qui định về thời gian được phép để đất trống hoặc chính xác hơn là thời gian cần thiết để hoàn thành công trình trên đất với một khoảng thời gian dự phòng nào đó tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ sử dụng hoàn thành công trình trong thời hạn được phép để tránh bị mức thuế chống đầu cơ đất. Còn đối với các trường hợp mua đất để đầu cơ thì rất khó có thể tránh khỏi loại thuế này do đó sẽ có tác dụng giảm hiện tượng đầu cơ đất đang phổ biến như hiện nay.
3.3.2.4. Tổ chức việc tạo dựng nguồn cung đất.
Trên cơ sở xác định tổng nhu cầu sử dụng đất cho các năm và xác định giá các loại đất, các cơ quan chức năng có cơ sở để lập kế hoạch cung ứng đất đai, kèm theo đó là các kế hoạch về vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật thuộc trách nhiệm của Nhà nước để có thể kịp thời đảm bảo nguồn cung dồi dào cũng như không đầu tư xây dựng hạ tầng quá tràn lan sau đó bị bỏ hoang nhiều năm, gây lãng phí vốn đầu tư của Nhà nước. Như đã trình bầy tại các chương trước, để có đất sẵn sàng đưa vào sử dụng thì Nhà nước cần tìm kiếm các khu đất trống chưa có người sử dụng và thu hồi các khu đất đã giao sử dụng tạm thời, sau đó phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật gồm đường xá trong khu vực và đường nối với mạng giao thông công cộng, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, hệ thống viễn thông và sau cùng là các khu dịch vụ công cộng như công viên, trường học, khu vui chơi, trung tâm thương mại... Nguồn đất đai để thực hiện các dự án tăng nguồn cung đất này chắc chắn có thể tìm được thông qua công tác quy hoạch đất đai.
Hiện nay chúng ta thấy chỉ có Hà nội và TP Hồ Chí Minh là có mức giá đất khá cao và ở cả hai thành phố này chúng ta đều có thể thấy xen kẽ với các khu dân cư ở khu vực các quận ngoại thành hoặc các quận mới được thành lập còn rất nhiều đất nông nghiệp có thể chuyển đổi sang sử dụng ở mục đích khác như đất ở, đất thương mại, dịch vụ. ở các quận xa hơn hoặc các tỉnh lân cận Hà nội hoặc thành phố HCM, quĩ đất nông nghiệp có thể chuyển đổi sang mục đích sử dụng phi nông nghiệp còn nhiều hơn nữa.
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất của Hà Nội và của 4 tỉnh có ranh giới với Hà Nội (nghìn ha)22
Tổng DT | Đất nông nghiệp | Đất lâm nghiệp | Đất chuyên dùng | Đất ở | |
Hà nội | 92,1 | 45,2 | 6,6 | 21,7 | 11,8 |
Cơ cấu % | 100 | 46,2 | 7,2 | 23,6 | 12,8 |
Vĩnh Phúc | 137,2 | 66,5 | 30,3 | 19,0 | 5,2 |
Cơ cấu % | 100 | 48,5 | 22,1 | 13,9 | 3,8 |
Hà Tây | 219,2 | 122,8 | 16,8 | 40,0 | 12,9 |
Cơ cấu % | 100 | 56,0 | 7,7 | 18,3 | 5,9 |
Bắc Ninh | 80,5 | 51,7 | 0,6 | 14,4 | 5,4 |
Cơ cấu % | 100 | 64,2 | 0,8 | 17,9 | 6,7 |
Hưng yên | 92,3 | 63,4 | 0 | 15,4 | 7,3 |
Cơ cấu % | 100 | 68,7 | 0 | 16,7 | 7,9 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 17 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 18 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 19 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 21 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 22 -
Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - 23
Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.
Như đã phân tích về hiện trạng cơ cấu sử dụng đất hiện nay thì các quỹ đất khác như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng còn rất dồi dào trong khi quỹ đất ở và chuyên dùng còn đứng ở mức rất thấp do vậy có thể nói bài toán quĩ đất để thực hiện các dự án cung đất là có thể giải được không quá khó khăn. Vấn đề tiếp theo sau khi qui hoạch quỹ đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm chuyển đất đai hiện trạng thành đất thương phẩm sẵn sàng cung ứng cho thị trường là việc đền bù, giải phóng mặt bằng vì hầu hết các thửa đất hiện nay, đặc biệt là ở các thành phố lớn, đều đã được giao cho một người nào đó đang sử dụng.Trong công tác đền, bù giải phóng mặt bằng hiện nay thì việc xác định giá đền bù luôn là bài toán khó giải nhất và thường là nguyên nhân chính của tình trạng kéo dài thời gian dẫn đến làm chậm tiến độ các công việc tiếp theo. Giải pháp chính ở đây là Nhà nước phải đưa ra được mức giá hợp lý để người bị di dời có thể chấp
22 [36].
nhận được. Nếu đất bị thu hồi là đất nông nghiệp thì giá đền bù thường không cao và do vậy không phải là vấn đề quá lớn, song nếu đất bị thu hồi là đất ở thì giá đền bù thường được chủ sử dụng yêu cầu theo mức giá cao như giá giao dịch trên thị trường. Lại một lần nữa, vấn đề xác định giá thị trường như thế nào là vấn đề then chốt. Trong tương lai nếu Nhà nước quyết định được mức giá thị trường hợp lý thì công việc đền bù giải phóng mặt bằng có thể được tiến hành thuận lợi.
Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất của T.P. Hồ Chí Minh và của 4 tỉnh có ranh giới với T.P. Hồ Chí Minh (nghìn ha)23
Tổng DT | Đất nông nghiệp | Đất lâm nghiệp | Đất chuyên dùng | Đất ở | |
T.P. HCM | 209,5 | 91,6 | 33,7 | 26,1 | 18,2 |
Cơ cấu % | 100 | 43,7 | 16,1 | 12,5 | 8,7 |
Long An | 449,3 | 326,2 | 51,7 | 29,2 | 10,5 |
Cơ cấu % | 100 | 72,6 | 11,5 | 6,5 | 2,3 |
Đồng Nai | 589,5 | 302,1 | 179,9 | 71 | 10,8 |
Cơ cấu % | 100 | 51,3 | 30,5 | 12 | 1,8 |
Binh Dương | 269,6 | 211,8 | 14,5 | 25,5 | 6,1 |
Cơ cấu % | 100 | 78,6 | 5,4 | 9,5 | 2,3 |
Tây Ninh | 289,6 | 211,8 | 14,5 | 38 | 7,6 |
Cơ cấu % | 100 | 71,1 | 10,4 | 9,4 | 1,9 |
Một biện pháp quan trọng khác trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đặc biệt khi thu hồi đất đất ở là việc bố trí tái định cư cho các hộ bị thu hồi đất. Nếu giải quyết tốt việc tái định cư thì các hộ bị thu hồi đất sẽ không có nhiều lý do để cản trở công việc giải phóng mặt bằng. Tiếp theo khâu giải phóng mặt bằng là việc tiến hành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Mô hình cần thiết trong giai
23 [36].
đoạn này là Nhà nước sẽ là chủ đầu tư và tổ chức đấu thầu để lựa chọn được các nhà thầu có bản chào tốt nhất. Kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng cần được thanh toán sòng phẳng như các công trình xây dựng khác để đảm bảo tiến độ triển khai công việc của các nhà thầu. Kinh phí này sau đó sẽ được bù đắp từ nguồn tiền thu bán QSD sau đó. Sau khi việc xây dựng hạ tầng được hoàn thành Nhà nước nhận bàn giao lại và thực hiện bước tiếp theo là bán QSD đất. Có thể nói việc chuẩn bị sẵn sàng nguồn cung dồi dào trên thị trường sẽ có tác động rất mạnh đến việc bình ổn giá đất cũng như là động lực quan trọng để phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống của nhân dân. Vấn đề cần thiết đề cập ở đây là đất ở và đất chuyên dùng hiện đang còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng số nguồn đất đai của Việt Nam (khoảng 6% tổng quỹ đất) do đó có thể được bổ sung từ các nguồn đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng (chiếm khoảng trên 94%).
