Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

- Khi lập quy hoạch để cải tạo, chỉnh trang đô thị phải đánh giá hiện trạng sử dụng đất, công trình hạ tầng xac hội, hạ tầng kỹ thuật, các yếu tố về văn hóa – xã hội. môi trường của đô thị, của khu vực lập quy hoạch để có giải pháp bổ sung, điều chỉnh hợp lý nhằm khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đô thị, bảo đảm yêu cầu sử dụng về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật; giữ gìn, phát huy được bản sắc, không gian kiến trúc và cảnh quan đô thị; hạn chế cơi nới, cải tạo làm tăng dân cư, tải trọng lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại trung tâm các đô thị đặc biệt, đô thị loại I.

3.2.2.3. Tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội

- Việc tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội được chuẩn bị ngay từ khi tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị. Ngoài quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên để xây dựng nhà ở xã hội có trong pháp luật về nhà ở khi lập và phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất cần phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển nhà ở đô thị;

- Bổ sung chỉ tiêu sử dụng đất, mật độ, tầng cao xây dựng về nhà ở xã hội trong quy chuẩn, tiêu chuẩn và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan;

- Bổ sung quy định về việc đóng góp tài chính để phát triển quỹ đất và nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 ha.

3.2.2.4. Đổi mới, hoàn thiện chính sách phát triển kinh doanh bất động

sản

a. Chính sách về đất đai

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

- Về thu hồi đất và thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng: Đối với

các dự án đó xác định được chủ đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi và giao cho các chủ đầu tư thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng có sự phối hợp của nhà nước; đối với các dự án chưa xác định đưuọc chủ đầu tư

thì Nhà nước ra quyết định thu hồi và giao cho Tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu giá; đối với các dự án chủ đầu tư tự thỏa thuận đền bù, tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phù hợp với quy hoạch thì Nhà nước chỉ làm thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

- Về mô hình hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất nên quy định rõ đây là loại hình doanh nghiệp nhà nước hoạt động công ích.

b. Chính sách về tín dụng, tài chính

- Về tài chính, tính dụng ngân hàng: Bổ sung hoàn thiện khung phap lý về tài chính nhà ở để tạo cơ sở cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành. Tạo điều kiện cho các ngân hàng có số dư tín dụng lớn đối với thị trường kinh doanh nhà ở có thể rút vốn từ nguồn thế chấp để đảm bảo an toàn cho hoạt động ngân hàng; tạo điều kiện để ngân hàng tham gia vào quan hệ tay ba: Chủ đầu tư – Ngân hàng – Khách hàng để hỗ trợ về tín dụng cho thị trường kinh doanh BĐS.

Về tài chính, tín dụng phi ngân hàng: Xây dựng khung pháp lý nhằm hình thành hệ thống tài chính tín dụng phi ngân hàng như: quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở…nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường nhà ở phát triển cân đối, lành mạnh và ổn định.

- Về tài chính đất đai: Thực hiện cơ chế cho phép người có quyên sử dụng đất được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở nhằm tạo điều kiện và đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng các dự án, qua đó thời gian triển khai dự án sẽ nhanh hơn và như vậy sẽ gián tiếp giảm giá thành các sản phẩm BĐS.

c. Chính sách thuế

- Về thuế nhà, đất: Điều chỉnh tăng thuế nhà đất nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS và hạn chế đầu cơ, đán thuế lũy tiến đối với các trường

hợp sử dụng nhiều nhà ở, đất ở hoặc có sở hữu nhà ở với quy mô lớn. Quy định sử dụng một tỷ lệ nhất định thuế sử dụng đất khoảng (50%) để hỗ trợ cho những người bị thu hồi đất nông nghiệp trong một thời gian nhất định (từ 10 – 15 năm) để họ có điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống;

- Về thuế thu nhập cá nhân: Quy định giảm thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở để hạn chế thất thu thế cho Nhà nước; quy định áp mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn nếu cá nhân mua bán nhà ở trong thời gian ngắn (1-2 năm);

- Về thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp: Quy định giảm thuế suất đối với các dự án nhà ở xây dựng cho các đối tượng xã hội (người có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng).

3.2.2. Hoàn thiện bộ máy và cơ chế quản lý kinh doanh bất động sản, nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ quản quản lý

Trước hết cần phải xác định rằng, nhà ở là một trong những yêu cầu tối thiểu và rất quan trọng của mỗi người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của mọi tầng lớp dân cư trong xã hội là trách nhiệm của cả hệ thống chính trị và cảu mỗi người dân, là một trong những vấn đề quan trọng của chính sách an sinh xã hội, đặc biệt là việc quan tâm đầu tư xây dựng nhà ở cho người nghèo và các đối tượng xã hội. Có nhân thức sâu sắc thì mới có thể ban hành các chính sách về nhà ở kịp thời và đồng bộ.

Thứ hai là do nhà ở và kinh doanh BĐS là lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, nên cần phải có sự nghiên cứu, phân tích với các căn cứ cụ thể, cùng với hệ thống giám sát theo dõi, thống kê số liệu đáng tin cậy và kịp thời thì việc ban hành các chính sách mới đồng bộ, hợp lý và có tính khả thi trong quá trình thực hiện, đồng thời có như vậy mới điều chỉnh bổ sung kịp thời khi chính sách lỗi thời không còn phù hợp với điều kiện thực tế của yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

Bộ máy tổ chức thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS cần phải được bổ xung cả về số lượng và chất lượng, tổ chức đào tạo, đào tạo lại đội ngũ cán bộ quản lý các cấp từ trung ương đến địa hương. Công tác kiểm tra, đôn đốc và phối hợp giữa các ngành liên quan, các tổ chức đoàn thể cần được chú trọng hơn nữa.

Sắp xếp, bố trí bộ máy, nhân lực đảm bảo về chất lượng phù hợp với tình hình của thành phố Hà Nội và xu hướng hội nhập quốc tế

3.2.3. Tăng cường công tác thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật đối với kinh doanh bất động sản

Để hoạt động của kinh doanh BĐS đi vào nề nếp, đảm bảo thực hiện đúng các quy định của pháp luật về BĐS và kinh doanh BĐS cần phải tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra và kiện toàn hệ thống thanh tra chuyên ngành BĐS tại các cơ quan QLNN địa phương. Theo đó, tỉnh Nghệ An cần tổ chức hệ thống thanh tra xây dựng ở tất cả các cơ quan liên quan.

- Luật hóa các thủ tục kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan Nhà nước đối với các hoạt động diễn ra trong kinh doanh BĐS. Kiểm tra, thanh tra thwo nguyên tắc chỉ được tiến hành khi có dấu hiệu sai phạm, tránh kiểm tra, kiểm soát tùy tiện gây phiền nhiễu cho các doanh nghiệp và người dân. Quy định rõ việc sử dụng kết quả thanh tra chuyên ngành, tránh sự chồng chéo chức năng, phủ định lẫn nhau.

- Nâng cao trình độ, phẩm chất của cán bộ thanh tra, tuyền chọn người làm công tác thanh tra có chuyên môn giỏi, năm vững quy định của pháp luật, phẩm chất chính trị vững vàng, có lương tâm nghề nghiệp để đào tạo chuyên môn về thanh tra. Ngoài ra cần có chế độ đãi ngộ cao đối với cán bộ thanh tra để họ yên tâm công tác và hạn chế được những tiêu cực. Găn chế độ đãi ngộ cao với những biện pháp kỷ luật nghiêm khắc đối với những cán bộ thanh tra vi phạm pháp luật. Cán bộ thanh tra làm sai phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại cho người dân, doanh nghiệp.

- Tăng cường công cụ kiểm soát, trước hết là đăng ký kinh doanh, làm cho việc đăng ký kinh doanh trở thành một công cụ kiểm soát có hiệu quả. Kết hợp việc đăng ký kinh doanh với kiểm soát theo luồng, đặc biệt là luồng tiền tệ. Việc kiểm soát theo luồng có ý nghĩa rất quan trọng vì nó kiểm soát được toàn bộ quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp tại mọi thời điểm khi cần.

- Phát triển các cơ quan kiểm toán và hoàn thiện hệ thống kế toán trở thành các phương tiện kiểm soát hữu hiệu đối với hoạt động của kinh doanh BĐS. Có biện pháp bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện chế độ báo cáo tài chính lao động…cần thiết cho cơ quan quản lý vĩ mô. Kiên quyết xử lý các doanh nghiệp vi phạm pháp luật về BDS và kinh doanh BĐS.

- Bên cạnh các biện pháp cưỡng chế, cần phát huy tính tự giác của người dân và doanh nghiệp kết hợp với sự giám sát của nhân dân và công luận.

- Việc giám sát, kiểm tra, thanh tra của các cơ quan Nhà nước nên định kỳ mỗi năm có kế hoạch thanh tra, kiểm tra cụ thể. Trừ các trường hợp có đấu hiệu vi phạm bị kiểm tra đột xuất, còn lại ngay từ đầu năm các cơ quan nhà nước phải lên kế hoạch kiểm tra, đồng thời trao đổi thông tin với nhau tránh tình trạng chồng chéo.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và KDBĐS. Các cơ quan QLNN về nhà ở và TTBĐS tại tỉnh Nghệ An cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới để quản lý tốt thị trường. Kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch BĐS, kịp thời phát hiện các sai phạm về giao dịch, mua bán, thực hiện các dịch vụ trong KDBĐS. Kiên quyết xử lý những sàn giao dịch BĐS cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch và những hành vi gian dối, gây mất ổn định

thị trường; Ban hành cơ chế giám sát hoạt động của các sàn, trung tâm giao dịch: quy định về báo cáo định kỳ, tiêu chuẩn sàn, tiêu chuẩn nhân viên, phối hợp cấp giấy chứng thư cho hàng hoá BĐS giao dịch qua sàn, giấy phép và rút giấy phép hoạt động

3.2.4. Tăng cường truyền thông giáo dục quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản

Công tác tuyên truyền giáo dục về quy định pháp luật là hết sức cần thiết, điều này nâng cao hiểu biết của người kinh doanh bất động sản, giúp hạn chế những vi phạm trong việc kinh doanh bất động sản qua đó giúp người kinh doanh bất động sản trang bị cho mình thêm những hành trang trong công việc của mình từ dó giúp cơ quan quản lý được tốt hơn.

Cơ quan quản lý trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ được phân công xây dựng lế hoạch triển khai thực hiện bảo đảm sự phối hợp, lồng ghép các hoạt động phù hợp với địa bàn mình quản lý. UBND quận phải thường xuyên tổ chức tuyên truyền thống báo giáo dục quy định pháp luật về kinh doanh BĐS để không những chủ đầu tư mà cả những cá nhân kinh doanh BĐS có thể hiểu biết và năm rõ quy định, tránh trường hợp vi phạm pháp luật do thiếu hiểu biết.

UBND phường yêu cầu chủ đầu tư công khai các quy định về kinh doanh BĐS lên các phương tiện truyền thông của chủ đầu tư cũng như yêu cầu chủ đầu tư mở các lớp truyền thông và đào tạo về các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS cho nhân viên của mình nhằm nâng cao ý thức cũng như hiểu biết của người kinh doanh BĐS, tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, thúc đẩy kinh tế xã hội.

KẾT LUẬN

Cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đã làm xuất hiện nhu cầu mua bán, giao dịch BĐS, đây là tiền đề xuất hiện hoạt động kinh doanh BĐS.

Như vậy, việc hình thành và phát triển kinh doanh BĐS là một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường cũng như thệ thống thị trường đầu vào của nền kinh tế.

Để các hoạt động kinh doanh BĐS vận hành và phát triển ổn định và bền vững theo định hướng XHCN thì vai trò quản lý của Nhà nước là rất quan trọng. Kinh doanh BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hơn nữa, hàng hóa của kinh doanh BĐS là những hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, ảnh hưởng đến nhiều hoạt động kinh tế, dân sinh cũng như chính trị - xã hội. Vì vậy không để kinh doanh BĐS vận động tự do, tự phát gây “méo mó”, bất ổn và có thể dẫn đến “đổ vỡ” thị trường kinh doanh BĐS.

Hoạt động kinh doanh BĐS tỉnh Nghệ An thực tế đang cần sự quản lý của Nhà nước “đủ mạnh” và hữu hiệu, nhằm đảm bảo cho các giao dịch kinh tế dân sự này thực sự dân chủ, công bằng; đây chính là cách thể hiện sự chuyên chính của pháp luật, sự định hướng, điều tiết của Nhà nước nhằm phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ổn định và lành mạnh.

Đất đai không có khả năng tăng thêm, nhưng lại có khả năng sinh lời dường như vĩnh cửu qua tác động của người sử dụng. Tiềm năng về đất đai, BĐS của tỉnh Nghệ An là hết sức trù phú nhưng lại đang vận động thiếu trật tự và công bằng, hơn nữa kinh doanh BĐS là lĩnh vực rất nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống chính trị - xã hội của nhân dân. Do vậy, công tác quản lý của Nhà nước đối với kinh doanh BĐS là cần thiết ở mọi nơi, mọi lúc và đối với mọi người, cũng như đối với bộ máy công quyền, với các nhà đầu tư; và càng là vấn đề cần thiết, quan trọng hơn nữa đối với người nghèo,

người thu nhập thấp, đối tượng chính sách và những người cần đến sự hỗ trợ của Nhà nước, của xã hội.

Với sự phân tích về tình hình kinh doanh BĐS trên địa bàn quận tỉn Nghệ An, và công tác QLNN đối với kinh doanh BĐS này thời gian qua, đã cho thấy mặt thành công các vấn đề còn tồn tại và đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm củng cố và đổi mới công tác QLNN đối với kinh doanh BĐS, để kinh doanh BĐS ngày càng phát triển ổn định, đóng góp vào phần phát triển kinh tế - xã hội cung trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Qua đề tài luận văn mong sẽ góp một phần trong việc xây dựng thành công mô hình quản lý hữu hiệu để phát triển kinh doanh BĐS ngày càng tốt hơn, hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, do trình độ và thời gian có hạn; tính chất, đối tượng, phạm vi nghiên cứu rộng và phức tạp nên nghiên cứu còn một số thiếu sót cần được bổ sung và kiểm nghiệm thực tế. Rất mong nhận được sự chỉ dẫn của quý thầy cô, sự đóng góp của các anh chị, bạn bè quan tâm đến đề tài.