Xu Hướng Phát Triển Và Định Hướng Hoàn Thiện Quản L Kinh Doanh Bất Động

CHƯƠNG III

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN

3.1. Xu hướng phát triển và định hướng hoàn thiện quản l kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ an

3.1.1. Xu hướng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An đến năm 2025

3.1.1.1. Thị trường BĐS tỉnh Nghên An trong ngắn hạn

Theo dự báo, trong thời gian tới thị trường kinh doanh BĐS sẽ ấm dẫn lên tuy nhiên vẫn còn khó khăn, giá tiếp tục duy trì ở mức thấp, tại nhiều khu vực đặc biệt là những nơi có mặt bằng giá cao sẽ có hiện tượng giá tiếp tục giảm thêm, giao dịch trầm lắng. Tuy nhiên thị trường kinh doanh BĐS có xu hướng phát triển theo hướng bền vững hơn, hướng tới nhu cầu thực của khách hàng.

Sức cầu BĐS tiếp tục yếu, mặc dù nhu cầu về nhà ở tại các địa phương và của thành phố vinh thị trường kinh doanh BĐS còn rất lớn, nhưng cầu có khả năng thanh toán rất có hạn, đặc biệt khi tình hình kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn. Người mua vì mục đích đầu tư sẽ không tham gia vì khả năng bán hàng trong tương lai sẽ khó khăn, người mua nhà để ở thì lo lắng vì thu nhập trong tương lai không chắc chắn…Quan hệ cung – cầu đối với phân khúc nhà ở giá rẻ, bình dân tiếp tục căng thẳng do nguồn hàng mới cũng như nguồn hàng thứ cấp vẫn rất hạn chế trong khi đó số lượng người có nhu cầu mua để lại rất lớn.

Nguồn cung nhà ở tiếp tục gia tăng trong thời gian ngắn, trong khi đó chủ yếu là nguồn cung thứ cấp, lượng cung phân khúc nhà ở hạng sang và cao cấp sẽ giảm, đồng thời phân khúc nhà ở phân cấp trung cấp và bình dân sẽ tăng đáng kể. Sự phát triển này là do nhu cầu tất yếu của thị trường, góp phần giảm căng thẳng trong quan hệ cung – cầu.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

Thanh khoản thị trường tiếp tục ảm đạm. Lý do chủ yếu là do quan hệ cung cầu, thêm vào đó sức cầu bị hạn chế lớn bởi nguồn tiền có hạn, tính thanh khoản sẽ chỉ được cải thiện đối với hai mảng chính là phân khúc nhà ở giá rẻ và hoạt động mua bán doanh nghiệp, mua bán dự án. Trong điều kiện thị trường vốn tiếp tục khó khăn, nguồn tiền không có và nều có thì giá vốn quá cao nên nhiều chủ dự án buộc phải bán một phần hoặc toàn bộ dự án.

3.1.1.2. Kinh doanh bất động sản tỉnh Nghệ An trong dài hạn

Căn cứ chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Nghệ An đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo quyết định số 222/QĐ – TTg ngày 22/2/2012 và những thành tựu đã đạt được trong giai đoạn 2015 – 2020, có thể đưa ra một số dự báo tình hình phát triển kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030 như sau:

- Định hướng phát triển nhà ở: giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030, nhà ở đô thị phấn đấu đạt 18m2/người và nhu cầu xây dựng mới khoảng 113.000 m2 nhà ở

- Định hướng mạng lưới các trường đại học và cao đẳng: dự kiến đến hết năm 2025 quy mô đào tạo tại khu vực đồng là 1,8 triệu sinh viên, trong đó khu vực nghệ đảm nhận khoảng 1,50 – 2,5 vạn sinh viên tập trung ở các đô thị

Như vậy, trong dài hạn nhu cầu phát triển kinh doanh BĐS là rất lớn, hiện tại, kinh doanh BĐS mới đang ở cấp độ sơ khai còn rất nhiều cơ hội cho phát triển, thị trường tài chính BĐS hiện mới dùng ở mức hỗ trợ tín dụng đơn thuần. Nhu cầu nhà ở khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng dân số tự nhiên và cơ học cũng như sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình (tăng số hộ độc thân kéo theo số bình quân nhân khẩu hộ gia đình giảm hơn so với giai đoạn 10 năm trước đây). Ngoài ra, nhu cầu nhà ở gia tăng còn do nhu cầu nâng cao chất lượng, tăng diện tích sử dụng nhà ở (tăng diện tích sản nhà ở bình quân trên đầu người) hoặc cải tạo lại nhà ở đã hư hỏng, xuống cấp của các hộ gia đình.

3.1.2. Định hướng hoàn thiện quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Phát triển kinh doanh BĐS ổn định, lành mạnh và bền vững nhất là khu vực đô thị và các vùng quy hoạch phát triển trong tương lai có vai trò hết sức to lớn trong việc giúp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH – HĐH đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế.

Trên cơ sở những quan điểm chủ đạo đó, mục tiêu phát triển của kinh doanh BĐS tỉnh Nghẹ An và của nước ta trong những năm tới được cụ thể thành những nội dung sau:

- Phát triển thị trường kinh doanh BĐS lớn mạnh toàn diện, đặc biệt là thị BĐS ở khu vực đô thị, các vùng trung tâm phát triển; thông qua thị trường kinh doanh BĐS để khai thác sử dụng có hiệu quả các nguồn lực phát triển, biến các nguồn lực tiềm tàng thành vốn đầu tư, thu hút nguồn vốn từ bên ngoài vào phát triển các hoạt động kinh tế xã hội.

- Thu hút rộng rãi các thành phần kinh tế vào phát triển kinh doanh BĐS nhằm tăng cường tính cạnh tranh, hạn chế tính độc quyền, giảm bớt tính không hoàn hảo tạo nên một thị trường kinh doanh BĐS lành mạnh và khuyến khích giao dịch chính thức minh bạch; hạn chế tình trạng giao dịch “ngầm”, hạn chế đầu cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm nhà đất giả tạo, gây nên những biến động thất thường về nhà đất.

- Tăng cường hiệu lực quản lý của Nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát thị trường, đảm bảo cho thị trường kinh doanh BĐS phát riển ổn định, lành mạnh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội và đô thị, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu và lợi ích của người dân trong xã hội.

Để nâng cao vai trò quản lý của nhà nước đối với kinh doanh BĐS nhằm đạt được các mục tiêu đó đặt ra một cách hiệu quả, các cơ quan quản lý Nhà nước phải quán triệt các quan điểm cơ bản sau:

- Nhất quán trong việc duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: đồng thời cũng nhìn nhận đúng các quyền của người sử dụng đất. Chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người chủ đại diện duy nhất, Nhà nước là người có quyền sở hữu tuyệt đối với đất đai. Do đất đai là yếu tố đóng vai trò quan trọng và định đoạt tối cao của Nhà nước về thị trường kinh doanh BĐS, Nhà nước cần có một hệ thống các công cụ quản lý và điều tiết hữu hiệu và một bộ máy quản lý có đủ năng lực. Bên cạnh chế độ sở hữu toàn dân, người sử dụng đất được Nhà nước giao cho các quyền gắn liền với đất đai.

Điều cần phải thống nhất là: Đối với đất đai, quyền sử dụng đất như quyền thừa kế, thế chấp, chuyển đổi và chuyển nhượng đó vượt ra rộng hơn, cao hơn các quyền sử dụng đối với các tài sản thông thường. Kinh doanh BĐS phát triển là dựa trên các giao dịch về các quyền BĐS, đặc biệt là các quyền của người sử dụng đất. Xuất phát từ tiền đề đó, điều quan trọng là khi xây dựng các chế độ chính sách chung cho các quan hệ của thị trường kinh doanh BĐS phải hết sức tôn trọng các quyền của người sử dụng đất là cơ sở quyết định các quyền về BĐS.

