Thu Phí Công Chứng Theo Quy Định Của Thông Tư 257/2016/tt-

Như vậy, Sở Tư pháp đã có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng giấy xác nhận tình trạng bất động sản khi thực hiện công chứng các giao dịch về QSDĐ, trong đó có thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản. Sở Tư pháp cho rằng, việc cung cấp giấy xác nhận tình trạng bất động sản phải do người sử dụng đất, người sở hữu tài sản cung cấp dưới vai trò người yêu cầu công chứng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 và khoản 1 Điều 118 LNƠ năm 2014 trong mọi hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở mà người sử dụng đất, người sở hữu tài sản chủ động cung cấp. Kể cả trong trường hợp, người sử dụng đất, người sở hữu tài sản không cung cấp được giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp thì Công chứng viên có quyền yêu cầu người sử dụng đất, người sở hữu tài sản cung cấp giấy xác nhận tình trạng bất động sản để làm rõ nghi ngờ của Công chứng viên về bất động sản nêu trên như một trong các hình thức để người sử dụng đất, người sở hữu tài sản chứng minh về đối tượng của hợp đồng với Công chứng viên theo quy định của pháp luật công chứng. Đồng thời theo quy định LCC năm 2014 Công chứng viên chỉ xác minh tình trạng bất động sản thông qua bằng văn bản, hình thức xác minh có thể bằng việc gửi văn bản hay biên bản trực tiếp xác minh, trường hợp này, không thể xem đơn xác nhận của UBND cấp xã là một hình thức xác minh của Công chứng viên về tình trạng bất động sản. Công chứng viên sẽ phải tiến hành xác minh tình trạng bất động sản thông qua việc xác minh hoặc thủ tục khác theo pháp luật về công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng nêu trên. Qua hai văn bản “chỉ đạo nghiệp vụ” nêu trên, có thể thấy quyền chứng minh bất động sản chuẩn bị thế chấp của người sử dụng dụng đất, người sở hữu tài sản bị bó hẹp trong một hình thức nhất định là giấy “xác nhận tình trạng bất động sản” và quyền này có thể chuyển thành nghĩa vụ bất cứ lúc nào tùy thuộc vào ý chí chủ quan của Công chứng viên.

Bên cạnh đó, cho đến hiện nay, vẫn chưa có văn bản khác bãi bỏ, thay thế hoặc phủ định giá trị nội dung thông báo số 03/TB-STP của Sở Tư pháp ngày 14/11/2014 về kết luận của Giám đốc Sở Tư pháp tại phiên họp trao đổi nghiệp vụ công chứng ngày 24/10/2014 (chi tiết xem Phụ lục 01) và văn bản số 422/STP-

BTTP của Sở Tư pháp về việc chấn chỉnh hoạt động của TCHNCC ngày 11/5/2011 (chi tiết xem Phụ lục 02). Đến khi bộ thủ tục hành chính năm 2018, năm 2019 được ban hành kèm theo Quyết định số 1309/QĐ-UBND ngày 22/5/2018, Quyết định số 2687/QĐ-UBND ngày 17/9/2019 và triển khai thực hiện Công văn số 100/STP-VP của Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương ngày 04/07/2018 về việc niêm yết công khai thủ tục hành chính quy định “Việc tổ chức tiếp nhận, giải quyết TTHC cho cá nhân, tổ chức phải đảm bảo theo đúng nội dung TTHC đã được niếm yết, công khai và các quy định của pháp luật có liên quan về tiếp nhận TTHC” và thủ tục về giao dịch thế chấp đối với tài sản như QSDĐ, nhà ở quy định trong 60 thủ tục hành chính trong lĩnh vực công chứng đã được niêm yết trên Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh Bình Dương thì trong thành phần hồ sơ đã thay thế “đơn xác nhận tình trạng bất động sản” bằng “các giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp” do người sử dụng đất, người sở hữu tài sản cung cấp cho Công chứng viên. Cho nên, tuy bộ thủ tục hành chính đã được chỉnh sửa cho phù hợp theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở nhưng các TCHNCC vẫn áp dụng hình thức chứng minh tình trạng bất động sản không có tranh chấp bằng văn bản do UBND cấp xã nơi có bất động sản xác nhận.

Như vậy, nghĩa vụ chứng minh tài sản là bất động sản không có tranh chấp trong giao dịch thế chấp bất động sản được tỉnh Bình Dương xác định cụ thể là người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hay người yêu cầu công chứng và phải theo hình thức văn bản nhất định đã được hướng dẫn cụ thể kèm theo thông báo số 03/TB-STP của Sở Tư pháp ngày 14/11/2014 về kết luận của Giám đốc Sở Tư pháp tại phiên họp trao đổi nghiệp vụ công chứng ngày 24/10/2014 (chi tiết xem Phụ lục

01) và văn bản số 422/STP-BTTP của Sở Tư pháp về việc chấn chỉnh hoạt động của TCHNCC ngày 11/5/2011 (chi tiết xem Phụ lục 02). Nội dung hướng dẫn của văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ nêu trên chỉ dựa vào tinh thần pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở mà không bám sát vào quy định pháp luật cụ thể. Quy định pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở tạo điều kiện cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản lựa chọn hình thức chứng minh bất động sản không có tranh

chấp phù hợp nhất hoặc có thể yêu cầu Công chứng viên xác minh tình trạng bất động sản theo pháp luật về công chứng, tuy nhiên văn bản hướng dẫn, chỉ đạo về nghiệp vụ lại khoanh vùng cụ thể, xác định chủ thể là người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hay người yêu cầu công chứng phải có nghĩa vụ chứng minh, cung cấp giấy tờ chứng minh tình trạng bất động sản không có tranh chấp loại trừ trách nhiệm của Công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản.

2.2. Thu phí công chứng

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

Thu phí công chứng là một phần trong trình tự tiến hành công chứng hợp đồng, giao dịch, mà cụ thể trong luận văn này được đề cấp đến là hợp đồng thế chấp bất động sản. Hoạt động thu phí công chứng hợp đồng thế chấp hiện nay được thực hiện theo quy định của Thông tư 257/2016/TT-BTC. Tuy nhiên, trên thực tế lại phát sinh một số vấn đề xoay quanh việc xác định mức thu phí công chứng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC như: Không đảm bảo được nguồn thu đầy đủ để nộp thuế, người yêu cầu công chứng phải đóng phí công chứng cao hơn số tiền thực vay và TCTD gặp khó khăn trong việc thu hồi lãi, các chi phí liên quan đối với nợ vay. Chính vì thế, một số địa phương hay một số TCHNCC đã thống nhất thực hiện theo “quy tắc” chung nhằm “loại trừ” tình trạng “trốn phí” công chứng theo nhiều hình thức, cũng như làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người yêu cầu công chứng, nhưng “quy tắc” chung lại không phù hợp quy định pháp luật về thu phí công chứng và làm phát sinh một số hạn chế khi áp dụng.

BTC

2.2.1. Thu phí công chứng theo quy định của Thông tư 257/2016/TT-

Theo điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 và khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-

BTC về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ Công chứng viên quy định:

“Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản: Tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay” (điểm a.a6 khoản 2 Điều 4);

“…TT5. Loại việc: Công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch (Trường hợp sửa đổi, bổ sung tăng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch thì áp dụng mức thu tương ứng với phần tăng tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 4 Thông tư này) mức thu là 40 nghìn đồng/trường hợp” (khoản 3 Điều 4).

Như vậy, trong trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản mà trong nội dung hợp đồng thế chấp có ghi, thể hiện giá trị khoản vay, số tiền vay thì mức thu phí công chứng được tính trên giá trị khoản vay, còn trong trường hợp nội dung hợp đồng thế chấp bất động sản không ghi, thể hiện giá trị khoản vay, số tiền vay thì mức thu phí được tính trên giá trị định giá bất động sản.

Ví dụ 1: Hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 368, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/3/2020 (chi tiết xem Phụ lục 03), trong nội dung hợp đồng, số tiền vay được thể hiện tại khoản 2 Điều 1 quy định về nghĩa vụ được bảo đảm “nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ trả các khoản phải trả (sau đây viết tắt là “CKPT”) với số tiền nợ gốc/số tiền bảo lãnh ban đầu là: 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng)…”, cho nên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương áp dụng mức thu phí công chứng trên số tiền vay theo Thông tư 257/2016/TT-BTC là 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng).

Ví dụ 2: Hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 365, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/3/2020 (chi tiết xem Phụ lục 04), trong nội dung hợp đồng không ghi nhận số tiền vay, giá trị khoản vay nên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương áp dụng mức thu phí công chứng trên giá trị định giá QSDĐ tại khoản 1.1 Điều 1 của hợp đồng nêu trên “Giá trị TSTC: 5.011.046.400 (bằng chữ: Năm tỷ không trăm mười một triệu không trăm bốn mươi sáu nghìn bốn trăm đồng chẵn). Việc xác định giá

trị này chỉ làm cơ sở tham chiếu khi ACB cấp tín dụng, không áp dụng khi xử lý TSTC” là 3.205.000 đồng (ba triệu hai trăm linh năm nghìn đồng), mức phí được thu theo quy định Thông tư 257/2016/TT-BTC và làm tròn đến hàng nghìn.

Như vậy, quy định trên được áp dụng trong trường hợp công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp bất động sản, có 3 diễn biến có thể xảy ra khi áp dụng quy định thu phí công chứng nêu trên vào hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp bất động sản.

Trường hợp thứ nhất, hợp đồng liền kề trước của hợp đồng sửa đổi, bổ sung được thu phí theo giá trị khoản vay, đồng thời, trong nội dung hợp đồng sửa đổi, bổ sung có ghi giá trị khoản vay mới cao hơn giá trị khoản vay liền kề trước đó hoặc không ghi giá trị khoản vay, số tiền vay mà giá trị bất động sản được định giá cao hơn giá trị khoản vay liền kề trước đó thì mức thu phí đối với hợp đồng sửa đổi, bổ sung nêu trên được tính trên giá trị phần tăng thêm của giá trị khoản vay mới hoặc giữa giá trị định giá bất động sản trừ đi giá trị khoản vay cũ liền kề.

Ví dụ 1: Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 345, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/02/2020 (chi tiết xem Phụ lục 05). Tại Điều 1 của hợp đồng sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 1 của hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng số 2476, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/10/2019 (chi tiết xem Phụ lục 06) quy định “Nghĩa vụ được bảo đảm của bên B (bên thế chấp) theo hợp đồng này đối với khoản nợ gốc, số dư bảo lãnh (chưa bao gồm lãi, tiền phạt, phí và các chi phí có liên quan khác) tại mọi thời điểm là 1.100.000.000 đồng (bằng chữ: Một tỷ một tram triệu đồng)”, nghĩa vụ bảo đảm của hợp đồng thế chấp được công chứng số 2476, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/10/2019 là 850.000.000 đồng. Cho nên, Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương áp dụng mức thu phí trên giá trị khoản vay tăng thêm 250.000.000 đồng là 250.000 đồng.

Ví dụ 2: Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 321, quyển số

01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/02/2020 (chi tiết xem Phụ lục 07). Tại Điều 1 của hợp đồng sửa đổi, bổ sung đã xóa bỏ nội dung tại khoản 3.4 Điều 3 của hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng số 381, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/01/2016 (chi tiết xem Phụ lục 08) “giá trị nghĩa vụ được bảo đảm đối với các khoản nợ gốc và/hoặc số dư bảo lãnh và/hoặc số tiền cấp tín dụng (chưa kể lãi, phí và các khoản phải trả khác) tại một thời điểm không vượt quá 300.000.000 đồng (bằng chữ: Ba trăm triệu đồng chẵn). Như vậy, từ hợp đồng thế chấp ban đầu có ghi số tiền vay, khi ký kết hợp đồng sửa đổi, bổ sung các bên đã thỏa thuận xóa bỏ điều khoản thể hiện số tiền vay. Cho nên, Phòng Công chưng số 2 tỉnh Bình Dương thực hiện việc thu phí công chứng dựa trên khoản tăng thêm giữa giá trị tài sản được định giá lại tại Điều 2 của hợp đồng sửa đổi, bổ sung trừ đi giá trị khoản vay của hợp đồng thế chấp ban đầu.

Trường hợp thứ hai, khi trong hợp đồng liền kề trước của hợp đồng sửa đổi, bổ sung được thu phí theo giá trị định giá bất động sản, mà trong hợp đồng sửa đổi, bổ sung không ghi giá trị khoản vay hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung có ghi giá trị khoản vay cao hơn giá trị định giá bất động sản trước đó thì mức thu phí công chứng được tính trên giá trị chênh lệch giữa giá trị định giá bất động sản hoặc giá trị khoản vay ghi trong hợp đồng sửa đổi, bổ sung trừ đi giá trị định giá bất động sản trước đó.

Ví dụ: Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 643, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 14/4/2020 (chi tiết xem Phụ lục 09). Tại Điều 2 của hợp đồng sửa đổi, bổ sung khoản 1.2 Điều 1 về giá trị tài sản thế chấp của hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng số 1252, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/6/2019 (chi tiết xem Phụ lục 10) như sau: “Giá trị TSTC: 6.210.053.500 đồng (Bằng chữ: Sáu tỷ hai trăm mười triệu không trăm năm mươi ba nghìn năm trăm đồng chẵn)…”. Tuy nhiên, tại Điều 1 và Điều 2 hợp đồng được công chứng số 1252 nêu trên ghi nhận: “…Tổng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm đối với các khoản nợ gốc và/hoặc số dư bảo lãnh và/hoặc số tiền cấp tín dụng

(chưa kể lãi, phí, các khoản phải trả khác) tại một thời điểm không vượt quá 100% giá trị tài sản thế chấp” và “Giá trị TSTC: 4.228.000.000 đồng (Bằng chữ: Bốn tỷ hai trăm hai mươi tám triệu đồng chẵn)…”. Cho nên, trong trường hợp này, Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương áp dụng mức thu phí công chứng được tính trên phần tăng thêm của giá trị định giá bất động sản tại hợp đồng sửa đổi, bổ sung ngày 14/4/2020 trừ đi giá trị định giá bất động sản tại hợp đồng thế chấp đã được công chứng số 1252 nêu trên.

Trường hợp thứ ba, đối với tất cả trường hợp giá trị định giá bất động sản hoặc giá trị khoản vay được ghi trong hợp đồng sửa đổi, bổ sung thấp hơn giá trị định giá bất động sản hoặc giá trị khoản vay của hợp đồng liền kề trước thì không có sự tăng thêm của giá trị định giá bất động sản hay giá trị khoản vay, cho nên mức thu phí công chứng là 40 nghìn đồng.

Ví dụ: Hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 684, quyển số 01TP/CC- SCC/HĐGD ngày 14/3/2018 (chi tiết xem Phụ lục 11) thu phí theo giá trị tài sản tại thời điểm đó, do trong hợp đồng không ghi giá trị khoản vay, số tiền vay. Cho nên, khi ký kết hợp đồng sửa đổi, bổ sung thì trong nội dung hợp đồng bổ sung giá trị khoản vay tối đa, nhưng giá trị khoản vay này lại thấp hơn giá trị tài sản được sử dụng để tính phí công chứng tại hợp đồng thế chấp đã được công chứng số 684 nêu trên. Vì thế, TCHNCC chỉ có thể thu 40 nghìn đồng trong trường hợp này theo hợp đồng sửa đổi, bổ sung được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 369, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/3/2020 (chi tiết xem Phụ lục 12).

Như vậy, việc áp dụng quy định tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 và khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC sẽ có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của từng chủ thể khác nhau trong hợp đồng thế chấp bất động sản như: TCTD, chủ thể thế chấp tài sản và TCHNCC. Cụ thể đối với từng chủ thể như sau:

2.2.1.1. Tổ chức tín dụng

Khi áp dụng quy định tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 và khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp được TCTD soạn thảo sẵn thì gặp phải hai tình huống sau đây:

Thứ nhất, nếu trong hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung có ghi số tiền vay, giá trị khoản vay thì Tổ chức hành nghề công chứng sẽ áp dụng mức thu phí công chứng dựa trên giá trị khoản vay, số tiền vay. Trong trường hợp này, chủ thể thế chấp bất động sản chỉ đóng mức phí tương ứng với số tiền vay, cho nên TCTD sẽ không gặp phải bất kỳ sự “phản kháng” nào từ phía chủ thể thế chấp. Nhưng, tại một khía cạnh khác, việc thể hiện, ghi số tiền vay hay giá trị khoản vay vào hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung lại không phù hợp với mẫu hợp đồng thế chấp của TCTD, mẫu hợp đồng thế chấp được quy định sử dụng chung trong tất cả trường hợp giao dịch thể hiện ý chí điều hành của chủ sở hữu, ví dụ: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, ngân hàng TMCP Á Châu, ngân hàng TMCP Đông Á….

Thứ hai, nếu trong hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung không ghi số tiền vay, giá trị khoản vay thì mức thu phí công chứng được tính trên giá trị định giá bất động sản. Trong trường hợp này, TCTD gặp phải sự không đồng tình từ phía chủ thể thế chấp vì họ phải đóng mức phí công chứng cao hơn nhiều so với mức phí được tính trên số tiền vay, giá trị khoản vay, ví dụ: Giá trị định giá bất động sản là 10 tỷ đồng nhưng giá trị khoản vay chỉ 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc không thể hiện giá trị khoản vay trong hợp đồng thế chấp lại cho thấy sự tuân thủ đúng quy chế hoạt động của TCTD, sử dụng đúng mẫu được ban hành sử dụng chung khi thực hiện giao dịch, đảm bảo được thông qua tại hoạt động kiểm soát nội bộ của TCTD.

Thực tế cho thấy, TCTD thường lựa chọn hình thức hợp đồng không thể hiện giá trị khoản vay, số tiền vay, vì vừa đảm bảo việc thực hiện theo đúng quy chế hoạt động vừa chuyển “trách nhiệm” cho chủ thể thế chấp. Đồng thời, các TCTD lợi