Quản lý tài sản công trong các cơ quan hành chính nhà nước ở Việt Nam

2.11 uy hoạch.

8. Các nguồn cung cấp dữ liệu mua bán

8.1 Cơ quan Địa chính;

8.2 Văn phòng tư vấn nhà đất;

8.3 Các công ty địa ốc;

8.4 Cơ quan thuế trước bạ;

8.5 Các phòng Công chứng nhà nước;

8.6 Những người môi giới bất động sản;

8.7 Các công ty xây dựng;

8.8 Báo chí;

8.9 Chủ sở hữu bất động sản;

3.10 Cộng đồng dân cư;

Kết thúc công tác điều tra, thẩm định và bổ sung thông tin, phải tiến hành tổng hợp số mẫu điều tra bổ sung đó. Từ số liệu điều tra ban đầu và điều tra bổ sung cán bộ định giá tiến hành xử lý sơ bộ thông tin.

9. Lập hồ sơ định giá:

Hồ sơ định giá bao gồm có các loại sau đây:

9.1 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất hay trích lục bản đồ địa chính;

9.2 Tền và địa chỉ của người chuyển quyền sở hữu bất động sản và người nhận quyền sở hữu bất động sản;

9.3 Ngày tháng năm thực hiện giao dịch mua bán bất động sản;

9.4 Loại bất động sản được mua bán;

9.5 Các thông tin thu thập đối với từng vụ mua bán như đã nêu ở điểm (1.3) trên;

9.6 Các thông tin về tỷ lệ lãi suất, lạm phát, thời gian thanh toán, hình thức thanh toán ( tiền mặt, séc ).

10. Phân tích số liệu thị trường và phát triển các thông tin

Số liệu thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khác nhau và vì vậy rất phức tạp. Để kết quả phân tích phản ánh khách quan,

đầy đủ, đúng tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong vùng, nội dung phân tích số liệu cần thực hiện các bước sau đây:

Số liệu thị trường về bất động sản thu thập được không phải là đất trống hoặc căn hộ mà chúng bao gồm cả nhà và đất. Muốn xác định được giá chuyển nhượng trên thực tế của đất, phải tách giá thị trường của nhà khỏi giá thị trường của bất động sản, nghĩa là trước hết phải xác định được giá thị trường của nhà. Nội dung và phương pháp xác định như sau: Giả sư bất động sản cần định giá có cả nhà ( nhà để ở ) và đất. Cách tính như sau:

5.1 Tính giá thị trường của nhà tại thời điểm định giá

5.1.1 Cách thứ nhất: Tính giá trị thị trường nhà nếu biết giá thị trường đất Cách này được áp dụng trong trường hợp trong vùng lân cận bất động sản chủ

thể ( bất động sản cần định giá ) có những thửa đất trống vừa được bán ( bất động sản so sánh ), những thửa đất trống này có đặc điểm tương tự như thửa đất của bất động sản chủ thê. Phương pháp xác định như sau:

- Chọn và phân tích các cặp mẫu điều tra là đất trống ( bất động sản so sánh ) có các đặc điểm tương tự như thửa đất của bất động sản chủ thể đã được chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng thời gian gần với thời gian xác định bất động sản chủ thể.

- Áp dụng công thức (1) sau đây để tìm giá thị trường của nhà:

G (n) = G (bds) – G (d) (1)

Trong đó

 G (n) là giá thị trường của nhà

 G (bds) là giá bán bất động sản chủ thế

 G (d) là giá bán bình quân những thửa đất trống ( bất động sản so sánh)

Trường hợp trong vùng lân cận không có các vụ chuyển nhượng những thửa đất trống nhưng có các chuyển nhượng là bất động sản gồm đất và nhà cấp 4 thì ta có thể coi giá trị ngôi nhà cấp 4 đó có giá trị bằng không và giá trị bất động sản so sánh chính trong trường hợp này là giá trị của đất. Công việc tiếp theo là áp dụng công thức (1) để tìm giá trị thị trường của nhà

5.1.2 Cách thứ hai: Xây dựng bảng giá chi phí xây dựng mới nhà theo giá thị trường

Trường hợp trong vùng lân cận không có các vụ chuyển nhượng bất động sản là đất trống hoặc đất có công trình là nhà cấp 4 thì phải áp dụng phương pháp xây dựng bảng giá chi phí xây dựng mới nhà theo giá thị trường, sau đó áp dụng phương pháp khấu hao để tìm giá trị còn lại của nhà. Nội dung và phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà thực hiện như sau:

- Chọn các cặp mẫu để so sánh: Bằng phương pháp thống kê, tổng hợp các chi phí xây dựng các loại cấp nhà, kiểu nhà trên thị trường của vùng lân cận, tiến hành phân tích để tìm giá thành 1 m2 xây dựng mới đối với từng loại cấp nhà, kiểu nhà trong vùng đó;

- Tính đơn giá thị trường đối với từng loại nhà, cấp nhà: Gọi đơn giá thị trường nhà cấp 1 là G(n1), nhà cấp 2 là G(n2)…. Nhà cấp 4 là G(n4), ta có công thức tổng quát tính đơn giá thị trường 1 m2 xây dựng đối với từng loại cấp nhà như sau: ( Công thức (2) )

Trong đó

Đg(n1 n4) G(n1 n4)

 S là diện tích sàn xây dựng

 G(n1 n4) là giá thị trường nhà cấp 1 đến cấp 4

 Đg(n1 n4) là đơn giá thị trường 1 m2 xây dựng mới đối với từng loại nhà, cấp nhà

- Tính hệ số chênh lệch giữa đơn giá thị trường từng loại nhà, cấp nhà so với đơn giá xây dựng theo quy định của nhà nước đối với loại nhà, cấp nhà đó đang áp dụng trong vùng lân cận

Gọi K(1) là hệ số chênh lệch giữa đơn giá thị trường loại nhà biệt thự, cấp 2 so với đơn giá xây dựng theo quy định của nhà nước đối với loại nhà biệt thự, cấp 2 đang áp dụng trong vùng. K(1) được tính theo công thức sau: ( Công thức 3 )

Trong đó:

K 1 

Đgtt Đgqđ

( n )

 Đgtt(n) là đơn giá 1 m2 xây dựng theo giá thị trường ( 1000đ/m2)

 Đgqđ(n) là đơn giá 1 m2 xây dựng theo quy định của nhà nước ( 1000đ/m2 )

 K1 là hệ số chênh lệch giữa đơn giá 1 m2 xây dựng theo giá thị trường với đơn giá 1 m2 xây dựng theo giá quy định của nhà nước

Tương tự chúng ta có thể xác lập được công thức tính hệ số K chênh lệch giữa đơn giá 1 m2 xây dựng theo giá thị trường với đơn giá 1 m2 xây dựng theo giá quy định của nhà nước cho từng loại nhà, cấp nhà hiện được phân loại ở nước ta.

5.3 Định giá đất

Để định giá đất phải đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị thị trường của thửa đất chủ thể. Như ở các phần trên đã đề cập, các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của đất bao gồm 4 nhóm yếu tố: Tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, tâm lý – xã hội và môi trường. Trong từng nhóm yếu tố kể trên còn bao gồm nhiều yếu tố mang tính đặc thù. Vì vậy việc phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá trị thị trường của thửa đất chủ thể là rất phức tạp. Một trong những phương pháp thông dụng để đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố nêu trên là phương pháp chọn ra các cặp mẫu điều tra có các yếu tố tương tự nhau trừ yếu tố phân tích để tìm hệ số ảnh hưởng của từng yếu tố đối với giá trị thị trường của thửa đất; tích của các hệ số ảnh hưởng nói trên chính là mức độ ảnh hưởng chung của tất cả các yếu tố đối với thửa đất cần định giá. Chúng được xác định theo công thức sau đây ( Công thức 4 ):

K = K1 x K2 x K3 x ….. x Kn (4)

Trong đó:

 K là hệ số ảnh hưởng chung của tổng các yếu tố;

 K1 là hệ số ảnh hưởng của yếu tố vị trí;

 K2 là hệ số ảnh hưởng của yếu tố pháp luật;

 K3 là hệ số ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng;

 Kn là hệ số ảnh hưởng của yếu tố tâm lý;

Việc xác định hệ số ảnh hưởng của từng yếu tố đối với giá trị thửa đất phải theo nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất cả các yếu tố

ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất trừ yếu tố dùng để so sánh, điều đó có nghĩa là khi tiến hành so sánh mức độ ảnh hưởng của một yếu tố nào đó thì phải cố định tất cả các yếu tố ảnh hưởng khác còn lại. Cụ thể:

5.2.1 Xác định hệ số vị trí:

Chọn những cặp mẫu bất động sản có vị trí khác nhau, còn các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản là tương tự giống nhau ( tức là cố định chúng về mức độ ảnh hưởng ). Sau đó, tiến hành so sánh bất động sản có vị trí trong ngõ ( hẻm ) với bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố ( MT ) hoặc giữa những bất động sản có mặt tiền đường phố với nhau, nhưng nằm tại các vị trí khác nhau ( đầu, giữa các ngã tư, ngã ba đường phố hoặc đầu, giữa, cuối đường phố vv....) cùng trong vùng giá trị ( vùng phân tích )

Ví dụ 2:

Kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng về vị trí tới giá thị trường bất động sản là nhà nghiên cứu mô hình định giá đất ở tại phường 14 – Quận Tân Bình – Thành phố Hồ Chí Minh, người ta thấy rằng khi so sánh giá trị bất động sản của trên 100 cặp mẫu giá bán những bất động sản có vị trí trong hẻm ( ngõ ) với bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố ( MT ) có 4 mức độ chênh lệch về giá trị giữa các bất động sản có vị trí tại các hẻm ( ngõ ) có các kích thước về chiều rộng khác nhau so với bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố loại 1 đến loại 3 sau đây:

Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng

> 5 m	h1
Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng	5 - > 3 m	h2
Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng	3 - > 2 m	h3
Đối với ngõ ( hẻm ) có chiều rộng	2 m	h4

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 241 trang tài liệu này.

Muốn xác định hệ số vị trí của một bất động sản bất kỳ, người ta đã sử dụng công thức sau đây:

Hệ số vị trí được xác định theo công thức sau đây: ( Công thức 5 )

H G

( h 1 

h 4 )

G m t

Trong đó

 G ( h1 h4) là giá bán các bất động sản tương tự nhau, ở những vị trí có ngõ rộng h1 h4 ( đơn vị tính triệu đồng )

 ( h1 h4) là các kích thước chiều rộng của mặt ngõ ( hẻm )

 Gmt là giá bán trên thị trường bất động sản có vị trí mặt tiền trên một đoạn đường phố cụ thể ( loại 1 đến loại 3 ) được chọn làm vị trí tiền chuẩn trong khu vực ( đơn vị tính triệu đồng ).....

 H là hệ số vị trí

5.2.2 Xác định hệ số quy mô của thửa đất:

- Chọn các cặp mẫu bất động sản có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố về quy mô diện tích; tức là cố định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của bất động sản trừ yếu tố quy mô diện tích

- Xác định diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất: Trước khi xác định hệ số ảnh hưởng về quy mô của các thửa đất trong một vùng giá trị hoặc một bất động sản cần định giá, ta phải căn cứ quy hoạch sử dụng đất ( đã được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền phê duyệt ) của vùng đó, để xác định diện tích tối thiểu ( diện tích đủ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) quy định cho mỗi thửa đất là bao nhiêu.

Ví dụ 3: Theo quy định của Thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 20 m2 thành phố Hồ Chí Minh là 30 m2. Những địa phương chưa có quy hoạch và chưa có quy định về diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất nêu trên thì không phải thực hiện nội dung công việc này.

- Phân tổ và xác định các nhóm quy mô về diện tích thửa đất

Việc xác định các nhóm quy mô diện tích của các thửa đất phải trên cơ sở phân tổ các dữ liệu điều tra ngoại nghiệp về giá thị trường của các bất động sản có diện tích khác nhau trong vùng lân cận. Kết quả phân tổ sẽ đưa ra một mức quy mô diện tích chuẩn và các nhóm mức quy mô diện tích khác.

Ví dụ 4: Kết quả điều tra và phân tổ các mẫu điều tra giá bán trên thị trường bất động sản về yếu tố quy mô diện tích của các bất động sản của mô hình thử nghiệm định giá đất ở phường 14 – Quận Tân Bình – Thành phố Hồ Chí Minh năm 2006 cho thấy quy mô diện tích thửa đất của khu vực này chia làm 4 nhóm như sau:

Nhóm 1 DT < 40m2

Nhóm 2 40 m2 DT < 60 m2

Nhóm 3 60 m2 DT < 100 m2

Nhóm 4 DT > 100 m2

- Xác định hệ số ảnh hưởng của các loại quy mô diện tích đối với giá chuyển nhượng đất trên thực tế:

Phương pháp xác định:

+ Xác định quy mô diện tích chuẩn trong vùng lân cận:

 Để xác định quy mô diện tích chuẩn trong vùng lân cận phải chọn tất cả các cặp mẫu có các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tương tự nhau trừ yếu tố về quy mô diện tích;

 Phân tổ các cặp mẫu thành các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá đất tính theo 1 m2 đã chuyển nhượng hoặc đã rao bán trên thực tế gần tương tự nhau;

 Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn. Theo phương pháp trên, mô hình định giá đất ở tại phường 14 – Quận Tân

Bình – Thành phố Hồ Chí Minh đã chọn được nhóm quy mô chuẩn là các cặp mẫu có quy mô từ 40 m2 đến 60 m2. Xem đồ thị biểu diễn ( hình 1)

Hình 1 – Đồ thị biểu diễn mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy mô diện tích thửa đất tới giá trị thị trường của bất động sản

Giá

40 60

100 (m2)

+ Trên cơ sở quy mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô diện tích khác trong vùng theo công thức tổng quát sau đây (Công thức 6)

Trong đó:

H 2 

G(S1 Sn)

GSc

 S1, Sn là diện tích các thửa đất có quy mô khác nhau;

 Sc là diện tích thửa đất của bất động sản được xác định là diện tích chuẩn

 G( S1 Sn ) là giá bất động sản có quy mô diện tích từ S1 Sn

 GSn là giá bán bất động sản có quy mô diện tích chuẩn

 H2 là Hệ số quy mô

5.2.3 Xác định hệ số các yếu tố khác còn lại ảnh hưởng tới giá thị trưởng đối với thửa đất

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường của thửa đất như vị trí, quy mô diện tích thửa đất. Tùy theo đặc điểm của mỗi loại bất động sản và của mỗi bất động sản mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác tới giá thị trường đối với thửa đất như đã nêu trên nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng về vị trí, quy mô như đã trình bày ở phần trên

Bước 4: Khoanh vùng giá trị

1. Nguyên tắc khoanh vùng giá trị

Vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm yếu tố sau đây

1.5 Nhóm các yếu tố về tự nhiên

- Dựa vào các trục đường giao thông chính, đường phân thủy hoặc hợp thủy

- Dựa vào đặc điểm về độ cao thấp và về các đặc tính tự nhiên khác như điều kiện thời tiết, khí hậu nếu có sự phân biệt rõ rệt;

- Dựa vào bản đồ địa hình và bản đồ địa chính địa bàn thuộc đối tượng khoanh

vùng

Việc xác định đường ranh vùng giá trị phải theo nguyên tắc ranh vùng giá trị

không được cắt ngang qua bất động sản