- Tôn trọng nguyên tắc thị trường nói chung: Điều này có nghĩa là việc phát triển các mối quan hệ về BĐS phải tuân thủ theo quy luật của thị trường, các hành vi giao dịch BĐS trên thị trường phải tuân thủ các yêu cầu của thị trường và do thị trường điều tiết. Các cơ sở của quan hệ giao dịch trên thị trường như giá cả cũng do quan hệ cung cầu trên thị trường hình thành nên. Do vậy, sự can thiệp của nhà nước vào thị trường kinh doanh BĐS phải thông qua việc sử dụng các tác nhân của thị trường, không thể can thiệp bằng biện pháp phi thị trường.

- Từng bước làm minh bạch thị trường kinh doanh BĐS, đảm bảo sự bình đẳng cho các đối tượng tham gia thị trường kinh doanh BĐS. Một xu hướng tất yếu có sự phát triển của thị trường nói chung là phải tạo ra sự bình đẳng, công khai giữa các chủ thể tham gia. Đối với thị trường kinh doanh BĐS, vốn dĩ là một thị trường kinh doanh không hoàn hảo, không đầy đủ thông tin nên thường nảy sinh nhiều khuyết điểm. Chính vì vậy, để hạn chế tính không hoàn hảo, khắc phục tình trạng sai lệch thông tin cần thực hiện công khai và bình đẳng giữa những người tham gia thị trường kinh doanh BĐS. Việc thu hút đông đảo các chủ thể tham gia thị trường kinh doanh BĐS sẽ góp phần làm giảm tính độc quyền, thu hút thêm nguồn lực và góp phần lành mạnh hóa thị trường kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, mục tiêu của chúng ta là không chỉ phát triển thị trường kinh doanh BĐS lớn mạnh mà còn định hướng để thị trường BĐS phát triển theo đúng định hướng phát triển kinh tế của đất nước và mục tiêu chung của xã hội. Điều này đòi hỏi phải tăng cường vai trò và hiệu lực của nhà nước trong việc điều tiết và định hướng sự phát triển của thị trường kinh doanh BĐS.

- Tạo lập và đảm bảo sự đồng bộ giữa các yếu tố của thị trường kinh doanh BĐS nói riêng và hệ thống thị trường kinh doanh khác nói chung. Một yêu cầu đặt ra đối với việc phát triển các thị trường kinh doanh nói chung là phải đảm bảo tính đồng bộ giữa các loại thị trường kinh doanh, giữa các loại sản phẩm và các chủ thể tham gia. Đồng thời, sự phát triển thị trường BĐS cũng đòi hỏi phải cân đối, đồng bộ với hệ thống các thị trường kinh doanh khác. Chính vì vậy, hệ thống các công cụ quản lý, điều tiết thị trường kinh doanh BĐS phải bình đẳng, có cùng cách nhìn nhận và thái độ đối xử với các loại hàng hóa khác. Quan điểm đồng bộ cũng đặt ra yêu cầu về sự đồng bộ trong hệ thống chính sách, đồng bộ trong hệ thống phát luật và công cụ quản lý.

3.2. Đề xuất một số giải pháp quản l kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

3.2.1. Hoàn thiện xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch và chính sách phát triển kinh doanh bất động sản

Để công tác QLNN được tốt đòi hỏi hệ thống văn bản pháp luật về quản lý kinh doanh BĐS. Muốn làm được điều đó, trước mắt các cơ quan QLNN cần rà soát các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý kinh doanh BĐS nhằm phát hiện những mâu thuẫn, chồng chéo, không phù hợp giữa các văn bản. Từ đó khắc phục những tồn tại và hoàn thiện hệ thống văn bản dưới luật về quản lý kinh doanh BĐS.

Hoạt động của kinh doanh BĐS liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nên việc rà soát các văn bản dưới luật về quản lý kinh doanh BĐS phải tiến hành đồng bộ các văn bản dưới luật liên quan như: Văn bản về đầu tư, xây dựng, quy hoạch kiến trúc, môi trường, phòng cháy, chữa cháy, an ninh, quốc phòng, thanh tra xử lý vi phạm pháp luật, chống tham nhũng, thực hành tiết kiệm, chống lãng phí…muốn thực hiện tốt được việc này cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa UBND tỉnh với các cơ quan chức năng có liên quan.

