Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế

hủy do sai 5 vụ, số án bị sửa do sai 8 vụ. Trong đó Tòa án nhân dân tỉnh bị hủy 1,5 vụ, bị sửa 1 vụ; các Tòa án nhân dân cấp huyện bị hủy 3,5 vụ, sửa 7 vụ. Án quá hạn luật định 11 vụ của Tòa án nhân dân cấp huyện.

Án kinh doanh thương mại:

Trong năm 2010, toàn ngành thụ lý và giải quyết 50/52 vụ, đạt tỷ lệ 96,2%. (Toà án nhân dân tỉnh 23/23 vụ, đạt tỉ lệ 100%, các Toà án nhân dân cấp huyện 27/29 vụ, đạt tỉ lệ 93,1%).

Trong đó:

- Án kinh doanh thương mại: Thụ lý và giải quyết 42/44 vụ, đạt tỷ lệ 95,5 %. Gồm: Toà án nhân dân tỉnh 20/20 vụ, các Toà án nhân dân cấp huyện 22/24 vụ.

Báo cáo tổng kết năm 2011

Án dân sự:

Tổng số án đã thụ lý và giải quyết 338/369 vụ, đạt tỷ lệ 91,6%. So với năm 2010, số thụ lý giảm 66 vụ. Trong đó:

- Toà án nhân dân tỉnh: Thụ lý và giải quyết 53/58 vụ, đạt tỷ lệ 91,4%. Gồm: giải quyết và xét xử theo thủ tục sơ thẩm 19/22 vụ, phúc thẩm 30/32 vụ, giám đốc thẩm 4/4 vụ.

- Các Toà án nhân dân cấp huyện: Thụ lý và giải quyết 285/311 vụ, đạt tỷ lệ 91,6%.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

Hòa giải thành 72 vụ, việc, đạt tỷ lệ 21,3%. Số bản án, quyết định bị hủy do sai 14 vụ, số án bị sửa do sai 5 vụ. Trong đó Tòa án nhân dân tỉnh bị hủy 2 vụ; các Tòa án nhân dân cấp huyện bị hủy 12 vụ, sửa 5 vụ. Án quá hạn luật định 10 vụ của Tòa án nhân dân cấp huyện.

Án kinh doanh thương mại:

Tổng số án thụ lý và giải quyết 54/58 vụ, đạt tỷ lệ 93,1%. So với năm 2010, số thụ lý tăng 6 vụ. (Toà án nhân dân tỉnh 13/14 vụ, đạt tỉ lệ 92,9%, các Toà án nhân dân cấp huyện 41/44 vụ, đạt tỉ lệ 93,2%).

Trong đó:

- Án kinh doanh thương mại: Thụ lý và giải quyết 48/52 vụ, đạt tỷ lệ 92,3 %. Gồm: Toà án nhân dân tỉnh 13/14 vụ, các Toà án nhân dân cấp huyện 35/38 vụ.

Trong quá trình xét xử còn tồn tại những vướng mắc sau:

- Hoạt động tố tụng

Khi bên nhận thế chấp đồng thời là bên vay bỏ đi khỏi địa phương, không liên lạc được. Ví dụ, Tháng 5 năm 2006, Ông Trần Việt Hùng cùng vợ vay 100 triệu tại ngân hàng thương mại Á Châu và thế chấp nhà và đất của mình. Tháng 1 năm 2007, Ông Hùng mất khả năng trả nợ sau đó cùng vợ bỏ đi khỏi địa phương. ACB thực hiện việc khởi kiện tai Tòa án nhân dân Tỉnh Thừa Thiên Huế. Quá trình khởi kiện gặp rất nhiều khó khăn. Tòa án một lần đình chỉ vụ án nhưng không có căn cứ pháp luật. ACB thực hiện kháng cáo quyết định đình chỉ tại Tòa án nhân dân tối cao. Tiếp đến, Tòa án tạm đình chỉ vụ án để phía nguyên đơn thực hiện việc đăng báo tìm bị đơn trên toàn quốc. Vụ án mất đến 6 năm mới giải quyết xong.

- Thứ hai, về pháp luật nội dung

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hộ gia đình mà chỉ có vợ hoặc chồng hoặc chủ họ tham gia kí kết mà không có ủy quyền hợp pháp.

Vấn đề này đang đặt ra cho Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế với những quan điểm khác nhau về việc giải quyết vụ án này.

Quan điểm thứ nhất là việc định đoạt tài sản chung ở trên là vi phạm quy định tại Điều 109, Điều 219 BLDS năm 2005 (quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng), vợ hoặc chồng có một phần sở hữu một phần giá trị nên phần có giá trị đó vẫn được chấp nhận để thế chấp.

