Giới Thiệu Chung Về Hoạt Động Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia

Úc và là ngân hàng hàng đầu thế giới với trên 100 năm kinh nghiệm đã chính thức trở thành cổ đông chiến lược của VIB với tỉ lệ sở hữu cổ phần ban đầu là 15%. Sau một năm chính thức trở thành cổ đông chiến lược của VIB, ngày 20/10/2011, CBA đã hoàn thành việc đầu tư thêm 1.150 tỷ đồng vào VIB, tăng tỷ lệ sở hữu cổ phần của CBA tại VIB từ 15% lên 20% nhằm tăng cường cơ sở vốn, hệ số an toàn vốn, mở rộng cơ hội kinh doanh và quy mô hoạt động cho VIB. Mối quan hệ hợp tác chiến lược này tạo điều kiện cho VIB tăng cường năng lực về vốn, công nghệ, quản trị rủi ro … để triển khai thành công các kế hoạch dài hạn trong chiến lược kinh doanh của VIB và đặc biệt là nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng hướng theo chuẩn mực quốc tế.

Là một trong những ngân hàng tiên phong trong việc cải tổ hoạt động kinh doanh, VIB luôn định hướng lấy khách hàng làm trọng tâm, lấy chất lượng dịch vụ và giải pháp sáng tạo làm phương châm kinh doanh với quyết tâm "trở thành ngân hàng luôn sáng tạo và hướng đến khách hàng nhất tại Việt Nam". Một trong những sứ mệnh được ban lãnh đạo VIB xác định ngay từ ngày đầu thành lập là "Vượt trội trong việc cung cấp các giải pháp sáng tạo nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu khách hàng". Do vậy, hiện VIB đã và đang tăng cường hiệu quả sử dụng vốn, cùng năng lực quản trị điều hành, tiếp tục chú trọng phát triển mạng lưới ngân hàng bán lẻ và các sản phẩm mới thông qua các kênh phân phối đa dạng để cung cấp các giải pháp tài chính trọn gói cho các nhóm khách hàng trọng tâm, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ để phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn.

Những năm trở lại đây mặc dù hoạt động kinh doanh của Ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, tuy nhiên tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của VIB vẫn đạt được những kết quả rất khả quan. Theo báo cáo của Hội đồng quản trị VIB trong phiên họp Đại hội đồng cổ đông năm 2011 đã cho thấy kết quả này, cụ thể là:

Bảng 2.1: Báo cáo kết quả kinh doanh của VIB năm 2010

Các chỉ tiêu	2009	2010	Tăng (+)
1	Tổng tài sản (tỷ đồng)	56.635	93.827	65,67%
2	Vốn chủ sở hữu (tỷ đồng)	2.945	6.593	123,87%
3	Vốn điều lệ (tỷ đồng)	2.400	4.000	66,67%
4	Thặng dư vốn (tỷ đồng)	26,5	1.653	62,38 lần
5	Huy động vốn (tỷ đồng)	34,210	59.563	74,11%
6	Dư nợ (tỷ đồng)	27.352	41.731	52,57%
7	Tỷ lệ nợ xấu (%)	1,30	1,59	22,3%
8	Dự phòng rủi ro (tỷ đồng)	279	503	80,29%
9	Lợi nhuận trước Thuế (tỷ đồng)	610	1.051	72,3
10	Lợi nhuận sau Thuế (tỷ đồng)	459	791	72,33%
11	Lãi cơ bản trên cổ phiếu (đ/cp)	2.128	2.389	12,27%
12	Số Chi nhánh/Phòng Giao dịch	115	135	17,39%

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Nguồn: vib.com.vn.

2.1.2. Giới thiệu chung về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB

Với bản chất là một tổ chức đặc thù có chức năng kinh doanh tiền tệ, NHTM thực hiện hoạt động kinh doanh của mình thông qua các quan hệ tín dụng, từ các quan hệ này, mối quan hệ giữa ngân hàng với các tổ chức, cá nhân được thiết lập và phát triển, gắn ngân hàng với các hoạt động sản xuất kinh doanh trong xã hội. Tuy nhiên, nếu không có những thiết chế cơ bản để bảo đảm các khoản tiền đi vay và cho vay hiệu quả, ngân hàng sẽ tự đặt mình trước những rủi ro khó lường đối với một loại hàng hóa vốn dĩ đã chứa đựng rất nhiều rủi ro, đó là "tiền tệ". Lúc này, những thiết chế cơ bản về các biện pháp bảo đảm trong BLDS 2005 sẽ được ngân hàng lựa chọn. Trong số 07 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp thì các biện pháp: cầm cố, thế chấp và bảo lãnh được ngân hàng sử dụng nhiều hơn cả.

Tùy vào quan điểm về hoạt động kinh doanh, đánh giá rủi ro, phương pháp kinh doanh mà các ngân hàng tự lựa chọn "khẩu vị" các biện pháp bảo đảm tiền vay cho hoạt động cấp tín dụng cho ngân hàng mình. Đối với VIB thì biện pháp bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất gần như được sử dụng nhiều nhất so với các biện pháp bảo đảm khác.

Theo thống kê sơ bộ của VIB tại Báo báo hoạt động bảo đảm tiền vay tại VIB của Khối Quản lý tín dụng năm 2011, thì cứ 10 hồ sơ vay vốn thì có 08 hồ sơ khách hàng bảo đảm bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của mình hoặc của bên thứ ba và tổng số tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo thống kê sơ bộ trong năm 2010 trên toàn hệ thống VIB lên tới con số khoảng 2500 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, trong đó bao gồm cả đất thuê, đất được Nhà nước giao...

Cũng như các TCTD khác, việc VIB ưu tiên sử dụng biện pháp bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ những đặc điểm sau:

- Nhờ tính cố định mà khi nhận làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản;

- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính "khan hiếm" của bất động sản và sự phát triển của thị trường bất động sản;

- Quyền sử dụng đất nói riêng và bất động sản nói chung là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc, thiết bị;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường;

- Quyền sử dụng đất là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký GDBĐ. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.

Hiện nay, trước tình hình kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh bất động sản gần như bị đóng băng từ giữa năm 2011, do đó hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất của các ngân hàng nói chung và VIB nói riêng đặt ra nhiều thách thức, cụ thể là:

- Giá trị tài sản bảo đảm hiện tại giảm rất nhiều, thậm chí giảm tới 2/3 so với giá trị tài sản bảo đảm được định giá tại thời điểm cấp tín dụng cho khách hàng;‌

- Một số nơi xảy ra các vụ vỡ nợ tín dụng đen như: Bắc Ninh, Hà Đông, Thường Tín... các con nợ đều đầu tư vào thị trường bất động sản mà chưa thể rút vốn;

- Việc xử lý tài sản bảo đảm tại VIB để thu hồi nợ gặp rất nhiều khó khăn do không thể phát mại được quyền sử dụng đất thế chấp.

2.2. THỰC TIỄN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC PHÁT SINH

2.2.1. Mục đích, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB

* Mục đích thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB

Cũng như các NHTM khác, với mục đích chính là kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận ngân hàng VIB cũng tiến hành hoạt động bảo đảm tiền vay trong đó

có biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm sự an toàn trong hoạt động tín dụng cho các khách hàng của mình.

Trong thực tiễn thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, VIB gặp một số vướng mắc từ những các quy định của pháp luật về vấn đề này. Đó là việc xác định mục đích thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể là:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam "để vay vốn" (khoản 2 Điều 110), mà không được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các nghĩa vụ khác (ví dụ như: phát hành bảo lãnh, mở L/C, bao thanh toán...). Trong khi đó, đối với Hộ gia đình sử dụng đất không phải là đất thuê thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân "để vay vốn sản xuất, kinh doanh" (khoản 7 Điều 113), mà không được thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ mục đích khác (ví dụ như: bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, kể cả vay vốn để học tập, xây dựng, sửa chữa nhà...). Do vậy, về mặt pháp lý, nếu thế chấp quyền sử dụng đất để sử dụng cho những mục đích khác với quy định nêu trên của Luật Đất đai 2003 thì hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu theo quy định của BLDS 2005.

Trong khi đó, nhu cầu vay vốn của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trên thực tế rất đa dạng. Vì vậy, nếu quy định về mục đích vay vốn như trong Luật Đất đai năm 2003 thì không phù hợp với Luật các TCTD, BLDS năm 2005 và hạn chế khả năng khai thác, phát huy giá trị kinh tế của thửa đất, cũng như nhu cầu tiêu dùng của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.

