Về Điều Kiện Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình

hành lang pháp luật về thế chấp ở Việt Nam trước khi đi sâu vào nghiên cứu thực trạng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình như dưới đây.

1.2.1. Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo quy định của Luật Đất đai (Điều 106) thì có thể thấy rằng hộ gia đình được thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại các TCTD khi thỏa mãn các điều kiện nhất định, cụ thể là:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.

Theo nghĩa chung thì chúng ta có thể hiểu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, mối quan hệ này được thể hiện ở các quyền nghĩa vụ pháp lý của chủ sử dụng đất và Nhà nước. Một thực tế là người sử dụng đất có thể có nhiều loại giấy tờ khác nhau để chứng minh quyền sử dụng của mình đối với mảnh đất nhất định như: các giấy tờ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế cũ để lại, các giao dịch hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế v.v... Để Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu toàn dân của mình, Nhà nước đã ban hành các chính sách pháp luật trong việc thống nhất quản lý đất đai, trong đó có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mỗi người/mỗi hộ gia đình, tổ chức để có thể thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc. Với việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chủ sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, với việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để hộ gia đình bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp với các chủ thể khác về các vấn đề có liên quan đến quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đất không có tranh chấp

Để hiểu được nội dung thế nào là đất không có tranh chấp chúng ta cần làm rõ nội hàm khái niệm tranh chấp đất đai là gì. Đất đai là tài sản có giá

trị lớn đối với mỗi cá nhân, hộ gia đình và các vấn đề liên quan đến đất đai cũng rất rộng và phức tạp. Hơn nữa với hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh về đất đai ở nước ta lại có sự không đồng bộ thì tranh chấp đất đai lại càng phổ biến trong xã hội. Xét về mặt lịch sử thì tranh chấp đất đai cũng đã xuất hiện từ lâu, kể từ khi xã hội phân chia giai cấp đối kháng nhau thì đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa chúa đất và nông nô trong thời kỳ chiếm hữu nô lệ, giữa địa chủ và nông dân trong chế độ xã hội phong kiến… những tranh chấp này đã biểu hiện mâu thuẫn đối kháng giữa các giai cấp. Khi xung đột, mâu thuẫn này không thể điều hòa được thì dẫn đến giải quyết mâu thuẫn bằng các cuộc cách mạng xã hội để thay thế chế độ sở hữu đất đai này bằng chế độ sở hữu đất đai khác tiến bộ hơn.

Với chế độ xã hội chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay thì tranh chấp đất đai không thể hiện các mâu thuẫn đối kháng giai cấp như chế độ xã hội chiếm hữu nô lệ, chế độ phong kiến mà mang nhiều nội dung kinh tế và chính trị hoàn toàn khác. Bởi vì chế độ sở hữu đất đai ở nước ta hiện nay là chế độ sở hữu của toàn dân, trong đó Nhà nước chỉ là người đại diện thực hiện quyền chủ sở hữu mà thôi. Do đó các tranh chấp đất đai ở nước ta được xem xét ở các mâu thuẫn của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về đất đai.

Tóm lại, tranh chấp đất đai được hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranh chấp, tranh chấp đất đai có thể được chia ra làm một số dạng như sau:

Dạng thứ nhất đó là, tranh chấp về quyền sử dụng đất đó là tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất trong quan hệ thừa kế, quan hệ ly hôn của vợ chồng; tranh chấp về đòi lại đất nhà ở, tài sản gắn liền với đất…

Dạng thứ hai đó là, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đó là việc tranh chấp mà một bên vi phạm nghĩa vụ dẫn tới ảnh hưởng đến lợi ích, quyền của bên kia như: tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện các mục đích quốc phòng, an ninh quốc gia, lợi ích công cộng v.v...

Dạng thứ ba đó là, tranh chấp về mục đích sử dụng đất như tranh chấp về mục đích đất nông nghiệp với mục đích phi nông nghiệp, đất hương hỏa với đất thổ cư…

Như vậy, việc nghiên cứu, phân tích làm rõ được các tranh chấp về đất đai là gì, đã cho chúng ta thấy rằng đất không có tranh chấp là đất thuộc quyền sử dụng của chủ thể một cách ổn định và không phát sinh các tranh chấp như các dạng tranh chấp nêu ở trên.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án. Trong thời gian kê biên, đối tượng bị áp dụng bị hạn chế quyền về tài sản. Trong hoạt động thi hành án dân sự, khi một bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật thì sẽ được các cơ quan thi hành án tổ chức cưỡng chế thi hành án theo yêu cầu của người được thi hành án. Việc kê biên quyền sử dụng đất phải tuân theo các thủ tục, trình tự chặt chẽ của pháp luật. Quyền sử dụng đất bị kê biên sẽ bị hạn chế thực hiện các giao dịch dân sự, hay nói cách khác khi quyền sử dụng đất đã bị kê biên để bảo đảm thi hành một bản án, quyết định của tòa án thì mọi giao dịch có liên quan như: chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê… sẽ không có giá trị pháp lý và do đó cũng không thể thực hiện việc thế chấp để vay vốn tại các Ngân hàng được.

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất sử dụng, trong thời gian này người sử dụng đất được thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất của mình. Việc pháp luật quy định về thời hạn sử dụng đất nhằm đáp ứng mục đích tạo cho người sử dụng đất có tâm lý ổn định, giúp những người sử dụng đất có thể xây dựng kế hoạch, chủ động lựa chọn phương án sử dụng đất phù hợp với thời hạn sử dụng để đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất. Mặt khác, việc quy định thời hạn sử dụng đất góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Bởi lẽ, với việc quy định thời hạn sử dụng đất có nghĩa là người sử dụng đất là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sẽ không được sử dụng đất vĩnh viễn. Hết thời hạn sử dụng đất nếu người sử dụng đất chấp hành tốt đường lối, chính sách của đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai mới được Nhà nước xem xét tiếp tục sử dụng đất.

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, Luật Đất đai năm 2003 chia làm các loại đất như sau:

Loại đất sử dụng ổn định, lâu dài, bao gồm: các loại đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh, đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất - kinh doanh và đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn văn hóa dân tộc, cụ thể là: Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc chủng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất ở; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;...

Loại đất sử dụng có thời hạn: Người sử dụng đất sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp như quy định tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể là:

- Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là năm mươi

năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

- Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn được nêu ở trên, sau đó phải chuyển sang thuê đất;

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm. Khi hết thời hạn, tổ chức đó có thể được Nhà nước Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất;

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá năm năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất.

Đối với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất đối với người nhận chuyển nhượng được xác định theo quy định tại Điều 68 Luật Đất đai 2003, cụ thể là: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Như vậy, với việc làm rõ được các quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất chúng ta có thể xác định được việc chủ sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất của mình nếu thời hạn sử dụng đất vẫn còn theo ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Để thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các NHTM nhằm mục đích vay vốn thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình thì các chủ thể phải ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để ghi nhận các nội dung của thế chấp, các quyền nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng... Chúng ta có hiểu rõ các nội dung cơ bản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo các phần như sau:

Thứ nhất, khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Theo nghĩa chung thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Với việc Hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý và thực tế cho ngân hàng cũng như bên thế chấp - hộ gia đình bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thứ hai, chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Đó là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp quyền sử dụng đất đó là các cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, có nhu cầu vay vốn cho mình hoặc cho bên thứ ba, việc thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay vốn đó. Bên nhận thế chấp có thể là các ngân hàng và các TCTD khác.

Mỗi chủ thể đều hoạt động thông qua người đại diện của mình theo quy định của pháp luật, đối với cá nhân thì sẽ đại diện cho chính mình, đối với pháp nhân thì đó là người đại diện theo pháp luật của pháp nhân đó, người đại diện có thể là giám đốc, chủ tịch Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên của pháp nhân tùy vào loại hình doanh nghiệp đó. Còn đối với Hộ gia đình thì hoạt động thông qua chủ hộ. Theo quy định của pháp luật thì chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ như mua tư liệu sản xuất, bán thành phẩm.... Khi tham gia các giao dịch dân sự này chủ hộ không cần có sự đồng ý của các thành viên nếu mục đích giao dịch phục vụ lợi ích chung của cả hộ, chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện cho hộ gia đình trong các quan hệ dân sự, việc ủy quyền phải tuân thủ theo các quy định chung về ủy quyền theo quy định.

Đối với việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình là tư liệu sản xuất hay tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình như: quyền sử dụng đất, nhà ở... pháp luật quy định phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên Hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên. Trường hợp một trong số các thành viên Hộ gia đình này không đồng ý thì việc định đoạt các tài sản này phải được thỏa thuận lại hay không thể thực hiện được. Còn đối với trường hợp các tài sản chung là

khác của hộ gia đình thì chỉ cần sự đồng ý của đa số các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên của hộ gia đình.

Như vậy, đối với việc ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên mới bảo đảm giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, đối tượng của hợp đồng thế chấp.

Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể là một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất tùy theo sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Xét một cách cụ thể hơn thì đối tượng của thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở.

Theo quy định tại BLDS năm 2005 (Điều 718) thì trong thời hạn thế chấp bên thế chấp vẫn trực tiếp sử dụng, khai thác, hoạt động sản xuất kinh doanh trên thửa đất của mình đã thế chấp. Trong trường hợp phát sinh hoa lợi, lợi tức thì đều thuộc tài sản thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp không thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Quy định này của pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp và bảo vệ trật tự của pháp luật trong quan hệ hợp đồng thế chấp.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý những loại đất được pháp luật quy định được quyền thế chấp vay vốn tại NHTM, cụ thể: Luật đất đai năm 2003 quy định các loại đất được thế chấp (Điều 110, khoản 3 Điều 112, khoản 3 Điều 111,

khoản 2 Điều 112, Điều 113, khoản 1 và 3 Điều 119), nhưng hiện cũng chưa có quy định về loại đất nào không được thế chấp. Tuy nhiên, có thể có một số loại đất khác mặc dù pháp luật cho phép thế chấp, nhưng vẫn không thực hiện việc thế chấp trên thực tế như: các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước, đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện bị quy hoạch.