Về Giải Quyết Tranh Chấp Liên Quan Đến Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Các trường hợp trên dẫn tới một hệ quả rằng khi các khách hàng vay đến thời hạn trả nợ vì bất kỳ lý do nào mà không thực hiện việc trả nợ đúng, đầy đủ cho ngân hàng, TCTD thì khi đó TCTD, ngân hàng có quyền thực hiện biện pháp xử lý tài sản đã thế chấp cho ngân hàng để thu hồi nợ.

Theo quy định của BLDS 2005 và NĐ 163/2006/NĐ-CP về GDBĐ thì việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân theo các quy định chặt chẽ của pháp luật cụ thể ở một số điểm sau:

Thứ nhất, các trường hợp xử lý tài sản thế chấp.

Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; hoặc bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; hoặc trường hợp pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

Thứ hai, các nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp.

- Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật;

- Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật;

- Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia GDBĐ, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP và các quy định của pháp luật có liên quan;

- Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia GDBĐ có thỏa thuận khác;

- Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Thứ ba, các phương thức xử lý tài sản bảo đảm.

Về nguyên tắc, pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên về phương thức xử lý tài sản bảo đảm. Các phương thức thỏa thuận có thể là: Bán tài sản bảo đảm; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Thứ tư, thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.

Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau: Trong trường hợp GDBĐ được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký; Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có GDBĐ có đăng ký, có GDBĐ không đăng ký thì GDBĐ có đăng ký được ưu tiên thanh toán; Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các GDBĐ đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập GDBĐ.

Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì việc xử lý tài sản thế chấp ngoài những đặc điểm chung của xử lý tài sản bảo đảm như đã nêu ở trên còn có một số điểm khác biệt, cụ thể như sau: Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá và thời hạn xử lý quyền sử dụng đất thế chấp là không được trước 15 ngày kể từ ngày thông báo về việc xử lý.

Với các quy định của pháp luật tương đối rõ ràng về việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất như trình bày ở trên, chúng ta thấy rằng pháp luật đã hình thành các cơ chế bảo đảm hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất

trên thực tế, trong trường hợp không có các quy định cụ thể này về xử lý tài sản thế chấp thì gần như việc thế chấp quyền sử dụng đất sẽ không còn ý nghĩa.

Tuy nhiên, để được thực hiện trên thực tế sẽ gặp rất nhiều vấn đề phức tạp nảy sinh nên đòi hỏi pháp luật phải luôn điều chỉnh, hoàn thiện cho phù hợp.

1.2.5. Về giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất

So với các quan hệ tranh chấp khác thì tranh chấp trong lĩnh vực đất đai được pháp luật quy định tương đối rộng và thể hiện tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau bao gồm: Luật Đất đai 2003, BLDS 2005, Bộ luật Tố tụng dân sự 2004, Luật Trọng tài thương mại và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Nếu căn cứ vào đối tượng của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất thì ta có thể xác định rằng tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một dạng cụ thể của tranh chấp về đất đai, tuy nhiên vấn đề này trên thực tiễn vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau.

Theo như phân tích ở trên tại mục 1.2.1. tác giả đã phân tích rõ được khái niệm, đặc điểm và các dạng tranh chấp đất đai trong thực tiễn. Trong phần này, tác giả sẽ đi sâu làm rõ các quy định của pháp luật về thẩm quyền, quá trình giải quyết tranh chấp về đất đai theo các văn bản pháp luật hiện hành, cụ thể ở các điểm như dưới đây.

Thứ nhất, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Hiện tại theo quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai thì có hai hệ thống cơ quan giải quyết chính đó là tòa án và UBND. Theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 của Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân. Các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng Đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp tranh chấp về đất đai mà các bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 thì thẩm quyền giải quyết thuộc UBND. Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng; Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.

Trên đây là những quy định chung của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai nói chung. Còn đối với các tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất thường có đặc điểm như sau: nội dung tranh chấp về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ thế chấp, xử lý tài sản thế chấp theo quy định của hợp đồng thế chấp đã ký; đất đai được thế chấp đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật nên chủ yếu các dạng tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân.

Thứ hai, về thủ tục hòa giải trong giải quyết tranh chấp về đất đai.

Trong giải quyết các tranh chấp nói chung thì việc sử dụng biện pháp hòa giải có ý nghĩa quan trọng, nó thể hiện sự mềm dẻo, linh hoạt của các bên tranh chấp để đi đến một giải pháp thống nhất để giải quyết nhanh các mâu thuẫn, bất đồng. Việc hòa giải thành công sẽ làm cho tranh chấp được giải quyết, các bên vẫn giữ được hòa khí, hạn chế tối đa các chi phí có liên quan cho các bên trong trường hợp tiếp tục giải quyết tranh chấp, giảm gánh nặng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do tầm quan trọng và tính hiệu quả của biện pháp hòa giải nên trong Luật Đất đai 2003 đã ghi nhận đây là thủ tục đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Trong trường hợp các bên tranh chấp không thể tự hòa giải thương lượng được với nhau thì việc giải quyết tranh chấp sẽ thông qua tổ chức hòa giải ở cơ sở. Nếu hòa giải ở cơ sở vẫn không đạt được kết quả thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để yêu cầu tổ chức thực hiện việc hòa giải. Theo quy định của Luật Đất đai thì thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn và kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã, phường, thị trấn. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND xã/ phường, thị trấn nơi có tranh chấp.

Hiện nay, do Luật Đất đai 2003 chỉ quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nên tranh chấp về hợp đồng thực hiện các quyền (hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất; tranh chấp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; tranh chấp về hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất) thuộc phạm vi điều chỉnh của BLDS. Về nguyên tắc, Luật Đất đai đã quy định điều kiện thực hiện các quyền nên các hợp đồng hợp pháp phải là hợp đồng mà tại thời điểm giao kết hợp đồng, người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, trong thực tiễn, tình trạng giao dịch "ngầm" (kể cả trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định) vẫn diễn ra và pháp luật phải đặt vấn đề giải quyết hậu quả. Đối với những trường hợp Tòa án giải quyết về giao dịch mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền phải giải quyết tiếp về quyền sử dụng đất. Như vậy, thực tiễn vẫn phát sinh tiêu cực do ranh giới xác định thẩm quyền của Tòa án và UBND như trường hợp nêu trên.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Như vậy, với việc phân tích làm rõ được những vấn đề cơ bản và thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong chương 1, cụ thể tác giả đã làm rõ được những vấn đề cơ bản nhất đối với thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình như: khái niệm, đặc điểm đất đai, hình thức sở hữu đất đai, những đặc trưng của thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình cũng như vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình đối với hoạt động vay vốn của khách hàng tại các NHTM. Ngoài ra, với việc phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về trình tự thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các NHTM đã phần nào thấy được hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo các trình tự thực hiện chặt chẽ, công khai mình bạch để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể. Trong phần thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tác giả đã làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về: điều kiện thế chấp; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; xử lý tài sản thế chấp và cuối cùng là pháp luật về giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất.

Qua phần trình bày tại chương 1 của luận văn, tác giả đã gần như đưa ra được một bức tranh tổng thể về những vấn đề cơ bản cũng như những quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các TCTD, NHTM Việt Nam.

Chương 2‌‌

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT

VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM

2.1. TỔNG QUAN VỀ VIB VÀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIB

2.1.1. Tổng quan về Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB)

Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam, tên viết tắt là Ngân hàng Quốc tế (VIB) được thành lập ngày 18 tháng 9 năm 1996, trụ sở đặt tại 198B Tây Sơn, quận Đống Đa - Hà Nội.

Đến 20/10/2011, sau 15 năm hoạt động, VIB đã trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với tổng tài sản đạt trên 100 nghìn tỷ đồng, vốn điều lệ 4.250 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt trên

8.200 tỷ đồng. VIB hiện có 4.300 cán bộ nhân viên phục vụ khách hàng tại 150 chi nhánh và phòng giao dịch tại trên 27 tỉnh/thành trọng điểm trong cả nước. Trong quá trình hoạt động, VIB đã được các tổ chức uy tín trong nước, nước ngoài và cộng đồng xã hội ghi nhận bằng nhiều danh hiệu và giải thưởng như: danh hiệu thương hiệu mạnh Việt Nam, danh hiệu Ngân hàng có dịch vụ bán lẻ được hài lòng nhất, ngân hàng thanh toán quốc tế xuất sắc, ngân hàng có chất lượng dịch vụ khách hàng tốt nhất, đứng thứ ba trong tổng số 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam về doanh thu do báo Vietnamnet bình chọn.

Năm 2010 ghi dấu một sự kiện quan trọng của VIB với việc Ngân hàng Commonwealth Bank of Australia (CBA) - ngân hàng bán lẻ số một tại