Quan điểm thứ hai là việc định đoạt tài sản chung ở trên là vi phạm

pháp luật do đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất trên là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

3.2. NHỮNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ HẠN CHẾ TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƯƠNG

3.2.1. Về hoạt động công chứng, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất

Để hoạt động công chứng, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất thuận lợi, chuyên nghiệp và hạn chế các rủi ro pháp lý, chúng tôi đễ xuất các kiến nghị sau:

Thứ nhất, cần có sự kết nối thông tin giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với các tổ chức hành nghề công chứng

Điều này là rất cần thiết và cấp bách nhằm tạo sự thuận lợi cho việc tra cứu thông tin về quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức hành nghề công chứng. Tạo sự thống nhất trong quản lý thông tin nhà đất trong hoạt động thế chấp. Điều này cũng nhằm hạn chế các rủi ro khi các đối tượng lợi dụng lỗ hổng nghiệp vụ trên để trục lợi bất chính qua đó bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp là các ngân hàng thương mại cũng như bảo đảm an toàn trong hoạt động nghề nghiệp của các công chứng viên.

Thứ hai, vấn đề thế chấp một quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đảm bảo cho hai hay nhiều nghĩa vụ

Khoản 3 Điều 47 Luật công chứng quy định: “Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện

công chứng. Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp lần

đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề công chứng hoặc không thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng đó”.

Cần quy định cởi mở hơn đối với điều luật trên theo hướng bảo đảm hoạt động bình thường của công chứng. Theo chúng tôi nên bỏ việc phải do một công chứng viên lần đầu thực hiện việc tiếp tục công chứng đối với cùng một bất động sản. Vì thực chất hoạt động của phòng công chứng mang tính tổ chức, các công chứng viên là người thừa hành mặc dù họ chịu trách nhiệm pháp lý đối với lời chứng của mình. Trong lời chứng của công chứng viên đã thể hiện đầy đủ quan điểm pháp lý bằng văn bản và được lưu trữ. Do đó, hồ sơ đã được công chứng do một công chứng viên khác thực hiện không làm thay đổi tình trạng của công chứng viên trước đó. Việc quy định cùng một công chứng viên thực hiện các giao dịch đến sau của dùng một bất động sản là không cần thiết và gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng cũng như tổ chức hành nghề công chứng.

Thứ ba, về hoạt động chuyên môn

Đối với công chứng viên, khi chưa có hệ thống kết nối thông tin với văn phòng đăng ký sử dụng đất cần thiết phải: Được đào tạo thêm về sự nhận biết các dấu hiệu làm giả hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ tài sản gắn liền với đất, các giấy tờ về nhân thân như chứng minh nhân dân, giấy khai sinh…thậm chí phải nắm bắt những thái độ và hành vi bất thường của người yêu cầu công chứng. Qua đó sẽ hạn chế được các hành vi lợi dụng việc công chứng để trục lợi, lừa đảo các bên trong giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất.

Đối với hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký sử dụng đất thành phố Huế.

Mặc dù việc đăng ký và giải quyết đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là đúng thời hạn. Nhưng với một số lượng đơn đăng ký hàng ngày rất lớn nhưng chỉ có một nhân viên tiếp nhận hồ sơ, do đó ở khâu này thường bị ùn tắc do đó cần thiết phải hỗ trợ thêm nhân sự để giải quyết nhanh chóng việc tiếp nhận hồ sơ.

Bên cạnh đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Huế nên kết hợp với các ngân hàng thương mại tổ chức các buổi phổ biến pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn, qua đó nâng cao nhận thức pháp lý của nhân viên ngân hàng thương mại trong hoạt động đăng ký thế chấp, qua đó nâng cao năng lực hiểu biết và hạn chế được các rủi ro trong hoạt động đăng ký thế chấp.

3.2.2. Về hoạt động xét xử liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất

Khi các hoạt động cho vay diễn ra sôi động cũng là lúc khối lượng công việc của Tòa án nhân dân các cấp tăng lên do các tranh chấp liên quan đến các khoản vay, các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Đây là một áp lực công việc rất lớn đối với các cán bộ nhân viên Tòa án. Điều này cần thiết phải tăng số lượng thẩm phán, thư ký tòa án để đảm bảo tiến độ hoàn thành của các vụ án đã và đang thụ lý.

Đối với các tranh chấp liên quan đến hộ gia đình, quan điểm của chúng tôi trong trường hợp người vợ, người chồng hoặc hộ gia đình vay tiền và thế chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất nhằm phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh nhằm phục vụ lợi ích chung mà hợp đồng vay tài sản hoặc hợp đồng thế chấp không có đầy đủ các thành viên ký thì khi xảy ra tranh chấp cá thành viên còn lại cũng phải chịu trách nhiệm trả nợ chung bằng tài sản chung của vợ chồng, của hộ gia đình. Do đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này vẫn

có hiệu lực pháp luật. Vì quyền sở hữu chung về tài sản của vợ chồng dựa trên quan hệ hôn nhân, của chủ hộ gia đình thì dựa trên quan hệ huyết thống. Mặc khác, việc định đoạt tài sản chung này (việc thế chấp) là nhằm phục vụ cho lợi ích của vợ chồng, của gia đình.

3.2.3. Về các hoạt động của ngân hàng thương mại liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất

Bên cạnh việc ban hành quy trình về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, các ngân hàng thương mại phải luôn cập nhật hệ thống chính sách, quy chế hoạt động nội bộ của ngân hàng. Hiện nay các ngân hàng thương mại chỉ nhất nhất làm theo các mẫu biểu định sẵn trong khi hệ thống pháp luật luôn thay đổi dẫn đến không theo kịp thực tế. Điều này đòi hỏi nâng cao chất lượng của nhân viên pháp lý trong lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Để làm được điều này, chính bản thân các ngân hàng thương mại phải tập trung phổ biến các kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán bộ nhân viên làm công tác quản lý cho vay, thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng, thẩm định tài sản bảo đảm của khách hàng để ngân hàng có thể phòng ngừa và hạn chế các rủi ro pháp lý trong nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất và xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất.

KẾT LUẬN

Thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn được khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là hoạt động pháp lý phức tạp trong đó được thực hiện giữa các chủ thể.

Bên thế chấp: là người dùng tài sản là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay của mình hoặc của người khác trước bên nhận thế chấp;

Bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng, các ngân hàng thương mại được phép hoạt động cho vay. Theo đó hoạt động thế chấp nhằm bảo đảm bên thế chấp nhằm bảo đảm cho khoản vay, qua đó việc thế chấp là một biện pháp bảo đảm duy nhất đối với tài sản là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất;

Bên công chứng. Nhằm bảo đảm sự tự nguyện, giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội, bảo đảm đầy đủ tư cách chủ thể của các bên thế chấp, bên nhận thế chấp, việc công chứng là yêu cầu bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất;

Bên đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là bên tham gia đặc thù trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Đối với các loại hợp đồng thông thường, việc đăng ký giao dịch bảo đảm thường không bắt buộc, nhưng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất thì điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là phải thực hiện việc đăng ký thế chấp. Ngay cả khi các bên đã thực hiện xong việc trả nợ thì việc xóa đăng ký thế chấp là khâu

bắt buộc để giải phóng tài sản thế chấp trên khỏi những ràng buộc pháp lý đối với bên nhận thế chấp.

Ngoài ra, trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất còn có vai trò của tổ chức bán đấu giá tài sản và đặc biệt là vai trò của tòa án nhân dân. Mặc dù BLDS năm 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã quy định việc bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản thông qua hình thức đấu giá nhưng cũng chính các quy định về hợp đồng, chuyển giao quyền sở hữu của BLDS năm 2005 lại “gán chân” việc bên thế chấp xử lý tài sản khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ đã ký kết buộc các ngân hàng thương mại phải thực hiện việc khởi kiện tại tòa án nhân dân yêu cầu thu hồi nợ. Việc tranh chấp được giải quyết bằng con đường tòa án đã gây mất nhiều thời gian, chi phí cho ngân hàng thương mại. Điều này cần phải được sửa đổi bổ sung theo hướng các ngân hàng thương mại có thể xử lý tài sản khi khách hàng mất khả năng trả nợ hoặc vi phạm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đã ký kết. Qua đó sẽ làm giảm các tỷ lệ, số lượng nợ xấu của ngân hàng thương mại, bảo đảm sự lành mạnh của thị trường vốn.

Thành phố Huế là thành phố có các ngân hàng thương mại lớn. Các hoạt động tín dụng, thế chấp diễn ra rất sôi động. Bên cạnh những thành tựu to lớn trong hoạt động cho vay, số lượng hồ sơ được giải ngân, góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế tỉnh nhà. Tuy nhiên, qua hoạt động thực tiễn về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, các ngân hàng thương mại vẫn còn tồn tại nhiều điểm hạn chế. Trong đó cần hoàn thiện quy trình pháp lý về hoạt động cho vay, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong hoạt động thẩm định cho vay, công chứng, đăng ký và xử lý rủi ro nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội./.