Ý Nghĩa, Vai Trò Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc thỏa thuận đó được thể hiện dưới dạng hợp đồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

1.1.1.3. Đặc điểm pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng rộng rãi trong các hợp đồng vay tài sản, đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các tổ chức tín dụng. Bởi lẽ, trong nền kinh tế thị trường, việc bảo đảm vốn cho nhu cầu sản xuất kinh doanh là điều kiện hết sức cần thiết. Việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn đảm bảo cho việc sản xuất kinh doanh là vấn đề thiết thực, quan trọng.

Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn đã và đang ngày càng trở nên phổ biến, nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng cũng như của các tổ chức tín dụng, đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những người có tiền nhưng không dùng đến cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất, kinh doanh và người đi vay đảm bảo thực hiện việc thanh toán bằng thế chấp quyền sử dụng đất.

Về bản chất thế chấp quyền sử dụng đất cũng mang những đặc tính chung cho các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là tính dự phòng và tính bảo đảm. Tuy nhiên thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những đặc trưng riêng, khác biệt như sau:

Thứ nhất, so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn thừa kế) thì thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không hoàn toàn. Bởi vì trong hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất cho chủ thể khác, mà bên thế chấp chỉ dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho việc thanh toán và chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy trong mọi trường hợp người có quyền sử dụng đất mang quyền sử dụng đất đi thế chấp đều không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Điều này có ý nghĩa rất lớn, bởi vì trong hoạt động sản xuất kinh doanh, quyền sử dụng đất cũng là một tài sản có giá trị và là một nguồn vốn lớn. Khi đem quyền sử dụng đất ra để thế chấp vay vốn thì tài sản này chẳng những không mất đi giá trị sử dụng mà thực chất nguồn vốn được nhân đôi.

Thứ hai, theo quy định tại Điều 342 BLDS năm 2005 thì thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Như vậy đối với biện pháp thế chấp tài sản thì người đi thế chấp phải là chủ sở hữu của tài sản đem đi thế chấp, nghĩa là họ có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Tuy nhiên, khi thế chấp quyền sử dụng đất thì người thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Trong trường hợp này tài sản thế chấp không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp, mà chỉ là tài sản thuộc quyền sử dụng của người thế chấp.

Thứ ba, về hình thức của việc thế chấp, đối với thế chấp tài sản thì việc thế chấp chỉ cần lập thành một văn bản, có thể ghi trong hợp đồng chính hoặc lập văn bản riêng. Tuy nhiên đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định bắt buộc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

Xuất phát từ đặc điểm đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, là tài sản có giá trị lớn, có tính thiết yếu đối với con người nên việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo một trình tự thủ tục pháp lý chặt chẽ nhưng vẫn đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận của các chủ thể.

1.1.2. Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất

Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch dân sự, đặc biệt là quyền lợi của bên có quyền. Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường Việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng với nền kinh tế quốc tế thì các giao dịch dân sự, thương mại được xem như một công cụ hữu hiệu giúp cho các chủ thể tìm kiếm được lợi ích của mình. Một nền kinh tế năng động luôn chứa đựng những yếu tố rủi ro và việc nhận biết chúng, khắc phục và ngăn chặn những rủi ro ngay từ chính những giao dịch được ký kết là một cách làm khôn ngoan và chủ động mà những nhà làm luật đã dự phòng thông qua việc thiết kế quy định pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Với ý nghĩa đó việc thế chấp quyền sử dụng đất đã góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các giao dịch dân sự, thương mại; nhằm nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ; giúp bên có quyền luôn ở thế chủ động trong việc bảo vệ lợi ích của mình trong các giao dịch đã ký kết.

Trong trường hợp có sự tranh chấp, đối kháng về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với các chủ thể khác thì biện pháp bảo đảm thế chấp sẽ là cơ sở vững chắc để bảo vệ lợi ích của bên nhận thế chấp. Từ đó các giao dịch dân sự, thương mại sẽ ngày càng được thúc đẩy mạnh mẽ, là động lực để phát triển đất nước.

1.1.2.1. Đối với bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Như chúng ta đã biết đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị kinh tế, xã hội lớn. Việc pháp luật quy định thế chấp quyền sử dụng đất phải được

đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Khoản 2 Điều 717 BLDS 2005) là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp. Đồng thời có ý nghĩa trong việc công bố với người thứ ba được biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất đã được thế chấp.

Ngoài ra việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất còn giúp cho bên nhận thế chấp có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác.

