Các Công Trình Nghiên Cứu Liên Quan Tới Định Hướng, Chính Sách, Giải Pháp

gọi là căn hộ dịch vụ khách sạn, là loại hình BĐS kết hợp giữa du lịch và thực chất là kinh doanh khách sạn và căn hộ dịch vụ dành cho khách lưu trú du lịch ngắn và dài ngày. Do đó, căn hộ dịch vụ khách sạn hay condotel cần điều chỉnh về loại hình BĐS thương mại, theo các luật hay quy định của BĐS thương mại và du lịch. Loại hình này phải được đầu tư theo các quy hoạch đất đai, kinh tế xã hội vùng miền và phân khu chức năng của từng thành phố. Khi chào bán condotel, các dự án huy động vốn từ các nhà đầu tư lớn hoặc nhỏ lẻ. Hình thức huy động này thực chất là khách hàng góp vốn cùng kinh doanh chung. Nói cách khác, nó là dạng chứng khoán BĐS, khách hàng góp vốn vào kinh doanh khách sạn du lịch hay còn gọi chứng khoán phái sinh, chứng khoán tương lai. Từ đó, tác giả nhận định các cơ quan quản lý cần ban hành luật hoặc nghị định, thông tư có liên quan đến lĩnh vực huy động vốn kinh doanh BĐS, trong đó có căn hộ dịch vụ và các BĐS hình thành trong tương lai.

1.1.3. Các công trình nghiên cứu liên quan tới định hướng, chính sách, giải pháp nhằm xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch

Các công trình, bài viết đã công bố đã đề xuất nhiều định hướng, chính sách, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS du lịch bao gồm cả những giải pháp chung về quản lý đất đai, quản lý thị trường đến những giải pháp cho những vấn đề cụ thể liên quan tới kinh doanh BĐS du lịch.

Trong cuốn sách nổi tiếng Why nations fail? (Tạm dịch: Tại sao các quốc gia thất bại?) của Daron Acemoglu và James Robinson, với tầm nhìn rộng, hai tác giả đã khẳng định một quốc gia thành công hay thất bại về kinh tế là do thể chế, thể chế và thể chế 23 (institution) chứ không phải định mệnh (fate), không phải địa lý (geography), lịch sử (history) hay văn hoá (culture). Sự thịnh vượng và đói nghèo được quyết định bởi các động cơ khuyến khích hình thành từ các thể chế như thế nào. Chính những thể chế kinh tế và chính trị do con người tạo ra là nguyên nhân của sự

23 Daron Acemoglu và James Robinson, Why nations fail? Đầu đề chương 13, Tr. 10, “Why Nations Fail Today - Institutions, institutions, institutions” (tạm dịch: Tại sao các quốc gia thất bại – Thể chế, thể chế, thể chế”.

thành công hay không thành công về kinh tế. Vì vậy, đổi mới, hoàn thiện thể chế bao giờ cũng là vấn đề phải được quan tâm hàng đầu. Những vấn đề đặt ra trong cuốn sách tuy không liên quan trực tiếp tới BĐS hay BĐS du lịch nhưng đó là câu trả lời cần thiết cho mọi vấn đề kinh tế, xã hội, giúp NCS xác định được định hướng ưu tiên khi đề xuất giải pháp hoàn thiện thể chế về kinh doanh BĐS du lịch.

Trong Báo cáo tổng quan Việt Nam 2035 hướng tới Thịnh vượng, sáng tạo, công bằng và dân chủ (2016) của Ngân hàng Thế giới và Bộ Kế hoạch và Đầu tư Việt Nam, các tác giả đã xác định trọng tâm của cải cách chính sách đô thị là tạo điều kiện để thị trường đất đai được hình thành và phát triển. Việc đầu tiên cần làm là tăng tính minh bạch trong tiếp cận đất đai. Những nỗ lực đó cần gắn với những cải cách về ngân sách của địa phương theo hướng khuyến khích áp dụng rộng rãi thuế đất và thuế BĐS thay cho nguồn thu từ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất như hiện nay.24 Những thay đổi trong chế độ sử dụng đất cần được thực hiện theo kế hoạch được dự tính trước trong đó có thời gian tham vấn ý kiến người dân thay cho cách thức thực hiện còn khá tùy tiện. Các cơ chế giám sát đối với vi phạm thủ tục cần được siết chặt. Về lâu dài, cần tiếp tục tăng cường khung pháp lý về quyền sở hữu tài sản, thậm chí cả việc đa dạng hóa hình thức sở hữu BĐS.25

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam”26 tác giả Vũ Anh đã trình bày quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS. Theo đó, pháp luật về kinh doanh BĐS cần được hoàn thiện theo hướng bảo đảm tính công khai, minh bạch, nằm trong tổng thể việc hoàn thiện thể chế thị trường BĐS, có tham khảo kinh nghiệm của nước ngoài và nhằm nâng cao năng lực canh trạnh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về thị trường BĐS, cải cách thủ tục hành chính. Các giải pháp được đề xuất trong luận án rất có ý nghĩa và sẽ được NCS kế thừa, phát triển khi đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch.

24 Ngân hàng Thế giới – Bộ Kế hoạch và Đầu tư Việt Nam (2016), Báo cáo tổng quan “Việt Nam 2035: Hướng tới Thịnh vượng, Sáng tạo, Công bằng và Dân chủ”, Nxb Hồng Đức, tr 59-60.

25 Ngân hàng Thế giới – Bộ Kế hoạch và Đầu tư Việt Nam (2016), Tlđd, tr 113-114.

26 Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.

Bài viết “Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về Condotel ở Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Thị Nga tại Hội thảo khoa học với chủ đề Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh các loại hình BĐS mới ở Việt Nam hiện nay, Trường Đại học Luật Hà Nội: Tác giả đã đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh condotel, cụ thể là: (i) Cần có quy định chính thức trong Luật Kinh doanh BĐS về loại hàng hóa BĐS là các Condotel, cần định danh rõ bản chất của loại hàng hóa này; cần chính thức thừa nhận bằng pháp luật đối với loại hình kinh doanh này với những quy định cụ thể về điều kiện để Condotel được phép kinh doanh trên thị trường, các hình thức kinh doanh, hình thức và hiệu lực của giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch Condotel; (ii) Cần xác định rõ loại đất được sử dụng trong kinh doanh Condotel là loại đất gì, đất ở hay đất phục vụ mục đích kinh doanh thương mại, từ đó xác định loại hình kinh doanh này là kinh doanh phục vụ du lịch hay kinh doanh nhà ở; (iii) Xác định thời hạn giao đất trong kinh doanh Condotel; (iv) Pháp luật Việt Nam cũng cần xác định rõ các vấn đề quan trọng khác như chủ thể kinh doanh, đối tượng kinh doanh, các phương thức đầu tư, kinh doanh; hợp đồng giao dịch và đặc biệt là hoạt động quản lý của nhà nước đối với mô hình kinh doanh Condotel; (v) Thống nhất tiêu chuẩn - quy chuẩn thiết kế Condotel. Những giải pháp này là gợi ý cho NCS tiếp tục nghiên cứu, kế thừa và đề xuất tiếp các giải pháp hoàn thiện pháp luật về BĐS du lịch.

1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án

1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài

1.2.1.1. Những kết quả đạt được

Qua việc nghiên cứu các công trình liên quan đến đề tài luận án, NCS cho rằng các công trình nghiên cứu đã giải quyết được nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS du lịch nói riêng. Cụ thể, về cơ bản các công trình nghiên cứu đều thống nhất xác định:

Thứ nhất, đất đai đóng vai trò quan trọng, là cầu nối cho thị trường của hàng

hóa BĐS là nhà, các CTXD trên đất được tạo dựng, mở rộng và phát triển. Tuy nhiên, do đặc tính giới hạn về diện tích và cố định về vị trí nên pháp luật của bất kỳ quốc gia nào cũng chú trọng tới việc quy hoạch đất đai cho các ngành, các lĩnh vực và cho nhu cầu khác nhau của mỗi loại hình thị trường một cách thật hợp lý; chú trọng tới việc khơi dậy khả năng và thế mạnh của mỗi vùng, miền, địa bàn, khu vực trên cơ sở chú trọng tới tiềm năng sẵn có của thiên nhiên ban tặng, gắn kết với các giá trị văn hóa, xã hội, lịch sử của mỗi vùng miền. Cùng với đó, xu thế chung của pháp luật ở các quốc gia hiện đại là định hướng thị trường BĐS trên nền của sự ổn định chính trị, sự toàn vẹn của chủ quyền quốc gia và lãnh thổ, đặc biệt quan tâm, chú trọng tới với bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, tôn trọng các quy luật của nền kinh tế thị trường.

Thứ hai, hàng loạt các công trình nghiên cứu trong những năm gần đây đều có chung nhận định, thị trường BĐS du lịch không còn xa lạ ở các quốc gia phát triển trên thế giới, song lại mới được chú trọng ở Việt Nam. Các dự án BĐS du lịch có sự đa dạng về loại hình, với sự phong phú của các ý tưởng đầu tư và sự kết hợp hòa quyện giữa các yếu tố kiến trúc truyền thống, lịch sử với các yếu tố hiện đại, văn minh và độc đáo của các sản phẩm BĐS.

Thứ ba, xét ở khía cạnh chung, tổng thể, ở Việt Nam, thị trường BĐS du lịch đã có hệ thống khung pháp lý chung điều chỉnh như đối với các phân khúc BĐS khác trên thị trường như các quy định về điều kiện, tư cách chủ thể gia nhập thị trường, việc trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS, các BĐS được phép tạo lập và gia nhập thị trường, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu cũng đã chỉ ra rằng, một hành lang pháp lý cụ thể, rõ ràng, đầy đủ và toàn diện điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch, phù hợp với đặc thù của phân khúc thị trường này còn thiếu vắng, nhiều lỗ hổng và thực sự chúng ta chưa tạo dựng được một khung khổ pháp lý an toàn và hiệu quả để điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch. Chính vì thế, các chuyên gia, các nhà nghiên cứu đều đề cập tới nhu cầu cần thiết phải tạo lập và hoàn thiện khung pháp lý mới hoàn chỉnh hơn, rõ ràng và minh

bạch hơn đối với thị trường BĐS du lịch.

Các ý tưởng và các luận điểm khoa học đã được nêu ra, được thể hiện cụ thể trong các công trình nghiên cứu khoa học đề cập ở trên, sẽ là nguồn tư liệu quý cho NCS lĩnh hội và trau dồi ý tưởng, kế thừa các luận điểm và các ý tưởng khoa học đó; đồng thời gợi mở cho NCS những khả năng sáng tạo mới trong quá trình nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam trong đề tài luận án của mình.

1.2.1.2. Những vấn đề chưa được nghiên cứu đầy đủ hoặc còn bỏ ngỏ

Bên cạnh những kết quả đã đạt được, các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh BĐS du lịch còn chưa nghiên cứu đầy đủ hoặc bỏ ngỏ nhiều vấn đề, cụ thể là:

Thứ nhất, các công trình nghiên cứu chủ yếu chỉ nghiên cứu một vài sản phẩm BĐS du lịch riêng lẻ xuất hiện tại Việt Nam gần đây, mà chưa có sự nghiên cứu mở rộng. Hàng loạt vấn đề lý luận như khái niệm học thuật, định danh thị trường, cơ sở lý luận pháp luật để điều chỉnh thị trường BĐS du lịch, vai trò, sự cần thiết cần phải xây dựng khung pháp lý toàn diện, phù hợp và hiệu quả để điều chỉnh thị trường BĐS du lịch đều chưa được nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống.

Thứ hai, các công trình nghiên cứu chưa cho thấy một bức tranh tổng thể về thực trạng pháp luật kinh doanh BĐS du lịch mà chỉ là những “lát cắt” liên quan tới một vài sản phẩm, một vài vấn đề nổi cộm như cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua, vấn đề cam kết lợi nhuận trong kinh doanh…Chưa có công trình nào tổng kết, đánh giá đầy đủ thực trạng pháp luật kinh doanh BĐS du lịch so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Thứ ba, các giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS được đề cập trong một số công trình nghiên cứu chưa trực tiếp liên quan tới BĐS du lịch mà là pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung; chưa có các giải pháp cụ thể về lập pháp và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật mà chủ yếu là việc đề xuất các giải pháp mang tính khuyến nghị chung. Ở mức độ cao hơn, cần phải có những đề xuất nhằm tạo dựng hành lang và khung khổ pháp lý cho thị trường BĐS phát triển, khơi dậy tiềm năng và thế mạnh

của BĐS để phục vụ cho nền kinh tế, xã hội, phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, phải có khả năng kiến tạo và tạo ra sân chơi pháp lý an toàn, hiệu quả cho các chủ thể kinh doanh và các đối tượng thụ hưởng. Một hệ thống pháp luật mà ở đó sự thống nhất và tương thích với các pháp luật khác có liên quan của khung pháp luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường phải được quan tâm, chú trọng.

1.2.2. Định hướng nghiên cứu của luận án

Thứ nhất, xây dựng các tiền đề lý luận về kinh doanh BĐS du lịch và pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Từ các quan niệm, học thuật nhằm định danh chính thức BĐS du lịch và nhận diện rõ các loại hình BĐS du lịch với các tính năng cụ thể. Làm rõ tiềm năng và thế mạnh của BĐS du lịch trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, lịch sử, văn hóa để khẳng định tiềm năng và thế mạnh đó phải được nhìn nhận và đánh giá đúng đắn, phải được thể hiện bằng những chủ trương, định hướng để phát triển và hiện thực hóa bằng chính sách và pháp luật cụ thể.

Thứ hai, nhận diện rõ ưu thế nổi trội của ngành du lịch Việt Nam với sự đa dạng và tiềm năng dồi dào cả du lịch rừng, du lịch biển, du lịch sinh thái, du lịch văn hóa, lịch sử, du lịch tâm linh và du lịch khám phá… để có thể phát triển trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Đó là chính là cơ hội tốt, “mảnh đất tươi tốt” cho thị trường BĐS du lịch phát triển trong tương lai. Vì lẽ đó, luận án làm rõ tính tất yếu khách quan của việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS du lịch nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, coi đó là điều kiện tiên quyết đầu tiên để phát triển đối với thị trường này.

Thứ ba, luận án phân tích thực trạng pháp luật về kinh doanh BĐS hiện hành trong tổng thể pháp luật mang tính chất liên ngành, đánh giá khách quan diễn biến của thị trường này trên thực tế thời gian qua nhằm nhận diện rõ sự khuyết thiếu và những khoảng trống của pháp luật đã và đang là điểm nghẽn, những rào cản lớn đối với các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh. Chỉ rõ những tác động và ảnh hưởng trái chiều của hệ thống pháp luật hiện hành nếu không được xây dựng và hoàn thiện sẽ là trở lực lớn kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS du lịch và là nguyên nhân của phát sinh những tiêu cực, gây “méo mó” thị trường, ảnh hưởng xấu tới môi

trường đầu tư kinh doanh, làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS du lịch nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng.

Thứ tư, luận án làm sáng tỏ nhận thức rằng, để hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch được xây dựng và vận hành một cách thuận lợi, trôi chảy và đạt hiệu quả cao thì cần thiết phải có định hướng đúng đắn, khách quan trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương và chiến lược phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế mà Đảng và Nhà nước đã đề ra; đặc biệt chú trọng tới những quyết sách cụ thể và những xu hướng thay đổi mang tính trọng tâm và căn bản về cải cách nền kinh tế, về phát triển thị trường với những bước đi thận trọng nhưng sáng tạo và linh hoạt.

Thứ năm, luận án đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch theo xu hướng mở, khoa học và hiện đại; có khả năng đối phó và thích ứng có hiệu quả với những diễn biến xấu và khó lường của thiên tai, địch họa; hướng tới một hệ thống pháp luật toàn diện, đồng bộ, thống nhất, minh bạch và an toàn trên cơ sở ứng dụng nền tảng công nghệ số. Cùng với đó, đặt ra yêu cầu xây dựng được một cơ chế bảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch được vận hành thuận lợi, quyền tự do kinh doanh được tôn trọng và đề cao; chất lượng và hiệu quả trong hoạt động quản lý nhà nước quan tâm, chú trọng.

1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án

1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án

Lý thuyết nghiên cứu của luận án bao gồm:

Lý thuyết về nền kinh tế thị trường

Nền kinh tế thị trường là nền kinh tế dựa trên cơ sở kết hợp chặt chẽ giữa nguyên tắc tự do và nguyên tắc công bằng xã hội, trên cơ sở nền kinh tế thị trường hướng vào mục tiêu khuyến khích, động viên mọi sáng tạo của cá nhân, doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh nhằm khơi dậy và đánh thức tiềm năng, thế mạnh của mọi thành phần kinh tế, mọi chủ thể tham gia thị trường và xóa bỏ mọi rào cản đối với nhà đầu tư. Lý thuyết về nền kinh tế thị trường được vận dụng đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng được biểu hiện ở chỗ: một thị

trường BĐS du lịch được vận hành trên cơ sở định hướng của nhà nước, với môi trường đầu tư thuận lợi, an toàn và hiệu quả, loại bỏ lạm phát, thất nghiệp và nghèo đói, hướng tới sự cạnh tranh lành mạnh với sự thanh lọc bởi các quy luật khách quan của thị trường. Từ lý thuyết này đặt ra việc hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch cần trên cơ sở xem xét, đánh giá tính đúng đắn, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường.

Lý thuyết kinh tế học pháp luật

Kinh tế học pháp luật (Law and Economic) “là bộ môn khoa học chủ trương thực hiện phân tích pháp luật dưới góc độ kinh tế, theo đó các quy tắc pháp lý được đánh giá chi phí/lợi ích để xem liệu một sự thay đổi pháp luật từ trạng thái này sang trạng thái khác sẽ làm tăng hay giảm hiệu quả sử dụng và phân bổ nguồn lực, tăng hay giảm sự giàu có của xã hội”27. Phương pháp nghiên cứu của kinh tế học pháp luật là phân tích quá trình hình thành, phát triển của pháp luật và thiết chế pháp luật, đánh giá, lượng hóa tương tác giữa pháp luật với xã hội. Lý thuyết kinh tế học pháp luật không chỉ đánh giá hành vi ứng xử của cá nhân, tổ chức, nhà nước thông qua tính hợp pháp, bất hợp pháp của hành vi ứng xử của chủ thể đó mà còn đánh giá tính hiệu quả kinh tế của hành vi ứng xử; đánh giá quy định của pháp luật dựa trên hiệu quả kinh tế của nó. Theo đó, cần đảm bảo 3 yếu tố: (1) Con người kinh tế: Hành động tối đa vì lợi ích; (2) Lý thuyết về lợi ích chi phí; và (3) Lý thuyết về lựa chọn tối ưu. Vận dụng lý thuyết này trong thị trường BĐS du lịch đòi hỏi việc đánh giá pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch nhằm không chỉ xem xét tính hợp pháp của quy định pháp luật và cao hơn là đánh giá tính hiệu quả kinh tế của quy định pháp luật cũng như thực tiễn thực thi quy định pháp luật.

Lý thuyết về quyền tự do kinh doanh

Quyền tự do kinh doanh là khả năng của con người theo ý chí nguyện vọng và vì lợi ích của mình quyết định cách thức thực hiện các hoạt động sản xuất - kinh

27 Dương Thị Thanh Mai, Nguyễn Văn Cương (chủ biên) (2012), Về trường phái kinh tế học pháp luật, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.18.