Tổ Chức Bộ Máy Quản Lý Kinh Doanh Bất Động Sản

tín dụng BĐS cần thông qua tin xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy và được thực hiện công khai, minh bạch và có cơ chế phòng ngừa, kiểm soát rủi ro tín dụng BĐS.

c. Chính sách thuế

Chính sách thuế BĐS là bộ phận quan trọng cấu thành trong hệ thống chính sách quản lý đối với thị trường kinh doanh BĐS. Chính sách thuế nói chung là công cụ điều tiết phân phối thu nhập, một mặt tăng thu ngân sách Nhà nước, mặt khác đảm bảo công bằng xã hội. Chính sách thuế đối với BĐS không ngoài mục đích chung đó. Nhưng do tính chất đặc thù của thị trường kinh doanh BĐS chứa đựng yếu tố đầu cơ. Đất đai có hạn, nhưng nhu cầu sử dụng đất đai xây dựng các công trình cung câp BĐS ngày càng tăng và theo đó thì giá của BĐS có xu hướng tăng nhanh. Vì vậy, các cá nhân, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS có bộ phạn chấp hành quy định của pháp luật đầu tư kinh doanh, cạnh tranh lành mạnh góp phần thúc đẩy thị trường kinh doanh BĐS phát triển bền vững. Cũng có bộ phận không nhỏ lợi dụng thị trường và những kẽ hở của pháp luật để lách hoạt động đầu cơ trục lợi gây rối loạn thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra nhu cầu đẩy giá BĐS lên cao, càng làm tăng thêm nguy cơ hủng hoảng.

Vì vậy, chính sách thuế đối với BĐS, trước hết thuế sử dụng đất phải đươc dựa trên lý luận địa tô chênh lệch, địa tô đất xây dựng. Thuế sử dụng đất tính đúng, tính đủ vừa tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước vừa đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS. Đồng thời thuế sử dụng đất khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng và phát triển nhà sử dụng đất đai có hiệu quả, rút ngắn thời gian đưa công trình vào sử dụng.

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, đây là thuế thu nhập áp dụng đối với các cá nhân, doanh nghiệp tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có thể nói thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là công cụ quan trọng điều tiết thị trường BĐS, chống lại hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường. Để hạn chế và loại bỏ được hiện tượng mua đi bán lại vòng vèo, nâng giá lên cao tạo ra những cơn sốt giá BĐS ngoài những quy định về pháp luật và các biện pháp hành chính, thì thuế thu nhập là công cụ chủ yếu có tính thường xuyên lâu dài có hiệu quả để loại bỏ những hành vi tiêu cực gây rối loạn thị trường. Với mức thuế đánh vào thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, cao hơn lãi suất cho vay của các tổ chức tín dụng và các NHTM thì chắc chắn không một nhà kinh doanh BĐS nào còn găm hàng đầu cơ giá lên một cách vô lý như hiện nay.

1.2.3. Tổ chức bộ máy quản lý kinh doanh bất động sản

Bộ máy QLNN về đất đai và BĐS tại được xây dựng do yêu cầu thực tiễn của công tác quản lý. Bộ máy này là nơi hiện thực hóa các chính sách, phương hướng. Đây là cũng nơi thực hiện công tác kiểm soát giám sát và hỗ trợ thị trường kinh doanh BĐS. Do đó, bộ máy QLNN đối với thị trường kinh doanh BĐS tại địa phương được xây dựng đồng bộ theo các cấp hành chính, đảm bảo chuyên môn hóa, phân quyền chức năng những vẫn thống nhất theo tiêu chí quản lý chung nhất. UBND tình, thành phố, UBND huyện, quận thực hiện chức năng giám sát, điều hành, phối hợp hoạt động của các cơ quan quản lý thị trường BĐS như:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

Phòng tài nguyên và Môi trường: Tham mưu, giúp UBND cấp huyện quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng và kiến trúc, hoạt động đầu tư xây dựng; phát triển đô thị; hạ tầng kỹ thuật đo thị và khu công nghiệp, khu kinh tế; khu công nghệ cao (bao gồm: Cấp nước, thoát nước đô thị và khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, quản lý chất thải rắn thông thường tại đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, cơ sở sản xuất vật liệu xây dựng, chiếu sáng đô thị, công viên, cây xanh đô thị, kết cấu hạ tầng giao thông đô thị; quản lý, không bao gồm việc quản lý khai thác, sử dụng,

bảo trì kết cấu hạ tầng giao thông đo thị; quản lý xây dựng ngầm đo thị; quản lý sử dụng chung cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị); nhà ở, công sở, thị trường BĐS, kinh doanh BĐS, vật liệu xây dựng.

