Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

phần công trình trên đất, như vậy là có thể thay thế sổ đỏ và sổ hồng. Với bối cảnh nêu trên có thể nói hiện nay Nhà nước còn đang lúng túng trong việc cấp GCN QSD đất và quyền sở hữu công trình trên đất, do vậy mỗi Bộ vẫn đề xuất việc cấp GCN thuộc lĩnh vực mình quản lý. Giải pháp về việc cấp GCN cho BĐS theo ý kiến của NCS là chỉ nên cấp một GCN, trong đó xác nhận cả QSD đất và quyền sở hữu công trình trên đất. Việc cấp loại GCN này nên giao cho Bộ Tài nguyên Môi trường thực hiện với tư cách là đại diện Chính phủ công nhận và bảo hộ QSD và quyền sở hữu BĐS của người dân. Do BĐS bao gồm nhà và đất là hai lĩnh vực do hai Bộ quản lý song các Bộ là những cơ quan tham mưu cho Chính phủ, trực thuộc Chính phủ do đó nếu với tư cách là Chính phủ thì không thể có hai GCN được. Vấn đề chính ở đây là cách tư duy quản lý phân theo lĩnh vực của các Bộ nên lĩnh vực nào thuộc Bộ mình phụ trách thì đề xuất cách giải quyết, lĩnh vực nào không thuộc Bộ mình phụ trách thì không đề cập tới do ngại va với các Bộ khác do đó dẫn đến hiện tượng quản lý chồng chéo như đã đề cập. Việc cấp một GCN về BĐS bao gồm cả nhà và đất được coi như là thực tiễn phổ biến ở hầu hết các nước, kể cả những nước có nền kinh tế rất phát triển và các BĐS đã có GCN có khi đến hàng trăm năm do đó sự tiện lợi và tính hợp lý của nó không có gì phải tranh luận nhiều.

Việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSD đất và quyền sở hữu công trình trên đất sẽ làm cho các BĐS có thể có đầy đủ điều kiện tham gia các giao dịch chính thức trên thị trường, tránh việc đẩy các chủ sở hữu BĐS phải tham gia các giao dịch ngầm làm thất thu cho Nhà nước, gây nên những tranh chấp không đáng có trong xã hội trong lĩnh vực mua bán BĐS. Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN cần đơn giản hoá thủ tục cũng như các giấy tờ gốc được yêu cầu, chấp nhận những sai sót có thể xẩy ra và coi đó là hệ quả tất yếu của cách quản lý lỏng lẻo trong một thời gian dài trước đây. Việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN cũng nên được xem xét lại theo hướng nên bỏ khoản thu này vì nó cũng là một trở ngại cho quá trình hoàn thành công tác cấp GCN QSD đất.

Một vấn đề khác tồn tại trong việc cấp GCN QSD đất hiện nay là việc định nghĩa ranh giới của mỗi thửa đất tương đối đơn giản và trên thực tế đó là nguyên nhân của rất nhiều tranh chấp về ranh giới giữa các chủ sử dụng đất khác nhau. Trong mẫu GCN hiện tại chỉ có bản vẽ sơ đồ thửa đất được đặt theo hướng như trên thực tế với các kích thước các cạnh tính bằng đơn vị mét. Sơ bộ sẽ không thấy gì lạ song trên thực tế có rất nhiều tranh chấp phát sinh trong thực tế mà GCN hiện nay không xử lý được. Ví dụ như ranh giới một mảnh đất cũng với nguyên kích thước đó được dịch sang một vị trí khác cách đó một đoạn (thử hình dung như ta nhấc mảnh đất tịnh tiến về một bên nào đó mà không làm xoay hướng của mảnh đất), tức là có thể lấn vào một mảnh đất bên cạnh trong khi để lại cho mảnh đất khác ở phía đối xứng một khoảng đất trống bằng phần đã lấn sang mảnh đất đầu tiên. Như vậy nếu chỉ căn cứ vào bản GCN hiện nay thì không thể xác định được chủ mảnh đất này đã lấn sang mảnh đất bên cạnh vì kính thước và hướng, là những đại lượng có thể được kiểm tra được, của mảnh đất đó trên thực tế không sai khác gì so với GCN. Điều này có vẻ không quan trọng song trên thực tế có nhiều đất công đã bị lấn theo cách đó mà không bị phát hiện khi kiểm tra và phần đất lấn được có thể được chia chác với các hộ liền kề. Kinh nghiệm ở các nước phát triển cho thấy trong GCN của từng mảnh đất thì ranh giới của mảnh đất đó được xác định bằng các điểm tọa độ theo hệ tọa độ quốc gia do đó mặc dù ranh giới đất (tường rào) trong thời gian dài có thể thay đổi như thế nào đi nữa thì khi cần thiết vẫn có thể xác định chính xác vị trí ban đầu của nó, do vậy các tranh chấp về đất đai, đặc biệt là về ranh giới sẽ được giải quyết nhanh chóng. Tuy vấn đề nhỏ song có ý nghĩa xã hội lớn lao vì hiện tượng lấn chiếm đất công, tranh chấp ranh giới bờ cõi hiện nay khá phổ biến và cần phải được giải quyết triệt để.

3.5.2. Đổi mới việc cung cấp thông tin phục vụ các giao dịch BĐS.

Các thông tin trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt là các loại thông tin có nguồn gốc từ các cơ quan quản lý Nhà nước có ảnh hưởng mạnh đến hoạt động

giao dịch BĐS cần có cơ chế quản lý phù hợp để làm sao cho ai cũng có thể truy cập được và chi phí cho việc có được các thông tin đó không cao. Ví dụ như thông tin về quy hoạch, thông tin về tình trạng pháp lý của các khu đất, các BĐS, thông tin về các giao dịch BĐS đã diễn ra đặc biệt là các giao dịch BĐS ở thị trường sơ cấp nơi mà Nhà nước là một bên trong giao dịch đó. Cách tổ chức hệ thống thông tin làm sao vừa mang tính thị trường, không có cơ chế xin cho, vừa mang tính bắt buộc đối với các cơ quan Nhà nước sở hữu các nguồn thông tin đó. Ví dụ như việc bán các thông tin đó có thể được tiến hành bởi các (từ hai trở lên) doanh nghiệp có quyền khai thác các cơ sở dữ liệu của các cơ quan Nhà nước trên cơ sở trả một khoản tiền mua cố định cho một khoảng thời gian nào đó. Mức phí bán các loại thông tin đó có thể được Nhà nước ấn định nếu có ít các tổ chức nhận thầu cung cấp thông tin (để đề phòng các tổ chức này liên kết với nhau nâng giá thông tin) hoặc giá cung cấp thông tin có thể thả nổi do cung cầu quyết định (nếu có nhiều tổ chức cùng tham gia cung cấp thông tin), tức là hệ thống cung cấp thông tin được tổ chức theo cơ chế cạnh tranh. Cách tổ chức hệ thống thông tin BĐS như trên làm cho Nhà nước giảm được chi phí duy trì bộ máy của riêng mình để cung cấp thông tin cho thị trường vì hệ thống này vừa tốn kém lại thường hoạt động kém hiệu quả, dễ biến thành hệ thống xin cho do các tổ chức Nhà nước thường không quan tâm đến lợi nhuận nên không có các nỗ lực làm sao phổ biến dịch vụ của họ tới đông đảo cộng đồng, việc cung cấp dịch vụ thông tin do vậy chỉ là nhiệm vụ hành chính chứ không phải là động lực của tổ chức. Việc thông tin thị trường dễ dàng được tiếp cận với chi phí thấp sẽ làm cho thị trường BĐS minh bạch hơn, đỡ khuyết tật hơn và do đó sẽ làm cho nó phát triển đúng hướng hơn, giảm bớt các hiện tượng tiêu cực cũng như các hậu quả xấu cho các chủ thể tham gia thị trường.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

3.6. NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC QUI HOẠCH, TỔ CHỨC LẠI CÁC DỊCH VỤ HỖ TRỢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS.

