tham khảo,
nhằm tạo thuận lợi cho các bên thỏa thuận, tránh sự áp đặt, gây khó dễ từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Quy định thống nhất về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định của Luật công chứng thì các tổ chức hành nghề công chứng gồm Phòng công chứng (đơn vị dịch vụ công) và Văn phòng công chứng (do tư nhân thành lập) có chức năng công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất. Trong khi Luật đất đai quy định thẩm quyền công chứng các giao dịch về đất là “công chứng Nhà nước” hoặc “chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã”. Do vậy để đảm bảo tính thống nhất các quy định của pháp luật, luật đất đai cần thay cụm từ “công chứng Nhà nước” bằng cụm từ “công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng” và cần có các quy định cụ thể các giao dịch về quyền sử dụng đất cần được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.
6.4.7. Hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm (nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục đăng ký được điều chỉnh bởi Luật Đăng ký bất động sản)
- Bãi bỏ quy định về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003.
- Sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn giải quyết việc đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.
- Bổ sung quy định về đối tượng có quyền nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp tại Điều 130 Luật Đất đai 2003.
- Bổ sung quy định trong hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
- Quy định cụ thể về trường hợp đăng ký thế chấp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, trong đó nêu rõ cơ chế bảo đảm cho bên thế chấp được giao lại Giấy chứng nhận.
- Bổ sung quy định cho phép thế chấp quyền sử dụng đất sau khi đã có Quyết định giao đất, cho thuê đất và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
- Quy định cụ thể các trường hợp xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
6.4.8. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân
Tại điều 105 Luật đất đai đã ghi nhận một quyền lợi rất cơ bản của người sử dụng đất là được cấp Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ sử dụng đất và là phương tiện quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Tuy nhiên thực tế, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay tại các địa phương là quá chậm. Tại Hà Tĩnh còn hơn 9000 hộ dân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cả đất ở và đất sản xuất).
Trong khi đó điều 106 Luật đất đai quy định điều kiện để người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo quy định tại Nghị định 181/NĐ-CP thì: “kể từ ngày 01/01/2007 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Như vậy, từ ngày 01/01/2007, người sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo quy định nếu người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ không được thực hiện quyền thế chấp. Việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là lỗi ở họ mà lỗi của các cơ quan nhà nước. Việc quy định như vậy là không phù hợp với thực tế và đã làm hạn chế quyền của người sử dụng đất. Do đó, Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Ngoài
ra cần sửa đổi Điều 184 của Nghị định 181/NĐ-CP theo hướng người sử dụng đất hợp pháp vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất sau ngày 01/01/2007, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, nếu việc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do lỗi của cơ quan Nhà nước. Tại khoản 6 Điều 41 Nghị định 181 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chỉnh phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai và được gọi chung là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.. ”. Tuy nhiên trên thực tế nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định tại các văn bản pháp luật nêu trên đối với các trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình thường không ghi đầy đủ chủ thể được sử dụng đất, nên đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Vì vậy, trong quá trình thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 thì cần rà soát lại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo các văn bản nêu trên, nếu Giấy chứng nhận nào không ghi đủ chủ thể sử dụng đất thì phải thu hồi và cấp lại theo
đúng quy định của pháp luật.
Ngoài ra, cần khắc phục những bất cập trong việc quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện đúng quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn như: đúng người sử dụng đất, đúng diện tích, đất đang có tranh chấp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....