Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

cao, nhất là khi giữ đất trong thời gian dài như đã phân tích, thì khó có thể hy vọng vào lợi nhuận đầu cơ đất đai. Mặt khác cũng nên lưu ý là tuy đất đai khác với các tài sản khác ở tính không đồng nhất giữa hai thửa đất bất kỳ song điều này cũng không làm mất đi tính thay thế tương đối của các thửa đất khác nhau. Ví dụ một nhà đầu tư muốn mua đất tại đường Lý Thường Kiệt Hà nội để làm văn phòng cho thuê song nếu mức giá đất ở đây quá cao dẫn đến giá thuê có lãi quá cao khó được thị trường chấp nhận thì Nhà đầu tư này cũng có thể sẽ chọn một đường phố khác, ví dụ như đường Láng Hạ Hà Nội, với mức giá hợp lý hơn để đầu tư toà nhà văn phòng dự kiến mà vẫn có thể đạt được mục tiêu đầu tư của mình là một mức lợi nhuận nào đó. Như vậy, tuy đất đai tại một khu vực đã được bán hết tại thị trường sơ cấp thì việc Nhà nước có nguồn cung đất đai dồi dào ở những vùng lân cận hoặc những vùng có điều kiện môi trường thiên nhiên, môi trường kinh tế, xã hội tương tự, có mức giá hợp lý, cũng sẽ là những lựa chọn thay thế tốt cho những người có nhu cầu mua đất và do đó sẽ có tác dụng kìm hãm giá đất ở các khu vực khác trên cùng địa bàn.

Bảng 3.3. Tính toán giá thành đất trống sau một số năm

Năm thứ 1	Năm thứ 2	Năm thứ 3	Năm thứ 4
Giá đất đầu năm	5.000.000	5.600.000	6.260.000	7.386.000
Chi phí vốn(10%)	500.000	560.000	626.000	738.600
Thuế đất(2%,10%)	100.000	100.000	500.000	500.000
Tốc độ tăng giá/giá gốc	12%	25,2%	47,7%	72,5%

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Như vậy về nguyên lý có thể giải quyết được nạn đầu cơ đẩy giá đất lên cao nếu nguồn cung đất đai dồi dào, giá bán QSD đất ở ngang mức giá thị trường và bổ sung thuế sử dụng đất có các mức thuế cao đối với đất trống theo thời gian nhằm tăng chi phí giữ đất trống của người chủ sử dụng đất, chống đầu cơ.

3.3.2. Các công việc cần làm để thực hiện giải pháp.

Các công việc cần làm bao gồm:

- Xác định nhu cầu sử dụng đất đai.

- Xác định giá bán QSD đất theo quan hệ cung cầu trên thị trường.

- Ban hành thuế chống đầu cơ đất.

- Tổ chức việc tạo dựng nguồn cung đất.

- Tổ chức mô hình bán QSD đất.

Dưới đây sẽ đề cập chi tiết đến từng công việc đã nêu.

3.3.2.1 Xác định nhu cầu sử dụng đất đai.

Công việc đầu tiên của việc giải quyết các vấn đề đất đai ở đây là việc dự báo, xác định nhu cầu sử dụng các loại đất khác nhau như đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất công nghiệp…trong thời hạn một năm, hai năm…năm năm. Việc xác định này cần được tiến hành hàng năm để chỉnh lý những dự báo đã được đưa ra trong năm trước để nâng cao tính chính xác của dự báo. Việc dự báo cầu của từng loại đất đai là công việc không đơn giản và phải do các cơ quan chức năng chuyên ngành của Nhà nước thực hiện thông qua các cuộc điều tra, khảo sát, phỏng vấn vv… để có được các dự báo có tính hiện thực cao.

Đối với đất ở thì việc dự báo nhu cầu trong một vài năm tới tại một thành phố nào đó thì các thông số đầu vào cần có là:

- Tăng trưởng dân số tự nhiên (do sinh đẻ) và tăng trưởng dân số cơ học (tổng số người chuyển về Hà nội trừ tổng số người rời khỏi Hà nội đi nơi khác), được tính cụ thể bằng số lượng người tính theo từng năm (ký hiệu là DSt)

- Mức sử dụng đất ở bình quân đầu người trong một vài năm trước (ký hiệu là Đ1) và tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm (ký hiệu là k)

Như vậy tổng cầu về đất ở mới sẽ là: TCĐ=DSt x Đ1 x k

Đối với các loại đất chuyên dùng khác thì việc xác định nhu cầu sử dụng đất gồm hai phần. Phần thứ nhất là các loại đất dùng cho mục đích công cộng như là đường xá, trường học, bệnh viện, đất quốc phòng, an ninh… thì có thể xác định trên cơ sở các kế hoạch triển khai các công trình có nhu cầu sử dụng đất từ các tổ chức liên quan của Nhà nước. Số đầu mối này không nhiều trên mỗi địa bàn và việc đầu tư cần dùng Ngân sách của Trung ương hoặc địa phương nên cần phải lập kế hoạch từ trước đó để phê duyệt nên về nguyên tắc không quá khó khăn trong việc thu thập thông tin về nhu cầu sử dụng loại đất này. Phần thứ hai là nhu cầu sử dụng đất vào việc kinh doanh như làm nhà xưởng, làm văn phòng, xây dựng các trung tâm thương mại…của các tổ chức và cá nhân cả trong và ngoài nước do vậy nhu cầu này khó được dự đoán trước. Một cách đơn giản có thể được tham khảo là việc xác định giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn do các tổ chức kinh doanh tạo ra và tổng diện tích loại đất này đang được sử dụng để tính giá trị sản lượng trên một đơn vị diện tích đất, sau đó trên cơ sở dự báo mức tăng trưởng giá trị tổng sản lượng trong năm tiếp theo để dự báo nhu cầu sử dụng loại đất này trong thời gian tới. Một cách tiếp cận khác có thể dựa trên số thống kê về sự tăng trưởng loại đất này một vài năm gần đây để có mức sử dụng bình quân hàng năm sau đó điều chỉnh theo dự báo về tốc độ tăng trưởng giá trị tổng sản lượng trên địa bàn để đưa ra dự báo về nhu cầu sử dụng đất. Một cách tiếp cận khác cũng có thể được xem xét là do việc sử dụng các loại đất này hiện nay thường xuất phát từ các dự án đầu tư mới, cải tạo mở rộng cơ sở đã có… mà để thực thi được các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thường gửi dự án đến STNMT để được giới thiệu địa điểm để thực hiện các bước tiếp theo. Các dự án này thường phải có thời gian chuẩn bị dài nên người có nhu cầu thường cần giới thiệu địa điểm trước hàng năm, đặc biệt là đối với các dự án lớn, sử dụng nhiều đất đai, do đó qua kênh này cũng có thể có được một bức tranh tương đối đầy đủ về nhu cầu sử dụng loại đất này trong năm tiếp theo.

3.3.2.2 Cách xác định giá đất hợp lý của Nhà nước trên thị trường sơ cấp.

Về vấn đề xác định giá đất như thế nào để phù hợp với mức giá thị trường chấp nhận được tức là không ở mức quá cao hoặc quá thấp như giá đất tại thị trường thứ cấp và thị trường sơ cấp hiện nay. Giá đất được xác định trên cơ sở các lợi ích mà đất đó đem lại cho chủ sử dụng.

Cách xác định giá đất chuyên dùng: đối với đất thương mại, công nghiệp có thể xác định được mức giá đất hợp lý dựa trên cơ sở các thông số kết quả kinh doanh ở các cở sở thương mại, công nghiệp trên địa bàn. Ví dụ đã được đề cập ở chương 2 về giá đất để xây dựng một khu văn phòng cho thuê là một cách điển hình xác định mức giá đất hợp lý trên thị trường. Có thể khái quát hoá cách xác định giá đất thương mại, dịch vụ, công nghiệp như sau:

- Lựa chọn cơ sở kinh doanh điển hình trên địa bàn: có khả năng cạnh tranh trung bình, có qui mô trung bình trên địa bàn.

- Xác định mức vốn đầu tư (Vt) đã thực hiện của cơ sở kinh doanh, bao gồm đầu tư đất (Vđ) và công trình trên đất (Vct), ta có: Vt = Vđ +Vct.

- Xác định hệ số hoàn vốn (Rt) của cơ sở kinh doanh trên cơ sở thu nhập (TNt) đã thực hiện trong năm trước.

- Lựa chọn hệ số hoàn vốn hợp lý (Rn) đối với loại hình hoạt động kinh doanh đó trên cơ sở mức lãi xuất cơ bản trên thị trường.

- Từ sự so sánh hệ số hoàn vốn thực hiện Rt và hệ số hoàn vốn hợp lý trên thị trường Rn và mức vốn đầu tư Vt để xác định mức vốn đầu tư hợp lý Vn theo công thức Vn=VtRt/Rn

- Trên cơ sở mức vốn đầu tư hợp lý Vn sẽ xác định mức đầu tư đất đai hợp lý và qua đó xác định giá đất hợp lý: Vn -> Vđ (hợp lý) ->Giá đất hợp lý

Một cách tiếp cận khác là Nhà nước tiến hành tổ chức đấu thầu rộng rãi, công khai một số khu đất điển hình và giá trúng thầu sẽ là mức giá cơ sở để định giá các khu đất còn lại trên cơ sở so sánh các lợi thế và các bất lợi của khu đất được định giá để điều chỉnh tăng hay giảm so với giá đất được xác định thông qua

đấu giá công khai. Về lâu dài việc đấu giá tất cả các khu đất của Nhà nước cho các chủ sử dụng được coi là phương thức tối ưu nhất trong việc xác định giá đất theo quan hệ cung cầu trên thị trường.

Cách xác định giá đất ở: Đối với đất ở thì việc xác định mức giá hợp lý sẽ phức tạp hơn do khái niệm “những lợi ích” mà BĐS đem lại cho chủ sở hữu khó đo đếm hơn vì nhiều khi nó không phải là tiền bạc mà là sự thoả mãn trong quá trình sử dụng. Thông thường nếu định giá một BĐS nhà ở cụ thể thì thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp như đã đề cập ở chương 1, tức là dựa trên thông tin về các giao dịch mua bán các BĐS tương tự ở gần đó để bổ sung thêm các điều chỉnh tăng, giảm dựa trên sự khác nhau giữa BĐS cần định giá và BĐS so sánh để đưa ra mức giá giao dịch hợp lý trên thị trường. Song để xác định mức giá hợp lý trên thị trường nhà ở tại Hà nội hoặc tại TPHCM hiện nay lại là vấn đề khác. Như đã trình bầy, mức giá giao dịch hiện nay trên thị trường đối với các BĐS nhà ở tại Hà nội và TPHCM hiện đang đứng ở mức rất cao, có thể gọi đó là “giá thị trường bị thổi phồng” hay còn gọi là “giá bong bóng”. Do vậy dùng phương pháp so sánh đơn thuần khó có thể xác định đúng mức giá hợp lý đối với các BĐS nhà ở hiện nay ở VN, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà nội và HCM. NCS đề xuất phương án xác định giá đất ở như sau:

- Xác định mức tăng trưởng dân số tự nhiên (do sinh đẻ) và tăng trưởng dân số cơ học (ví dụ như tổng số người chuyển về Hà nội trừ tổng số người rời khỏi Hà nội đi nơi khác), được tính cụ thể bằng số lượng người tính theo từng năm (ký hiệu dân số hiện tại DS, phần dân số tăng thêm là DSt).

- Mức sử dụng đất trên đầu người và tốc độ tăng trưởng bình quân theo m2 (ký hiệu là Đbq và k)

- Mức sử dụng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong một vài năm trước (ký hiệu là Nbq) và tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm tính theo m2 (ký hiệu là h). Chi phí bình quân xây dựng 1m2 nhà là CPbq.

Mức sử dụng

	Tổng dân số		Mức sử dụng		Tổng thu		Tổng nguồn
đất trên đầu		và Tăng		diện tích nhà		nhập của		vốn của các tổ
người và tốc		trưởng dân số		trên đầu người		các HGĐ		chức tín dụng
độ tăng trưởng		hàng năm trên		và tốc độ tăng		dành cho		cho các HGĐ
bình quân(Số		địa bàn (tự		trưởng bình		nhu cầu ở		mua BĐS nhà
liệu thống kê)		nhiên và cơ		quân(số liệu		(số liệu		ở (số liệu điều
(Đbq và k)		học)		thống kê)		điều tra)		tra)
		(DS và DSt)		(Nbq và h)		(Q1)		(Q2)

Tổng cầu về

đất ở trong năm dự báo (TCĐ)

Tổng cầu về diện tích nhà ở trong năm dự báo (TCN)

		Tổng cung vốn dành cho đất ở trong năm dự báo (Vđ)
Mức giá đất ở bình quân hợp lý trên thị trường sơ

Chi tiết hoá giá đất ở từng khu vực bằng các hệ số

điều chỉnh vị trí

cấp (Gđ)

Tổng nguồn vốn cần để xây dựng quỹ nhà ở trong năm dự báo (Vn)

Tổng cung vốn cho nhu cầu nhà ở của cộng

đồng trên

địa bàn (V)

Hình 3.1. Mô hình các bước xác định mức giá đất ở hợp lý trên thị trường sơ cấp

- Dự đoán tổng thu nhập của dân cư trên toàn địa bàn và tỷ trọng thu nhập dành cho nhà ở để qua đó xác định tổng nguồn ngân quỹ dành cho nhu cầu ở (ký hiệu là Q1).

- Tổng số vốn vay của các tổ chức tín dụng cho các HGĐ mua BĐS nhà ở trong vài năm qua và dự báo tốc độ tăng trưởng trong thời gian tới để qua

đó xác định nguồn vốn bổ cho các HGĐ để giải quyết vấn đề nhà ở (ký hiệu là Q2).

Như vậy giá đất ở bình quân hợp lý trên một địa bàn được xác định như sau: Tổng cầu diện tích nhà ở trong năm tiếp theo: TCN= DSx h +DSt x (Nbq+h) Tổng cầu diện tích đất ở trong năm tiếp theo: TCĐ= DSxk +DSt x (Đbq+ k) Tổng nguồn vốn cho việc xây dựng quỹ nhà mới: Vn=TCN x CPbq

Tổng nguồn vốn có thể dành cho nhu cầu nhà ở: V=Q1+Q2 Tổng nguồn vốn có thể dành cho đất ở: Vđ = V-Vn

Mức giá đất ở bình quân hợp lý trên thị trường: Gđ= Vđ/TCĐ

Sau khi có mức giá bình quân hợp lý, bước tiếp theo là đưa ra các hệ số điều chỉnh giá từng khu đất sau đó là giá từng lô đất trong một khu trên. Giá cụ thể của các khu đất (và có thể đến từng lô đất) sẽ cao hơn nếu có vị trí thuận lợi và sẽ thấp hơn nếu có vị trí kém thuận lợi hơn khu đất có các lợi thế ở mức trung bình. Ví dụ như ở Hà nội, các khu đất ở nằm ở giữa đường vành đai 2 và đường vành đai 3 có thể được coi là có lợi thế trung bình, tức là giá các lô đất khu vực này có thể bằng mức bình quân hợp lý như đã trình bày. Các khu đất nằm ngoài vành đai 3 có thể có mức giá thấp hơn mức giá bình quân, các khu đất nằm trong vành đai 2 sẽ có mức giá cao hơn mức giá bình quân. Các hệ số điều chỉnh giá do UBND các cấp ban hành dưới dạng các thông tư hướng dẫn chi tiết đến từng vị trí mà hiện nay đã được thực hiện ở các thành phố lớn. Các hệ số điều chỉnh này dựa trên các chỉ số như khu vực (quận, huyện…), chiều rộng các tuyến đường giao thông, sự tiện lợi của các dịch vụ công cộng tại khu vực…Đây là một công việc khó, có tính chi tiết và có tính đặc thù của từng địa phương nên thực sự cần ý kiến tham gia của các chuyên gia giỏi trong lĩnh vực địa chính nhà đất trên từng địa bàn trước khi ban hành. Cùng với sự phát triển của các khu đô thị các hệ số này cần được thường xuyên cập nhật điều chỉnh

cho phù hợp với sự thay đổi môi trường cảnh quan, cơ sở hạ tầng của các thành phố.

3.3.2.3. Các yêu cầu về thuế chống đầu cơ đất đai.

Việc ban hành các mức thuế chống đầu cơ đất đai có thể được đưa ra trong Luật thuế BĐS hay sửa đổi luật thuế nhà đất hiện hành. Tinh thần chung là làm tăng chi phí giữ đất trống theo thời gian để khuyến khích đưa đất vào sử dụng nhằm phân loại những người đầu cơ và những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và giữ ổn định giá đất trong dài hạn. Loại thuế này trên thực tế đã được áp dụng ở nhiều nước kể cả các nước có nền kinh tế rất phát triển. Tính khả thi của loại thuế này cao vì các mảnh đất không thể di dời được nên việc kiểm tra tình trạng sử dụng đất rất dễ thực hiện chỉ bằng các cuộc kiểm tra tại hiện trường của các cơ quan thuế. Vấn đề thuế xuất đất để trống sẽ ở mức cao sau một thời gian hợp lý như thế nào cần được nghiên cứu kỹ. Ví dụ như để làm một toà nhà 30 tầng thì thời gian chuẩn bị, thời gian thi công phải dài hơn so với việc xây dựng một ngôi nhà biệt thự ba tầng. Do vậy cần có sự tham gia của các chuyên gia trong các lĩnh vực liên quan để có thể đưa ra được một lộ trình hợp lý về thời gian xây dựng công trình cho các khu đất khác nhau. Quy mô đầu tư của các công trình trên mỗi khu đất có thể khác nhau tuỳ thuộc người chủ sử dụng song mỗi khu đất sẽ có một chứng chỉ qui hoạch trong đó có qui định mục đích sử dụng đất (nhà ở hay công trình thương mại dịch vụ như khách sạn, trung tâm thương mại…), qui định về độ cao tối đa được phép xây dựng, diện tích tối đa có thể được xây dựng. Đó là các chỉ số chính liên quan tới thời gian xây dựng công trình. Với sự đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng trên nền tảng các công nghệ xây dựng hiện hành thì có thể xác định một cách tương đối thời gian cần thiết để xây dựng công trình. Tiếp đến là thời gian chuẩn bị đầu tư như khảo sát thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thu xếp tài chính, lựa chọn nhà thầu… về nguyên tắc có thể được xác định một cách tương đối. Do vậy Nhà nước có thể ban hành