1.1.2.2. Đối với bên thế chấp quyền sử dụng đất

Pháp luật dân sự quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất quy định “...bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp... ” (điều 715 BLDS 2005), có nghĩa là bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản này nhằm mục đích sản xuất kinh doanh, sinh hoạt của mình.

Điều này vô cùng quan trọng trong nền kinh tế hiện đại, đáp ứng được yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự nhưng không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt. Như vậy, bên thế chấp vừa duy trì được hoạt động sản xuất kinh doanh, vừa dùng quyền tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Chính nguồn thu lợi từ việc khai thác đất đai đã thế chấp quyền sử dụng sẽ giúp bên thế chấp từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận thế chấp.

1.1.2.3. Đối với nền kinh tế - xã hội

Nền kinh tế - xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi các cơ quan Nhà nước cần có sự quản lý thống nhất về đất đai. Việc pháp luật quy định thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất phải thông qua việc đăng ký giao dịch có bảo đảm sẽ góp phần hạn chế được những tranh chấp phát sinh do các tổ chức, cá nhân dễ

dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của đất đai trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó.

Thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất khuyến khích hoạt động cho vay vốn phục vụ nhu cầu trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế trong xã hội.

1.1.3. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.3.1.Thế chấp quyền sử dụng đất trong pháp luật thời kỳ phong kiến

Pháp luật Việt Nam thời kỳ phong kiến mà điển hình là hai Bộ luật: Bộ luật Hồng Đức thế kỷ XV và Bộ luật Gia Long thế kỷ XIX đã quy định một số biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất như:

“Điền mãi”: Là một biện pháp bảo đảm sơ khai nhất được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam. Trong biện pháp này người đi vay tiền bán tài sản là ruộng đất cho người có tiền cho vay với điều kiện được chuộc lại đất trong một thời hạn, thường tối đa là 30 năm. Như vậy, ở đây quyền sở hữu, quyền sử dụng đất chính là tài sản bảo đảm cho khoản vay, nhưng nó cũng chính là đối tượng chuyển nhượng mua bán khi đến hạn chuộc mà bên vay tiền không có tiền để chuộc lại đất. Trong trường hợp này số tiền mà bên có đất vay được chính là số tiền bán đất.

“Cầm”: Được hiểu là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong đó tài sản thuộc sở hữu của con nợ được đem cho chủ nợ chiếm hữu để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn. Chủ nợ chỉ có quyền chiếm hữu tài sản đã được “cầm”, còn con nợ vẫn là chủ sở hữu đối với tài sản này. Tài sản được đem đi “cầm” có thể là động sản như đồ Cúng (mâm, bát, đĩa, nồi, tư trang....) hoặc cũng có thể là bất động sản như ruộng đất, vườn, ao....

Như vậy, dưới chế độ phong kiến đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân và pháp luật Việt Nam trong thời kỳ phong kiến cho phép người sở hữu

ruộng đất được quyền đem cầm cố để vay (dưới hình thức này thì người chủ sở hữu đất đai không trực tiếp sử dụng đất và hưởng hoa lợi trong thời hạn cầm cố) và chưa có quy định cụ thể về việc thế chấp đất đai.

1.1.3.2. Thế chấp quyền sử dụng đất trong pháp luật thời kỳ Pháp thuộc

Dưới thời kỳ Pháp thuộc Việt Nam bị chia ra thành 3 kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ; Trong đó Bắc Kỳ và Trung Kỳ là đất bảo hộ. Các quan hệ dân sự ở đây do Bộ dân luật Bắc Kỳ (năm 1931) và Bộ dân luật Trung Kỳ (năm 1936) điều chỉnh. Nam Kỳ là đất thuộc địa, còn ba Thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng là đất nhượng địa. Các quan hệ dân sự ở Nam Kỳ và ba Thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng về nguyên tắc được áp dụng theo Bộ dân luật Pháp, có tham khảo Bộ dân luật Bắc Kỳ và Bộ dân luật Trung Kỳ với ý nghĩa tôn trọng phong tục, tập quán An Nam.

Khác với Bộ luật Hồng Đức và Bộ luật Gia Long, Bộ dân luật Bắc Kỳ (năm 1931) và Bộ dân luật Trung Kỳ (năm 1936) đã quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về các biện pháp bảo đảm; đồng thời cũng quy định thêm về biện pháp thế chấp tài sản. Theo đó, thế chấp tài sản chỉ được áp dụng đối với tài sản là bất động sản, đồng thời người thế chấp không phải chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản cho người nhận thế chấp. Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký để công bố công khai về việc thế chấp cũng như tài sản thế chấp. Khi đến hạn nếu con nợ không thực hiện nghĩa vụ, bất động sản thế chấp sẽ được đấu giá để thanh toán nợ. Thứ tự ưu tiên thanh toán của các chủ nợ nhận thế chấp sẽ được xác định căn cứ vào thứ tự đăng ký thế chấp của các chủ nợ nhận thế chấp đó.

