Phương Pháp Quản Lý Nhà Nước Đối Với Kinh Doanh Bất Động Sản

QLNN Trung ương là sự tác động có tổ chức và bằng pháp quyền của cơ quan quản lý cấp trung ương lên các mặt đời sống xã hội của đất nước nhằm sử dụng có hiệu quả các nguồn lực để đạt được các mục tiêu đề ra. Đây là quản lý mang tính quyền lực cao nhất, làm cơ sở cho quản lý nhà nước địa phương thực hiện theo.

QLNN địa phương là quá trình chính quyền địa phương triển khai thực hiện các quy định do cơ quan quản lý cấp trung ương ban hành, đồng thời ban hành các văn bản quy định về cơ chế chính sách liên quan đến hoạt động cần quản lý theo thẩm quyền sao cho phù hợp tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

1.1.3.3. Khái niệm quản lý Nhà nước về kinh tế

QLNN về kinh tế là sự tác tộng có tổ chức và bằng pháp quyền của Nhà nước lên nền kinh tế quóc dân nhằm sử dụng có hiệu quả nhất các nguồn lực kinh tế trong và ngoài nước, các cơ hội có thể có, để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế đất nước đặt ra trong điều kiện hội nhập và mở rộng giao lưu quốc tế.

Theo nghĩa rộng, QLNN về kinh tế được thực hiện thông qua cả ba loại cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp của Nhà Nước.

Theo nghĩa hẹp, QLNN về kinh tế được hiểu như hoạt động quản lý có tính chất nhà nước nhằm điều hành nền kinh tế, được thực hiện bởi cơ quan hành pháp (Chính phủ)

1.1.3.4. Khái niệm quản lý kinh doanh bất động sản

Xuất phát từ việc tìm hiểu khái niệm về quản lý, quản lý nhà nước, ta có khái niệm quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS như sau:

Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng các công cụ của Nhà nước để tiều tiết, kiểm soát hoạt động của các chủ thể tham gia hoạt động trong kinh doanh BĐS sản nhằm đưa nó vận động theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

QLNN về kinh doanh BĐS là một công việc phức tạp, với sự tham gia quản lý trực tiếp và gián tiếp bởi nhiều cơ quan quản lý khác nhau từ trung ương đến địa phương.

QLNN cấp trung ương đối với kinh doanh BĐS là quản lý quyền lực cao nhất, điều chỉnh mọi quan hệ trong quản lý thị trường BĐS.

QLNN địa phương đối với hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động quản lý dựa theo nguyên tắc phục tùng từ quản lý trung ương. QLNN địa phương đối với kinh doanh BĐS là sự triển khai thực hiện các quy định quản lý từ trung ương sao cho phù hợp với tình hình cụ thể của từng địa phương. Vì vậy, khái niệm QLNN địa phương về kinh doanh BĐS được hiểu như sau:

QLNN về hoạt động kinh doanh BĐS tại địa phương là xây dựng kế hoạch, quy hoạch, tổ chức, thực hiện, kiểm tra nhằm đảm bảo hoạt động kinh doanh được hiệu quả, phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế tại địa phương.

1.1.3.5. Phương pháp quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản

Nhà nước có vai trò không thể phủ nhận đối với kinh doanh BĐS. Việc Nhà nước phát huy vai trò này như thế nào có ảnh hưởng trực tiếp tới vận động của thị trường. Có 3 phương pháp quản lý mà Nhà nước áp đụng, đó là:

a. Phương pháp cưỡng chế (phương pháp hành chính)

Phương pháp cưỡng chế là cách thức tác động trực tiếp của Nhà nước thông qua quyết định dứt khoát và có tính bắt buộc trong khuôn khổ pháp luật lên các chủ thể kinh tế, nhằm thực hiện các mục tiêu của Nhà nước.

Phương pháp này mang tính bắt buộc và tính quyền lực. Tính bắt buộc đòi hỏi các đối tượng quản lý phải chấp hành nghiêm chỉnh các tác động, nếu vi phạm sẽ bị sử lý. Tính quyền lực đòi hỏi các cơ quan QLNN chỉ được phép đưa ra các tác động theo đúng thẩm quyền của mình.

Thực chất của cưỡng chế là dùng sự thiệt hại làm áp lực để buộc đối tượng phải tuân thủ theo mục tiêu quản lý của Nhà nước. Khi cưỡng chế, Nhà

nước đưa ra thiệt hại để làm cái khiên cho đối tượng quản lý vì sợ thiệt hại đến mình mà phải theo nhà nước.

b. Phương pháp kích thích (phương pháp kinh tế)

Phương pháp kích thích là cách thức nhà nước tác động lên đối tượng quản lý mọt cách gián tiếp dựa trên những lợi ích kinh tế có tính hướng dẫn lên đối tượng quản lý, nhằm làm cho đối tượng quản lý tự giác, chủ động hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.

Phương pháp kinh tế là phương pháp tác động lên đối tượng quản lý không bằng cưỡng chế hành chính mà thông qua những lợi ích, tức là nhà nước chỉ đề ra mục tiêu, nhiệm vụ phải đạt đồng thời đặt ra những khuyến khích kinh tế, những phương tiện vật chất mà những đối tượng quản lý có thể sử dụng để tổ chức thực hiện nhiệm vụ.

c. Phương pháp thuyết phục, giáo dục

Phương pháp thuyết phục, giáo dục là cách thức tác động của Nhà nước vào nhân thức và tình cảm của con người nhằm nâng cao tính tự giác, tích cực và nhiệt tình lao động của họ trong việc thực hiện tốt nhiệm vụ được giao.

Phương pháp thuyết phục, giáo dục không dùng sự cưỡng bức, không dùng lợi ích mà là tạo ra sự nhân thức về tính tất yếu khách quan để đối tượng quản lý tự giác thi hành nhiệm vụ.

Cần nhận thức rõ và đúng đắn sự khác biệt của các phương pháp quản lý về tính chất (bắt buộc hay tự nguyện, cách thức sử dụng quyền lực trong quản lý), vai trò tác động (trực tiếp hay gián tiếp, làm chuyển biến ngay hay từ hành động của đối tượng), nội dung tác động (bằng vật chất, kinh tế hay bằng tình thần, niềm tin hay các quy định hành chính). Cả 3 phương pháp trên đều rất cần thiết và thể hiện mức độ quan trọng khác nhau tùy thuộc vào đối tượng quản lý và môi trường cụ thể. Trong thực tế phải sử dụng kết hợp lý các phương pháp trên mới mang lại hiệu quả mong muốn trong QLNN.

Mỗi phương pháp QLNN đều có mặt mạnh, mặt yếu và con người là tổng hòa các mối quan hệ xã hội nên cần kết hợp lại có hiệu quả nhất. Các phương pháp nêu trên đều tác động qua lại, bỏ sung cho nhau và đều sử dụng để thực hiện các mục tiêu QLNN về kinh tế.

1.2. Nọ i dung quản l hoạt động kinh doanh bất đọ ng sản trên địa bàn cấp tỉnh

1.2.1. Phổ biến, hướng dẫn thực hiện các văn bản quy phạn pháp luật quản lý kinh doanh bất động sản.

Văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS thể chế hoá đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp và pháp luật của Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Luật kinh doanh BĐS phải quán triệt các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng dẫn và quản lý của Nhà nước; từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.

Pháp luật kinh doanh BĐS mặc dù có những tác động tích cực nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của TTBĐS, song điều này dường như là chưa đủ. Còn thiếu các quy định về việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống cơ sở thông tin dữ liệu về TTBĐS. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các quy trình về trình tự thủ tục, giao đất, cho thuê đất, lập dự án đầu tư… Hơn nữa, tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh BĐS còn thấp, các nhà đầu tư kinh doanh BĐS vẫn gặp phải tình trạng nhũng nhiễu khi thực hiện những thủ tục hành chính liên quan về đầu tư kinh doanh BĐS.