3.6.1. Nâng cao chất lượng công tác qui hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất.

Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng trọng lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất. Trong Luật đất đai 2003 đã dành đến 10 điều, từ điều 21 đến điều 30, để qui định về công tác qui hoạch cũng đã nói lên tầm quan trọng của công việc này. Một số vấn đề về qui hoạch đã được đề cập ở nhiều nơi song luôn có vai trò quan trọng nên cần được nhắc đến là tính khoa học của công tác lập qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất, tính khả thi trong bối cảnh điều kiện kinh tế xã hội của đất nước, của từng vùng miền và tính công khai trong việc công bố các thông tin qui hoạch đã được thông qua. Tính khoa học của qui hoạch sử dụng đất là phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tổng thể của đất nước, của từng vùng, từng địa phương, phù hợp với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội và nhu cầu thị trường. Qui hoạch phải phản ánh được hiện trạng và nhu cầu sử dụng đất trong tương lai. Nếu không đạt được các yêu cầu này thì qui hoạch sẽ không có tính khả thi, trở thành qui hoạch treo và biến thành những trở ngại cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, cho đời sống hàng ngày của người dân. Vấn đề công bố quy hoạch đã được duyệt hiện nay cũng là một vấn đề hay được đề cập tới. Hiện chưa có cơ chế rõ ràng về vấn đề này nên làm cho các thông tin về qui hoạch không được phổ biến rộng rãi dẫn đến những sai phạm, những tổn thất không đáng có của những người sử dụng đất như xây dựng trên đất qui hoạch, mua bán các khu đất đã được qui hoạch sử dụng vào mục đích khác. Hơn nữa việc không có cơ chế công bố rộng rãi và kịp thời qui hoạch được duyệt đã tạo điều kiện cho những người có lợi thế biết sớm được các thông tin này trục lợi cá nhân và tạo ra những tiêu cực trong lĩnh vực này. Như vậy ngoài việc công bố rộng rãi thì việc công bố kịp thời sẽ rất quan trọng vì như vậy cơ hội thị trường sẽ được chia đều cho mọi công dân, tránh các hiện tượng bất bình trong xã hội. Do đó cần các qui định cụ thể và có tính pháp lý cao trong các qui định về việc công bố qui hoạch kịp thời, rộng rãi như công bố trên các tờ báo đã

được qui định là kênh thông tin chính thức về qui hoạch, công bố trên các website của các cơ quan đã được chỉ định, công bố bằng biển ở những nơi công cộng, gần các trục giao thông chính…

Một vấn đề đã được đề cập ở chương 2 là thời gian của kỳ qui hoạch theo qui định hiện nay là quá ngắn cho hoạt động đầu tư BĐS (10 năm). Do vậy Nhà nước cần nghiên cứu kéo dài kỳ quy hoạch đến ít nhất là 30 năm và có kèm theo các cam kết trách nhiệm của mình khi vì Nhà nước thay đổi qui hoạch mà dẫn đến thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS đã tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của Nhà nước trong việc đầu tư xây dựng công trình. Nếu kỳ qui hoạch ngắn như hiện nay sẽ tạo ra tâm lý lo ngại của các nhà đầu tư BĐS khiến họ sẽ rất lưỡng lự trong các kế hoạch dài hạn về BĐS của mình.

