Cần Hoàn Thiện Hệ Thống Pháp Luật Về Sở Hữu

góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Bên thuê đất, bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh, bên nhận góp vốn được người bị thu hồi đất bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật về dân sự.

…

3. Đất đang thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp bị thu hồi theo quy định tại các khoản 3, 4, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất; hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt và việc hoàn trả khoản vay được xử lý theo quy định sau:

a) Trường hợp thế chấp thì bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Trường hợp bảo lãnh thì bên được bảo lãnh phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận bảo lãnh theo hợp đồng tín dụng đã ký kết; nếu bên được bảo lãnh không có khả năng hoàn trả khoản vay thì bên bảo lãnh phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận bảo lãnh theo quy định của pháp luật về dân sự.

…

4. Đất do người sử dụng đất là cá nhân cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất; hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt và quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:

…

c) Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

theo hợp đồng thế chấp đã ký kết; nếu giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp được xác định thông qua đấu giá nhỏ hơn khoản vay thì bên nhận thế chấp chỉ được nhận khoản tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp;

d) Trường hợp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thì bên được bảo lãnh phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận bảo lãnh theo hợp đồng tín dụng đã ký kết; nếu bên được bảo lãnh không có khả năng hoàn trả khoản vay thì Ủy ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để hoàn trả khoản vay cho bên nhận bảo lãnh theo hợp đồng bảo lãnh đã ký kết, nếu giá trị quyền sử dụng đất đã bảo lãnh được xác định thông qua đấu giá nhỏ hơn khoản vay thì bên nhận bảo lãnh chỉ được nhận khoản tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đã bảo lãnh [3].

Tạm thời không nhắc đến hai chữ "bảo lãnh". Có thể thấy, pháp luật đã dự liệu trường hợp quyền sử dụng đất đang thế chấp bị nhà nước thu hồi. Nhưng pháp luật chưa có cách giải quyết thấu đáo trong trường hợp này. Theo như những quy định tại Điều 65 này, thì cơ bản, hợp đồng thế chấp sẽ chấm dứt, bên nhận thế chấp được nhận bồi thường thiệt hại, được nhận khoản tiền bên thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ trả. Như vậy, đương nhiên có thể thấy nghĩa vụ chính cũng coi như đến hạn, và thanh toán nghĩa vụ chính. Quy định này buộc hai bên chủ thể phải thanh lý cả hai nghĩa vụ là nghĩa vụ chính và nghĩa vụ theo hợp đồng bảo đảm và quyền lợi của cả hai bên sẽ bị ảnh hưởng. Nên chăng pháp luật cần có những quy định mang tính nguyên tắc hơn là những quy định "bắt tay chỉ việc" không dựa trên nguyên tắc như thế này.

Chương 3

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN

HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

Khắc phục những hạn chế của Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời là một bước tiến của pháp luật dân sự Việt Nam nói chung, trong đó bao gồm sự hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng chưa khắc phục được hoàn toàn những vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thời gian qua. Trong phạm vi cho phép tác giả đưa ra một số kiến nghị về việc tiếp tục hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật về thế chấp tài sản.

3.1. CẦN XÁC ĐỊNH RÕ NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM

Như đã phân tích trong phần thực trạng, nghĩa vụ được bảo đảm là một nội dung hết sức quan trọng trong thế chấp quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành lại chưa coi trọng việc xác định nghĩa vụ được bảo đảm đối với thế chấp quyền sử dụng đất. Do vậy, cần thiết phải có các quy định xác định rõ nghĩa vụ được bảo đảm. Đặc biệt trong việc xác định những nghĩa vụ trong tương lai. Đặc biệt, phải có những quy định cụ thể nhằm mô tả nghĩa vụ chính được bảo đảm, có quy định mô tả những nghĩa vụ trong tương lai được bảo đảm. Ví dụ, ông A thường xuyên vay tiền của ông B, ông A và ông B ký một hợp đồng thế chấp một quyền sử dụng đất trị giá 500 triệu đồng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ của ông A đối với ông B trong thời gian 2 năm. Ông A và ông B có tính đến giá trị các khoản nợ để không vượt quá 500 triệu đồng. Vậy, pháp luật cũng cần có những quy định cụ thể để xác định những khoản

nợ sẽ trở thành những nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giá trị 500 triệu đồng. Và việc các nghĩa vụ hình thành về sau có cần phải đăng ký, thủ tục đăng ký như thế nào, đăng ký mới hay đăng ký bổ sung cũng cần thiết phải quy định cụ thể. Đây cũng là vấn đề liên quan đến nội dung "một tài sản dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ".

3.2. VỀ ĐỐI TƯỢNG THẾ CHẤP‌

3.2.1. Cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về sở hữu

Pháp luật hiện hành mặc dù tiến bộ hơn Bộ luật Dân sự năm 1995 là đã mở rộng quyền thế chấp cho cả người thứ ba. Tuy vậy, với quy định bên thế chấp phải là chủ sở hữu tài sản là hoàn toàn chính đáng. Nhưng những những quy định pháp luật hiện hành về sở hữu như sở hữu chung, sở hữu phải có đăng ký sở hữu chưa thực sự hoàn chỉnh như đã phân tích phần thực trạng. Do đó, biện pháp khả thi hiện nay là hoàn thiện pháp luật về sở hữu trong đó đặc biệt chú trọng đến sở hữu hộ gia đình. Trong trường hợp còn để lại hình thức sở hữu của hộ gia đình, nên có những biện pháp quy định rõ hộ gia đình gồm những ai. Ví dụ, hộ gia đình gồm những người có tên trong sổ hộ khẩu. Hoặc phải có cơ quan quản lý chủ thể là hộ gia đình.

Đối với quyền sử dụng đất, chủ thể sở hữu phải đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên pháp luật về đất đai hiện hành vẫn chưa giải quyết được vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như đã trình bày ở phần hiện trạng. Do đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, để người dân, dù là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất một ngày cũng phải được pháp luật công nhận quyền sở hữu đó. Đây là một việc làm không dễ, không đơn giản, cần có những nghiên cứu cụ thể bên ngành luật đất đai, không thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài, do đó, trong đề tài này, chỉ được đề cập đến như một phương hướng được chỉ ra để góp phần bảo đảm các quyền năng của chủ thể sử dụng đất.

3.2.2. Cần có sự dự liệu cho trường hợp quyền sử dụng đất bị thay đổi

Quyền sử dụng đất có thể bị thay đổi trong rất nhiều các trường hợp, thậm chí chủ thể có thể bị thu hồi quyền sử dụng đất theo các quy hoạch, quyết định của các cơ quan nhà nước thẩm quyền. Hiện nay có rất nhiều trường hợp quyền sử dụng đất bị thay đổi như trong trường hợp làm đường, nhiều hộ gia đình bị giải tỏa mất một phần diện tích đất sử dụng, hay như trong các dự án cần có đất, các nhà đầu tư sẽ bồi thường các thửa đất theo các quy định của nhà nước, và các chủ sử dụng đất phải bồi thường hay như trong các trường hợp thu hồi quyền sử dụng đất, trưng thu, trưng dụng quyền sử dụng đất vì các mục đích quốc phòng, an ninh, kinh tế của Nhà nước mà không có yếu tố lỗi hoặc yếu tố chủ quan của bên thế chấp trong việc bị thay đổi quyền sử dụng đất. Tất cả những trường hợp trên đều ảnh hưởng đến tài sản bảo đảm trong quan hệ bảo đảm, có nghĩa là bên nhận thế chấp sẽ bị ảnh hưởng về quyền lợi của mình khi giá trị tài sản bảo đảm bị giảm xuống không phải do yếu tố chủ quan của bên thế chấp.

Những nội dung vừa được nói trên chưa được quy định cụ thể, hoặc nếu có quy định cũng chỉ rải rác, viện dẫn các quy định khác, gây khó khăn, cản trở cho các chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, đề nghị nên có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn về những trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất thế chấp mà không có yếu tố chủ quan của bên thế chấp.‌

3.3. VỀ CHỦ THỂ THẾ CHẤP

3.3.1. Đảm bảo quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Như đã phân tích trên phần thực trạng, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đã được mở rộng hơn như bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp còn bị giới hạn. Để hoàn thiện hơn, nên mở rộng phạm vi cho thế chấp không chỉ ở các tổ chức tín dụng trong một vài trường hợp, mà nên cho mọi

đối tượng có nghĩa vụ cần được bảo đảm đều có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất như một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình.

Pháp luật nên quy định rõ quyền của bên nhận thế chấp được theo đuổi quyền sử dụng đất đã thế chấp đến cùng. Hiện nay, pháp luật cho phép bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được cho phép bên thế chấp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian thế chấp. Tuy vậy, chưa có những quy định cụ thể để bên nhận thế chấp có thể bảo vệ các quyền của mình được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất đã thế chấp. Do đó, ngoài việc cần có quy định về việc bên nhận thế chấp được theo đuổi quyền sử dụng đất đến cùng cho dù nó đang nằm trong tay ai cũng như tạo ra hành lang pháp lý cho bên nhận thế chấp thực hiện quyền này mới có thể bảo đảm tốt hơn quyền được bảo đảm nghĩa vụ của bên nhận thế chấp cũng như bảo đảm tốt hơn quyền được chuyển nhượng tài sản trong thời hạn thế chấp của bên thế chấp.

3.3.2. Cần bảo đảm quyền tự do, tự nguyện của chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm

Pháp luật hiện nay đã có nhiều quy định ghi nhận quyền các chủ thể được tự do thỏa thuận trong việc xác định giá trị quyền sử đất bảo đảm. Có thể thấy tại Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2005 về một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ quy định "giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá các nghĩa vụ được bảo đảm trừ trường hợp có thỏa thuận khác". Tuy vậy, đây vẫn là một quy định nặng về áp đặt hoặc với mục đích giáo dục là chính, không có nhiều ý nghĩa thực tiễn. Chung quy lại của quy định này là chủ thể được quyền thỏa thuận về giá trị quyền sử dụng đất được bảo đảm. Như vậy, một tài sản có giá trị tài sản nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm nhưng vẫn được các bên chấp nhận dùng để bảo đảm nghĩa vụ và ký kết hợp đồng vẫn được nếu các bên có thoả thuận. Như vậy, việc xác định câu là "giá trị tài sản phải lớn hơn tổng các nghĩa vụ được bảo đảm" là

vô nghĩa. Đồng thời trong nền kinh tế thị trường hiện nay giá cả có tính ổn định không cao và phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Giá trị một tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm có thể lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm nhưng do tác động của thị trường mà giá trị tài sản đó có thể giảm sút, việc giảm sút khách quan này không thể là điều kiện hủy hợp đồng hoặc là điều kiện buộc các bên chấm dứt hợp đồng vì vậy việc quy định "Giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch lớn hơn tổng các nghĩa vụ được bảo đảm" là không cần thiết. Tóm lại, quy định này có ý nghĩa hướng dẫn cho chủ thể nhận thế chấp biết, tài sản thế chấp có giá trị lớn hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm, nếu không thì phải thỏa thuận. Tuy vậy, thực tế cho thấy, chỉ cần một quy định là giá trị tài sản bảo đảm do các bên quy định hoặc do pháp luật. Tránh những trường hợp càng cụ thể hóa, càng dẫn đến phức tạp.

Tuy nhiên, đối với trường hợp do pháp luật quy định, thì quy định này là cần thiết. Trong những trường hợp thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả vật hoặc tiền từ một giao dịch dân sự vô hiệu, thì quy định này có thể được chấp nhận.

3.4. VỀ MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT‌

3.4.1. Trả lại phạm vi cũng như mục đích thế chấp quyền sử dụng đất là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chứ không phải chỉ bảo đảm tiền vay

Để có thể làm được điều này, nên bỏ một số câu thừa trong các Điều 717 và 718 của Bộ luật Dân sự năm 2005 về quyền vay vốn cũng như nghĩa vụ trả tiền vay. Thay vào đó, quy định các quyền khác cũng như các nghĩa vụ khác liên quan đến bảo đảm nghĩa vụ.

Bộ luật Dân sự nên quy định rõ nội dung trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cần thiết phải quy định những nội dung bắt buộc trong hợp đồng thế chấp như xác định nghĩa vụ được thế chấp, tài sản thế chấp, nghĩa vụ và quyền của các bên...

Pháp luật cũng nên quy định các điều kiện của nghĩa vụ được bảo đảm như phải được xác định rõ bằng văn bản. Nghĩa vụ có thể là hiện tại (đã và đang được xác lập) cũng có thể là nghĩa vụ tương lai (chưa được xác lập). Đối với trường hợp là nghĩa vụ tương lai, cần quy định rõ việc xác định nghĩa vụ đó cũng như việc thể hiện nó trong hợp đồng thế chấp.

3.4.2. Hãy để thế chấp quyền sử dụng đất đúng là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Như trên đã phân tích, dưới góc độ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thế chấp có mối quan hệ sâu sắc với quan hệ nghĩa vụ chính. Xét về mối quan hệ này, thì thế chấp quyền sử dụng đất và quan hệ nghĩa vụ là quan hệ chính phụ. Thế chấp quyền sử dụng đất phụ thuộc vào quan hệ nghĩa vụ. Pháp luật đã giải quyết tốt mối quan hệ này, tuy vậy, khoản 2 Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2005 "Sự vô hiệu hợp đồng chính là chấm dứt hợp đồng phụ,... quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự". Đây là một quy định bất hợp lý, quy định này sẽ làm cho thực tiễn áp dụng pháp luật trở nên phức tạp và khó khăn. Không thể hiện rõ bản chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất, tạo ra sự khó khăn trong áp dụng. Việc vô hiệu một hợp đồng chính sẽ làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng phụ. Cũng như đã phân tích ở trên, nghĩa vụ phải được xác định, nếu hợp đồng nghĩa vụ chính đã bị vô hiệu, có nghĩa là không xác định được nghĩa vụ bảo đảm, đương nhiên phải chấm dứt hiệu lực của hợp đồng phụ, hợp đồng bảo đảm. Mặt khác, cần xem xét thêm việc chấm dứt hợp đồng phụ (là giao dịch bảo đảm) hay vô hiệu hợp đồng phụ căn cứ vào hậu quả pháp lý của từng biện pháp. Dưới góc độ lý luận, biện pháp bảo đảm nói chung, thế chấp tài sản nói riêng bao giờ cũng bảo đảm cho một nghĩa vụ chính, ngược lại phải phát sinh một nghĩa vụ chính thì mới cần đến biện pháp bảo đảm. Vì vậy, khi nghĩa vụ chính bị vô hiệu nghĩa là không còn tồn tại thì biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ đó cũng phải chấm dứt. Nếu sau khi hợp đồng chính bị vô hiệu các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã