Văn Bản Hướng Dẫn, Chỉ Đạo Nghiệp Vụ Thu Phí Công Chứng Theo Giá Trị

dụng quy định pháp luật tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC để công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung mà không cần đóng phí công chứng cho nghĩa vụ mới hoặc khoản vay thêm, cụ thể: Trường hợp công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung với mục đích thay đổi số hợp đồng tín dụng được dẫn chiếu trong hợp đồng thế chấp trước đó. Trong trường hợp này, TCTD đã lợi dụng khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC để công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung nêu trên. Khi hợp đồng tín dụng cũ hết hạn hoặc chủ thể thế chấp đã trả hết khoản vay thì TCTD phải tiến hành giải chấp nghĩa vụ cũ để ký kết hợp đồng thế chấp mới theo hợp đồng tín dụng mới, nhưng TCTD lại tiến hành ký kết hợp đồng sửa đổi, bổ sung sửa đổi số hợp đồng tín dụng mà không thay đổi giá trị định giá bất động sản hay giá trị khoản vay. Vì vậy, trường hợp này TCHNCC chỉ có thể thu 40 nghìn đồng phí công chứng do chỉ công chứng sửa đổi số hợp đồng tín dụng mà không sửa đổi, bổ sung tăng giá trị định giá bất động sản hay giá trị khoản vay.

2.2.1.2. Chủ thể thế chấp

Đối với chủ thể thế chấp bất động sản, nếu trong hợp đồng thế chấp xác định giá trị khoản vay, số tiền vay thì chủ thể thế chấp chỉ phải đóng mức phí công chứng tương ứng số tiền vay, giá trị khoản vay, đồng thời xác định chính xác số tiền được giải ngân theo quy chế hoạt động của TCTD tránh tình trạng bị cán bộ của TCTD lợi dụng, chiếm đoạt tài sản.

Trường hợp, trong hợp đồng thế chấp không ghi số tiền vay, giá trị khoản vay thì chủ thể thế chấp bắt buộc phải đóng mức phí dựa trên giá trị định giá bất động sản theo quy định tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, khi đó lợi ích của chủ thể thế chấp bị ảnh hưởng, do có thể giá trị khoản vay của chủ thể thế chấp rất thấp so với giá trị định giá bất động sản nhưng phải đóng mức phí công chứng được tính trên giá trị định giá bất động sản. Trong khi số tiền vay, giá trị khoản vay được TCTD và chủ thể thế chấp xác định theo hợp đồng tín dụng được ký kết giữa hai bên, đến khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho khoản vay nêu trên thì việc thu phí công chứng được tính trên giá trị định

giá bất động sản, điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng quyền tự do thỏa thuận được ghi nhận tại khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015 “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.

2.2.1.3. Tổ chức hành nghề công chứng

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

Trường hợp thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp bất động sản có ghi giá trị khoản vay, số tiền vay thì mức thu phí được tính tên giá trị khoản vay, số tiền vay theo đúng quy định tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT- BTC không có gì để phân tích. Tuy nhiên, trong trường hợp TCHNCC thu phí công chứng theo giá trị định giá bất động sản thì phát sinh hai vấn đề sau đây:

Thứ nhất, việc thu phí công chứng theo giá trị định giá bất động sản có thể thu được mức phí cao, được lợi về giá trị kinh tế nhưng có thể bị phản ứng tiêu cực từ chủ thể thế chấp, như đã trình bày ở phần chủ thế thế chấp.

Thứ hai, việc thu phí công chứng theo giá trị định giá bất động sản đối với việc công chứng hợp đồng thế chấp có thể dẫn đến khả năng “trốn phí” công chứng của TCTD như đã trình bày ở phần “Tổ chức tín dụng” tiểu mục 1, nhóm tiểu mục 1, mục 2, Chương 2 (2.2.1.1), dù biết trường hợp này chủ thể thế chấp đã ký kết hợp đồng tín dụng mới với nghĩa vụ mới (hợp đồng tín dụng cũ hết hạn) và khoản vay thêm (số tiền cho vay trong hợp đồng tín dụng tăng lên), nhưng TCHNCC chỉ có thể thu 40 nghìn đồng, nếu thu phí công chứng theo giá trị khoản vay thêm hay khoản vay mới theo hợp đồng tín dụng mới so với hợp đồng tín dụng cũ sẽ vi phạm điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, nếu thu phí công chứng 40 nghìn đồng sẽ không đảm bảo được nguồn thu đầy đủ để nộp thuế và tạo điều kiện cho hành vi “trốn phí” của các TCTD.

2.2.2. Văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ thu phí công chứng theo giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng

Hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng là hai loại hợp đồng mang bản chất, ý nghĩa và mục đích giao kết khác nhau. Như tác giả đã trình bày tại phần đặc điểm thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ thì quan hệ tín dụng (giao kết hợp đồng tín dụng) và quan hệ bảo đảm (ký kết hợp đồng thế chấp) không đồng nhất với nhau. Quan hệ bảo đảm là quan hệ phát sinh từ thỏa thuận bắt buộc giữa TCTD và chủ thể thấp chấp với vai trò là người đi vay trong việc lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, xác định giá trị tài sản bảo đảm trên cơ sở cam kết trong hợp đồng tín dụng khi chủ thể thế chấp không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ các cam kết trong hợp đồng tín dụng, nhằm mục đích phòng ngừa rủi ro, để thu hồi nợ vay. Còn quan hệ tín dụng là mối quan hệ mang tính dân sự giữa người đi vay và người cho vay. Nói cách khác, biểu hiện mối quan hệ mang tính dân sự này gắn liền với quá trình tạo lập và sử dụng nguồn tiền vay nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu cần vốn tạm thời cho quá trình tái sản xuất và đời sống, theo nguyên tắc hoàn trả.

Vì vậy, các văn bản hướng dẫn, chỉ đạo việc sử dụng giá trị hợp đồng tín dụng trong quan hệ tín dụng để tính mức thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp trong quan hệ bảo đảm chỉ là một biện pháp tháo gỡ tạm thời và chưa hợp lý trong một số trường hợp. Mặt khác, biện pháp này chỉ áp dụng đối với hợp đồng thế chấp không ghi giá trị khoản vay, vì nếu trong hợp đồng thế chấp thể hiện giá trị khoản vay thì bắt buộc TCHNCC phải áp dụng quy định tại Thông tư 257/2016/TT- BTC để thu phí công chứng. Trong trường hợp, hợp đồng thế chấp không ghi giá trị khoản vay thì mới phát sinh trường hợp người dân, chủ thể thế chấp với vai trò người đang có nhu cầu vay tiền thể hiện sự không đồng ý khi mức thu phí công chứng không tương ứng với số tiền vay. Chính vì thế, để thuận lợi trong việc thu phí công chứng, bảo đảm quyền lợi của người đi vay và phù hợp với đạo đức xã hội, một số địa phương cũng như một số TCHNCC đã diễn giải cụm từ “giá trị khoản vay” của Thông tư 257/2016/TT-BTC theo ý nghĩa khác hợp lý nhằm hợp thức hóa biện pháp nêu trên.

Thực tiễn cho thấy, một số địa phương điển hình như thành phố Hồ Chí Minh và một số TCHNCC trên địa bàn tỉnh Bình Dương thống nhất áp dụng việc thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp không thể hiện số tiền vay, giá trị khoản vay, dựa vào số tiền vay theo hợp đồng tín dụng để lôi kéo khách hàng, bảo vệ tối đa quyền lợi của chủ thể thế chấp và hạn chế tình trạng “trốn phí” công chứng của TCTD khi công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung, thay đổi số hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, biện pháp nêu trên vẫn cho thấy một số tồn tại nhất định như:

Thứ nhất, ngoài trường hợp “trốn phí” công chứng khi sửa đổi số hợp đồng tín dụng đã được phân tích nêu trên thì việc thu phí công chứng được tính trên số tiền vay trong hợp đồng tín dụng được TCTD lợi dụng để hạn chế việc công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung vừa thuận tiện cho hoạt động cho vay, vừa giảm thiểu chi phí công chứng đối với trường hợp thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp ban đầu. Ví dụ: Hợp đồng thế chấp được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 327, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 25/02/2020 (chi tiết xem Phụ lục 13), tại Điều 1 nội dụng hợp đồng có thỏa thuận “…Hợp đồng tín dụng là các hợp đồng tín dụng được ký kết giữa ngân hàng và bên thế chấp trong khoản thời gian từ 25/02/2020 đến 25/02/2027 bao gồm các phụ lục, văn bản sửa đổi, bổ sung, các khế ước nhận nợ và các văn băn liên quan của các hợp đồng tín dụng” và điểm a khoản 1 Điều 1, khoản 2 Điều 1 hợp đồng thế chấp được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 335, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 26/02/2020 (chi tiết xem Phụ lục 14) thỏa thuận “điểm

a) khoản 1: Nghĩa vụ hoàn trả tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi quá hạn, các khoản phạt chậm trả, các khoản vi phạm, chi phí xử lý tài sản thế chấp, các khoản chi phí và phải trả khác của bên thế chấp theo hợp đồng tín dụng từng lần…ngày 26/02/2020 và các hợp đồng tín dụng khác ký kết giữa bên thế chấp và Seabank trong khoản thời gian từ ngày 26/02/2020 đến ngày 26/02/2025. Khoản 2: Nghĩa vụ được bảo đảm đối với các hợp đồng tín dụng và các văn bản xác định nghĩa vụ dân sự khác của bên thế chấp đối với SeaBank theo thỏa thuận tại khoản 1 của Điều này bao gồm cả trường hợp hợp đồng tín dụng, văn bản xác định nghĩa vụ dân sự khác

của bên thế chấp đối với SeaBank được sửa đổi, bổ sung”. Như vậy, TCTD và chủ thể thế chấp có thể ký mới, ký thêm hợp đồng tín dụng mà không cần phải thực hiện thủ tục công chứng nếu không có nhu cầu.

Thứ hai, theo quy định pháp luật, “nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ…” (khoản 1 Điều 293 BLDS năm 2015). Như vậy, trường hợp thu phí công chứng hợp đồng thế chấp theo số tiền vay trong hợp đồng tín dụng, có thể nghĩa vụ bảo đảm của hợp đồng thế chấp chỉ đảm bảo một phần cho số tiền vay trong hợp đồng tín dụng. Cụ thể, số tiền vay trong trường hợp này cao hơn giá trị khoản vay trong hợp đồng thế chấp, thậm chí có thể lớn hơn giá trị định giá tài sản trong hợp đồng thế chấp, vì thế việc thu phí công chứng dựa trên số tiền vay theo hợp đồng tín dụng chưa hợp lý và phương thức xác định giá trị một phần giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng như thế nào?

Thứ ba, trường hợp thu phí công chứng hợp đồng thế chấp dựa trên số tiền vay trong hợp đồng tín dụng có thể dẫn đến “thất thu” phí công chứng theo quy định Thông tư 257/2016/TT-BTC hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Như vậy, biện pháp thu phí công chứng trên số tiền vay hợp đồng tín dụng được đưa ra nhằm hạn chế bất cập khi áp dụng quy định tại Thông tư 257/2016/TT- BTC để thu phí công chứng. Tuy nhiên, biện pháp này làm phát sinh một số vấn đề nêu trên tương ứng với từng chủ thể tham gia việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản mà trong nội dung hợp đồng không ghi giá trị khoản vay, cụ thể:

Một là, tổ chức tín dụng: Đối với TCTD, khi tài sản thế chấp bảo đảm cho toàn bộ giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng, việc thu phí công chứng dựa vào số tiền vay trong hợp đồng tín dụng làm cho chủ thể thế chấp hài lòng hơn, vì số tiền phí công chứng phải bỏ ra tương ứng với số tiền chủ thể thế chấp vay. Đồng thời, các TCTD vẫn có thể sử dụng mẫu hợp đồng thế chấp không thể hiện số tiền vay theo đúng quy chế hoạt động và phù hợp với kiểm soát nội bộ của TCTD. Tuy

nhiên, TCTD dựa vào biện pháp trên, bổ sung thêm nội dung “…Hợp đồng tín dụng là các hợp đồng tín dụng được ký kết giữa ngân hàng và bên thế chấp trong khoản thời gian từ 25/02/2020 đến 25/02/2027 bao gồm các phụ lục, văn bản sửa đổi, bổ sung, các khế ước nhận nợ và các văn băn liên quan của các hợp đồng tín dụng” (dòng 24 Điều 1 của hợp đồng thế chấp được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 327, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 25/02/2020 (chi tiết xem Phụ lục 13)) tại điều khoản dẫn chiếu hợp đồng tín dụng trong hợp đồng thế chấp nhằm hạn chế tối đa việc công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung. Khi không cần công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung thì việc ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng cho vay mới giữa TCTD và chủ thể thế chấp chỉ cần hai bên ký mà không phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung rờm rà, tốn thời gian, khoản vay cũng được giải ngân nhanh hơn đối với khoản vay phải thực hiện công chứng. Ngoài ra, mục đích khác của việc này giảm thiểu tối đa phí công chứng hợp đồng thế chấp, nhìn chung chủ thể thế chấp chỉ cần đóng phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp đầu tiên, những khoản vay mới, vay thêm khi hợp đồng tín dụng lần đầu hết thời hạn sẽ được ký kết bổ sung hợp đồng tín dụng mới mà không phải thực hiện việc công chứng. Như vậy, TCTD lợi dụng việc thu phí công chứng tương ứng với số tiền vay khi toàn bộ giá trị khoản vay trong hợp đồng tín dụng được bảo đảm bởi hợp đồng thế chấp, quyền lợi chủ thể thế chấp không bị ảnh hưởng và chủ thể thế chấp sẽ không còn lý do để phản ánh về việc đóng nhiều lần phí công chứng, khoản tiền đóng phí công chứng sẽ được giảm thiểu đáng kể và có lợi cho việc thực hiện thủ tục vay tiền của cả hai bên.

Hai là, chủ thể thế chấp: Trường hợp áp dụng biện pháp thu phí công chứng được tính trên giá trị khoản vay trong hợp đồng tín dụng. Thực tế cho thấy tâm lí của những người đi vay, họ thường chỉ hài lòng với mức phí được tính tương xứng với số tiền mà họ vay, việc đóng phí trên khoản tiền mà họ không vay khiến họ có xu hướng lo lắng về khoản tiền mà họ phải trả, mục đích sử dụng của số tiền họ không vay. Cho nên khi áp dụng biện pháp nêu trên, chủ thể thế chấp rất đồng tình nhưng biện pháp này chỉ đúng trong trường hợp nghĩa vụ bảo đảm trong hợp đồng

thế chấp phải đảm bảo cho toàn bộ giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng. Nếu như, nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng thế chấp chỉ đảm bảo một phần giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng thì việc áp dụng mức thu phí công chứng theo giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng sẽ lớn hơn nhiều so với mức phí công chứng thực sự phải đóng theo nghĩa vụ bảo đảm của hợp đồng thế chấp.

Ví dụ, Ông A thế chấp rất nhiều bất động sản cho Ngân hàng B để đảm bảo cho khoản vay tại hợp đồng tín dụng số 01 là 10 tỷ đồng, tuy nhiên do bất động sản tọa lạc tại nhiều tỉnh thành khác nhau nên Ngân hàng B phải phân thành nhiều hợp đồng thế chấp bất động sản để thực hiện công chứng tại các tỉnh thành nơi có bất động sản. Trong hợp đồng thế chấp bất động sản của ông A tại tỉnh Bình Dương không thể hiện giá trị khoản vay mà chỉ dẫn chiếu hợp đồng tín dụng số 01, trong điều khoản dẫn chiếu hợp đồng tín dụng, hai bên giao kết hợp đồng đã thỏa thuận rõ nghĩa vụ bảo đảm của hợp đồng thế chấp chỉ đảm bảo một phần giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng 01, giá trị định giá bất động sản là 1 tỷ đồng. Cho nên, khi thu phí công chứng, TCHNCC trên địa bàn tỉnh Bình Dương chấp nhận và áp dụng biện pháp thu phí công chứng theo giá trị khoản vay trên hợp đồng tín dụng với mức phí là 5.200.000 đồng (năm triệu hai trăm nghìn đồng).

Trong ví dụ nêu trên giá trị khoản vay theo hợp đồng tín dụng lớn hơn rất nhiều lần so với giá trị bảo đảm của hợp đồng thế chấp, do giá trị tài sản bảo đảm chỉ đảm bảo một phần giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng. Nhưng việc áp dụng thu phí trên giá trị hợp đồng tín dụng như ví dụ trên là chưa hợp lý. Thực tế rất khó xác định giá trị bảo đảm của hợp đồng thế chấp trong trường hợp nhiều tài sản đảm bảo cho một khoản vay, vì theo khoản 1 Điều 293 BLDS năm 2015 “Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại” và khoản 4 Điều 295 BLDS năm 2015 “Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm”, giá trị nghĩa vụ bảo đảm chính là giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng. Cho nên, giá trị

tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn giá trị khoản vay trong hợp đồng tín dụng, bảo đảm một phần giá trị hợp đồng tín dụng, khi đó giá trị bảo đảm của hợp đồng thế chấp không thể xác định chính xác là bao nhiêu phần trăm giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng. Như vậy, giá trị tài sản là 1 tỷ đồng nhưng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm theo hợp đồng tín dụng là 10 tỷ đồng, còn giá trị bảo đảm của hợp đồng thế chấp không thể xác định được là bao nhiêu trong khoản vay 10 tỷ đồng. Nếu áp dụng mức thu phí theo giá trị hợp đồng tín dụng thì phí công chứng lên đến

5.200.000 đồng và sẽ không hợp lý, vì giá trị bảo đảm của hợp đồng thế chấp chỉ đảm bảo một phần khoản vay theo hợp đồng tín dụng số 01.

Đồng thời, khi công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản ở tỉnh khác để bảo đảm cho một phần giá trị khoản vay theo hợp đồng tín dụng số 01, thì việc thu phí công chứng theo biện pháp nêu trên hay Thông tư 257/2016/TT-BTC đều dẫn tới việc phí chồng phí. Đối với việc thực hiện thu phí công chứng như trong trường hợp trên sẽ làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của chủ thể thế chấp. Và trường hợp này rất khó xác định giá trị bảo đảm của hợp đồng thế chấp “một phần giá trị hợp đồng tín dụng” để thu phí công chứng. Nếu không thu phí công chứng theo hợp đồng tín dụng và không xác định được giá trị bảo đảm của hợp đồng thế chấp trong trường hợp trên mà tính phí công chứng trên giá trị định giá tài sản thì biện pháp này lại quay về quy định của Thông tư 257/2016/TT-BTC và không thể hiện được điểm mới, sự khác biệt.

Như vậy, quyền lợi của chủ thể thế chấp chỉ bị ảnh hưởng khi rơi vào trường hợp “cá biệt” là nhiều tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm theo hợp đồng tín dụng nhưng trong hợp đồng thế chấp lại không thể hiện giá trị khoản vay hay giá trị bảo đảm của hợp đồng thế chấp. Khi đó thu phí công chứng theo giá trị khoản vay của hợp đồng tín dụng không phù hợp, còn thu phí công chứng theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC thì cho thấy sự áp dụng quy định, quy tắc chung không thống nhất trong cùng một TCHNCC hoặc địa phương.