Một vấn đề quan trọng khác mà NCS muốn đề cập ở đây là tính mở của các phương án qui hoạch. Như chúng ta đã biết, bài toán qui hoạch thường xuất phát từ những kế hoạch, chỉ tiêu mang tính vĩ mô, do vậy nếu qui hoạch được thực hiện khoa học và khi các diễn biến của môi trường kinh tế, xã hội diễn ra theo đúng dự báo thì về cơ bản sẽ đem lại hiệu quả tốt trong quá trình đưa đất đai vào sử dụng của cộng đồng nói chung. Nhưng trường hợp những dự báo về sự phát triển của nền kinh tế nói chung và của khu vực nói riêng không chuẩn xác thì sự điều chỉnh thực tế sử dụng đất để đạt được hiệu quả cao nhất là một yêu cầu chính đáng. Ví dụ như quy hoạch sử dụng đất ở một khu vực nào đó qui định tỷ lệ đất dành cho nhà ở, đất dành cho các công trình công cộng, đất làm các trung tâm thương mại, đất làm các khu văn phòng…Trong vài năm đầu có thể việc sử dụng đất như phương án qui hoạch là hợp lý song trong các năm tiếp theo khi điều kiện kinh tế, xã hội có những thay đổi không như dự báo khiến cho khu vực này trở nên đông đúc người qua lại khiến cho nó được ưu chuộng hơn đối với các hoạt động thương mại do đó nhu cầu nhà ở tại khu vực này giảm xuống do ồn ào trong khi nhu cầu xây dựng các trung tâm thương mại, các khu văn phòng cho thuê tăng lên. Do đất đai đã được qui hoạch nên

việc chuyển mục đích sử dụng đất như hiện nay là khó khăn nên ảnh hưởng đến tính linh hoạt trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng. Bối cảnh trên cho thấy trong công tác qui hoạch hiện nay cần tiến tới cách qui hoạch mở làm cho việc sử dụng đất trở nên linh hoạt hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của cuộc sống, nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như giảm bớt sự can thiệp của Nhà nước vào những vấn đề mà sự vận động của nó nên để thị trường, nên để yêu cầu của cuộc sống quyết định mà không làm ảnh hưởng đến trật tự xã hội. Tính mở của qui hoạch ở đây được hiểu là một mảnh đất có thể được sử dụng vào các mục đích không bị cấm, ví dụ như một mảnh đất tại một khu đô thị có thể vừa được làm khu văn phòng, vừa có thể được làm nhà ở… trong khi không được xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, hoặc không được làm chợ…Thiết nghĩ tính mở của qui hoạch sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất chung trong xã hội vì có thể suy luận rằng nếu mỗi một chủ sử dụng đất luôn sử dụng mảnh đất của mình với hiệu quả cao nhất mà không làm giảm tính hiệu quả sử dụng đất của các chủ sử dụng khác thì có nghĩa là hiệu quả sử dụng đất trên phạm vi toàn xã hội sẽ tăng lên. Việc tăng tính mở cho các qui hoạch sử dụng đất còn có tác dụng làm giảm cơ hội phát sinh các hiện tượng tiêu cực trong công tác quản lý đất đai hiện nay vì người sử dụng đất có thể thay đổi mục đích sử dụng khu đất của mình theo những mục đích không bị cấm và không phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như hiện nay.

3.6.2.Các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS.

Hoạt động tư vấn, môi giới có vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh BĐS. Do thực trạng lộn xộn của hoạt động này hiện nay nên việc tổ chức lại, chấn chỉnh lại hoạt động này là cần thiết. Các hoạt động tư vấn, môi giới BĐS phải được coi là một nghề như nhiều nghề khác trong xã hội do đó hoạt động này phải chịu sự điều tiết của các luật liên quan để bảo đảm cho dịch vụ này phát triển đúng hướng cũng như bảo đảm lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Giải pháp được đưa ra ở đây là những ai tham gia hoạt động này

phải đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhà nước cần ban hành các văn bản qui phạm pháp luật để quản lý dịch vụ này, trong đó cần qui định rõ các điều kiện mà tổ chức, cá nhân tham gia cung ứng dịch vụ này phải có, ví dụ như giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, yêu cầu về địa điểm giao dịch, quy định trần các mức phí, qui định trách nhiệm của các tổ chức và cá nhân này một khi họ làm thiệt hại cho khách hàng.

Dịch vụ định giá BĐS trên thị trường thứ cấp là dịch vụ quan trọng trong hệ thống các nghề của hoạt động kinh doanh BĐS và hiện nay mới phát triển ở mức rất sơ khai, chỉ có ở những trung tâm giao dịch BĐS lớn song thực sự chưa được những chủ thể tham gia thị trường tin cậy. Nhà nước cần đưa hoạt động này như một nghề kinh doanh có điều kiện bởi việc định giá đòi hỏi những chuyên gia giỏi, được đào tạo bài bản, có nhiều kinh nghiệm thực tiễn. Các qui định về trình tự công việc, về trách nhiệm của người cung cấp dịch vụ đối với chất lượng dịch vụ mà mình cung cấp, về mức trần của phí dịch vụ… cũng cần được qui định để đảm bảo hoạt động này phát triển đúng hướng. Kinh nghiệm ở các nước phát triển cho thấy nếu được tổ chức tốt các trung tâm định giá này có thể trở nên rất uy tín, hỗ trợ nhiều cho hoạt động kinh doanh BĐS, không những cung cấp dịch vụ cho các giao dịch giữa các cá nhân và các tổ chức trong xã hội mà còn cung cấp dịch vụ cho cả các giao dịch trong đó Nhà nước cũng là một bên tham gia.

Trong Luật kinh doanh BĐS mới được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1- 1-2007 đã đưa các dịch vụ này là một bộ phận của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS và những yêu cầu đối với các chủ thể cung ứng dịch vụ được đưa ra tương tự như các đề xuất tại Luận án này. Việc đưa Luật này vào cuộc sống còn phụ thuộc vào các văn bản dưới luật cũng như cách triển khai của các cơ quan liên quan song chắc chắn rằng nó sẽ góp phần làm minh bạch hơn các hoạt động kinh doanh BĐS và các dịch vụ kèm theo ở Việt Nam.

KẾT LUẬN

Có thể nói kể từ những phần đầu nghiên cứu tổng thể các vấn đề của hoạt động kinh doanh BĐS nói chung, đến phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong hơn mười năm qua, đến việc đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh này ở Việt Nam, hầu hết các vấn đề, các khía cạnh của hoạt động kinh doanh BĐS …đều đã được nghiên cứu và đề cập. Có những vấn đề chỉ được đề cập sơ bộ, có những vấn đề được phân tích tỉ mỉ tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng của nó liên quan đến chủ đề của Luận án.

Trong Luận án đã đề cập các khái niệm cơ bản về BĐS và kinh doanh BĐS, nghiên cứu các vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS như nghiên cứu thị trường, định giá BĐS, huy động vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS... Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở các nước như Trung Quốc, Mỹ cũng được nghiên cứu để bổ sung thực tiễn cho các đề xuất của NCS được nêu trong Luận án.

Trên cơ sở các luận cứ khoa học của hoạt động kinh doanh BĐS, và thực trạng các vấn đề liên quan đến hoạt động này ở Việt Nam, Luận án đã đi sâu phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn hiện nay để qua đó đã mạnh dạn đề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Các giải pháp được đưa ra trước tiên xuất phát từ các đặc thù của hệ thống pháp luật, môi trường kinh doanh ở Việt Nam và sau đó là sự chắt lọc các ưu điểm trong thể chế quản lý, trong thực tiễn sinh động của hoạt động kinh doanh BĐS ở các nước phát triển, do đó NCS hy vọng các giải pháp này vừa có tính khả thi cao, vừa có thể trở thành đòn bẩy thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, đáp ứng nhu cầu về BĐS ngày càng tăng của xã hội.

Các giải pháp chính được đề xuất ở đây bao gồm: