Khái Niệm Và Đặc Điểm Của Bất Động Sản Du Lịch

doanh từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm để tạo ra lợi nhuận28. Xét ở góc độ triết lý khách quan, tự do nói chung và quyền tự do kinh doanh nói riêng là phạm trù tồn tại khách quan, mang tính tất yếu, là quyền tự nhiên của con người29. Quyền tự do nói chung và tự do kinh doanh nói riêng không chỉ là mục tiêu của xã hội văn minh, mà còn là động lực thúc đẩy sự phát triển, tiến bộ xã hội, sự phát triển của nền kinh tế và nâng cao mức sống của người dân. Lý thuyết về quyền tự do kinh doanh chú trọng tới các nội dung: tự do lựa chọn ngành nghề kinh doanh, lựa chọn mô hình kinh doanh, tự do hợp đồng, tự do cạnh tranh lành mạnh trong đầu tư kinh doanh. Vận dụng lý thuyết về quyền tự do kinh doanh, luận án nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS trên cơ sở tôn trọng quyền tự do kinh doanh của CĐT, khách hàng mua BĐS du lịch, theo đúng tinh thần của nguyên tắc đã được quy định trong Hiến pháp 2013 và các văn bản pháp luật liên quan.

Lý thuyết về phát triển bền vững

Khái niệm phát triển bền vững được hiểu là sự phát triển đáp ứng được những yêu cầu của hiện tại, nhưng không gây trở ngại cho việc đáp ứng nhu cầu của các thế hệ mai sau. Đó là sự phát triển luôn giữ được sự kết hợp cân đối, hài hòa trên cả 3 trụ cột phát triển về kinh tế, về xã hội và về sinh thái/tài nguyên, môi trường. Hay nói cách khác, phát triển bền vững là “liên kết các hoạt động phát triển thành một hệ thống sao cho đạt được sự cân đối, hài hòa một cách lâu dài cho các thế hệ sau”30. Về bản chất, phát triển bền vững là sự thống nhất và gắn bó chặt chẽ giữa phát triển kinh tế xã hội đi đôi với bảo vệ môi trường. Đây là xu thế chung mà các quốc gia trên thế giới đang lựa chọn. Việc đánh giá, đề xuất giải pháp, chiến lược phát triển BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng phải bảo đảm nguyên tắc phát triển bền vững, không thể tối đa hóa lợi ích kinh tế mà quên đi vấn đề môi trường.

28 Ngô Huy Cương (2008), “Tự do ý chí và sự tiếp nhận tự do ý chí trong luật pháp Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (số 115), tr.13.

29 Bùi Xuân Hải (2011), “Tự do kinh doanh: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật (số 6/2011), tr. 69.

30 Đỗ Phú Hải (2018), “Những vấn đề lý luận về phát triển bền vững và kinh tế xanh ở Việt Nam”, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Nghiên cứu chính sách và Quản lý, Tập 34, (Số 2), tr 1-7.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu

- Thế nào là BĐS du lịch, kinh doanh BĐS du lịch và pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch?

- Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta như thế nào? Đạt được những kết quả gì? Những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân?

- Để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể nào?

1.3.3. Giả thuyết nghiên cứu

Các giả thuyết nghiên cứu của luận án bao gồm:

- BĐS du lịch nước ta chưa được định danh một cách chính thống, rõ ràng và cụ thể; pháp luật kinh doanh BĐS ở nước ta còn nhiều hạn chế, bất cập, nhiều khoảng trống, gây trở ngại cho sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng;

- Pháp luật kinh doanh BĐS du lịch chưa được thực thi hiệu quả trên thực tế;

- Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch là nhu cầu khách quan.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch nói riêng là vấn đề thu hút nhiều người quan tâm nghiên cứu. Mặc dù vậy, những nghiên cứu về pháp luật kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam mới ở những bước đầu tiên, chủ yếu giải quyết những vấn đề vướng mắc phát sinh từ thực tiễn kinh doanh BĐS du lịch thời gian mà chưa có công trình nghiên cứu nào ở cấp độ luận án tiến sĩ về chủ đề này. Trong các công trình khoa học đã công bố ở trong và ngoài nước, do bị giới hạn về phạm vi nghiên cứu cũng như cấp độ nghiên cứu nên vấn đề về pháp luật kinh doanh BĐS du lịch chưa được đề cập một cách trực diện, đầy đủ, có hệ thống mà chỉ đề cập ở một số khía cạnh khi nghiên cứu về BĐS du lịch, thực tiễn thị trường BĐS du lịch.

Trên cơ sở hệ thống các công trình nghiên cứu ở trong nước và ở nước ngoài,

luận án đã chỉ rõ những vấn đề đã thống nhất có liên quan đến đề tài mà luận án sẽ kế thừa và tiếp tục phát triển; những vấn đề đang còn nhiều ý kiến khác nhau và những vấn đề chưa được đề cập đến mà luận án cần tập trung giải quyết.

Phù hợp với mục tiêu nghiên cứu của luận án, NCS đã xác định lý thuyết nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu. Đây sẽ là định hướng cho quá trình nghiên cứu đề tài của NCS. Các kết quả nghiên cứu của luận án sẽ nhằm giải quyết các câu hỏi nghiên cứu, luận giải, chứng minh tính đúng đắn của các giả thuyết nghiên cứu.

CHƯƠNG 2

LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

2.1. Lý luận về bất động sản du lịch

2.1.1. Khái niệm du lịch và bất động sản du lịch

2.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của du lịch

Ngày nay, du lịch trở thành một hiện tượng kinh tế - xã hội phổ biến. Hiệp hội lữ hành quốc tế đã công nhận du lịch là một ngành kinh tế lớn nhất thế giới vượt lên cả ngành sản xuất ô tô, thép, điện tử và nông nghiệp. Thuật ngữ du lịch đã trở nên khá thông dụng, nó bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp với ý nghĩa là đi một vòng. Du lịch gắn liền với nghỉ ngơi, giải trí. Tuy nhiên, do hoàn cảnh, thời gian và khu vực khác nhau, dưới mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau nên có nhiều quan niệm về du lịch.

Theo Từ điển bách khoa Việt Nam (tập 1): “Du lịch: Một dạng nghỉ dưỡng sức, tham quan tích cực của con người ở ngoài nơi cư trú với mục đích: nghỉ ngơi, giải trí, xem danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật, vv.”31

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Du lịch: Đi đến những nơi xa lạ để giải trí và hiểu thêm về đất nước, con người và cuộc sống”32.

Theo Luật Du lịch năm 2017: “Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác”33.

Theo International Union of Official Travel Organization (IUOTO): Du lịch được hiểu là hành động du hành đến một nơi khác với địa điểm cư trú thường xuyên của mình nhằm mục đích không phải để làm ăn, tức không phải để làm một nghề hay một việc kiếm tiền sinh sống…

31 Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn từ điển bách khoa Việt Nam (2007), Từ điển bách khoa Việt Nam, tập 1, Nxb Từ điển bách khoa, tr.855.

32 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr.230.

33 Khoản 1 Điều 3 Luật Du lịch năm 2017

Tại Hội nghị Liên Hiệp Quốc về du lịch họp tại Roma - Italia (từ ngày 21/08/1963 - ngày 05/09/1963), các chuyên gia đưa ra định nghĩa về du lịch như sau: Du lịch là tổng hợp các mối quan hệ, hiện tượng và các hoạt động kinh tế bắt nguồn từ các cuộc hành trình và lưu trú của cá nhân hay tập thể ở bên ngoài nơi ở thường xuyên của họ hay ngoài nước họ với mục đích hòa bình. Nơi họ đến lưu trú không phải là nơi làm việc của họ.

Nhìn từ góc độ các quốc sách phát triển du lịch: Dựa trên nền tảng của tài nguyên du lịch để hoạch định chiến lược phát triển du lịch, định hướng các kế hoạch dài hạn, trung hạn, ngắn hạn; lựa chọn các sản phẩm du lịch độc đáo và đặc trưng từ nguồn nguyên liệu trên; đồng thời, xác định phương hướng quy hoạch xây dựng cơ sở vật chất - kỹ thuật và cơ sở hạ tầng dịch vụ du lịch tương ứng…

Ở một cấp độ cao hơn, du lịch phản ánh sự thay đổi và chuyển hóa trong tư duy nhận thức của con người sống trong xã hội hiện đại, văn minh. Theo đó, thay vì thói quen hoặc nếp nghĩ xưa cũ với những nhu cầu của đời sống thường nhật, gắn với “lao động, việc làm và nơi ăn, chốn ở” để duy trì cuộc sống và tồn tại thì trong xã hội ngày nay, con người ngày càng mong muốn được sống trong môi trường tích cực, ở đó có sự hòa quyện giữa các giá trị vật chất và giá trị tinh thần; có điều kiện để cải thiện, phục hồi và bù đắp về sức khỏe, tinh thần và cao hơn là thưởng ngoạn và chiêm nghiệm về cuộc sống, con người, thiên nhiên và các giá trị văn hóa của nhân loại. Và thông qua du lịch, con người được phát triển tốt về thể chất và tinh thần, được tái tạo sức lao động, được nạp thêm nguồn năng lượng để giúp cho cuộc sống có chất lượng hơn. Điều đó cũng lý giải vì sao kinh doanh du lịch đã và đang trở thành những mục tiêu phát triển kinh tế mũi nhọn của các quốc gia phát triển nhằm thu hút đầu tư vào lĩnh vực này.

Du lịch có một số đặc điểm chủ yếu sau đây:

Một là, du lịch là hành vi giao tiếp có chủ đích của con người.

Điều này có nghĩa du lịch là một nhu cầu nội tại không thể thiếu được của con người. Con người sinh ra và tồn tại luôn có nhu cầu giao tiếp, thiết lập các mối quan hệ xã hội mới (mối quan hệ giữa con người với con người). Xã hội loài người được

xác lập bởi các cấu trúc quan hệ đa dạng, phức tạp giữa cá nhân này với cá nhân khác bởi lẽ “Con người là tổng hòa các mối quan hệ xã hội” (Các Mác). Mong muốn hiểu biết, khám phá những điều mới lạ trong cuộc sống, trải nghiệm những thay đổi của cuộc sống... luôn là nhu cầu nội tại, thường trực trong mỗi con người. Để giải quyết nhu cầu này, con người luôn có xu hướng thay đổi lối sống hàng ngày, có mong muốn được gặp gỡ, giao lưu, thiết lập các mối quan hệ xã hội mới, khám phá, thưởng thức, trải nghiệm và tích lũy kinh nghiệm về con người, về vùng đất mới và về cuộc sống.

Hai là, du lịch là một quan hệ xã hội cụ thể của con người.

Đối với mỗi cá nhân, du lịch là một quan hệ xã hội cụ thể. Có nghĩa là thông qua hoạt động du lịch, mỗi con người tự thiết lập cho mình một mối quan hệ xã hội cụ thể đối với một người hoặc một nhóm người nhất định mà mình gặp gỡ, tiếp xúc ở những vùng đất mới. Trong quá trình di chuyển, khám phá những vùng đất mới lạ với những phong tục, tập quán, truyền thống lịch sử, ẩm thực, phong cách kiến trúc, cảnh quan thiên nhiên phong phú, đa dạng..., du khách có cơ hội tiếp xúc với nhiều người. Tuy nhiên, không phải bất cứ người nào mà du khách gặp gỡ tiếp xúc trong quá trình du lịch họ cũng xác lập một mối quan hệ xã hội cụ thể, rõ ràng. Chỉ những con người để lại ấn tượng sâu đậm hoặc có chung sở thích, nhu cầu hoặc cùng phông văn hóa, hợp tính cách ... với du khách thì mới hình thành một quan hệ xã hội cụ thể như quan hệ bạn bè để giao lưu, chia sẻ nhu cầu, kiến thức, sở thích.

Ba là, du lịch là một ngành kinh tế - văn hóa.

Du lịch là một ngành kinh tế bởi thông qua hoạt động du lịch, du khách chi tiêu một khoản tiền lớn mà họ kiếm được hoặc tích lũy được cho hoạt động vận chuyển, lưu trú, ăn uống, nghỉ ngơi, tham quan hoặc chi trả cho các dịch vụ khác trong thời gian du lịch. Chi tiêu của du khách trong các chuyến đi tạo ra thị trường du lịch. Thông qua hoạt động cung cấp các sản phẩm dịch vụ du lịch đáp ứng nhu cầu của khách du lịch mà các quốc gia, các công ty lữ hành, công ty du lịch, các hãng hàng không, khách sạn, nhà hàng...thu được doanh thu lên đến hàng triệu USD/năm.

Một trong những nhu cầu không thể thiếu được của du khách là muốn khám phá, tiếp xúc, tìm hiểu, trải nghiệm nền văn hóa của các quốc gia, các dân tộc. Đây là

một trong những nội dung thu hút khách du lịch. Vì vậy, để tăng tính hấp dẫn du khách thì các quốc gia, các công ty lữ hành và các đơn vị cung cấp sản phẩm du lịch... tăng cường quảng bá, tiếp thị, giới thiệu về lịch sử văn hóa truyền thống, sản phẩm văn hóa truyền thống đến du khách và người dân. Có thể khẳng định rằng du lịch và văn hóa có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ, tương tác, hỗ trợ nhau. Du lịch hỗ trợ quảng bá, thúc đẩy việc giữ gìn, bảo tồn, phát huy các giá trị văn hóa truyền thống và ngược lại. Cũng thông qua hoạt động kinh doanh du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển phong phú và đa dạng của các loại hình dịch vụ.