1.1.3.3. Thế chấp quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1992:

Sau khi Cách mạng tháng tám năm 1945 thành công, Nhà nước Việt

Nam dân chủ Cộng hòa ra đời. Trong những ngày đầu Nhà nước ta chưa thể xây dựng ngay một hệ thống pháp luật đầy đủ. Do đó ngày 10/10/1945 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc Lệnh số 90/SL về việc tạm thời sử dụng luật lệ hiện hành tại Việt Nam cho đến khi ban hành được luật lệ mới, thống nhất trong toàn quốc nhưng với nguyên tắc là “nếu những luật lệ ấy không trái với nguyên tắc độc lập của nước Việt Nam và chính thể Cộng hòa ”. Như vậy với tinh thần này Bộ luật dân sự Nam Kỳ giản yếu năm 1883, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ 1931 và Bộ luật dân sự Trung Kỳ năm 1936 vẫn có hiệu lực. Do đó các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ theo quy định của các Bộ luật này vẫn được áp dụng cho đến năm 1959 (khi Chỉ thị số 722 ngày 10/5/1959 của TAND Tối cao được ban hành với nội dung đình chỉ việc áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến).

Ngày 22/5/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc Lệnh số 97/SL về “sửa đổi một số quy lệ và chế định trong dân luật”. Xét về mặt lịch sử những quy định trong Sắc lệnh này không những làm thay đổi bản chất của những quy định trong các Bộ luật trước đó hiện đang còn hiệu lực mà nó đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển của pháp luật dân sự ở nước ta. Điều 13 của Sắc Lệnh số 97/SL đã quy định về biện pháp bảo đảm nghĩa vụ như sau: “ Khi lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột của một bên vì điều kiện kinh tế của hai bên chênh lệch thì khế ước đó bị coi là vô hiệu ”. Quy định này là một tiền đề pháp lý trong việc hủy bỏ các hợp đồng cầm cố, thế chấp đất đai và sau đó được thực thi hiệu quả bằng công cuộc cải cách ruộng đất năm 1956, từ đó xóa bỏ chế độ chiếm hữu đất đai của địa chủ phong kiến.

Ngày 04/02/1953 Luật cải cách ruộng đất được ban hành và tại Điều 31 quy định: “người được chia ruộng đất có quyền sở hữu đối với ruộng đất đó.... Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho,.... ruộng đất được chia... ”

Ngày 31/12/1959, Hiến pháp năm 1959 được ban hành và tại Điều 14 quy định: “Nhà nước chiểu theo pháp luật, bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất..” và Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1963 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “ ... Những người có quyền sở hữu đối với ruộng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo Luật cải cách ruộng đất...”. Như vậy, trong giai đoạn này Nhà nước vẫn thừa nhận quyền tư hữu về ruộng đất và về nguyên tắc thì chủ sở hữu về ruộng đất vẫn được thực hiện quyền thế chấp đất đai.

Từ năm 1960 đến năm 1989, nền kinh tế nước ta được tổ chức theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp. Các quan hệ dân sự, kinh tế trong giai đoạn này được điều chỉnh bởi các hệ thống văn bản pháp luật mang ảnh hưởng sâu sắc của cơ chế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp cao độ. Phương pháp mệnh lệnh hành chính được áp dụng phổ biến và chủ yếu làm biến dạng quan hệ dân sự với những đặc trưng vốn có của nó là bình đẳng, tự nguyện thỏa thuận giữa các chủ thể trong tham gia quan hệ dân sự.... Vì thế các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong đó có biện pháp thế chấp tài sản không được áp dụng.

Ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 đã được ban hành và với các quy định trong bản Hiến pháp này, Nhà nước ta đã tuyên bố xóa bỏ các hình thức sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất (trong đó có đất đai) và khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; Cụ thể hóa Điều 19 Hiến pháp 1980, Luật đất đai năm 1987 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hưu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức (điều 5, Luật đất đai năm 1987).

Cuối thập niên 80, đầu thập niên 90 của thế kỷ 20 là giai đoạn đất nước ta tiến hành đổi mới, thời kỳ này có nhiều chính sách đổi mới, nhiều chính sách mở cửa nền kinh tế. Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã