Nghĩa Vụ Chứng Minh Tài Sản Thế Chấp Không Có Tranh Chấp

chấp bất động sản dần hiện ra và cũng không thật sự là “an toàn” khi sử dụng dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện (Công chứng). Cụ thể, khi thực hiện pháp luật về thế chấp bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương đã phát sinh một số vấn đề về thực hiện quy định pháp luật có liên quan đến thế chấp bất động sản, nghĩa vụ chứng minh bất động sản không có tranh chấp và thu phí công chứng khi thực hiện thế chấp bất động sản không được bám sát theo quy định pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở, đồng thời có sự chồng chéo với pháp luật về công chứng và pháp luật về thu phí công chứng. Thay vào đó các TCHNCC, Công chứng viên và thậm chí là Sở Tư pháp buộc phải thực hiện các biện pháp “khoanh vùng”, “gợi ý” để kiểm soát tình hình biến động về giao dịch thế chấp bất động sản tại địa phương, trong khi chờ đợi hướng dẫn thực hiện từ Cơ quan cấp trên.

Có thể thấy, pháp luật quy định nhằm tạo điều kiện bảo hộ tốt nhất quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch thế chấp bất động sản, Công chứng viên, TCHNCC. Tuy nhiên, trong từng quy định về pháp luật “chuyên ngành”, có sự dẫn chiếu lẫn nhau, lại có sự mâu thuẫn, hạn chế quyền lợi của chủ thể tham gia giao dịch. Mặt khác, việc “duy ý chí” của các chủ thể thực hiện quy định pháp luật thế chấp bất động sản làm cho quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể thế chấp, TCTD (với vai trò bên nhận thế chấp) bị ảnh hưởng nghiệm trọng như sau:

2.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp

Thực tế cho thấy không riêng địa bàn Tỉnh Bình Dương, việc xây dựng không kịp thời, không đầy đủ các văn bản hướng dẫn “dưới luật” là văn bản quy phạm pháp luật gây khó khăn rất lớn trong việc áp dụng pháp luật. Trong khi chờ đợi cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành thì các địa phương bắt buộc phải ban hành văn bản “dưới luật” không phải văn bản quy phạm pháp luật, mà dưới hình thức Công văn, Biên bản họp, Kết luận trong cuộc họp có nội dung hướng dẫn nghiệp vụ, chỉ đạo nghiệp vụ. Cho nên, ngoài việc tuân thủ quy định chung của pháp luật, các Công chứng viên phải thực hiện theo văn bản “hướng dẫn nghiệp vụ” hay văn bản “chỉ đạo nghiệp vụ” khi tiến hành công

chứng hợp đồng, giao dịch, trong đó có hợp đồng thế chấp bất động sản. Như vậy, nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp là một trong những vấn đề được đề cập, vì chưa được quy định rõ ràng dẫn tới địa phương phải ban hành văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ nhằm tạo được sự thống nhất tại địa phương, cụ thể:

2.1.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng văn bản quy phạm pháp luật

2.1.1.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

Theo pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở quy định về điều kiện để thực hiện các quyền đối với tài sản khi tham gia giao dịch thế chấp bất động sản về hình thức có bốn điều kiện, trong đó có điều kiện chứng minh bất động sản thế chấp không có tranh chấp. Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định về người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: “Đất không có tranh chấp” và điểm b khoản 1 Điều 118 LNƠ năm 2014 quy định về giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: “Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn”. Dựa vào nội dung được thể hiện trong hai Điều luật trên, có thể hiểu rằng quy định này được áp dụng đối với người sử dụng đất, người sở hữu tài sản mà không phải là nghĩa vụ của một ai khác.

Với quy định này, khi người sử dụng đất, người sở hữu tài sản muốn thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản thì phải có nghĩa vụ chứng minh bất động sản không có tranh chấp với TCHNCC nơi tỉnh hoặc thành phố có

bất động sản tọa lạc10. Tuy nhiên, trên thực thế pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở lại không quy định một chủ thể chứng minh bất động sản không có tranh chấp bằng cách nào? Bằng loại hình văn bản nào? Việc quy định “mở” như vậy cũng nhằm tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền của mình, người dân có thể chứng minh bất động sản của mình không có tranh chấp theo nhiều cách khác nhau, không ràng buộc một điều kiện chứng minh mà tùy theo điều kiện từng địa phương nơi có bất động sản. Nhưng đối với quy định “mở” lại mô hình chung tạo sự khó khăn cho người dân khi thế chấp bất động sản, có rất nhiều sự lựa chọn cho người dân cũng như nhiều sự lựa chọn cho TCHNCC nơi có bất động sản và mỗi nơi lại hiểu một hướng khác nhau, một số địa phương cũng như TCHNCC yêu cầu văn bản chứng minh bất động sản không có tranh chấp phải là “đơn xác nhận bất động sản” hoặc “phiếu yêu cầu cung cấp thông tin địa chính” hoặc “đơn xác nhận đất không tranh chấp” được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận, một số địa phương khác thì không cần văn bản chứng minh và thậm chí có địa phương không thực hiện việc xác nhận văn bản chứng minh bất động sản không có tranh chấp mà yêu cầu Công chứng viên phải trực tiếp phối hợp với địa phương đi xác minh.

Đối với việc thực hiện quy định nêu trên tại địa bàn tỉnh Bình Dương thì hiện nay, việc chứng minh bất động sản không có tranh chấp của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản thế chấp bất động sản được áp dụng theo hướng xác nhận của UBND cấp xã. Các TCHNCC trên địa bàn tỉnh Bình Dương đều chấp nhận văn bản có xác nhận của UBND cấp xã với nội dung xác nhận bất động sản không có tranh chấp mà không cần tuân thủ hình thức nhất định. Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản có yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải tự liên hệ với UBND cấp xã “xin” xác nhận tình trạng đất bằng văn bản. Đồng thời trong trường hợp bất động sản bị ngăn chặn, người sử dụng đất, người sở hữu tài sản còn phải

10 Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải tuân theo “địa hạt”, được quy định tại Điều 42 LCC năm 2014 “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.

cung cấp giấy tờ chứng minh bất động sản không đang trong tình trạng bị ngăn chặn cho UBND cấp xã, để UBND cấp xã xác nhận bất động sản không có tranh chấp bằng văn bản.

Như vậy, một quy định “mở” tạo điều kiện cho người dân quyền được lựa chọn trong nghĩa vụ chứng minh bất động sản không có tranh chấp. Quy định pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở khiến cho việc áp dụng rất lúng túng trong cách hiểu và trở thành thụ động trong cơ chế thực hiện, dẫn đến quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Không dừng lại ở đó, quy định pháp luật “chuyên ngành” về công chứng lại có quy định theo hướng trao quyền cho Công chứng viên, gây khó khăn cho người dân khi có yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, cụ thể như sau:

2.1.1.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng quy định của Luật Công chứng

Theo quy định Luật công chứng: “Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì Công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, Công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng” (khoản 5 điều 40 LCC năm 2014). Khi người sử dụng đất, người sở hữu tài sản không cung cấp giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp hoặc chứng minh không rõ ràng làm cho Công chứng viên nghi ngờ về tính pháp lý của bất động sản thì trong trường hợp này Công chứng viên sẽ là người chủ động trong việc xác minh bất động sản không có tranh chấp theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng.

Nhưng trên thực tế, Điều luật này trao cho Công chứng viên một quyền lực gần như tuyệt đối và “phủ định” quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về

nhà ở. Theo quy định pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở thì người sử dụng đất và người sở hữu tài sản có thể cung cấp mọi loại giấy tờ có nội dung chứng minh bất động sản không có tranh chấp, nhưng theo quy định tại khoản 5 điều 40 LCC năm 2014, trường hợp người sử dụng đất, người sở hữu tài sản cung cấp văn bản chứng minh bất động sản không có tranh chấp nhưng không được Công chứng viên chấp nhận do nghi ngờ tính pháp lý của giấy tờ chứng minh hoặc văn bản chứng minh không đúng hình thức thì bắt buộc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hay người yêu cầu công chứng phải yêu cầu Công chứng viên xác minh hoặc thực hiện theo yêu cầu của Công chứng viên để giao dịch được công chứng một cách thuận lợi nhất. Như vậy, Công chứng viên nắm toàn quyền chi phối trong trường hợp này, có thể nói ý chí chủ quan của Công chứng viên là yếu tố quyết định, quyền quyết định của Công chứng viên quá lớn dẫn tới khả năng xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng nói chung và người sử dụng đất, người sở hữu tài sản nói riêng.

Mặt khác, một trường hợp cụ thể thường xảy ra tại các địa phương phát triển về dịch vụ công như Thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố Hồ Chí Minh là một trong số ít địa phương phát triển về mảng công chứng, Thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển thành công phần mềm quản lý công chứng với chức năng tra cứu thông tin giao dịch, tra cứu thông tin ngăn chặn về tài sản và Thành phố Hồ Chí Minh đang triển khai phần mềm như một công cụ chứng minh bất động sản không có tranh chấp. Như vậy, khi người sử dụng đất, người sở hữu tài sản đến TCHNCC trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu chứng nhận hợp đồng thế chấp bất động sản thì không cần giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp và người yêu cầu công chứng cũng không cần yêu cầu Công chứng viên xác minh tính pháp lý của tài sản trong trường hợp người yêu cầu công chứng không làm rõ được hoặc Công chứng viên cảm thấy nghi ngờ. Trường hợp này, Công chứng viên sẽ tự kiểm tra tính pháp lý của bất động sản có tranh chấp hay không và thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định pháp luật kể cả khi không có yêu cầu xác minh từ người yêu cầu công chứng, hoạt động này được ngầm hiểu cho tất cả giao dịch bất

động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, không loại trừ công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản.11

Đối với việc áp dụng quy định nêu trên tại Tỉnh Bình Dương có thể nói rất bất cập. Tỉnh Bình Dương hiện nay đang trong giai đoạn đưa phần mềm quản lý công chứng vào hoạt động chính thức theo Quyết định 29/2019/QĐ-UBND ngày 03/12/2019 của UBND Tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, Tỉnh Bình Dương lại không có cơ chế xử lý thông tin giao dịch đối với tài sản đã giao dịch trước ngày phần mềm quản lý công chứng hoạt động chính thức. Do đó, các giao dịch về bất động sản trên địa bàn Tỉnh Bình Dương vẫn phải yêu cầu giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp trong trường hợp bất động sản được cấp giấy chứng nhận trước ngày phần mềm quản lý công chứng được đưa vào sử dụng, trường hợp bất động sản được tạo lập sau ngày phần mềm quản lý công chứng được đưa vào sử dụng thì Công chứng viên có thể thực hiện việc công chứng hợp đồng, giao dịch như Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định pháp luật.

Như vậy, nghĩa vụ chứng minh bất động sản, QSDĐ và TSGLVĐ, trong trường hợp áp dụng “triệt để” LCC năm 2014 có thể được chuyển giao cho Công chứng viên trong bất kỳ trường hợp nào kể cả khi không có sự yêu cầu từ người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hay người yêu cầu công chứng. Từ đó có thể thấy pháp luật “chuyên ngành” về công chứng quy định không phù hợp với tinh thần chung của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở, dẫn đến sự “đối kháng” quyền của người yêu cầu công chứng, sự lạm quyền của Công chứng viên khi thực hiện việc công chứng.

11 Xem trang tin Báo Pháp luật – Kim Phụng, https://plo.vn/phap-luat/noi-tim-thong-tin-ngan- chan-nha-dat-690046.html, đăng tải ngày 21/3/2017 [truy cập ngày 24/3/2020].

2.1.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ

Theo tinh thần chung của việc thực hiện pháp luật từ xưa đến nay thì “công dân được làm những gì pháp luật không cấm, còn cơ quan công quyền chỉ được làm những gì pháp luật cho phép”12, trường hợp Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản cũng tương tự như vậy. Trong thực tiễn hoạt động công chứng trên địa bàn Tỉnh Bình Dương, các TCHNCC cũng như Công chứng viên phải thực hiện theo văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ của Sở Tư pháp. Trong đó có nội dung về chứng minh bắt động sản thế chấp được Sở Tư pháp hướng dẫn thực hiện thông qua bộ thủ tục hành chính được niêm yết công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND Tỉnh Bình Dương và biên bản kết luận trong cuộc họp trao đổi nghiệp vụ công chứng, cụ thể:

Trong giai đoạn kể từ ngày LĐĐ năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004 cho đến trước ngày 22/05/2018 Quyết định số 1309/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Bình Dương có hiệu lực thi hành quy định về thủ tục thực hiện các giao dịch đối với tài sản như QSDĐ, nhà ở tại 60 thủ tục hành chính trong lĩnh vực công chứng đã được niêm yết trên Cổng thông tin điện tử của UBND Tỉnh Bình Dương. Trong thành phần hồ sơ thế chấp bất động sản do người sử dụng đất, người sở hữu tài sản cung cấp bắt buộc phải có “đơn xác nhận tình trạng bất động sản”.

Đồng thời, theo nội dung tại Thông báo số 03/TB-STP của Sở Tư pháp ngày 14/11/2014 (chi tiết xem Phụ lục 01) về kết luận của Giám đốc Sở Tư pháp tại phiên họp trao đổi nghiệp vụ công chứng ngày 24/10/2014 tại Mục 3 Phần II về tình hình vi phạm pháp luật trong hoạt động công chứng và một số sai sót cần rút kinh nghiệm có quán triệt như sau: “3. Về việc xác nhận tình trạng bất động sản, tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định một trong các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền là “Đất không có tranh chấp”. Thời

12 Xem trang tin Báo Mới – Vạn Bảo, https://baomoi.com/khong-cam-va-cho-phep/c/5322494.epi, đăng tải ngày 06/12/2010 [truy cập ngày 26/3/2020].

gian qua, Sở Tư pháp đã có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng giấy xác nhận tình trạng bất động sản đúng theo quy định tại Điều 35, 36 Luật công chứng và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 (Văn bản số 422/STP-BTTP ngày 11/05/2011 về việc chấn chỉnh hoạt động của TCHNCC). Tuy nhiên, việc không xác minh tình trạng bất động sản sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Thực tế vừa qua cho thấy: hầu hết các trường hợp lừa đảo liên quan đến công chứng hoặc các trường hợp phải hủy hợp đồng đều không thực hiện xác minh tình trạng bất động sản.

Do đó, thời gian tới đề nghị các công chứng viên tuân thủ quy định của Luật Đất đai, đảm bảo mọi trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất đều không có tranh chấp thông qua việc xác minh, xác nhận tình trạng bất động sản hoặc thủ tục khác theo quy định. Trường hợp không xác minh về bất động sản mà gây hậu quả nghiêm trọng hoặc gây thiệt hại thì công chứng viên phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật”.

Mặt khác, dẫn chiếu đến văn bản số 422/STP-BTTP của Sở Tư pháp về việc chấn chỉnh hoạt động của TCHNCC ngày 11/5/2011 (chi tiết xem Phụ lục 02), có ghi nhận ý kiến của Sở Tư pháp như sau: “…Tuy nhiên, hồ sơ yêu cầu công chứng theo quy định của Luật Công chứng và quy định tại Thông tư Liên tịch số 04/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì không quy định phải có giấy xác nhận tinh trạng bất động sản nhưng để bảo đảm ăn toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì trong trường hợp công chứng viên có nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch thì công chứng viên có thể đề nghị người yêu cầu công chứng cung cấp giấy xác nhận tình trạng bất động sản cũng có thể được coi là một trong các hình thức để người yêu cầu công chứng làm rõ về đối tượng của hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản cho công chứng viên”.