Bốn là, du lịch là một hoạt động của con người di chuyển khỏi nơi cư trú thường xuyên trong một khoảng thời gian ngắn (dưới 01 năm) để đến một nơi khác nhằm mục đích tham quan, giải trí, nghỉ ngơi hoặc kết hợp với khám, chữa bệnh, nghiên cứu khoa học, thể dục, thể thao và các nhu cầu khác. Tuy nhiên, hoạt động này không phải nhằm mục đích tìm kiếm việc làm để có thu nhập nuôi sống bản thân.

Năm là, du lịch mang tính kết nối và có sức mạnh lan tỏa.

Du lịch có sức mạnh lan tỏa và hội nhập sâu rộng không chỉ các vùng, miền, địa phương, khu vực của một quốc gia mà du lịch ngày càng mở rộng và không còn giới hạn giữa quốc gia này với quốc gia khác nữa. Có thể nói rằng, ở bất cứ nơi nào phúc đáp và làm thỏa mãn được các nhu cầu khám phá, thưởng ngoạn và chiêm nghiệm của con người về thiên nhiên, văn hóa, lịch sử ... nhằm nâng cao giá trị vật chất và tinh thần của con người thì nơi đó du lịch phát triển. Cũng từ du lịch, con người của mọi miền đất nước, của mọi quốc gia được giao lưu và xích lại gần nhau hơn. Thông qua du lịch, tình đoàn kết gắn bó giữa các quốc gia, dân tộc được thực hiện, là tiền đề tốt cho việc mở rộng và hợp tác sâu rộng trong các lĩnh vực, chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.

2.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản du lịch

Như trên đã đề cập, nhu cầu về du lịch ngày càng trở nên thiết yếu và không thể thiếu trong đời sống tinh thần của con người. Một trong những chiến lược đầu tư nhằm phúc đáp các nhu cầu về du lịch ngày càng tăng là phát triển thị trường BĐS du lịch. Chiến lược này không chỉ dừng lại ở mục tiêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư

mà sứ mệnh cao hơn của các nhà đầu tư BĐS là khám phá những vùng đất mới, những miền đất hứa, khơi dậy những khả năng và thế mạnh của mỗi vùng miền, lan tỏa những giá trị lịch sử, văn hóa, tinh thần của dân tộc và quan trọng hơn là đánh thức tiềm năng đất đai - một tài sản có giới hạn về diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời.

BĐS du lịch là một thuật ngữ mới xuất hiện ở nước ta trong thời gian gần đây với sự ra đời của một số sản phẩm BĐS phục vụ trực tiếp cho hoạt động du lịch, đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi và khám phá của khách du lịch như resort, condotel, shoptel, villa, homestay, farmstay... Sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc thị trường BĐS du lịch trong thời gian qua ở một số các tỉnh, thành có lợi thế về kinh tế biển, có tiềm năng du lịch lớn về văn hóa, lịch sử... cho thấy sự phong phú và đa dạng của các loại BĐS du lịch. Theo đó, BĐS du lịch không chỉ chú trọng tới “nơi ăn, nghỉ” của thực khách gần xa mà cao hơn còn đặc biệt chú trọng tới những không gian nghỉ dưỡng lý tưởng, nơi mà con người có thể tận hưởng những giá trị ưu đãi của thiên nhiên, được hòa quyện trong những giá trị của vật chất, tinh thần. Điều này cũng lý giải vì sao, nhiều sản phẩm BĐS du lịch ra đời trong thời gian qua là sự cộng hưởng và kết hợp giữa mục đích nghỉ dưỡng với các mục đích thương mại, dịch vụ khác như: vui chơi giải trí, mua sắm (shoptel, shophouse, farmstay) hoặc kiến tạo những không gian kết hợp để nghỉ ngơi với các tiện ích khác: nơi ở, nơi làm việc (resort, villa, condotel) hoặc kết hợp với các mô hình kinh doanh là lợi thế của chính vùng đất đó (farmstay, homestay). Sự đa dạng của các sản phẩm BĐS du lịch cho thấy sự cần thiết phải định danh chúng một cách rõ ràng, nhận diện một cách cụ thể những đặc trưng cơ bản của BĐS du lịch làm cơ sở cho sự vận hành của BĐS du lịch trên thị trường.

Từ bản chất và đặc tính của BĐS là tính không thể di dời và những tài sản được tạo ra và tồn tại trên đất, gắn liền với đất đều trở thành BĐS đã được ghi nhận từ Cổ luật La Mã cho đến ngày nay và pháp luật Việt Nam cũng được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự hiện hành 2015, theo đó: “BĐS bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, CTXD gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, CTXD; d) Tài sản khác