3.3.2.5 Tổ chức mô hình bán QSD đất.
Việc xây dựng các quy định về thủ tục bán QSD đất phải theo phương châm những ai có nhu cầu, có khả năng thanh toán và đã hiểu quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất theo qui định của pháp luật đều có thể mua được đất theo giá công bố công khai của Nhà nước. Các qui định này cần minh bạch, rõ ràng, tránh sự giải thích, thực thi không đúng của những cán bộ giải quyết các công việc hành chính trong quá trình “bán” QSD đất. Để làm được việc đó các thông tin về các khu đất, các lô đất sẵn sàng để bán phải được công bố công khai trên các kênh truyền thông đã được định sẵn như trên các Website của các cơ quan chịu trách nhiệm giải quyết việc bán QSD đất hay trên các tờ báo, bản tin, tạp chí đã được chỉ định và được niêm yết tại một địa điểm nào đó theo qui định. Các thông tin này cần được cập nhật theo những kỳ đã định như hàng tuần, hàng tháng... để tránh việc lạm dụng của những người thực thi công việc nhạy cảm này. Có thể nói việc công bố thông tin rộng rãi về các nguồn cung đất sẵn sàng gia nhập thị trường là vấn đề then chốt nhất trong khâu thực thi việc bán
QSD đất trên thị trường sơ cấp. Minh họa vấn đề này là việc phân tích cách chào bán QSD đất (trên thực tế hiện nay là thuê đất) tại các khu công nghiệp do các công ty hạ tầng trong và ngoài nước đầu tư hoặc cách chào bán QSD đất ở của một số nhà đầu tư nước ngoài khác trong lĩnh vực nhà ở. Các đơn vị chủ đầu tư này thường bỏ ra nhiều chi phí để đặt các biển quảng cáo lớn trên các trục đường quốc lộ chính cũng như quảng cáo rộng rãi trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng. Họ phát hành rộng rãi các tài liệu quảng cáo được in rất cầu kỳ, hấp dẫn bằng nhiều kênh khác nhau để có thể tới tận tay người tiêu dùng tiềm năng như phân phát trong các cuộc triển lãm, hội thảo, gửi thư, để tại các nơi công cộng như nhà ga, bến tầu bến xe, trên xe tắc xi, trong các khách sạn…Nói chung khi đã có động cơ hấp dẫn thì sẽ có những nỗ lực tương ứng được thực thi. NCS đề xuất hai cách bán QSD tới tay người tiêu dùng. Cách thứ nhất ít tính đột phá hơn là giao cho các STNMT thực thi việc bán QSD theo giá do Nhà nước đưa ra như đã đề cập ở trên. Trong cách này việc quy định về công khai thông tin, công khai thủ tục, trình tự, công khai thời hạn hoàn thành thủ tục là các khâu then chốt nhất. Do giá đất đã ở mức cao hơn so với mức giá bao cấp trước đây và sự dồi dào của nguồn cung sẽ làm giảm bớt cơ hội nảy sinh các hiện tượng tiêu cực trong việc phân phối đất đai. Cách này sẽ không gây ra những xáo trộn hoặc thay đổi lớn so với những qui định hiện hành về việc giao đất, cho thuê đất như quy định trong Luật đất đai 2003 cũng như trong Nghị định 181 như đã phân tích ở chương 2. Tuy nhiên việc bán QSD đất theo các trình tự hành chính và do các cơ quan hành chính thực thi thường tiềm ẩn nhiều trục trặc trong triển khai thực tế vì động cơ bán không tồn tại. Các cơ quan hành chính thường có chế độ thu nhập theo ngạch bậc đã định, không phụ thuộc vào năng suất thực thi công việc của công chức trên thực tế. Cách thứ hai có tính đột phá hơn là Nhà nước bán QSD đất thông qua các đại lý trên cơ sở giá quy định của Nhà nước và các đại lý được hưởng một khoản phần trăm nào đó trên doanh thu bán được. Theo cách này, sau khi đã đầu tư xong hạ tầng cho một khu vực và có đất thương phẩm sẵn sàng cung ứng trên thị trường, Nhà
nước sẽ tổ chức đấu thầu để chọn từ hai đại lý trở lên cho một khu vực (gồm nhiều lô đất) để thực thi việc bán QSD đất. Nội dung việc đấu thầu là để lựa chọn đại lý nào yêu cầu mức thấp nhất cho quyền hưởng hoa hồng đại lý. Hoa hồng đại lý được ấn định là một số phần trăm nào đó trên doanh thu bán QSD của đại lý. Hoa hồng đại lý này là doanh thu gộp của đại lý, trong đó bao gồm các chi phi xúc tiến bán hàng, chi phí quản cáo, giao dịch, chi phí hoàn thành thủ tục cho khách hàng…nói tóm lại là tất cả các chi phí phát sinh trong hoạt động bán hàng của đại lý. Công việc của đại lý là tìm kiếm khách hàng, thuyết phục khách hàng, hoàn thành các thủ bán hàng như hợp đồng mua bán, bàn giao mặt bằng, thu xếp thủ tục để cấp GCN QSD đất, thu tiền… nói tóm lại là dịch vụ trọn gói cho khách hàng. Các công việc hoàn thành thủ tục, giấy tờ đất đai với STNMT do các đại lý thực hiện cho khách hàng. Yêu cầu đối với đại lý là doanh thu bán hàng tối thiểu phải đạt trong một khoảng thời gian nào đó. Trách nhiệm chung của đại lý là một khoản tiền đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng của đại lý. Tiền của khách hàng phải được nộp thẳng cho Kho bạc Nhà nước trước khi GCN QSD đất được cấp. Số đại lý cho mỗi một khu đất (gồm nhiều lô) phải từ hai trở lên để tránh tính trạng găm giữ đất của các đại lý và tăng tính cạnh tranh làm cho các đại lý phải cố gắng bán được nhiều hơn. Các chi phí phát sinh trong quá trình bán hàng sẽ do các đại lý tự chịu trên cơ sở nguồn thu từ hoa hồng đại lý. Nói tóm lại cách bán hàng này hoàn toàn theo cơ chế thị trường và chúng ta có thể thấy nó được áp dụng ở một số công ty liên doanh trong lĩnh vực BĐS mà điển hình là công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng, chủ đầu tư khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tại quận 7 TP HCM, một trong những doanh nghiệp rất thành công trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
3.4. GIẢI PHÁP ĐỔI MỚI HỆ THỐNG TÀI CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS.
Trong các loại tài sản thì các BĐS thường là những tài sản có giá trị cao đối với các chủ sử dụng. Ví dụ như đối với các HGĐ thì BĐS nhà ở của họ thường là
một trong các tài sản có giá trị lớn nhất trong các tài sản của gia đình. Đối với các doanh nghiệp thì BĐS của họ là các khu nhà xưởng, kho bãi, các toà nhà văn phòng, các hạng mục đầu tư vào các BĐS khác vv... cũng thường là những khối tài sản lớn trong tổng số tài sản của họ. Chính tính qui mô và tính lâu bền của BĐS làm cho việc đầu tư BĐS thường cần các khoản vốn vay từ các nguồn khác ngoài nguồn vốn tự có của các các HGĐ cũng như của các doanh nghiệp. Do vậy có thể nói vấn đề tài chính là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh BĐS và việc giải quyết được bài toán nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS được coi là đóng vai trò then chốt cho sự phát triển của hoạt động này. Dưới đây NCS đề xuất các biện pháp thu hút được nhiều nguồn vốn hơn nữa cho các hoạt động đầu tư, mua bán BĐS cũng như việc cải tiến hệ thống thuế liên quan đến BĐS. Việc đề xuất các giải pháp dựa trên kết quả nghiên cứu các chính sách liên quan đến lĩnh vực này ở các nước có nền kinh tế phát triển, có hoạt động kinh doanh BĐS phát triển, có thị trường BĐS lành mạnh, và sau đó được điều chỉnh theo thực trạng của nền kinh Việt Nam hiện nay.
3.4.1 Tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho hoạt động kinh doanh BĐS.
Như đã phân tích ở chương 1 và chương 2 việc vay vốn để đầu tư BĐS nhà ở của các HGĐ cũng như các BĐS thương mại, công nghiệp của các doanh nghiệp thường đòi hỏi thời gian vay vốn trung và dài hạn, có thể từ 10 đến 15 năm hoặc từ 20 đến 30 năm. Điều này dẫn đến nhu cầu phải có các nguồn cung ứng vốn tương ứng để đáp ứng nhu cầu đó của các giao dịch BĐS nói chung và của hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng. Hiện nay các ngân hàng thương mại đang đóng vai trò là các tổ chức cung ứng vốn chính cho các dự án đầu tư BĐS song họ lại không có đủ các nguồn tiền gửi dài hạn để đáp ứng các nhu cầu đó. Như vậy có thể thấy Nhà nước cần đưa ra các giải pháp để tạo ra các nguồn cung vốn trên thị trường phù hợp với nhu cầu của hoạt động kinh doanh BĐS thì mới có thể thúc đẩy sự phát triển của nó trong tương lai.
Để đa dạng hoá các nguồn cung ứng vốn cho đầu tư BĐS, ngoài các nguồn vốn tự có của các nhà đầu tư, vốn vay từ các ngân hàng thương mại hiện nay, Nhà nước cần có các chính sách để tạo dựng và khuyến khích các thể chế sau tham gia thị trường BĐS:
3.4.1.1. Các tổ chức kinh doanh, các quĩ bảo hiểm có nguồn vốn nhàn rỗi dài hạn.
Các tổ chức này là các công ty Bảo hiểm Nhân thọ, Quỹ bảo hiểm Xã hội (phần bảo hiểm hưu trí). Thông thường các tổ chức này có các khoản thu trong hiện tại của khách hàng để thực hiện nghĩa vụ chi trả cho họ trong tương lai, thường là tương lai dài hạn, có thể từ vài năm cho tới vài chục năm. Ví dụ như phí bảo hiểm nhân thọ để trả cho các đối tượng thụ hưởng trong các trường hợp người mua bảo hiểm bị ốm, chết hoặc loại dịch vụ bảo hiểm cho kinh phí học đại học của con cái những người mua bảo hiểm trong vòng hàng chục năm sau đó... Đối với phần bảo hiểm hưu trí trong Quĩ bảo hiểm Xã hội (ở nhiều nước, có quỹ bảo hiểm hưu trí độc lập, tách hẳn phần bảo hiểm ốm đau, thai sản, tai nạn lao động) cũng có lịch trình thời gian tương tự. Người đóng bảo hiểm sẽ nhận lại khoản tiền đó dưới hình thức trợ cấp hưu trí có thể sau một vài chục năm kể từ khi đóng tiền. Chính tính chất dài hạn của các loại dịch vụ kể trên làm cho nguồn vốn nhàn rỗi của các tổ chức này rất phù hợp cho việc đầu tư, kinh doanh BĐS. Hiện nay các công ty Bảo hiểm Nhân thọ ở Việt Nam hầu hết có nguồn vốn Nhà nước và vốn đầu tư nước ngoài, do vậy cần các chính sách phù hợp để khuyến khích họ đầu tư trực tiếp hoặc đầu tư gián tiếp dưới hình thức cho các tổ chức hoặc cá nhân vay tiền để đầu tư BĐS. Đối với các công ty, các quỹ của Nhà nước thì cần các chính sách của Nhà nước định hướng đầu tư các nguồn vốn nhàn rỗi để các tổ chức này thực hiện. Đối với các tổ chức có nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài thì cần có những ưu đãi cho họ khi họ đầu tư tiền nhàn rỗi vào hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam thông qua các ưu đãi thuế, các chính sách bảo lãnh tín dụng đầu tư vào hoạt động kinh doanh BĐS vv...để