Phạm Vi Bảo Đảm Tiền Vay Bằng Quyền Sử Dụng Đất Tại Vib

tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khoản tiền này tổ chức kinh tế không phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc không phải ghi nhận nợ với Nhà nước;

- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế, đồng thời tổ chức kinh tế này không phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc nợ phải trả cho ngân sách nhà nước;

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nhưng cho miễn tiền sử dụng đất;

- Trước ngày Nhà nước giao vốn cho công ty nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước này đã được chuyển đổi thành công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên sử dụng quỹ phát triển sản xuất, tiền khấu hao cơ bản, tiền thanh lý tài sản cố định để nộp tiền sử dụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thứ tư, đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất (chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê) trong các trường hợp dưới đây:

- Đất thuê từ ngày 01/7/2004 trở đi, mà trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi một trong những nội dung dưới đây:

+ Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm;

+ Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và được miễn tiền thuê đất;

+ Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và được miễn tiền thuê đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

… năm;

+ Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và được giảm tiền thuê đất... năm, mức giảm...

+ Các cách ghi khác theo quy định của pháp luật.

- Đất thuê trước ngày 01/7/2004, mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại dưới 5 năm;

- Đất thuê trước ngày 01/7/2004, mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại từ 5 năm trở lên, nhưng số tiền thuê còn lại không bảo đảm để thu hồi vốn nếu phải xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thuê.

Thứ năm, đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

Thứ sáu, đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền.

Thứ bảy, đất thuê cảng hàng không, sân bay.

Thứ tám, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

Thứ chín, đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.

Thứ mười, đất sử dụng không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.

Thứ mười một, đất bị lấn, chiếm; đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

Thứ mười hai, đất do cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

Thứ mười ba, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.

Thứ mười bốn, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Với việc quy định rõ ràng trong văn bản nội bộ của VIB về các loại quyền sử dụng đất được nhận thế chấp và không được nhận thế chấp như ở trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cán bộ, nhân viên các bộ phận có liên quan của VIB dễ dàng trong quá trình thực hiện cũng như tạo một hành lang an toàn, ngăn chặn rủi ro có thể xảy ra cho VIB.

2.2.2. Phạm vi bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại VIB

Theo quy định tại Điều 716 BLDS 2005 thì phạm vi thế chấp quyền sử đất được quy định như sau: "Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận" [26].

Vận dụng quy định trên của pháp luật thì VIB, trong mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của VIB đều ghi nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều thuộc tài sản thế chấp. Việc quy định này nhằm tạo lợi thế, bảo đảm hơn cho VIB vì việc thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ làm tăng giá trị của tài sản thế chấp, thuận lợi hơn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Trong trường hợp chỉ thế chấp đối với quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì quá trình xử lý tài sản thế chấp sẽ gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc nhất là trường hợp chủ sử dụng đất và tài sản trên đất là hai chủ thể khác nhau.

Để có căn cứ xác định giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ngân hàng thường tiến hành định giá tài sản. Để bảo đảm tính khách quan, VIB thường yêu cầu khách hàng thuê công ty định giá bên ngoài VIB để xác định giá trị tài sản tại thời điểm định giá. Trong một số trường hợp thì các cán bộ tín dụng, giám đốc các chi nhánh, phòng giao dịch chính là bên định giá.

Giá trị định giá tài sản sẽ là cơ sở để VIB xác định giá trị khoản vay tối đa được bảo đảm bằng tài sản thế chấp đó. Tuy nhiên, trong các hợp đồng thường ghi nhận nội dung giá trị định giá không phải là căn cứ xác định giá khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ.

2.2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình áp dụng tại VIB

* Về việc áp dụng mẫu hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào quy định BLDS 2005 và vận dụng Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Thực tế hiện nay, cũng như các NHTM khác, VIB xây dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất áp dụng cho hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng mình trên cơ sở các mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ban hành kèm theo thông tư hướng dẫn của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, VIB có bổ sung, sửa đổi các nội dung này một mặt giữ nguyên các điều khoản bắt buộc theo quy định của BLDS 2005, mặt khác bổ sung các điều khoản khác để bảo vệ chặt chẽ hơn quyền lợi của VIB khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng mẫu của VIB được xây dựng áp dụng cho việc thế chấp quyền sử dụng đất của các chủ thể thế chấp nói chung bao gồm: các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức.

* Về chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Chủ thể ký kết theo quy định của pháp luật bao gồm hai bên: Bên nhận thế chấp là VIB bao gồm: Tổng giám đốc, trưởng các đơn vị kinh doanh và những người khác được ủy quyền; Bên thế chấp là hộ gia đình với đầy đủ các thành viên của hộ như bố, mẹ và các con trên 15 tuổi không bị mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của BLDS 2005. Ngoài ra, trong trường hợp Hộ gia đình không phải là chủ thể vay vốn mà chỉ thế chấp bảo đảm cho khoản vay của bên thứ ba thì khi đó trong hợp đồng thế chấp của

VIB ngoài các chủ thể chính là bên thế chấp và bên nhận thế chấp còn có phần bổ sung thông tin về bên vay vốn có thể là cá nhân, hoặc doanh nghiệp. Các thông tin về chủ thể trong hợp đồng thường được quy định rất cụ thể như:

Đối với cá nhân: họ tên, số chứng minh thư nhân dân, ngày tháng năm sinh, hộ khẩu thường trú và địa chỉ liên hệ.

Đối với tổ chức: thông tin về tên, số đăng ký kinh doanh, địa chỉ, điện thoại liên hệ...

Việc ghi rõ các thông tin về nhân thân của cá nhân và thông tin về doanh nghiệp nhằm xác định rõ chủ thể nhất định để phân biệt với chủ thể khác, trên cơ sở đó xác định được trách nhiệm của chủ thể tham gia ký kết hợp đồng.

Ngoài ra, để bảo đảm những thông tin cung cấp của bên thế chấp có tính xác thực, chính xác, trong hợp đồng thế chấp của VIB còn có điều khoản cam kết của bên bảo đảm, cụ thể là:

Điều 6. Bên thế chấp cam đoan những thông tin về nhân thân và tài sản thế chấp đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật và tại thời điểm ký Hợp đồng này, căn nhà và quyền sử dụng đất nói trên:

a) Được phép thế chấp theo quy định của Pháp luật;

b) Hoàn toàn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của Bên thế chấp, không có bất kỳ sự tranh chấp nào;

c) Chưa được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng dưới bất kỳ hình thức nào hoặc dùng để bảo đảm cho bất kỳ nghĩa vụ dân sự nào;

d) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc có bất kỳ quyết định nào của Cơ quan có thẩm quyền hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu;

e) Không có giấy tờ sở hữu nào khác ngoài giấy tờ nêu tại 0 của Hợp đồng này [21].

Trong thực tiễn ký kết hợp đồng thế chấp với chủ thể là hộ gia đình thì VIB cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc từ việc áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan, cụ thể là:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 177 của BLDS 2005 thì hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ cần chủ hộ là đại diện Hộ gia đình ký. Nhưng theo quy định tại Điều 146, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình "phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong Hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự" [7].

Hộ gia đình theo quy định tại Điều 108 của BLDS năm 2005 là "các thành viên có tài sản chung đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp…" [26] không đồng nhất với hộ gia đình có chung hộ khẩu hay ở chung một nhà. Do vậy, không có cơ sở pháp lý để xác định được ai là những thành viên của hộ gia đình. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai lại không quy định căn cứ xác định các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, cụ thể là các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đăng ký quyền sử dụng đất, hộ gia đình không buộc phải kê khai các thành viên của hộ gia đình và đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước.

Thực tế hiện nay các cơ quan công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất thường căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên trong hộ gia đình. Tuy nhiên, căn cứ này chưa chính xác vì không có cơ sở để đảm bảo rằng chỉ có những người được ghi tên trong sổ hộ khẩu mới là thành viên hộ gia đình do việc nhập, tách hộ khẩu được thực hiện dễ dàng thông qua các thủ tục hành chính. Do đó, việc chưa có căn cứ pháp lý để xác định hộ gia đình đã gây khó khăn trong việc thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp tại cơ quan công chứng,

chứng thực, đăng ký GDBĐ, rủi ro trong việc bỏ sót thành viên hộ gia đình gây ra tranh chấp ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản của người nhận thế chấp.

Mặt khác, khoản 2 Điều 109 BLDS 2005 quy định: "Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý" [26]. Quy định này có thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau:

Cách hiểu thứ nhất: GDBĐ không phải là một hình thức của quyền định đoạt, bởi BLDS quy định: "Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó" [26, Điều 195] với các hình thức như: "bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác" [26, Điều 197]. Như vậy, không áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 109, trừ trường hợp pháp luật "chuyên ngành" có quy định về điều kiện đồng ý của các thành viên hộ gia đình như quy định tại khoản 2 Điều 146 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.

Cách hiểu thứ hai: việc xác lập GDBĐ bằng tài sản có thể dẫn tới hậu quả là xử lý tài sản và quyền sở hữu được chuyển giao cho chủ thể khác. Vì vậy, trường hợp này được xem là "quyền định đoạt tương đối" hay là "sẽ định đoạt khi có điều kiện". Từ đó, để bảo đảm quyền và lợi ích của các đồng sở hữu, phù hợp với nguyên lý pháp lý khi định đoạt tài sản chung thì việc áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 109 của BLDS khi xác lập GDBĐ bằng tài sản của hộ gia đình là hợp lý.

Ngoài việc làm phát sinh nhiều cách hiểu như trên, quy định tại khoản 2 Điều 109 còn chưa rõ ràng trong việc xác định thế nào là "tài sản chung có giá trị lớn" và sự đồng ý của "các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên" có thể được thể hiện dưới những hình thức nào, do đó, đã gây không ít khó khăn, lúng túng trong quá trình áp dụng.

Trong hoạt động của mình VIB đã phát hiện rất nhiều vướng mắc phát sinh liên quan đến vấn đề xác định chủ thể ký kết hợp đồng đối với bên thế chấp là hộ gia đình xuất phát từ nguyên nhân chính các quy định của pháp luật chưa rõ ràng và mâu thuẫn, chồng chéo như nêu trên. Sau đây là một số tình huống phát sinh trong hoạt động thực tế tại các đơn vị kinh doanh của VIB:

Tình huống 1: Về việc chủ hộ gia đình được ghi nhận trên sổ hộ khẩu đại diện cho hộ gia đình ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với VIB có đảm bảo giá trị pháp lý?

Vấn đề trên ta thấy: Căn cứ điểm b, điểm c khoản 2 Điều 111 và khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, hợp đồng thế chấp phải có đầy đủ chữ ký của tất cả những thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự. Nếu có thành viên nào thuộc nhóm trên không thể ký vào hợp đồng thế chấp thì phải có văn bản ủy quyền ký kết hợp đồng thế chấp của người này. Bên cạnh đó, cần lưu ý quy định tại khoản 2 Điều 109 BLDS, theo đó, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý. Vì vậy, để thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm, hợp đồng thế chấp cũng cần phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên.

Để xác định cá nhân nào được coi là thành viên của hộ gia đình, cần căn cứ vào những yếu tố sau đây: Các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này. Tiếp theo cần căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình: những người có tên trong hộ khẩu thường là thành viên của hộ gia đình. Ngoài ra cần căn cứ vào quan hệ thừa kế để xác định: những thành viên của hộ có quan hệ thừa kế với chủ hộ và họ ở hàng thừa kế thứ nhất của chủ hộ.

Trong trường hợp có thành viên của hộ gia đình tách khẩu, vẫn cần lấy chữ ký của người này trong hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp một thành