Pháp luật về kinh doanh BĐS có những đặc điểm đặc thù riêng so với hệ thống pháp luật kinh doanh các loại hàng hóa khác, điều này xuất phát từ bản chất của BĐS là đất đai và tài sản gắn liền với đất, với một quy định sở hữu toàn dân về đất đai, người dân chỉ được quyền sử dụng và sở hữu tài sản gắn với đất, những quy định hạn cế quyền của người sử dụng đã tạo nên những đặc thù của hệ thống pháp luật về kin doanh BĐS vì nhà nước có quyền định đoạt đối với mọi loại đất, với sự thay đổi của cơ chế kinh tế thì hoạt động kinh doanh BĐS đã được mở rộng, tạo điều kiện tối đa trên nhiều mặt từ tài chính, tin dụng, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đã góp phần cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển, tạo động lực cho nền kinh tế phát triển, tăng thu ngân sách.

Trong pháp luật về kinh doanh BĐS vấn đề công khai minh bạch, thống nhất là hai yếu tố quan trọng để TTBĐS được hoạt động một cách trơn chu hiệu quả, đúng quy luật vận động. Có thể thấy với một đất nước đang trên đà phát triển còn rất nhiều thay đổi trong hướng đi nhưng những gì chúng ta đã làm được cũng rất tốt nhưng phải có một tầm nhìn xa và mới để có thể thích nghi với những biến động trên thế giới hay do nội tại.

Các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương có trách nhiệm phổ biến, thực hiện. Công khai, minh bạch thông tin theo quy định của Pháp luật và xây dựng hệ thống quản lý thông tin đồng bộ, hệ thống theo dõi về sở hữu BĐS và hệ thống chỉ số đánh giá TTBĐS thống nhất.

1.2.2. Xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch và chính sách phát triển kinh doanh bất động sản

1.2.2.1. Xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh doanh bất động sản

Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến lược và cụ thể hóa các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công

cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về BĐS, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển thị trường. Cũng thông qua quy hoạch, hệ thống BĐS và thị trường BĐS mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả. Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong một hệ thống thống nhất, trong đó nổi lên các vấn đề chủ yếu là nghiên cứu, triển khai, điều tra, khảo sát, đo đạc, phân loại, thống kê lập bản đồ địa chính để đề xuất các phương án, kế hoạch sử dụng từng vùng lãnh thổ của đất nước trong từng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Căn cứ vào chiến lược phát triển của nền kinh tế và điều kiện đất đai, nhà nước xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, đường sá, đất nông nghiệp. Các ngành chức năng căn cứ vào tài liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng tổng thể để xây dựng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho ngành đó.

1.2.2.2. Tổ chức thực hiện các chính sách quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản

Chính sách quản lý đối với kinh doanh BĐS là hệ thống đồng bộ các chính sách của Nhà nước tác động vào kinh doanh BĐS. Để điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS, Nhà nước sử dụng các chính sách chủ yếu như: Chính sách đầu tư đất đai, chính sách tín dụng, chính sách thuế, chinh sách thị trường.

a. Chính sách đất đai

Chính sách đất đai là chính sách cơ bản và là cơ sở cho các chính sách quản lý đối với thị trường BĐS. Chính sách đất đai ở nước ta hiện nay được xây dựng dựa trên luật đất đai do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hàng năm 2003. Hay nói cách khác, chính sách đất đai cụ thể hóa các điều khoản quy định của luật pháp, đưa luật đất đai vào đời sống xã

hội. luật đât đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, giao cho các cá nhân, các tổ chức kinh tế xã hội sử dụng đất đai, cho phép người sử dụng đất có các quyền sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, trao tặng, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật đất đai cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền trên khi tham gia vào kinh doanh BĐS và đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép cũng tham gia vào thị trường kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, đất được tham gia vào kinh doanh bất động sản nếu người sử dụng có đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Dựa trên những quy định của luật đất đai, chính sách đất đai tác động vào kinh doanh BĐS nhằm huy động được các nguồn vốn của mọi thành phần kinh tế tham gia vào kinh doanh BĐS đồng thời đảm bảo sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai của quốc gia. Bằng các chính sách cụ thể như chính sách thuế, nghĩa vụ tài chính đối với sử dụng đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, thời hạn sử dụng, hạn mức sử dụng đất đai.v.v… nhằm chống đầu cơ trục lợi, gây rối loan thị trường kinh doanh BĐS.

b. Chính sách tín dụng bất động sản

Chính sách tín dụng BĐS là công cụ điều tiết thị trường kinh doanh BĐS. Diễn biến của kinh doanh BĐS như thế nào là do tác động trực tiếp các biện pháp thắt chặt hay nới lỏng tín dụng. Vì BĐS có giá trị lớn, luôn vượt khỏi năng lực tài chính của chủ đầu tư hoặc chủ công trình xây dựng xét trong khoảng thời gian nhất định. Song do đặc điểm của BĐS không thể di dời và thời gian sử dụng dài, cho nên tạo ra những BĐS mới, chủ đầu tư dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của BĐS mới, hoặc là thế chấp bằng chính giá trị hình thành nên món vay nhờ giá trị tương lai của BĐS đó để vay từ các nguồn

khác nhau: ngân hàng, khách hàng tiềm năng và phát hành chứng khoán công trình với thời hạn trung hạn và dài hạn. Rõ ràng, tín dụng BĐS hình thành là tất yếu, nó phản ánh mối quan hệ vay – mượn giữa các chủ thể cho vay là cá nhân, các tổ chức kinh tế với các nhà đầu tư và kinh doanh BĐS, dựa trên nguyên tắc hoàn trả có kỳ hạn. Nhưng do tính chất đặc thù về sự biến động giá cả, thời hạn hoãn với các nhân tố diễn biến phức tạp khó lường của thị trường kinh doanh BĐS lúc sôi động, quy mô mở rộng, khi thì ảm đạm sụt giảm. Những biện pháp, can thiệt điều tiết vĩ mô của Nhà nước. khi một chính sách đưa ra người ta chủ nhìn nhận mặt tích cực của nó, không lường hết những hạn chế, khiếm khuyết của chính sách. Mặt hạn chế được giới đầu cơ khai thác triệt để làm cho thị trường kinh doanh BĐS hoạt động méo mó, phản ánh sai lệch tình trạng cung - cầu, giá cả của hàng hóa BĐS. Chính bong bóng BĐS đã phình to đến giới hạn không còn kiểm soát được, một sự đổ vỡ không tránh khỏi kéo theo cả hệ thống các ngân hàng, công ty tài chính, tổ chức tín dụng đổ vỡ theo.

Chính sách tín dụng BĐS đối với nguồn tín dụng ngân hàng phải đảm bảo các điều kiện tín dụng mà quản lý rủi ro tín dụng BĐS được quy định chặt chẽ và tuân thủ nghiêm túc. Đặc biệt là tuân thủ quy định về thẩm định dự án BĐS, phương án hoàn vốn, định giá vật thế chấp, giải ngân khoản vay theo tiến độ. Chính sách tín dụng BĐS cần tạo được nguồn vốn tín dngj làm mạnh hình thành từ NHĐT, NHPT, NHTM hạch toán độc lập hoặc là liên kết với các NHTM để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS, hoặc là chứng khoán hóa nguồn vốn cho thị trường. Song cần đảm bảo luân chuyển vốn trungm dài hạn bằng nguồn vốn có độ dài tương ứng qua thị trường chứng khoán hoặc qua cơ chế chuyên nghiệp của NHĐT, NHPT, CTTC, quỹ đầu tư độc lập mà không dựa vào những dịch vụ mang tính ngắn hạn của NHTM. Tuy nhiên cần nhấn mạnh là các giải pháp chứng khoán hóa