Thực Hiện Chính Sách Kinh Doanh Bất Động Sản Trên Địa Bàn Tỉnh Nghệ An Thành

Về quy hoạch BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An do UBND tỉnh chủ trì, phối hợp với địa phương các sở ban nhành có liên quan và các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Công thương, các đơn vị liên quan. Hàng năm đều có quyết định về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của tỉnh Nghệ An ví dụ như: Quyết định 1089/QĐ-UBND ngày 7/3/2019 của UBND tỉnh về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2019 tỉnh Nghệ An.

Tỉnh Nghệ An có quy hoạch phát triển chung của thành phố trong đó phát triển nhà ở và các quy hoạch khu đô thị địa giới hành chính đã tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, các quy hoạch chưa đồng bộ và hoàn chỉnh vì tỉnh Nghệ An chưa có một quy hoạch chung về phát triển nhà ở để chi tiết các khu dân cư trên toàn bộ địa phận tỉnh. việc này dẫn đến kiến trúc đô thị không đồng bộ, sự phát triển các khu vực cũng không đồng bộ, dẫn đến khó khăn trong công tác QLNN về nhà ở trên địa bàn.

2.2.2.2 Thực hiện chính sách kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An thành phố Hà Nội

a. Chính sách đất đai

Sau một thời gian dài thị trường kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn từ khủng hoảng kinh tế thế giới, tiếp theo là sự suy thoái Việt Nam, đến giai đoạn 2016 – 2019 kinh tế dần được ổn định. BĐS đã có những đóng góp hết sức quan trọng cho ngân sách của tỉnh cũng như của thành phố: năm 2016 các khoản thu liên quan đến đất chiếm 32,46% trên tổng thu ngân sách nội địa, năm 2017 tỷ lệ này tăng nhẹ lên 33,32% và năm 2018 là 41.54% và năm 2019 đóng góp ngân sách của ngành BĐS là 37,63% và được đánh là một vài ngành có đóng góp ngân sách lớn nhất cho ngân sách của tỉnh.

Nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, giao thông quy hoạch thuận tiện, hạ tầng hiện đại đồng bộ cùng sự xuất hiện của hàng loạt dự án và chủ đầu tư uy tín…thị trường kinh doanh BĐS tỉnh Nghệ An trở nên sôi động và góp phần

đáng kể nâng tầm diện mạo cho thành phố, công tác quy hoạch đã có bước tiến vượt bậc, đặc biệt tỉnh đã tập trung chỉ đạo các cơ quan chức năng phối hợp với Sở Xây dựng và Bộ Xây dựng, Văn phòng chính phủ hoàn thiện Quy hoạch chung tỉnh đến năm 2030 và tầm nhìm đến năm 2050, Chiến lược phát triển kinh tế - xax hội tỉnh đến năm 2030, tầm nhìn 2050 ; Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 và đã báo cáo trình Thủ tường Chính phủ phê duyệt.

Ngày 24/2/2017 UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 04/2017/QĐ- UBND về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

b. Chính sách tín dụng bất động sản

Trong giai đoạn 2016 – 2019, có nhiều tín hiệu vui từ thị trường kinh doanh BĐS. Trong đó có các giải pháp tài chính từ phía ngân hàng, trong gói

30.000 tỷ và gói 50.000 tỷ. Năm 2016, NHNN đã đưa ra chủ trường sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT – NHNN, ngày 20/11/2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhanh ngân hàng nước ngoài, trong đó giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hàn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%. Cuối cừng, sau nhiều thảo luận, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 06/2016/TT- NHNN, ngày 27/5/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN, trong đó tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS lên 200%. Muốn hay không thì những điều chỉnh như vậy cũng làm hạn chế nguồn tín dụng thương mại cho phát triển kinh doanh BĐS.

Theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường kinh doanh BĐS – Bộ Xây dựng, việc hoàn thiện những chính sách tín dụng BĐS của Chính phủ là một trong những bước đột phá, góp phần quan trọng tái cấu trúc thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi để các đối tượng chính sách, người nghèo, người

thu nhập thấp sớm có điều kiện cài thiện nhà ở, góp phần đảm bảo an sinh xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Giai đoạn 2016 – 2019, thị trường kinh doanh BĐS nói chưng và thị trường nhà ở nói riêng trên địa bàn tỉnh Nghệ An đã có phản ứng tích cực, cơ cấu nguồn cung nhà ở đã bắt đầu có sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Niềm tin của khách hàng đối vơi thị trường kinh doanh BĐS đang dần được hồi phục. Phân khúc nhà ở xã hội và những căn hộ nhà ở thương mại có diện tích nhỏ được người dân quan tâm và đa có nhiều giao dịch thành công hơn trước. Thị tường kinh doanh BĐS tiếp tục có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với giai đoạn trước, giá nhà có dấu hiệu chững lại, không giảm liên tiếp, thậm chí có dự án tăng nhẹ tại tỉnh.

Năm 2019 trên địa bàn tỉnh có khoảng 1,680 giao thành công, tăng 9% so với năm 2018 vói khoảng 1.540 giao dịch thành công, giảm 13% so với năm 2017 (khoảng 1.930 giao dịch), và tăng khoảng 47% so với năm 2016 (khoảng 1.139 giao dịch). Trong đó, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giao thông thuận tiện, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện. một số dự án thấp tầng có diện tích nhỏ, giá hợp lý (25 – 29 triệu đồng/m2) có lượng giao dịch cao.

Qua số liệu về giao dịch cho thấy thị trường kinh doanh BĐS tỉnh Nghệ An, đã có chuyển biến tích cực, lượng giao dịch khá, trong đó có nhiều giao dịch ở các dự án có tồn kho, từ đó đã góp phần làm giảm lượng hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giá nhà đang dần ổn định, có tác động tích cực, tạo thêm niềm tin của khách hàng vào thị trường.

So sánh số liệu tồn kho bất động sản cho thấy giá trị tồn kho BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An đã giảm dần qua các năm và giảm mạnh nhất vào năm 2018 giảm 54% so với năm 2017 và giảm 55% so với năm 2016. Sang năm 2019 tôn kho BĐS giảm so với năm 2018 là 15,3%. Lượng tồn kho căn hộ chung cư giảm khá nhiều, đặc biệt là chung cư có diện tích nhỏ.

Bảng 2.1. Dự nợ cho vay bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An giai đoạn 2106 – 2019‌

Đơn vị tính: tỷ đồng

Năm

2016	2017	2018	2019
Tổng dư nợ	1.130.727	1.351.219	1.611.356	1.253.635
Dự nợ BĐS	102.462	127.354	135.354	98.148
Dư nợ BĐS/tổng (%)	8.95	9.43	8.4	6.5

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

Nguồn: Cục thống kê tỉnh Nghệ An

Dư nợ tín dụng BĐS tỉnh Nghệ An tăng qua các năm. Năm 2018

135.354 tỷ đồng, tăng 33.82% so với năm 2016 và tăng 6,29% so với năm 2017. Dư nợ cho vay luôn chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ của hệ thống Ngân hàng. Năm 2016 tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS chiếm 8,95% tổng dư nợ toàn tỉnh Nghệ An, năm 2017 tỷ lệ 9,43% và đến năm 2018 tỷ lệ này chiếm 8,4%. Đên năm 2019 tổng dư nợ cũng như dư nợ BĐS tuy cao hơn năm 2016 nhưng đã giảm đáng kể so với các năm 2017 và 2018.

c. Chính sách Thuế

Bảng 2.2. Thu thuế từ bất động sản giai đoạn 2016 – 2019

Đơn vị tính: triệu đồng

Năm

2016	2017	2018	2019
Tổng số thu ngân sách (nội địa)	10.932.254	14..512.879	15.213.044	17.799.261
Các khoản thu liên quan đén đất	3.548.956	4.835.598	6.320.148	7.475.689
Thuế chuyển quyền sử dụng đất	452	498	276	362
Tiền sử dụng đất	2.734.4787	3.622.789	5.054.028	8.114.547
Thuế nhà đất	198.268	204.473	167.864	183.637
Tiền thuê đất	561.352	983.217	1.027.105	1.234.341

Nguồn: Cục thuế Nghệ An năm 2020

Thông qua chính sách thuế. Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường BĐS, đặc biệt là địa tô chện lệch với các trường hợp do nhà nước đầu tư kêt cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức; khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất không hợp lý cũng là nguyên nhân rất cơ bản làm cho giá trị thu bị giảm. Hiện tại căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Theo quyết định số 96/2014/QĐ – UBND của UBND tỉnh Nghệ An ngày 29/12/2014 về việc “Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến 31/12/2019” quy định mức cao nhất là 162 triệu đồng/m2. Trong khi mức gia cao nhất triên thị trường là 1,2 tỷ đồng/m2.

2.2.3. Về tổ chức bộ máy kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với tư cách là luật chung điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS cũng như các quy định về quản lý nhà nước đối với thị trường này….Đi cùng với nó là các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS và các Nghị định, thông tư quy định, hướng dẫn chi tiết của Chính phủ và các bộ ngành như đã trình bày ở trên.

Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh còn chịu sự điều điều chỉnh của các luật chuyên ngành như: Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014, Luật xây dựng 2014…với những quy định cụ thể đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của TTBĐS thông qua các chế định như chế định kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, các cơ quan chức năng quản lý chuyên môn.

Để đảm bảo tính tập trung thống nhất, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các Nghị định, Thông tư đã quy định cụ thể hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An như sau:

UBND tỉnh Nghệ An

Thực hiện chức năng QLNN đối với kinh doanh BĐS trên địa bàn.

Bố trí quỹ đất để phát triển các dự án BĐS trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ban hành, công khai và tổ chức triển khai kế hoạch thực hiện các dự án BĐS.

Quản lý hành nghề môi giới BĐS, hoạt động sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ BĐS khác trên địa bàn.

Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường kinh doanh BĐS, xây dựng và công bố các chỉ só đánh giá thị trường kinh doanh BĐS.

Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh BĐS trên địa bàn. Hợp tác quốc tế về kinh doanh BĐS

Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh BĐS trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh BĐS trên địa bàn để thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh BĐS.

Sở tài nguyên và Môi trường

Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương trình UBND tỉnh, hướng dẫn, theo dõi, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;

Tổ chức thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo dõi, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;

Thực hiện việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tại sản khác gắn liền với đất, ký kết hợp đồng thuê đất; lập, quản lý, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Tổ chức thực hiện và hướng dẫn kiểm tra việc điều tra đánh giá tài nguyên đất; điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá đất đai; lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa chính; thống kê, kiểm kê, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; xây dựng, vận hành hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai.

Xây dựng, quản lý, khai thác, cung cấp thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai theo quy định.

Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan hướng dẫn, kiểm tra, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Kiểm tra và tổ chức thực hiện việc phát triển quỹ đất, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Quy định, hướng dẫn về các loại đất được tham gia thị trường kinh doanh BĐS theo quy định của Luật đất đai và Luật kinh doanh BĐS.

Quy định, hướng dẫn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong kinh doanh BĐS.

Sở Công thương

Tổ chức thực hiện công tác quản lý thị trường kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh theo quy định của pháp luật;

Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS của các tổ chức, cá nhân kinh doanh trên địa bàn quận; thực hiện thanh tra chuyên ngành theo quy định của pháp luật;

Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan đấu tranh chống các hành vi gian lận thương mại; các hoạt động kinh doanh khác trái quy định của pháp luật.

Sở tài chính

- Thực hiện theo bảng giá BĐS, là cơ quan thực trực thu tiền sử dụng BĐS, tiền thuê BĐS.

- Phối hợp với cơ quan liên quan xây dựng, xác định đơn giá thuê BĐS theo từng khu vực, tuyến đường, tương ứng mục đích sử dụng BĐS.

Các cơ quan khác

Chi nhánh NHNN, cục thuế và các cơ quan liên quan khác trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Sở Công thương, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

2.2.4. Về thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đối với kinh doanh bất động sản

Bộ máy thanh tra, kiểm tra vi phạm pháp luật đối với kinh doanh BĐS của tỉnh Nghệ An với sự tham gia của nhiều ngành, lĩnh vực chuyên ngành. UBND các địa phương có trách nhiệm kiểm tra, kiểm soát trên địa bàn mình phụ trách theo quy định của pháp luật và theo sự phân cấp của cấp trên, giúp việc cho UBND tỉnh kiểm tra, kiểm soát việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS là Sở Công thương, Sở Tài nguyên và Môi trường,…giúp việc cho UBND tỉnh trong kiểm tra, kiểm soát việc thực thi văn bản quy phạm pháp luật về BĐS và kinh doanh BĐS là thanh tra nhà nước và lực lượng thanh tra chuyên ngành của một số đơn vị quản lý có liên quan

Trong những năm qua, UBND tỉnh Nghệ An phối hợp với các cơ quan liên quan đã tiến hàn rất nhiều cuộc kiểm tra dự án, công trình xây dựng.