Về Hồ Sơ Đăng Ký Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, tài sản (bao gồm quyền sử dụng đất) có thể được bảo đảm cho các nghĩa vụ trong tương lai. Trường hợp quyền sử dụng đất được bảo đảm cho một khoản vay trong tương lai thì hợp đồng thế chấp sẽ được ký kết trước khi ký kết hợp đồng tín dụng. Do vậy, quy định thời hạn thực hiện đăng ký thế chấp không phù hợp với quy định về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, Luật các tổ chức tín dụng cũng cho phép tổ chức tín dụng có thể cho khách hàng vay mà không yêu cầu có tài sản bảo đảm, nhưng sau một thời gian tổ chức tín dụng và khách hàng có thể thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm cho khoản vay này. Do đó, quy định về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp là không phù hợp.

* Về thời hạn giải quyết việc đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Theo quy định tại khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003, trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp. Thực tế kiểm tra công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các địa phương và qua phản ánh của người dân khi thực hiện đăng ký thế chấp thì thời hạn đăng ký thế chấp tại nhiều địa phương quá lâu (đặc biệt là khu vực phía Bắc, riêng Hà Nội quy định thời hạn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ). Việc kéo dài thời hạn giải quyết không đáp ứng được yêu cầu cải cách thủ tục hành chính theo hướng tạo thuận lợi, tiết kiệm thời gian, chi phí cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

* Về xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của

người xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp". Tuy nhiên, pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm (Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT) quy định việc xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trên cơ sở Đơn yêu cầu xóa đăng ký (có sự đồng ý của bên nhận thế chấp). Việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ là quan hệ dân sự, kinh tế thuộc quyền tự định đoạt, thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch, Nhà nước không cần thiết can thiệp vào mối quan hệ này bằng việc giao trách nhiệm cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đó.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định 01 trường hợp xóa đăng ký thế chấp là sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ. Quy định này không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 717 Bộ luật dân sự năm 2005 là xóa đăng ký khi hợp đồng thế chấp chấm dứt gồm các trường hợp như: hợp đồng đã hoàn thành, theo thỏa thuận của các bên…Như vậy, quy định của Luật Đất đai năm 2003 không phù hợp với nguyên tắc tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch trong việc xóa đăng ký.

3.2.9.2. Về hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật về đăng ký thế chấp hiện nay đều không quy định trong hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất hợp lệ phải có giấy tờ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, pháp luật đất đai quy định một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Thực tế đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho thấy, có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu trong hồ sơ đăng ký phải có giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có nơi thì không yêu cầu. Đây là một kẽ hở để tạo ra sự sách nhiễu trong hoạt động đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

3.2.9.3. Về đăng ký giao dịch bảo đảm trong trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ

Điều 324 Bộ luật dân sự 2005 cho phép “một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự”. Tuy nhiên, thực tiễn đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho thấy nhiều Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vẫn từ chối đăng ký hoặc yêu cầu các bên xóa đăng ký thế chấp cho nghĩa vụ thứ nhất thì mới được phép đăng ký thế chấp đối với khoản vay mới.

Điều 28 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải giao lại Giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp. Quy định này không có tính khả thi trong thực tiễn do chưa có quy định cụ thể về cơ chế bảo đảm thực hiện, trách nhiệm, hậu quả pháp lý khi không giao lại Giấy chứng nhận.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

3.2.9.4. Về đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Pháp luật dân sự hiện hành cho phép được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, trong khi Luật Đất đai năm 2003 quy định phải có Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 mới được quyền thế chấp. Quy định này là nút thắt việc không cho phép đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai khi doanh nghiệp có Quyết định giao đất, cho thuê đất. Do đó, đối với các dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất mà chưa có Giấy chứng nhận (do thủ tục cấp Giấy chứng nhận mất rất nhiều thời gian), Ngân hàng cũng không thể nhận làm tài sản bảo đảm vì không công chứng hoặc đăng ký thế chấp theo quy định được.

3.3. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Thực tế trong những năm gần đây việc tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp về các hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất nói riêng ngày càng có chiều hướng gia tăng, năm sau cao hơn năm trước, tính chất và nội dung tranh chấp ngày càng phức tạp. Theo báo cáo tổng kết của TAND tối cao trong những năm gần đây thì việc tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất luôn chiếm tỷ lệ cao trong các tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Do đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản, nên tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường phát sinh khi bên có nghĩa vụ trả nợ và là bên thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ trả nợ, hoặc khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất liên quan đến quyền lợi của người thứ ba. Việc phát sinh nhiều vụ tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như trên là do những nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau:

3.3.1. Nguyên nhân khách quan

Nguyên nhân khách quan dẫn tới tình trạng tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thể hiện ở những quy định của pháp luật, sự tác động của điều kiện kinh tế, xã hội... Những nguyên nhân này dù không trực tiếp nhưng cũng ảnh hưởng rất lớn đến nội dung tranh chấp và phương hưởng giải quyết tranh chấp. Có thể thấy một số nguyên nhân khách quan khác nhau sau đây dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

- Do sự bất cập trong công tác quản lý hành chính về đất đai: Trên thực tế khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp các cơ quan nhà nước đã không thực hiện đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật đất đai quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như xác minh thực tế việc sử dụng đất, nguồn gốc đất, diện tích đất, đối tượng có

quyền sử dụng đất....), mà chỉ căn cứ vào việc người sử dụng đất tự kê khai xin cấp quyền sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó đã dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng đối tượng có quyền sử dụng đất (Ví dụ: như đất thuộc sở hữu của người này lại cấp cho người khác hoặc đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng, của hộ gia đình nhưng chỉ ghi tên người kê khai xin cấp quyền sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...), cấp sai diện tích đất, đất đang có tranh chấp nhưng vẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Do đó khi có vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ và phải xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba dẫn đến tranh chấp.

- Do quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất còn có những điểm không hợp lý:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 716 BLDS năm 2005 thì nhà ở, công trình xây dựng khác, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận. Như vậy nếu các bên chỉ thoả thuận thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì khi bên vay là bên thế chấp quyền sử dụng đất không trả được nợ thì việc xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ là không thể thực hiện được. Vì không ai nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi trên đó có những tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của mình. Về bản chất thì tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và đất là một khối tài sản thống nhất và tài sản này chỉ thực sự có giá trị khi nó gắn liền với quyền được sử dụng bề mặt đất.

Qua xem xét thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Toà án thì Toà án gặp rất nhiều khó khăn khi gặp phải những tình huống bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà các bên không thoả thuận về việc thế chấp các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất. Nhiều vụ án xảy ra mà bên thế chấp vừa

thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn vừa thế chấp tài sản khác trên đất cho tổ chức, cá nhân khác để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Do đó cần thiết phải quy định: Nếu đã thế chấp quyền sử dụng đất thì mặc nhiên thế chấp cả những tài sản gắn liền trên đất đó.

- Do sự tác động của nền kinh tế thị trường:

Hiện nay với sự bùng nổ về gia tăng dân số thì nhu cầu về chỗ ở ngày càng cao. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì quyền sử dụng đất đã trở thành một tài sản có giá trị đặc biệt lớn. Nền kinh tế thị trường càng phát triển thì nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng. Do đó để đáp ứng nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh thì việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn và bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản luôn được các chủ thể ưu tiên lựa chọn. Tuy nhiên với sự cạnh tranh khốc liệt trong nền kinh tế thị trường, không ít người bị thua lỗ trong sản xuất, kinh doanh dẫn đến bị phá sản, không trả được nợ đã vay. Khi đó nhà ở, đất có thể là những tài sản cuối cùng của họ và họ cũng không muốn mất đi những tài sản cuối cùng này, mặc dù những tài sản này đã được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay trước đó mà nay họ không thể trả được. Do vậy để giữ lại những tài sản cuối cùng này thì người vay không muốn thực hiện các cam kết trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như giao quyền sử dụng đất cho người cho vay hoặc bán quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho người cho vay.. Ngược lại người cho vay luôn muốn thu hồi vốn và lợi ích phát sinh từ việc cho vay. Đây chính là mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên và là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp. Qua đó có thể thấy rằng nền kinh tế thị trường đã có những tác động nhất định đến các chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất và đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

- Do sự hạn chế của công tác hỗ trợ và giải quyết các tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất:

Đây là một nguyên nhân không kém phần quan trọng trong nhóm nguyên nhân khách quan. Nhiều vụ án liên quan đến tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được giải quyết nhưng bị kháng cáo, kháng nghị nhiều lần, thậm chí sau khi bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật thì đương sự lại khiếu kiện nên tình hình càng phức tạp hơn. Sở dĩ có tình trạng này là ngay khi thiết lập quan hệ thế chấp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có vai trò nhất định trong hợp đồng (chứng nhận, chứng thực, đăng ký) cũng có hạn chế khi thực hiện các thủ tục có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài ra phải đề cập đến trình độ của cán bộ làm công tác giải quyết tranh chấp dân sự nói chung, tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng còn nhiều hạn chế.

Tóm lại, dù không trực tiếp nhưng các nguyên nhân khách quan cũng ảnh hưởng rất lớn tới nội dung của các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là khó khăn lớn mà chúng ta phải vượt qua để đảm bảo cho quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất được lành mạnh.

3.3.2. Nguyên nhân chủ quan

Nếu như nguyên nhân khách quan tác động đến phạm vi, quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì nguyên nhân chủ quan ảnh hưởng không nhỏ tới nội dung tranh chấp. Nguyên nhân chủ quan là những nguyên nhân xuất phát từ chính những chủ thể thiết lập quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chính những nguyên nhân chủ quan làm cho các tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất quyết liệt và phức tạp hơn. Quá trình tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có một số nguyên nhân chủ quan sau đây:

- Do ý thức không tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

Khi thiết lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nếu các chủ thế có ý thức tuân thủ pháp luật thì họ sẽ thực hiện đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như quy định về hình thức của hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia ký hợp đồng, đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực và được Nhà nước công nhận. Tuy nhiên trên thực tế nhiều khi các chủ thể không thực hiện các quy định nêu trên (như không lập thành văn bản, không đăng ký việc thế chấp....), đặc biệt là việc thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình thì các chủ thể này do ngại phải thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và thậm chí không lập thành văn bản mà bên thế chấp chỉ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ. Do đó khi có sự vi phạm về nghĩa vụ trả nợ thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác định là vô hiệu và khi đó bên nhận thế chấp từ chủ nợ không có bảo đảm, mặc dù họ là người giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của con nợ.

Ngoài vấn đề về ý thức không tuân thủ pháp luật thì sự hiểu biết pháp luật còn nhiều hạn chế của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng chính là nguyên nhân không kém phần quan trọng làm cho tranh chấp ngày càng có chiều hướng gia tăng và phức tạp.

Việc sử dụng các công cụ hỗ trợ (tư vấn pháp lý, tư vấn soạn thảo và ký hợp đồng....) của người dân còn là một vấn đề khá mới mẻ. Trên thực tế do thiếu hiểu biết pháp luật nên các bên thường đơn giản hoá vấn đề, sau khi xảy ra tranh chấp, lợi ích không được bảo đảm.

- Do sự bội tín của bên thế chấp:

Khi không còn khả năng trả được nợ, thì thường bên thế chấp quyền sử dụng đất không muốn thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất để trả nợ như đã