Hiện Trạng Sử Dụng Bất Động Sản;

205

39. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật quản lí, sử dụng tài sản nhà nước

40. Quyết định của thủ tướng chính phủ (2007), Về việc ban hành quy định tiêu chuẩn, định mức và chế độ quản lý, sử dụng phương tiện đi lại trong cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, công ty nhà nước (Quyết định số 59/2007/QĐ-TTg ngày 07/5/2007 và những nội dung bổ sung sửa đổi tại Quyết định số 184/2007/QĐ-TTg ngày 30/11/2007 của Thủ tướng Chính phủ).

41. GS. Pierre P.Tremblay (2004), Giáo trình “Politique de finances publiques » (Chính sách tài chính công), UQAM 2004.

42. Thủ tướng chính phủ (2004), Quyết định số 32/2004/QĐ-TTG ngày 06/4/2004 Quy định tiêu chuẩn, định mức sử dụng trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước tại xã, phường, thị trấn.

43. Thủ tướng chính phủ (2006), Quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng trụ sở làm việc tại các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp (Quyết định số 147/1999/QĐ-TTg ngày 05/7/1999 và những nội dung đã được bổ sung sửa đổi tại Quyết định số 260/2006/QĐ-TTG ngày 14/11/2006 của Thủ tướng Chính phủ).

44. Thủ tướng chính phủ (2006), Quyết định số 170/2006/QĐ-TTg ngày 18/7/2006 Về việc ban hành Quy định tiêu chuẩn, định mức trang thiết bị và phương tiện làm việc của cơ quan và cán bộ, công chức, viên chức nhà nước./

45. Thủ tướng chính phủ (2006), Quyết định số 213/2006/QĐ-TTG ngày 25/9/2006 Về việc ban hành Quy chế quản lý công sở các cơ quan hành chính nhà nước.

46. Thủ tướng chính phủ (2007), Chỉ thị số 17/2007/CT-TTg ngày 25/7/2007 Về việc tăng cường quản lý tài sản của các ban quản lý dự án sử dụng vốn nhà nước.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 241 trang tài liệu này.

47. Thủ tướng chính phủ (2007), Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 Về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước.

206

48. Thủ tướng chính phủ (2007), Quyết định số 179/2007/QĐ-TTG ngày 26/11/2007 Ban hành Quy chế tổ chức mua sắm tài sản, hàng hoá từ ngân sách nhà nước theo phương thức tập trung.

49. Thủ tướng chính phủ (2007), Quyết định số 54/2007/QĐ-BTC ngày 19/4/2007 Về việc quản lý, sử dụng xe ô tô phục vụ lễ tân nhà nước thuộc Bộ Ngoại giao.

50. Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần 9 (2001) và Nghị quyết hội nghị TW9 khoá 9 năm 2004.

51. Nguyễn Cửu Việt (2007), Giáo trình luật hành chính Việt Nam, Nxb. Đại học Quốc gia Hà Nội.

Website:

www.sitq.com (Société Immobilière Trans Québec) (Tổng công

ty bất động sản Québec)

www.lacaisse.com (Trang quỹ đầu tư bất động sản và tài chính) www.mof.gov.vn (Bộ tài chính)

Impots.gouv.fr (Tổng cục thuế của Cộng hòa Pháp) www.cadastre.gouv.fr (Địa chính Cộng hòa Pháp)

PHỤ LỤC

Phụ lục số 1: NỘI DUNG CHÍNH MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

Bước 1 – Xác định bất động sản cần định giá và các quyền của chủ sở hữu đối với chúng.

Nội dung chính của bước này là xác định mục đích của việc định giá; vị trí, số nhận dạng ( tên gọi ) của bất động sản cần định giá; chủ sở hữu chúng và các quyền cơ bản của người sở hữu đối với bất động sản đó.

Bước 2 – Khảo sát sơ bộ và lên kế hoạch định giá

Nội dung chính của bước này là:

1./ Xác định chi tiết, cụ thể những thông tin nào cần thiết phải thu thập; 2./ Xác định nguồn cung cấp thông tin;

3./ Xác định ai là người đi điều tra, thu thập thông tin.

Yêu cầu điều tra viên thu thập thông tin: Phải có trình độ hiểu biết về loại tài sản mà họ cần thu thập thông tin nhằm tránh nhầm lẫn về tài liệu và thông tin trong quá trình đi thu thập

Bước 3 – Thu thập và phân tích số liệu thị trường

6. Nội dung thu thập số liệu:

Tùy theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông tin sẽ rất khác nhau. Để đảm bảo chất lượng định giá, ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp điều tra chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ. Các bất động sản được thu thập tối thiểu phải có đầy đủ các thông tin sau đây:

6.1 Đối với bất động sản có nhà

- Vị trí bất động sản: Bất động sản có vị trí mặt tiền ( MT ) đường phố, đường giao thông ( là một trong 5 loại đường giao thông đã được phân cấp bao gồm: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, liên xã và đường giao thông chuyên dùng ) hay trong ngõ, hẻm ( gồm hệ thống giao thông nội bộ khu dân cư, hệ thống này không thuộc một trong 5 loại đường giao thông đã được phân cấp như ở trên ).

- Kết cấu mặt đường phố, đường giao thông hoặc trong mặt ngõ ( hẻm ) dần đến bất động sản: Đường đất, đường đá, đường bê tông hay đường bê tông nhựa;

- Kích thước chiều rộng mặt đường phố, đường giao thông ngõ ( hẻm) tính bằng (m)

- Quy mô diện tích thửa đất: Các loại quy mô diện tích phổ biến hiện có trong khu vực điều tra.

Ví dụ 1: Trong một khu vực điều tra, sau khi đã điều tra đủ số lượng mẫu, cán bộ điều tra tiến hành phân tổ các mẫu theo yếu tố diện tích. Kết quả phân tổ sẽ cho ta các nhóm mẫu diện tích từ thấp đến cao. Cụ thể, kết phân tổ các mẫu điều tra về yếu tố diện tích tại một mô hình định giá như sau:

 Dưới 20 m2 có 2 thửa

 Từ 21 m2 đến 40 m2 có 25 thửa

 Từ 41 m2 đến 60 m2 có 300 thửa

 Từ 61 m2 đến 100 m2 có 102 thửa

 Từ 101 m2 đến 300 m2 có 24 thửa

 Từ 301 m2 đến 400 m2 có 11 thửa

 Trên 400 m2 có 5 thửa

- Kích thước thửa đất tính bằng m2

Nếu thửa đất là hình chữ nhật, thì thông tin về kích thước thửa đất gồm số đo chiều rộng và chiều dài; Nếu thửa đất là hình thang vuông thì thông tin về kích thước thửa đất gồm số đo chiều dài của từng cạnh đáy và số đo chiều cao vuông góc với hai cạnh đáy ( chiều sâu tiêu chuẩn ); Nếu thửa đất là hình đa giác có số cạnh lớn hơn 4, thì thông tin về kích thước thửa đất bao gồm số đo của tất cả các cạnh và số đo chiều cao hình vuông góc với cạnh mặt tiền tới điểm xa nhất nằm trên cạnh đáy của đa giác. ( xem hình 1, cách vuông góc này còn gọi là cạch chiều sâu của thửa đất. ) Hình 1 – Cách xác định kích thước chiều sâu của thửa đất

- Diện tích thửa đất ( tính bằng m2 )

- Diện tích xây dựng và sủ dụng ( nếu trên đất có công trình xây dựng như nhà ở, công sở, nhà hàng, khách sạn,…)

- Năm xây dựng nhà: tức là năm công trình hoàn thành việc xây mới

- Số năm đã sử dụng của ngôi nhà: tính từ thời điểm công trình hoàn thành việc xây mới đến thời điểm điều tra, thu thập thông tin;

- Chất lượng công trình nhà hiện còn: Chỉ tiêu này phản ánh mặt giá trị của công trình. Có thể sử dụng các phương pháp khấu hao nêu tại Chương 8 của giáo trình này để thực hiện việc đánh giá chất lượng công trình;

- Mục đích sử dụng chính của bất động sản;

- Điện: Các thông tin chủ yếu phản ánh các nội dung về dịch vụ cung cấp điện và chất lượng của dịch vụ nói trên.

Ví dụ: công trình đã được cung cấp dịch vụ điện hay chưa; thời gian được cung cấp dịch vụ điện bình quân trong năm ( tính bằng số giờ/năm); Phương thức thanh toán dịch vụ ( chưa công tơ điện và không có công tơ điện);

- Nước: Các thông tin chủ yếu phản ánh các nội dung về dịch vụ cung cấp nước (nước sinh hoạt và nước sản xuất ) và chất lượng của dịch vụ nói trên

Ví dụ như công trình đã được cung cấp dịch vụ nước hay chưa; chất lượng nước cung cấp; Phương thức thanh toán dịch vụ ( có công tơ nước và không có công tơ nước );

- Hướng công trình nhà: nội dung thông tin thu thập cần phản ánh chi tiết cả phương và hướng của công trình nhà. Ví dụ: Phương Bắc, hướng Tây – Bắc

- Trang bị nội thất: các trang bị nội thất nói ở đây chỉ bao gồm những trang bị thiết bị gắn liền với công trình nhà như máy điều hòa, bình nóng lạn, quạt thông gió, quạt máy, hệ thống điện, nước ngầm, vv… Tùy thuộc vào trình độ phát triển kinh tế của từng khu vực điều tra mà việc thu thập thông tin về trang thiết bị nội thất có thể ở các mức độ giá trị khác nhau. Ví dụ: Ở nông thôn có thể thu thập các thông tin trang thiết bị nội thất có giá trị từ 100.000 đồng trở lên, trong khi đó ở các đô thị các trang thiết bị nội thất phải có giá trị từ 500.000 đồng trở lên mới thuộc đối tượng thu thập

- Khả năng cho thu thập ( áp dụng cho bất động sản có khả năng sinh lời) : Đây thuộc loại thông tin phản ánh mặt giá trị. Loại giá trị cần thu thập phản ánh mức thu nhập bình quân năm từ bất động sản.

- Tính chất pháp lý của bất động sản: nội dung điều tra thu thập gồm các thông tin chủ yếu sau đây:

 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hay chưa; nếu có thì do cơ quan nhà nước nào cấp, cấp vào năm nào, diện tích cấp là bao nhiêu m2, thời hạn sử dụng là bao lâu, sử dụng vào mục đích gì; có những điều kiện gì ràng buộc đối với người sử dụng đất trong thời gian được quyền sử dụng đất hay không;

 Nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà , quyền sử dụng đất thì các loại giất tờ gì, lập năm nào, ai đứng ra lập, có xác nhận của cơ quan nhà nước nào không; có những điều kiện gì ràng buộc đối với người sử dụng đất hay không;

 Đất đai thuộc quyền sử dụng của một người hay sử dụng chung của nhiều người;

 Tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu hỗn hợp, sở hữu chung;

 Đất Nhà nước cho thuê hay giao.

- Quy hoạch chi tiết cùng giá trị: đã được quy hoạch chi tiết hay chưa, quy hoạch do cơ quan nhà nước nào phê duyệt, thời điểm phê duyệt

- Môi trường: bao gồm thu thập về tình trạng môi trường nước, không khí, tiếng ồn khu vực lân cận bất động sản. Điều tra viên chỉ ghi nhận những thông tin phản ánh tình trạng môi trường không bình thường – tức có độ ô nhiễm nặng hoặc những nơi có tình trạng môi trường tốt, những nơi tình trạng trung bình thì không cần phải phản ánh vào trong hồ sơ.

- An ninh: Gồm những thông tin phản ánh về tình trạng trộm cắp tài sản, tình trạng nghiện hút trong khu vực điều tra trên mức bình thường

- Thời gian bán bất động sản: chỉ thu thập những bất động sản đã bán trước đó 3 năm

- Tỷ lệ lạm phát qua các năm. Nếu thời điểm bán bất động sản vào một tháng nào đó không phải là tháng đầu năm ( tháng 1 ) thì phải thu thập tỷ lệ lạm phát từng tháng từ tháng 1 đến tháng mà bất động sản được bán

- Giá bán bất động sản: Khi thu thập giá bán bất động sản phải có sự so sánh với giá bán của những bất động sản khác trong cùng khu vực đã được bán cùng thời gian với bất động sản đang điều tra, nhằm so sánh và kịp thời những thông tin mà người được phỏng vấn cố tình khai sai sự thật. Điều tra giá bán bất động sản là thông tin quan trọng nhất trong số các thông tin về bất động sản điều tra. Nó đòi hỏi điều tra viên phải có nghệ thuật khai thác, phải dẫn dắt cuộc phỏng vấn làm sao để người được phỏng vấn cảm thấy yên tâm, thoải mái khi cung cấp thông tin cho ta.

6.2 Đối với đất trống

- Vị trí: Mặt tiền, ngõ ( hẻm )

- Kết cấu và kích thước mặt đường, ngõ ( hẻm )

- Quy mô diện tích;

- Kích thước thửa đất;

- Hình thể thửa đất;

- Quy hoạch sử dụng đất;

- Tính chất pháp lý đối với việc sử dụng thửa đất;

- Môi trường;

- An ninh;

- Thời gian chuyển nhượng;

- Giá chuyển nhượng.

Những thông tin nói trên thường có độ tin cậy khá cao, vì người chủ sở hữu bất động sản đã phải bỏ tiền để thuê quảng cáo hoặc môi giới bán với hy vọng sẽ bán nhanh và được giá. Tuy vậy không thể loại trừ trường hợp do lỗi của người quảng cáo khi in ấn hoặc khi ghi chép. Vì vậy, ngoài các thông tin nói trên cần điều tra bổ sung thêm một số thông tin khác liên quan tới bất động sản như sau:

- Cơ sở hạ tầng;

- Tình hình xã hội;

- Tình hình an ninh và môi trường;

Mục đích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch thường không được người chủ sở hữu và người môi giới thông tin đầy đủ. Vì vậy, việc kiểm tra thẩm định nguồn thông tin đã thu thập được là một bắt buộc trong quy trình định giá bất động sản.

7. Điều tra, thẩm định bổ sung số liệu thị trường

Tất cả các thông tin thu thập đều phải được điều tra, thẩm định để làm rõ hoặc để bổ sung những thông tin được xác định là cần thiết nhưng thiếu. Việc điều tra, thẩm định phải tiến hành trên thực địa hay bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp người sở hữu bất động sản hay người môi giới. Nội dung điều tra, thẩm định gồm các yếu tố sau đây:

7.1 Địa chỉ;

7.2 Vị trí;

7.3 Hiện trạng sử dụng bất động sản;

7.4 Diện tích khuôn viên;

7.5 Diện tích xây dựng;

7.6 Hạ tầng kỹ thuật;

7.7 Tình hình xã hội;

7.8 Mức độ ô nhiễm môi trường;

7.9 Tình trạng pháp lý;

2.10 Giá bán bất động sản;