Khái Niệm Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

- Trong thời hạn sử dụng đất:

Đối với đất được giao cho người sử dụng đất “sử dụng lâu dài và ổn định ”, nghĩa là trên thực tế quyền sử dụng đất không bị giới hạn về thời gian sử dụng đất một cách cụ thể. Mặc dù văn bản pháp luật không quy định là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất vĩnh viễn. Cho nên quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thế chấp khi đất đang còn thời hạn sử dụng chỉ có ý nghĩa trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, cá nhân, tổ chức nước ngoài được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất có trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh, sản xuất....

Các điều kiện cụ thể pháp luật quy định như sau:

Đối với cá nhân, hộ gia đình khi được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dựng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh (Khoản 7, Điều 113 Luật đất đai năm 2003).

Đối với cá nhân, hộ gia đình nhận quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở chung cư theo dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thì được thế chấp quyền sử dụng đất này tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật. (quy định tại Khoản 3, Điều 110, Nghị định 181/NĐ-CP).

Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật.

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (quy định tại khoản 2 Điều 110 và khoản 2 Điều 122 Luật đất đai năm 2003);

Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất còn ít nhất 05 năm hoặc chuyển từ thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền mà đã trả tiền cho thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất này tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 111 Luật đất đai năm 2003);

Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng sang đất mà tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất này tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 111 Luật đất đai năm 2003).

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn đất được giao hoặc được thuê để vay vốn theo quy định của pháp luật (quy định tại khoản 7 Điều 34, khoản 1 và khoản 3 Điều 119 Luật đất đai năm 2003).

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định tại Điều 121 Luật đất đai năm 2003 thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn.

Đối với người nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư thì được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất (quy định tại khoản 3 Điều 119 Luật đất đai năm 2003).

Như vậy, chỉ có các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức kinh tế để vay vốn sản xuất kinh doanh; Còn trong các trường hợp các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình nhận quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở chung cư theo dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Và các chủ thể khác như tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài sử dụng đất thì chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh.

Theo kết quả khảo sát của Công ty tài chính quốc tế (IFC) và Hiệp hội ngân hàng Việt Nam thì hiện nay ở Việt Nam bất động sản là loại tài sản được sử dụng nhiều nhất (chiếm 93%) trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài sản. Tuy nhiên điều kiện để đất đai, nhà ở là tài sản bảo đảm tương đối phức tạp và không được quy định một cách rõ ràng, ví dụ như: Hiểu như thế nào là “đất không có tranh chấp” ? Hoặc cơ quan nào có thẩm quyền xác minh điều kiện thực tế của tài sản và cách thức xác minh như thế nào ? ... Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự tùy tiện trong việc đăng ký giao dịch

bảo đảm. Dẫn đến việc khó bảo vệ quyền lợi của người dân. Hay nói cách khác quyền dân sự của người dân bị phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước.

2.1.2.4. Bên nhận thế chấp

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 thì bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất gồm cá nhân là công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế và tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Trong đó, cá nhân là công dân Việt Nam và tổ chức kinh tế chỉ được nhận thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân hoặc hộ gia đình có đất mà đất này được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất (theo quy định tại khoản 7 Điều 113 Luật đất đai); Và chỉ quy định duy nhất tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp quyền sử dụng đất trong mọi trường hợp.

Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam là các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp giấy phép hoạt động theo các quy định của Luật tín dụng.

2.1.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.3.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất ở của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước bên có quyền (bên nhận thế chấp) trong quan hệ nghĩa vụ. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình trước bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2.1.3.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng rộng rãi trong các trường hợp cho vay tài sản, đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các tổ chức tín dụng.

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đảm bảo vốn cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh là điều kiện hết sức cần thiết. Việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn đảm bảo cho việc sản xuất, kinh doanh là vấn đề thiết thực và quan trọng. Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng đang ngày càng phổ biến. Nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của các tổ chức tín dụng; Đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những người có tiền nhàn rỗi cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất, kinh doanh và người đi vay phải bảo đảm thực hiện việc thanh toán khoản vay và tiền lãi thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Về bản chất hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng mang đầy đủ những đặc tính chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là tính dự phòng và tính bảo đảm. Tuy nhiên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn có những đặc trưng khác biệt như sau:

- Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng thế chấp là “quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc biệt”. Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và được Nhà nước bảo đảm thực hiện để khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Quyền sử dụng đất chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp. Người thế chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, hay nói cách khác nó chính là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên có những quy định riêng biệt và người sử dụng đất khi

thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ những quy định, điều kiện do pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

- Thứ hai, về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 689 BLDS năm 2005 là phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Việc pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng chung của việc thế chấp tài sản và cũng như việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt, phải đăng ký quyền sử dụng và tuân theo các quy định riêng biệt của pháp luật về đất đai và phải lập thành văn bản để hợp đồng có giá trị.

- Thứ ba, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng, liên quan đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Người nhận thế chấp nào tiến hành việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trước thì sẽ được ưu tiên thanh toán trước trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ và phải khởi kiện tại Toà án.

- Thứ tư, theo quy định của BLDS năm 2005 thì thế chấp tài sản là nhằm để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân sự được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm việc phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện hoặc không thực hiện công việc nhất định. Tuy nhiên theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì đối với quyền sử dụng đất, mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm để vay vốn sản xuất kinh doanh.

- Thứ năm, theo quy định của BLDS năm 2005 việc phân biệt cầm cố với thế chấp tài sản không phụ thuộc vào tài sản đó là động sản hay bất động

sản, mà được phân biệt ở chỗ có hay không việc chuyển giao tài sản đó cho bên có quyền. Nếu chuyển giao tài sản cho bên có quyền thì đó là biện pháp cầm cố tài sản. Nếu không chuyển giao tài sản thì là biện pháp thế chấp tài sản. Tuy nhiên trong biện pháp thế chấp tài sản các bên cũng có thể thỏa thuận tài sản thế chấp do bên thứ ba giữ.

Đối với quyền sử dụng đất pháp luật quy định người có nghĩa vụ và người có quyền chỉ được chọn biện pháp bảo đảm duy nhất đó là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất.

Đồng thời trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất người thế chấp luôn là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất của mình. Các bên không thể thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp được quản lý, sử dụng đất, hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba quản lý, sử dụng như tài sản thông thường khác. Quy định này để đảm bảo cho việc sử dụng đất một cách có hiệu quả, tránh tình trạng người có quyền (bên nhận thế chấp) không có nhu cầu sử dụng đất nhưng vẫn phải quản lý đất dẫn đến việc bỏ hoang đất, gây lãng phí cho xã hội, trong khi bên có nghĩa vụ (bên thế chấp) có nhu cầu sử dụng đất thì lại không được quản lý và sử dụng đất. Đặc điểm này rất quan trọng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

2.1.3.3. Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của BLDS năm 2005 thì đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là “quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất chỉ trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp. Người thế chấp quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên pháp luật có những quy định riêng biệt. Người sử dụng đất khi thế chấp quyền sử

dụng đất phải tuân thủ những điều kiện do pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định. Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể những chủ thể nào có quyền sử dụng đất ở (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất....). Do đó việc thế chấp quyền sử dụng đất phụ thuộc vào chủ thể có quyền sử dụng đất. Đối với cá nhân và hộ gia đình thì được thế chấp quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức kinh tế và các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Đối với người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài thì chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Như vậy, mặc dù cùng là đối tượng quyền sử dụng đất nhưng phạm vi chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khác nhau.

2.1.3.4. Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là cách thức mà các bên thể hiện sự thỏa thuận về nội dung của hợp đồng, là căn cứ để xác định các bên tham gia hợp đồng, thông qua đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên và cũng từ đó xác định trách nhiệm của bên vi phạm hợp đồng.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định của BLDS năm 2005 tại khoản 2, Điều 689 đó là lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.

Việc pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng của việc thế chấp tài sản cũng như việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, một loại tài sản đặc biệt, phải đăng ký quyền sử dụng và tuân theo các quy định riêng biệt của pháp luật về đất đai và phải lập thành văn bản là điều kiện để hợp đồng có giá trị.

Việc quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có công