Các Trường Hợp Được Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

việc cấp GCNQSDĐ, nhất là trong trường hợp đã được tiếp nhận hồ sơ. Thực trạng và cũng như ý kiến của các cơ quan quản lý, hoạch định chính sách của ngành Tài nguyên – Môi trường cho thấy rằng, UBND thành phố nên áp dụng việc cấp GCNQSDĐ như lâu nay vẫn thực hiện. Đối với những trường hợp người dân có nhu cầu đăng ký tài sản gắn liền với đất khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ thì cấp có thẩm quyền tạo điều kiện cho người dân thực hiện, không nên máy móc buộc người dân phải làm đồng loạt như hiện nay. Bởi lẽ, không riêng gì ở một số phường tại quận Hoàng Mai mà rất nhiều hộ dân khác trên địa bàn thành phố cũng rơi vào tình cảnh bị "hành là chính" như trên khi thực hiện xin cấp sổ đỏ, đã làm chậm tiến độ công tác này trên toàn thành phố hiện nay [3]

Để hạn chế những bất cập đó, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của Luật xây dựng số 16/2003/QH11, Luật đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật đất đai số 13/2003/QH11 và Luật nhà ở số 56/2005/QH11.Theo đó thống nhất GCNQSDĐ về một mối, cụ thể là:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản này khi có yêu cầu của chủ sở hữu.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày 01 tháng 8 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này; trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận có nhu cầu cấp

đổi thì được đổi sang loại giấy mới theo quy định của Luật này và không phải nộp lệ phí.

Khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp chưa được cấp một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản này thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

3. Chính phủ quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[ 11, Điều 48]

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 95 trang tài liệu này.

Và để hướng dẫn cụ thể đối với GCNQSDĐ ngày 19/10/2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

1. Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất";

2. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

3. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

4. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

5. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận [11, Điều 6]

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng quan tâm đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các chủ sở hữu chung nhằm đảm bảo sự bình đẳng và hạn chế

sự tranh chấp giữa các chủ sử dụng đất. Khoản 3 điều 8 quy định rõ các trường hợp này đó là:

- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ họ tên vợ và chồng.

- Thửa đất có đồng sử dụng là hộ gia đình, tổ chức, cá nhân cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp tới từng hộ gia đình, cá nhân tổ chức đồng sử dụng đó.

- Thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.

- Thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo đó và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo.

Xem xét kĩ nội dung quy định tại điều 47 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng chung thửa đất ta thấy rõ: luật đã tách riêng trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung mà mà các chủ sở hữu thoả thuận phân chia toàn bộ diện tích đất thành từng thửa đất sử dụng riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất đó; trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung mà các chủ sở hữu tự thoả thuận phân chia phần diện tích đất sử dụng chung và phần diện tích đất sử dụng riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho từng chủ sở hữu nhà; trên giấy chứng nhận quyển sử dụng đất phải ghi phần diện tích đất sử dụng chung và phần diện tích đất sử dụng riêng; trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung mà các chủ sở hữu không tự thoả thuận phân chia diện tích đất sử dụng riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng chủ sở hữu nhà; trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi diện tích đất là sử dụng chung. Như vậy, LĐĐ 2003 đã cụ thể hoá nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Đối với tài sán chung của vợ, chồng thì giấy chứng nhận phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng ; đối với nhà chung cư ghi tên chủ sở hữu nhà chung cư, với hình thức sử dụng là sử dụng chung; cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất cho cộng đồng dân cư ghi tên cộng đồng dân cư đó; trường hơp cấp cho tổ chức tôn giáo thì trao cho tổ chức tôn giáo đó. Việc ghi nhận cụ thể và rõ ràng góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai trên thực tế và thể hiện được tinh thần tự định đoạt của người dân.

2.1.1.2. Hình thức GCNQSDĐ

Cho đến thời điểm hiện nay, mặc dù Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai đã ban hành với quy định thống nhất một mẫu chung về GCNQSDĐ nhưng vẫn chưa có văn bản chính thức về mẫu mới của GCNQSDĐ. Để tạo điều kiện cho việc cấp GCNQSDĐ vẫn được tiến hành chúng ta vẫn sử dụng mẫu GCNQSDĐ cũ ban hành kèm theo Quyết định số 24 /2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ.Cụ thể như sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:

a) Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa mầu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa mầu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu đen, số phát hành của giấy chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau:

- Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%;

- Trang 2 được in chữ mầu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng đất, thửa đất được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú;

- Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình mầu đen gồm sơ đồ thửa đất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận;

c) Trang 4 mầu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ mầu đen để ghi những thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ ghi thì lập trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kích thước, nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận;

d) Nội dung quy định tại các điểm a, b và c khoản này được thể hiện cụ thể trên Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Quy định này.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo từng thửa đất gồm hai bản, một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có

thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.1.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.2.1. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc quy định các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một biện pháp của nhà nước trong công tác quản lý đất đai của mình nhằm đưa các quan hệ đất đai trong sự kiểm soát và định hướng.

Khi các đối tượng được cấp giấy đã được xác định rõ ràng thì hoạt động quản lý nhà nước cũng dễ dàng và thuận lợi hơn. Luật đất đai 2003 đã luật hoá các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các văn bản trước đây, quy định các chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể và thống nhất hơn.

Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 9 Luật đất đai 2003 là:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

- Người được Nhà nước giao đát, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đât; người nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện hợp

đồng thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Người sử dụng đất theo bản án, quyết định của toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Người sử dụng đất quy định tại Điều 90,91,92 của Luật Đất đai 2003 về đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

- Người mua nhà ở gắn liền với đất.

- Người được Nhà nước thanh lý hoá giá nh à ở gắn liền với đất ở.

Tại Điều 49 Luật đã quy định khá đầy đủ những trường hợp người sử dụng đất trên thực tế được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp từ nhiều nguồn sử dụng khác nhau. Chính sự quy định rõ ràng này đã tạo ra cách hiểu thống nhất trong luật, bao trùm tất cả các chủ thể sử dụng đất mà Nhà nước cần có sự đảm bảo pháp lý cho quyền sử dụng đất của họ.

2.1.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp mà có một trong các giấy tờ hợp lệ thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Các loại giấy tờ được xem là hợp lệ bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền nam Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc được ghi trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

Ngoài ra Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã thể hiện chủ trương mở rộng điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm kiểm soát tốt hơn các trường hợp đang sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 50 quy định rõ: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp lệ (được trình bày ở trên) nhưng ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Quy định này nhằm hợp thức hoá thực trạng giao dịch bất động sản trong thời gian qua nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai; xác lập cơ sở pháp lý cho chủ thể sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý được thuận lợi, dễ dàng. Với phương châm nhằm công nhận và bảo đảm cho những người sử dụng đất ổn định, thừa nhận những tồn tại do lịch sử để lại.

Đối với các trường hợp không có giấy tờ hợp lệ, Nhà nước quy định tại khoản 3,4,5,6 Điều 50. Cụ thể là:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Theo huớng dẫn của Nghị định số 84/NĐ- CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì:

1. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:

a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

2. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;