Phòng công thương: Tham mưu, giúp UBND cấp huyện QLNN về quản lý thị trường kinh doanh BĐS, xúc tiến thương mại, quản lý cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, theo quy định của pháp luật.

Phóng tài chính: Tham mưu, giúp UBND cấp huyện quản lý nhà nước về tài chính, ngân sách nhà nước, thuế, phí, lệ phí và thu khác của ngân sách nhà nước; tài sản nhà nước; các quỹ tài chính nhà nước; đầu tư tài chính; tài chính doanh nghiệp; kế toán; kiểm toán độc lập; giá và các hoạt động kinh doanh BĐS tại địa phương theo quy định của pháp luật.

Các phòng, ban, cơ quan huyện trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện tổ chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

1.2.4. Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đối với kinh doanh bất động sản

Để đảm bảo thị trường kinh doanh BĐS phát triển công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật nhà nước phải tổ chức các cuộc thanh tra, kiểm tra đối với BĐS đưa vào kinh doanh, điều kiện đối với các tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS cugx như phạm vi hoạt đọng kinh doanh BĐS của các ca nhân trong và ngoài nước. Hơn nữa Nhà nước cũng cần có những quy định cụ thể về các hành vi bị cấm khi tham gia thị trường kinh doanh BĐS như: Hoạt động kinh doanh BĐS không đăng ký kinh doanh, đầu cơ đất, môi giới BĐS và định giá BĐS không có chứng chỉ theo quy định của pháp luật, cung cấp thông tin về thị trường kinh doanh BĐS không trung thực…

Cùng với đó là việc xử lý các vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS nhằm ngăn chặn, hạn chế bất kỳ hành vi nào phạm pháp luật về kinh doanh BĐS trên địa bạn địa phương. Xử lý vi phạm về kinh doanh BĐS là hoạt động của cơ quan Nhà nước địa phương có thẩm quyền tiến hành bằng các biện pháp cưỡng chế đối với các hành vi vi phạm luật kinh doanh BĐS. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, người có hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS và pháp luật có liên uan bị xử lý kỷ luật, xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, trường hợp gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì phải bồi thường thiệt hại.

Việc giám sát và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS không những có tác dụng răn đe đối với những người vi phạm mà còn có tác dụng ngăn chặn, giáo dục, phòng ngừa đối với những tổ chức, cá nhân khác, đưa hoạt động của thị trường kinh doanh BĐS đi vào nề nếp, có trật tự, có kỷ cương, tuân thủ các quy định của pháp luật.

1.3. Các yếu tố môi trường ảnh hưởng đến quản l hoạt động kinh doanh bất động sản

1.3.1. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô

1.3.1.1. Hệ thống văn bản pháp luật của Trung ương

Kinh tế càng phát triển, các mối quan hệ sử dụng đất đai cùng phức tạp đòi hỏi hệ thống luật pháp nói chung và hệ thống luật pháp về BĐS nói riêng phải đồng bộ, rõ ràng, cụ thể để công tác quản lý nhà nước được hiệu quả và thuận lợi. bên cạnh đó, pháp luật sẽ tạo điều kiện cho nhà nước thực hiện được vai trò điều tiết và quản lý nền kinh tế, quản lý và kiểm tra hoạt động liên quan đến BĐS và xử lý các hành vi vi phạm. Ngoài ra, pháp luật còn xác lập, củng cố và hoàn thiện những cơ sở pháp lý của Nhà nước, đặc biệt là trong lĩnh vực QLNN về thị trường BĐS nhằm phát huy cao nhất hiệu lực của cơ quan quản lý.

Hệ thống văn bản pháp luật quản lý thị trường kinh doanh BĐS của trung ương ảnh hưởng trực tiếp tới việc ban hành các văn bản quản lý thị trường kinh doanh BĐS địa phương; là nền tảng để các cơ quan QLNN có thẩm quyền tại địa phương ban hành cơ chế, chính sách quản lý thị trường kinh doanh BĐS trên địa bàn. Hệ thống văn bản pháp luật của Trung ương đúng đắn sẽ là tiền đề công tác quản lý thị trường kinh doanh BĐS của địa phương phát huy hiệu quả, khuyến khích hoạt động của thị trường kinh doanh BĐS trên địa bàn địa phương phát triển, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Nhưng ngược lại, các văn bản pháp luật quản lý thị trường kinh doanh BĐS của Trung ương chống chéo, thiếu thực tế sẽ tạo môi trường kinh doanh không lành mạnh, gây khó khăn cho hoạt động của thị trường kinh doanh BĐS.

1.3.1.2. Chính sách của nhà nước

Chính sách quản lý đối với thị trường kinh doanh BĐS là hệ thống đồng bộ các chính sách của nhà nước tác động vào thị trường kinh doanh BĐS, bao gồm: Chính sách đất đai, chính sách tín dụng, chính sách thuế, chính sách thị trường…

Các chính sách là công cụ quản lý chủ yếu của Nhà nước can thiệp vào thị trường nhằm duy trì hoạt động của thị trường, khắc phục tác động tiêu cực của nó đảm bảo cho thị trường kinh doanh BĐS phát triển bền vững trên cơ sở các quan điểm tư tưởng là kim chỉ nam chỉ đạo hoạt động các chủ thể quản lý đối với thị trường, đồng thời nó còn là chuẩn mực để lựa chọn các mục tiêu phát triển của thị trường kinh doanh BĐS trong từng thời gian nhất định.

1.3.2. Các yếu tố môi trường vi mô

1.3.2.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên của địa phương

Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên có ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của thị trường BĐS. Lợi thế về địa lý như vị trí trung tâm hoạt động của thị

trường kinh doanh BĐS sẽ sôi nổi và phức tạp hơn ở các khu vực khác vì thế QLNN cần tập trung vào đó để quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường kinh doanh BĐS.

Điều kiện tự nhiên ở đây là chủ yếu xét đến các yếu tố như: khí hậu, nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí, khoáng sản dưới lòng đất,…Điều kiện tự nhiên không thuận lợi sẽ tạo ra rất nhiều khó khăn cho hoạt động của thị trường BĐS của địa phương. Do đó, các cơ quan QLNN địa phương phải nắm rõ địa bàn hoạt động của mình để xây dựng những cơ chế, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho thị trường kinh doanh BĐS hoạt động tích cực, hiệu quả hơn.

1.3.2.2. Tình hình kinh tế, xã hội của địa phương

Phát triển kinh tế cho cơ cấu sử dụng các loại BĐS có sự thay đổi. Khi nhu cầu sử dụng loại BĐS này tăng lên sẽ làm cho nhu cầu sử dụng loại BĐS khia giảm đi, đồng thời sẽ có loại BĐS khác được khai thác để bù đắp vào sự giảm đi của loại BĐS đó. Sự luân chuyển BĐS thuận lợi sẽ tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế diễn ra, QLNN về kinh doanh BĐS từ đó cũng phải đổi mới để phù hợp với cơ cấu kinh tế mới, đáp ứng được yêu cầu tình hình thực tế.

Yếu tố văn hóa xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng tổ chức điều hành quản lý xã hội và tăng cường chức năng quản lý nhà nước về mọi lĩnh vực nói chung cũng như kinh doanh BĐS nói riêng. Các yếu tố như việc làm, dân số, môi trường, xóa đói giảm nghèo,…ảnh hưởng rất lớn đến công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng BĐS.

1.3.2.3. Năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý kinh doanh bất động sản của địa phương

Năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý về kinh doanh BĐS của chính quyền địa phương có tác động trực tiếp tới công tác quản lý nói chung và

quản lý kinh doanh BĐS nói riêng. Cán bộ quản lý là người trực tiếp tham gia vào công tác QLNN về kinh doanh BĐS ở cấp chính quyền địa phương và cũng là người tiếp xúc trực tiếp với đối tượng sử dụng cũng như kinh doanh BĐS, tiếp thu nguyện vọng của quần chúng nhân dân về các vấn đề liên quan đến BĐS, tiếp thu nguyện vọng của quần chúng nhân dân về các vấn đề liên quan đến kinh doanh BĐS. Vì vậy, xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý có chuyên môn, trình độ và tận tâm với công việc là điều kiện tiên quyết để tạo thuận lợi cho QLNN về kinh doanh BĐS ở cấp địa phương.

1.3.2.4. Ý thức chấp hành pháp luật về kinh doanh bất động sản của người sử dụng bất động sản ở địa phương

Tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân là đối tượng tiếp nhận tác đông của chính quyền địa phương trong hoạt động quản lý kinh doanh BĐS. Hoạt động quản lý kinh doanh BĐS ở địa phương xét cho cùng là điều chỉnh các hoạt động của đối tượng sử dụng đất nhằm đảm bảo các đối tượng sử dụng BĐS tuân thủ đúng pháp luật và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trong quá trình sử dụng BĐS. Sự kiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật về BĐS của người sử dụng BĐS sẽ giúp cho công tác quản lý về thị trường BĐS của chính quyền địa phương được thực hiện một cchs dễ dàng và hiệu quả.

1.4. Kinh nghiệm quản l hoạt động kinh doanh bất đọ ng sản một số địa phương và bài học rút ra

1.4.1 Kinh nghiệm quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản ở một số đia phương

14.1.1. Kinh nghiệm nghiệm của thành phố Đà Nẵng

Thành phố Đà Nẵng liên tục phát triển kinh tế cao nhất nước, thu thập của người dân tăng, hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện. Các nhà đầu tư khu công nghiệp gia tăng, cụ thể là Thủ tướng Chính phủ ký quyết định thành lập và ban hành quy chế hoạt động của Khu công nghệ cao Đà Nẵng, có

diện tích 1.010 ha nằm trên địa phận xã Hòa Liên (700 ha) và Hòa Ninh (300 ha) của huyện Hòa Vang, Làng đại học FPT, trường Cấp 1 và 2 Singapore, Trường Đại học Mỹ Thái Bình Dương. Các khu đô thị và khu dân cư có sản phẩm BĐS mà đất nền với giá thấp đến 6 – 8 triệu/m2 lại ở các quận trung tâm, trong bán kính không quá 10km tính từ Bưu điện thành phố.

Các dự án tại Đà Nẵng được quy hoạch với kiến trúc hiện đại, đồng bộ, nhấn mạnh vào “hạ tầng xã hội” để tạo sự tiện lợi và “tính cộng đồng” rất cao. Môi trường sống, cảnh quan khí hậu cũng hết sức thuận lợi. Đây là điều mà ngay cả những dự án BĐS du lịch có giáo cao, hạ tầng tốt trong khu vực cũng chưa làm được. Để làm được điều đó chính quyền thành phố Đà Nẵng đã quản lý tốt hoạt động kinh doanh BĐS như sau:

Một là, Sự cải cách hành chính rõ rệt cũng như cơ chế thu hút đầu tư của chính quyền TP. Đà Nẵng trong suốt thời gian qua cũng là lý do hết sức quan trọng giúp quản lý hoạt động kinh doanh BĐS thành phố Đà Nẵng hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Hai là, Công khai minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch phát triển các dự án, các khu đô thị và đền bù giải tỏa mặt bằng. Xử lý nghiêm khắc cán bộ có biểu hiện tiêu cực.

Ba là, Nhất quán về chủ trương, thống nhất xuyên suốt từ lãnh đạo đến nhân dân. Thực hiện tốt công tác tuyên truyền vận động, nhưng cốt lõi là sự quan tâm cụ thể, kịp thời của cán bộ đến đời sống nhân dân trong quá trình đô thị hóa mới có sức thuyết phục cao nhất.

Bốn là, Linh hoạt về thủ tục và kinh phí thực hiện các dự án theo quy hoạch, tránh để quy hoạch treo. Lãnh đạo thành phố Đà Nẵng chịu trách nhiệm tìm nguồn tài chính đầu tư vào các dự án. Tuy nhiên do làm tốt chính sách khai thác quỹ đất, nguồn thu từ đất nên áp lực về tài chính là không quá lớn.