Hạn Chế Nợ Xấu Trong Cho Vay Kinh Doanh Bất Động Sản

Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá nhà đất là tương đối chặt chẽ và mang tính hai chiều. Một mặt, giá nhà đất gia tăng liên tục trong thời gian đủ lâu sẽ hình thành trạng thái neo tư tâm lý ở mức giá cao trong những người dân, tâm lý này được hỗ trợ bởi một vài nhân tố kích thích nào đó có thể kích hoạt một đợt đầu cơ nhà đất tràn lan khiến cầu tín dụng nhà đất tăng cao.

Mặt khác, dòng vốn tín dụng đổ vào thị trường ngày càng lớn sẽ góp phần hỗ trợ cầu nhà đất và qua đó góp phần thúc đẩy giá nhà đất tiếp tục tăng. Khi thị trường nhà đất suy giảm, tính thanh khoản của sản phẩm đóng băng, các doanh nghiệp BĐS và người vay tiền mua nhà đất gặp khó khăn, hệ quả là để lại các khoản nợ xấu khổng lồ trong các NHTM.

Bản chất của nợ xấu ngân hàng là do khách hàng vay vốn sử dụng vốn vay không hiệu quả. Nợ xấu thường phát sinh sau một chu kỳ vay vốn, thậm chí sau một thời gian dài. Hiện nợ xấu trên thực tế rơi vào một số lĩnh vực về sản xuất, công nghiệp, xây dựng. Đây là những lĩnh vực chịu tác động lớn bởi thị trường BĐS đóng băng. Cụ thể, dư nợ cho vay BĐS đến cuối tháng 5 – 2012 vào khoảng 197.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 13% trong tổng số 2,6 triệu nghìn tỷ dư nợ các lĩnh vực của toàn hệ thống.

Trong đó, nợ xấu của lĩnh vực BĐS được xác định là 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% dư nợ cho vay BĐS. Trong bối cảnh khó khăn chung hiện nay, sức ép về vốn cho BĐS vẫn là vấn đề được cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp kêu ca nhiều nhất. Một lượng tín dụng lớn của ngân hàng nằm trong BĐS, và cho vay BĐS cũng chiến tỷ lệ lớn trong nợ xấu.

NHNN mở cửa với BĐS cũng là một cách để gỡ khó cho các ngân hàng, tháo vốn cho BĐS. Trong thời gian vừa qua khi NHNN liên tục điều chỉnh giảm lãi suất cho vay về mức sàn là 15%, tưởng rằng thị trường BĐS sẽ “hồi sinh” nhưng xem ra không được như mong muốn khi các nhà đầu tư BĐS vẫn chưa thể “nhập cuộc”. Với nhà đầu tư BĐS, tin giảm lãi suất hiện nay đối với họ chưa đủ hấp dẫn kéo nhà đầu tư quay lại thị trường. Hiệu quả từ việc hạ lãi suất đó thực chất chưa kích thích được khả năng phục hồi, bởi thị trường đang ảm đạm.

1.3.4 Hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

1.3.4.1 Sự cần thiết của các giải pháp để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

Thị trường BĐS và tín dụng ngân hàng có mối quan hệ mật thiết với nhau, nhưng không thể trông chờ vào sự “tài trợ” của NHTM để cứu thị trường BĐS hiện nay được.

Tín dụng ngân hàng trong xu thế hội nhập cần được rút ra bài học kinh nghiệm trong thời gian qua, cần có sự điều chỉnh phù hợp để góp phần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu an toàn, hiệu quả của chủ đầu tư, nhà kinh doanh, nhu cầu chính đáng của người tiêu dùng và sự phát triển bền vững của hệ thống các TCTD ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Bản thân chủ đầu tư BĐS cần có chiến lược và giải pháp cho chính bản thân mình trong hoạt động kinh doanh.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

Lời giải hữu hiệu cho “bài toán” nợ xấu là vấn đề đặt ra không chỉ với nền kinh tế Việt Nam hiện nay mà còn là thách thức của toàn bộ hệ thống tài chính – tiền tệ. Để xử lý hiệu quả nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS nói riêng và nợ xấu của các NHTM nói chung, việc đưa ra biện pháp kiên quyết, phù hợp từ Nhà nước và chính bản thân các ngân hàng là rất quan trọng và cần thiết. Làm thế nào để huy động được vốn từ các TCTD lẫn vốn nhàn rỗi trong dân, qua đó tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ dự án đang là bài toán cần được hóa giải đối với các chủ đầu tư BĐS hiện nay. Câu chuyện tưởng chừng như bất khả thi này xem ra cũng không phải là quá khó nếu như các chủ đầu tư kịp nhìn lại mình trước khi chưa quá muộn.

Thị trường BĐS Việt Nam đã rơi vào bế tắc trong vài năm gần đây, đặc biệt là trong năm 2012. Vấn đề của thị trường BĐS hiện nay là rất nhiều người đang bi quan vào thị trường, mất lòng tin vào kênh đầu tư này, dẫn đến khả năng vốn đầu tư vào đây sẽ suy giảm. Trong khi đó, thị trường BĐS cần rất nhiều nguồn vốn nhưng nguồn vốn này lại phụ thuộc rất lớn vào lòng tin. Nếu hoàn cảnh thuận lợi thì người dân, nhà đầu tư có thể sẵn sàng bỏ tiền ra mua nhà. Bên cạnh đó, giá BĐS hiện nay bị coi là nghịch lý bởi do khu vực giá cao còn tồn hàng nhiều – cung của thị trường vẫn rất mạnh, trong khi đó, cầu thì vẫn có rất nhiều người muốn mua nhà nhưng vẫn chưa mua được, hoặc vẫn đang đắn đo. Cung và cầu đều lớn nhưng lại không gặp nhau. Đây là điểm cần tháo gỡ. Riêng đối với BĐS, vấn đề chính ở đây là xử lý nợ xấu. Một tỷ lệ lớn nợ xấu hiện nay nằm trong thị trường BĐS cùng với khu vực doanh nghiệp nhà nước.

Đồng thời, phải tiếp tục duy trì được ổn định kinh tế vĩ mô, xử lý những tồn tại trong hệ thống ngân hàng. Khi tiến hành cơ cấu một số ngân hàng yếu kém, cải thiện thanh khoản, thì lãi suất sẽ hạ. Lãi suất hạ và xử lý nợ xấu chính là hai điều kiện tốt cho thị trường BĐS phục hồi và cho cả nền kinh tế nói chung.

1.3.4.2. Các giải pháp thường được áp dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

Nợ xấu đang là gánh nặng không chỉ cho hệ thống ngân hàng, mà còn cho cả nền kinh tế. Cần có những biện pháp “mạnh tay” hơn đối với các nguyên nhân gây ra rủi ro chéo trong hệ thống ngân hàng. Chỉ có vậy, nợ xấu mới được giải quyết nhanh chóng.

Nợ xấu trong hệ thống ngân hàng gia tăng không chỉ được coi là thách thức cho cơ quan quản lý mà còn là thách thức cho cả nền kinh tế. Nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đang là cản trở rất lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Nhận thức được vấn đề đó, những giải pháp xử lý kịp thời nhằm hạn chế tỉ lệ nợ xấu gia tăng đã và đang được thực hiện. Thị trường BĐS đã bắt đầu sụt giảm từ năm 2011. Theo nhiều chuyên gia, năm 2013 thị trường sẽ tiếp tục khó khăn. Do đó, các giải pháp hỗ trợ để thị trường bớt khó khăn và cải thiện tính thanh khoản cần sự vào cuộc đồng bộ của các bộ, ngành, cơ quan chức năng và đặc biệt của các chủ đầu tư.