Hệ thống các văn bản dưới luật về quản lý kinh doanh BĐS được ban hành muốn biết có thực sự đi vào cuộc sống và có tính khả thi không thì cần phải tổ chức đánh giá, tổng kết tình hình thực hiện văn bản đó. Thông qua tổng kết, đánh giá sẽ kịp thời phát hiện những bất cập như: không khả thi, gây khó khăn, phiền hà cho xã hội và các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS, phát sinh thủ tục giấy tờ, …Đồng thời thông qua đó cũng kịp thời phát hiện những vấn đề nảy sinh trong xã hội chưa được pháp luật điều chỉnh.

Trên cơ sở kết quả rà soát, UBND tỉnh cùng các cơ quan QLNN có liên quan đề xuất những kiến nghị với chính phủ và các cơ quan hữu quan Trung

ương sửa đổi, bổ sung, ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý kinh doanh BĐS tại địa phương.

Tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và có phương án tích cực xử lý tình trạng các dự án bỏ hoang, khó thu hồi, ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển KT-XH. Cũng như xử lý nghiêm các dự án vi phạm, kiên quyết thu hồi các dự án đã giao nhưng chưa triển khai hoặc triển khai chậm. Phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai; khai thác sử dụng có hiệu quả các loại đất đai và BĐS, đặc biệt là BĐS để phát triển KT-XH, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá, hội nhập kinh tế quốc tế của tỉnh Nghệ An.

Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án và thủ tục liên quan đến đất đai đối với dự án đầu tư KDBĐS theo hướng giảm bớt các thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Công khai các thủ tục liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, mua bán BĐS, sao lục hồ sơ BĐS, giao đất, thuê đất. Thực hiện chế độ một cửa trong các thủ tục hành chính liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, thế chấp, giải chấp BĐS.

3.2.2.1. Quy hoạch chung

- Công tác phát triển nhà ở phải tuân thủ theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các van bản quy phạm pháp luật có liên quan;

- Bổ sung quy định cụ thể về công tác lập điều chỉnh và phê duyệt kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở trong các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và quy hoạch; chính quyền các cấp phải chủ động trong việc lập kế hoạch, quy hoạch và tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở dài hạn cũng như ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân; đảm bảo tính ổn định trong quy hoạch phát triển nhà ở;

- Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị cần xác định cụ thể diện tích đất để phát triển cho từng loại nhà ở (thương mại, công vụ, xã hội,…)

3.2.2.2. Quy hoạch phát triển nhà ở đô thị

- Bổ sung quy định các dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị mới có quy mô từ 50ha trở lên phải nằm trong kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở dài hạn (tối thiểu 5 năm) của đô thị, hạn chế tuyệt đối tình trạng phát sinh, điều chỉnh quy hoạch nhỏ lẻ trừ trường hợp các dự án nằm xen kẹt trong các khu dân cư, khu đô thị cũ;

- Tại các đô thị lớn, các khu vực trọng điểm vùng, khu đô thị chưa có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 cần ưu tiên cho phép thực hiện các dự án nhà ở có quy mô lớn (trên 500ha) để đảm bảo hình thành các khu đô thị mới hoặc các đô thị hoàn chỉnh, kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của đô thị cũ;

- Gắn phát triển nhà ở đô thị với phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm mật độ dân cư tại các đô thị trung tâm. Quy định rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan đặc biệt là chủ đầu tư (chủ đầu tư cấp I) về tiến độ thực hiện, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới;

- Khi lập quy hoạch khu đô thị mới phải đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, tận dụng hiệu quả hệ thống hạ tầng hiện có, gắn kết chặt chẽ giữa khu vực phát triển mới và đô thị hiện có; bảo đảm sự đồng bộ và hoàn thiện về hệ thống các công trình hạ tầng xã hội; hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đô thị; hài hòa giữa các khu vực phát triển mới với các khu dân cư hiện có; bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và gìn giữ bản sắc của các khu vực; chú trọng phát triển quỹ nhà ở chung cư tại khu vực đô thị đảm bảo tỷ lệ tối thiểu đối với từng loại đô thị theo quy định của Luật nhà ở;