Mặc dù vậy, trên thực tế VIB vẫn thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để bảo đảm nhiều mục đích của khách hàng như: hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh, LC và các nghĩa vụ khác của Bên vay tại VIB. Nội dung này được thể hiện cụ thể trong Điều 1 mẫu hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng tại VIB được ban hành kèm theo Quyết định 3639/2008/QĐ-TGĐ của Tổng giám đốc VIB, cụ thể như sau:

Điều 1. Nghĩa vụ được bảo đảm

1. Bên thế chấp đồng ý thế chấp những tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của Bên vay đối với VIB (Bên nhận thế chấp), bao gồm: tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi quá hạn, chi phí xử lý tài sản thế chấp, các khoản chi phí khác theo Hợp đồng tín dụng số ngày và các Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo lãnh, LC và các nghĩa vụ khác của Bên vay tại VIB được ký giữa hai bên trong khoảng thời gian từ ngày đến ngày .

2. Hai bên nhất trí rằng với tài sản này, VIB đồng ý cho Bên vay vay tổng số tiền (nợ gốc) cao nhất là đồng.

3. Tài sản này được đảm bảo/nhưng không giới hạn đảm bảo chỉ cho khoản vay nêu trên. Phần giá trị chênh lệch thừa (nếu có) giữa giá trị tài sản bảo đảm và tổng các nghĩa vụ trả nợ nêu tại khoản 1 Điều này được đảm bảo cho toàn bộ các nghĩa vụ trả nợ khác của Bên vay cho VIB [21].

Với quy định mở tại khoản 1, và khoản 3 Điều 1 của mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của VIB như ở trên thì có thể thấy, VIB chấp nhận rủi ro là hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu về nội dung này nếu các nhà thực thi pháp luật, bảo vệ pháp luật (cơ quan tòa án, thi hành án...) có quan điểm cho rằng như vậy sẽ trái với quy định của Luật Đất đai năm 2003 như được phân tích ở trên. Mặc dù vậy, trên thực tế thì chưa xảy ra vụ việc nào hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần đối với trường hợp này.

* Điều kiện nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại VIB

Trên cơ sở các quy định cụ thể của pháp luật về việc xác định được quyền sử dụng đất được nhận thế chấp, VIB xây dựng trong quy định nội bộ

cụ thể hóa những quy định của pháp luật. Ngoài ra, VIB còn quy định bổ sung thêm các điều kiện khác khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng để bảo đảm khả năng xử lý tốt tài sản bảo đảm trong trường hợp khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

Theo quy định về điều kiện thủ tục nhận bảo đảm tiền vay của VIB tại Quy chế Bảo đảm tiền vay số 1676/2009/QĐ-VIB thì:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất được nhận thế chấp khi có đủ 4 điều kiện dưới đây: (i) Đất không có tranh chấp; (ii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iii) Trong thời hạn sử dụng đất và (iv) có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó ghi một trong những nội dung dưới đây:

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được miễn tiền sử dụng đất, trừ trường hợp miễn tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế;

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được giảm tiền sử dụng đất…;

Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần;

Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuê đất;

Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuê đất… năm;

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

Thuê đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc khu kinh tế, khu công nghệ cao);

Chuyển sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Đơn đề nghị ngày …/…/20… (ghi ở phần theo dõi biến động);

Sở hữu căn hộ nhà chung cư; và

Các nội dung khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận [22].

Thứ hai, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004, đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, thì được thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất, để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh.

Thứ ba, người thuê lại đất đã trả tiền cho cả thời gian thuê lại đất, đối với đất đã được đầu tư xây dựng xong kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm, để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp và các khu vực tương tự trong khu kinh tế, khu công nghệ cao, thì được thế chấp quyền sử dụng đất thuê.

Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, đã thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì được thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê.

Ngoài ra, để để thuận tiện trong việc áp dụng trên thực tế VIB còn quy định cụ thể các trường hợp quyền sử dụng đất không được nhận thế chấp tại VIB, cụ thể là:

Thứ nhất, đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Thứ hai, đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước trong các trường hợp sau đây:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời được ngân sách nhà nước chi trả trực tiếp cho việc nộp tiền sử dụng đất, trả