– Thị trường BĐS là thị trường rất nhạy cảm, khi có biến động lớn cần có sự can thiệp ngay của Chính phủ. Như vậy, sự can thiệp của Chính phủ càng sớm thì khôi phục thị trường sớm. Một số giải pháp đang được áp dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS thường được Chính phủ sử dụng: + Chính sách tiền tệ

Chính sách tiền tệ là những biện pháp can thiệp của Chính phủ hoặc NHNN lên cung tiền tệ nhằm thực hiện các mục tiêu của mình bằng các công cụ của chính sách tiên tệ như lãi suất cơ bản, lãi suất tái chiết khấu, tái cấp vốn, nghiệp vụ thị trường mở, quy định mức dự trữ bắt buộc…

Một trong số các đặc điểm của thị trường BĐS là chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp – giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước.

Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội. Bởi vậy, khi Chính phủ hoặc NHNN ban hành một số văn bản có ảnh hưởng tới lãi suất cho vay kinh doanh BĐS hay lãi suất hỗ trợ người mua nhà… sẽ có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS , tác động tới tính thanh khoản của hàng tồn kho trên thị trường. Cụ thể, với mức lãi suất thấp, cả nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà đều có xu hướng cần nguồn vốn cho đầu tư hoặc mua nhà nhanh hơn nhờ đó có thể sẽ tăng tính thanh khoản của thị trường BĐS.

Ngược lại, khi lãi suất cao, cả nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà bị thu hẹp cơ hội vay vốn hay thái độ thờ ơ chờ lãi suất giảm sẽ có tác động tiêu cực tới tính thanh khoản của thị trường v.v… + Chính sách tài khóa Chính phủ các nước trên thế giới thường sử dụng chính sách tài khoá như một biện pháp thường xuyên, hiệu quả và đơn giản nhất để tác động tới thị trường BĐS như giảm chi phí tài chính phát sinh từ thuế/phí cho chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS thông qua biện pháp: giảm thuế/giãn thuế, hoãn nộp thuế.

Về mặt nguyên lý, có nhiều công cụ tài khóa (thuế chuyển nhượng, thuế BĐS…) có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư vào BĐS của người dân. Một số công cụ có thể điều chỉnh ngược chu kỳ thị trường nhằm tác động đến giá BĐS trong khi vẫn đảm bảo xu thế đầu tư vào thị trường. Tuy nhiên, thực tế lại diễn ra hoàn toàn khác.

Đơn cử như, nếu giá trị ròng hiện tại của các khoản thuế trong tương lai đã được tính bao hàm trong giá BĐS, việc điều chỉnh tỷ lệ thuế trong khung biên độ lợi tức bình quân dự tính hàng năm của thị trường sẽ không tác động nhiều đến giá nhà đất. Người mua nhà sẽ không phản ứng gì nhiều trước việc điều chỉnh này nếu họ thấy rằng đó là những khoản chi phí chấp nhận được, tính trên lợi ích đầu tư và lợi ích để ở, trừ phi cơ quan thuế tiến hành nâng tỷ lệ áp thuế vượt khung nói trên. Do vậy, có thể nói thuế không phải là công cụ chính quyết định giá BĐS trong thời kỳ thị trường bùng nổ.

+ Chính sách giám sát an toàn vĩ mô

Cơ quan chức năng có thể ban hành các quy định giám sát an toàn vĩ mô với các mục tiêu cụ thể nhằm ngặn chặn rủi ro đi kèm với bong bóng BĐS. Chúng có thể có tác động trực tiếp và với chi phí thấp hơn nhiều so với áp dụng chính sách tiền tệ và tài khóa. Tuy thế, những quy định này cũng có 2 nhược điểm: thứ nhất, người ta có thể tìm ra kẽ hở để lách bởi chúng chỉ tập trung vào một nhóm đối tượng hay một loại hợp đồng cụ thể nào đó và khi điều này xảy ra thì chúng trở nên vô hiệu; thứ hai là trong một nền kinh tế thị trường, việc áp dụng chúng sẽ phần nào xâm phạm đến chức năng của thị trường.

+ Thành lập các công ty quản lý tài sản

Không chỉ các nước trong khu vực châu Á thành lập các công ty quản lý tài sản mà ngay cả nước phát triển như Mỹ và các nước Mỹ La tinh cũng có các công ty chuyên về xử lý nợ xấu của ngân hàng. Tại các quốc gia trên thế giới, có nhiều loại mô hình công ty mua bán nợ: công ty do nhà nước góp vốn hoặc công ty do tư nhân góp vốn. Đối với các công ty mua bán nợ tư nhân, một số thì hoạt động độc lập, một số khác là công ty con của các ngân hàng hoặc đơn vị hoạt động trực thuộc ngân hàng.

Đối với các công ty xử lý nợ của Nhà nước thường hoạt động khá hiệu quả khi vấn đề nợ xấu mang tính hệ thống và khung pháp lý đối với việc xử lý nợ vẫn còn yếu. Có những lúc trên thị trường, các khoản nợ xấu không có người mua thì công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể là nơi tiêu thụ các khoản nợ xấu nói trên, và khi khung pháp lý cho việc xử lý nợ xấu chưa được “khỏe” thì công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể giúp rút ngắn được quy trình xử lý nợ. Hơn nữa, việc Chính phủ mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng thông qua các công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể tạo ra cơ hội cho Chính phủ áp đặt các điều kiện giúp các ngân hàng tái cấu trúc lại vấn đề tài chính và cơ cấu hoạt động của mình.

– Các NHTM là những yếu tố chủ đạo hỗ trợ Chính phủ hay NHNN thực hiện các biện pháp liên quan đến thị trường BĐS nhưng khi NHTM cũng rơi vào vòng xoáy biến động tiêu cực của thị trường BĐS, các NHTM không thể chờ đợi sự cứu nguy của Chính phủ mà thường sớm đưa ra các biện pháp nhằm hạn chế tác động xấu của thị trường BĐS, cụ thể: + Quy định yêu cầu vốn cao hơn

Các quy định về vốn thường có tác động trực tiếp đến nguồn cung tín dụng.

Trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng, các điều kiện kinh tế tốt sẽ làm giảm rủi ro của danh mục tín dụng, cải thiện chỉ số an toàn vốn và năng lực mở rộng tài sản. Trong thời kỳ kinh tế suy thoái thì ngược lại. Chính vì thế, việc buộc các NHTM tăng vốn lên một mức tối thiểu trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng sẽ giúp dự phòng cho các khoản thua lỗ có thể phát sinh trong tương lai; đồng thời làm tăng đáng kể chi phí tín dụng, khiến giới đầu tư xem xét kỹ lưỡng đến giá BĐS và dẫn đến làm giảm nhu cầu đầu tư.

+ Dự phòng linh hoạt

Cơ chế và lợi ích của quy định này tương tự như quy định nêu trên, tức là yêu cầu các NHTM thực hiện trích lập dự phòng bổ sung trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng, điều này có thể giúp bù lỗ cho các khoản tín dụng thất thoát khi chu kỳ kinh tế thay đổi. Tuy vậy, quy định này không làm tăng chi phí tín dụng và do đó, không chặn đứng được bong bóng BĐS. Nhưng lợi thế của nó là không phụ thuộc vào một khung biên độ cố định (mức tối thiểu) mà vẫn có thể áp dụng bất cứ lúc nào ngay cả khi chỉ số vốn của NHTM đã khá cao.

Quy định này chủ yếu nhằm bảo vệ hệ thống ngân hàng trước những hậu quả có thể xảy ra khi thị trường BĐS đổ vỡ, hơn là tác động đến hoạt động tín dụng và kiểm soát những tổn thương đến nền kinh tế. Nhược điểm của nó là nếu chỉ áp dụng đối với các NHTM trong nước thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của những ngân hàng này, khiến hoạt động tín dụng rơi vào tay của các ngân hàng nước ngoài, làm nảy sinh các vấn đề về giám sát với các tổ chức đó.

Tóm lại, việc hoạch định một chính sách đúng đắn để phòng ngừa bong bóng BĐS đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ lưỡng. Chính sách giám sát an toàn vĩ mô xem ra là lựa chọn tối ưu nhất bởi nó tập trung vào nguồn gốc của vấn đề, thích hợp với từng trường hợp cụ thể tại từng quốc gia và từng thời điểm khác nhau, và quan trọng hơn cả là củng cố năng lực của hệ thống ngân hàng.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Những nội dung trong chương 1 đã trình bày sơ lược những cơ sở lí luận chung liên quan tới BĐS, thị trường BĐS và cho vay kinh doanh BĐS. Trong đó chủ yếu tập trung những nội dung chính liên quan đến khái niệm về BĐS, phân loại BĐS, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS và các loại BĐS được đưa vào kinh doanh. Bên cạnh đó, trong chương này còn đề cập đến các khái niệm, phân loại và đặc điểm về thị trường BĐS; tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS và sự cần thiết của các giải pháp và một số giải pháp thường được sử dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS. Thông qua những vấn đề lí luận vừa trình bày, tác giả sẽ phân tích cụ thể thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của Chi nhánh BIDV Quang Trung ở nội dung chương 2.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NỢ XẤU TRONG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI NHÁNH QUANG TRUNG

2.1 Tổng quan về ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam và chi nhánh Quang Trung

2.1.1 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV

Lịch sử 50 năm xây dựng, trưởng thành của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam là một chặng đường đầy gian nan thử thách nhưng cũng rất đỗi hào hùng và gắn với từng thời kỳ lịch sử đấu tranh chống kẻ thù xâm lược và xây dựng đất nước của dân tộc Việt Nam…

Ngày 26/4/1957, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (trực thuộc Bộ Tài chính) – tiền thân của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – được thành lập theo quyết định 177/TT ngày 26/04/1957 của Thủ tướng Chính phủ. Quy mô ban đầu gồm 8 chi nhánh, 200 cán bộ. Nhiệm vụ chủ yếu của Ngân hàng Kiến thiết là thực hiện cấp phát, quản lý vốn kiến thiết cơ bản từ nguồn vốn ngân sách cho tất các các lĩnh vực kinh tế, xã hội.

Ngày 24/6/1981, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam được đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam trực thuộc NHNN Việt Nam theo Quyết định số 259- CP của Hội đồng Chính phủ. Nhiệm vụ chủ yếu của Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng là cấp phát, cho vay và quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thuộc kế hoạch Nhà nước.

Ngày 14/11/1990, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam được đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam theo Quyết định số 401-CT của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng. Đây là thời kỳ thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước, chuyển đổi từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Do vậy, nhiệm vụ của BIDV được thay đổi cơ bản: tiếp tục nhận vốn ngân sách để cho vay các dự án thuộc chỉ tiêu kế hoạch nhà nước; huy động các nguồn vốn trung dài hạn để cho vay đầu tư phát triển; kinh doanh tiền tệ tín dụng và dịch vụ ngân hàng chủ yếu trong lĩnh vực xây lắp phục vụ đầu tư phát triển.

Từ 1/1/1995 đến nay BIDV được phép kinh doanh đa năng tổng hợp như một NHTM, phục vụ chủ yếu cho đầu tư phát triển của đất nước. Đây được ghi nhận là thời kỳ “chuyển mình, đổi mới, lớn lên cùng đất nước”; chuẩn bị nền móng vững chắc và tạo đà cho sự “cất cánh” của BIDV.

Qua 50 năm xây dựng và trưởng thành, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã đạt được những thành tựu rất quan trọng, góp phần đắc lực cùng toàn ngành Ngân hàng thực hiện chính sách tiền tệ quốc gia và phát triển kinh tế xã hội của đất nước, tự tin hướng tới những mục tiêu và ước vọng to lớn hơn trở thành một Tập đoàn Tài chính Ngân hàng có uy tín trong nước, trong khu vực và vươn ra thế giới.

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Tên giao dịch quốc tế: Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam Tên gọi tắt: BIDV – Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính:

+ Ngân hàng: là một ngân hàng có kinh nghiệm hàng đầu cung cấp đầy đủ các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiện đại và tiện ích.