Đặc Trưng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình

của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, thì quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.

Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các chủ thể như: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của mình. Mà Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai bằng các hình thức chủ yếu: Thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách liên quan đến sử dụng đất, thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể… ngoài ra, Nhà nước còn thực hiện thu các lợi ích vật chất từ việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua việc nộp thuế, phí, lệ phí, nộp tiền sử dụng đất v.v...

Tóm lại, quyền sử dụng đất ở Việt Nam có thể coi là một quyền tài sản riêng biệt được pháp luật quy định, trên cơ sở quy định của pháp luật thì chủ sử dụng đất được thực hiện các quyền năng pháp lý đối với tài sản này. Có thể nhận thấy theo quy định của pháp luật Việt Nam thì quyền sử dụng đất không phải là quyền độc lập mà là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai do Nhà nước làm đại diện nên nó phụ thuộc rất nhiều vào quyền sở hữu đất đai. Mặt khác, chủ sử dụng đất cũng không được thực hiện các quyền năng giống như các loại tài sản thông thường khác mà phụ thuộc vào các điều kiện, trình tự, thủ tục do Nhà nước quy định thông qua các quy định của pháp luật.

1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Mặc dù, quyền sử dụng đất nằm trong quyền năng sở hữu về đất đai nhưng các chủ thể sử dụng đất vẫn có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho mượn, bảo lãnh, góp vốn…quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khái niệm quyền sử dụng đất không đồng nhất với khái niệm quyền sở hữu về đất đai, bởi vì quyền sở hữu đất đai là quyền

ban đầu có trước, còn quyền sử dụng đất là quyền phát sinh có sau khi các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng hay được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, quyền sở hữu đất đai là loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất lại là một quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Điều này được thể hiện ở các đặc điểm dưới đây:

Thứ nhất, chủ sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai và quyền sở hữu của các chủ thể đối với các tài sản khác.

Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai theo quy định của Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 2003, thì Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có toàn quyền thực hiện quyền sở hữu bao gồm các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Quyền sở hữu đại diện của Nhà nước mang tính duy nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất thể hiện ở điểm pháp luật không cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là người đại diện. Điều này có nghĩa là đất đai luôn thuộc về một chủ thể nhất định duy nhất là Nhà nước và pháp luật không cho phép bất kỳ hành vi nào xâm phạm quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Tính tuyệt đối thể hiện, toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước dù đã được giao hay chưa được giao cho bất kỳ tổ chức cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho mượn, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế…quyền sử dụng đất theo quy định.

Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng đất cũng có đầy đủ các quyền năng như trên. Về cơ bản theo quy định của pháp luật chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê hoặc đã trả tiền trước

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật quy định được hưởng đầy đủ 9 quyền năng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thế chấp, bảo lãnh, thừa kế; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất là một loại quyền phụ thuộc, tính phụ thuộc thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định được một số vấn đề như phân tích ở trên. Ngoài ra, trong quá trình sử dụng đất chủ sử dụng đất có thể bị chủ sở hữu đại diện là Nhà nước thu hồi trong các trường hợp đặc biệt phục vụ mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia… theo quy định của pháp luật.

1.1.2. Đặc trưng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

1.1.2.1. Một số vấn đề chung về thế chấp

* Khái niệm thế chấp

Theo nghĩa thông thường thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó. Nếu trong trường hợp tài sản thế chấp không thể chuyển giao được cho bên kia thì bên thế chấp sẽ dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình giao cho bên nhận thế chấp giữ và như vậy bên thế chấp sẽ không thể định đoạt được tài sản đã thế chấp vì không có giấy tờ về sở hữu.

Trong chế định quy định về các biện pháp bảo đảm trong BLDS 2005 thì thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm cơ bản và rất quan trọng. Theo quy định tại điều 342 BLDS 2005 thì thế chấp được định nghĩa: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp" [26]

So với quy định của Điều 346 BLDS 1995 về định nghĩa thế chấp thì: "Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền…" [24].

Như vậy, với quy định của BLDS 2005 thì có một điểm khác biệt cơ bản so với BLDS 1995 về định nghĩa thế chấp tài sản đó là: BLDS 2005 đã không có sự phân biệt tài sản đem thế chấp là bất động sản hay động sản như BLDS 1995 mà chỉ căn cứ vào việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Sự thay đổi này đã đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn trong hoạt động thế chấp.

Theo quy định của pháp luật một số nước trên thế giới cũng định nghĩa về thế chấp và cũng có những điểm giống nhau về bản chất nhưng khác nhau về cách thức thể hiện:

Điều 702 BLDS và Thương mại Thái Lan quy định:

Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó, một người gọi là người thế chấp nhượng một tài sản cho người khác, gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm, để thi hành một nghĩa vụ nhưng không giao tài sản đó cho người nhận thế chấp.

Người nhận thế chấp có quyền được trả tiền đối với tài sản thế chấp ưu tiên trước những chủ nợ thường, bất luận là quyền sở hữu đối với tài sản đó đã được chuyển nhượng cho một người thứ ba hay chưa [1].

Như vậy, về cơ bản theo quy định của pháp luật các nước thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên kia. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự nếu bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để cấn trừ cho việc thực hiện nghĩa vụ đó.

1.1.2.2. Đặc trưng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo số liệu thống kê thì hiện nay ở nước ta thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm phổ biến nhất trong số các biện pháp bảo đảm tại các các NHTM khi cho vay vốn. Và đây cũng là một quyền năng cơ bản và quan trọng nhất đối với chủ sử dụng đất như cá nhân, hộ gia đình. Vậy nguyên nhân nào dẫn đến việc các cá nhân, hộ gia đình thường sử dụng quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn tại các NHTM? Có thể giải thích điều này bởi vì đối với mỗi người dân, hộ gia đình Việt Nam thì quyền sử dụng đất có thể coi là tài sản lớn nhất, có giá trị nhất so với các tài sản khác của họ. Dưới khía cạnh các NHTM thì họ sẽ cho vay vốn trên cơ sở những biện pháp bảo đảm tốt nhất, an toàn nhất nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho mình, vì vậy họ muốn nhận thế chấp những tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất, nhà ở để đảm bảo mục đích đó. Dưới khía cạnh những người dân thì việc áp dụng biện pháp thế chấp sẽ đảm bảo một kênh huy động vốn hiệu quả phục vụ cho nhu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu dùng của họ. Với việc thế chấp quyền sử dụng đất, hộ gia đình vẫn có thể sinh sống, làm việc, khai thác sử dụng trên chính mảnh đất của mình đã thế chấp tại NHTM. Chỉ khi bên vay vốn không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì bên có quyền (ngân hàng) có thể xử lý tài sản thế chấp để bù trừ cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay.

Vậy thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình là một quyền năng cơ bản và quan trọng của hộ gia đình trong việc bảo đảm cho khoản vay tại NHTM cho vay vốn. Chúng ta có thể hiểu khái quát: Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).

Thế chấp quyền sử dụng đất có thể coi là một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tiêu dùng. Thông qua đó đã nâng cao

hiệu quả sử dụng đất. Chính vì vậy: đối với người sử dụng đất đây là quyền có ý nghĩa quan trọng bậc nhất đối với họ.

So với việc thế chấp các tài sản khác việc thế chấp quyền sử dụng đất có một số đặc điểm đặc trưng như sau:

Thứ nhất, sau khi hoàn thiện đầy đủ các thủ tục thế chấp do pháp luật quy định thì người thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp đó.

Thứ hai, thực tế thì người thế chấp vẫn đang sử dụng, khai thác quyền sử dụng đất nhưng người nhận thế chấp chỉ lưu giữ những giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người thế chấp mà chưa có sự chuyển giao quyền sử dụng từ người này sang người khác. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất đem thế chấp vẫn thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp trong thời gian thế chấp.

Thứ ba, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ hình thức do pháp luật quy định đó là hợp đồng phải được lập thành văn bản và phải thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký GDBĐ theo quy định của pháp luật mới có giá trị pháp lý.

Ngoài ra, thế chấp quyền sử dụng đất của chủ thể hộ gia đình mang những nét đặc trưng so với thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức hay chủ thể khác. Điều này xuất phát từ tính đặc thù của chủ thể Hộ gia đình ở nước ta.

Với cơ sở kinh tế - xã hội ở nước ta hình thành chủ yếu từ nền kinh tế nông nghiệp lúa nước và trải qua quá trình lịch sử lâu dài đã xuất hiện hình thức kinh tế hộ gia đình. Cho đến giai đoạn hiện nay kinh tế nông nghiệp, nông thôn, kinh tế hộ gia đình vẫn có vai trò quan trọng theo đường lối phát triển kinh tế của Đảng ta. Thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng, Hiến pháp năm 1992 xác định kinh tế hộ gia đình là một trong những hình thức kinh tế được khuyến khích phát triển. Cụ thể hóa quy định của Hiến pháp nhiều văn bản quy phạm pháp luật đặc biệt là BLDS 2005, Luật Đất đai 2003,

Luật Thủy sản… đều đã ghi nhận vai trò của hộ gia đình với tư cách là chủ thể của quan hệ pháp luật.

Trên khía cạnh pháp lý, hộ gia đình có các điều kiện sau sẽ có thể là chủ thể quan hệ pháp luật dân sự (vay vốn, mua, bán, thuê, mượn,…): các thành viên có tài sản chung; cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định.

Điều 106 BLDS 2005 đã ghi nhận:

Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này [26].

Tài sản chung chính của hộ gia đình được pháp luật quy định cụ thể tại Điều 108 BLDS 2005 đó là khối tài sản do các thành viên của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài sản chung, hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung. Tài sản chung này bao gồm: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm cả đất ở và đất canh tác), rừng, rừng trồng của hộ khi được Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ và các tài sản chung được tạo thành theo các căn cứ được quy định tại Điều 170 BLDS 2005.

Hoạt động kinh tế chung có thể hiểu là việc cùng canh tác trên một thửa ruộng, cùng làm một nghề thủ công như: làm giấy, in tranh, đồ mộc, đồ sành sứ, làm đồ thủ công mỹ nghệ, cùng sản xuất một loại sản phẩm… mà mỗi thành viên phụ trách một công đoạn trong quá trình sản xuất hoặc cùng tạo ra một nhóm sản phẩm và tiến hành phân phối, bán, cho thuê trong một tổng thể… và cùng được hưởng lợi từ các hoạt động kinh tế chung nêu trên.

Việc hưởng lợi có thể là trực tiếp (nhận tiền, tài sản chia cho từng người) hoặc thông qua việc thụ hưởng chung các lợi ích như nhà ở, ăn uống, đi lại bằng tài sản chung.

Như vậy, các hoạt động đơn lẻ của thành viên hộ gia đình như mua bán phục vụ tiêu dùng cá nhân không được coi là hoạt động của hộ gia đình và hộ gia đình không phải chịu trách nhiệm với hành vi của cá nhân đó (trong trường hợp cá nhân là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự).

Việc xác định tài sản chung, các hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của hộ gia đình khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự đặc biệt là quan hệ tín dụng với NHTM.

1.1.3. Vai trò thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang dần từng bước hội nhập sâu hơn vào nền kinh tế toàn cầu hiện nay thì đặt ra một nhu cầu lớn về vốn để phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh như: Người sản xuất cần vốn để đầu tư máy móc thiết bị sản xuất, người đi học nước ngoài cần tiền nộp học phí cũng như trang trải các chi phí ăn ở, người bán hàng cần vốn lưu động để quay vòng… nhưng không đủ tiền. Hộ gia đình có thể có nhu cầu vốn để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển kinh tế hộ gia đình, nhu cầu tiêu dùng như mua sắm đồ đạc, phương tiện, quyền sử dụng đất, nhà ở... hoặc có thể với tư cách là chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất của mình nhằm mục đích bảo đảm cho khoản vay của bên thứ ba có nhu cầu sử dụng vốn.

Mọi tổ chức, cá nhân cũng như hộ gia đình có nhu cầu vốn đều có thể vay dưới nhiều hình thức và từ nhiều chủ thể khác nhau nhưng chủ yếu nhất vẫn là vay vốn của các NHTM. Và hoạt động tín dụng ngày càng trở lên quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của một đất nước, là công cụ để các NHTM thu vốn tạm thời nhàn rỗi trong nhân dân và cho vay số vốn này cho các chủ thể khác có nhu cầu vốn để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh,