Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

bảo đảm lợi ích của các tổ chức này khi đầu tư vào thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ bằng hoặc cao hơn việc chuyển các nguồn vốn này sang đầu tư ở các nước khác, hoặc đầu tư vào các ngành khác.

3.4.1.2. Các ngân hàng, các loại quĩ tín dụng chuyên cho vay để đầu tư BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở, được Nhà nước khuyến khích thành lập trên cơ sở được vay ưu đãi các nguồn vốn dài hạn của Chính phủ hoặc được Chính phủ bảo lãnh phát hành trái phiếu hoặc các công cụ tài chính để huy động nguồn vốn dài hạn trong xã hội.

Các tổ chức này cần được khuyến khích thành lập nhiều hơn nữa, đặc biệt là các tổ chức tín dụng chuyên cho vay để mua hoặc xây nhà cho các HGĐ. Đầu tư vào các BĐS sinh lời như các BĐS thương mại và công nghiệp có thể dễ được chấp nhận hơn bởi trong nhiều trường hợp có thể tính toán và kiểm soát được tương đối dễ dàng nguồn thu của các BĐS đó nếu đem so sánh với các BĐS sản nhà ở của các HGĐ. Chính vì vậy mà thực tế ở các nước phát triển thì các công ty Bảo hiểm nhân thọ hoặc các quỹ hưu trí thường đầu tư nhiều vào các BĐS thương mại như các toà nhà cho thuê văn phòng, các trung tâm thương mại... Do vậy đối với các tổ chức tín dụng chuyên đầu tư cho các HGĐ mua BĐS nhà ở cần có những trợ giúp, những bảo đảm mạnh mẽ từ phía Nhà nước để giảm thiểu tính rủi ro cao cũng như tính thanh khoản kém của các khoản cho vay đầu tư BĐS nhà ở. Việc Nhà nước cần có sự trợ giúp nhất định đối với các loại tổ chức tín dụng này là nhằm mục tiêu giải quyết một vấn đề lớn của xã hội hiện nay, đó là vấn đề nhà ở cho mọi người dân mà đặc biệt là những nguời có thu nhập thấp.

3.4.1.3. Khuyến khích thành lập các Quỹ đầu tư BĐS (REIT) trên cơ sở các ưu đãi về thuế cho các nhà đầu tư vào Quỹ.

Việc thành lập các loại Quỹ đầu tư BĐS này hiện chưa được đề cập trong khuôn khổ pháp luật hiện hành của Việt Nam trong khi ở các nước có nền kinh tế phát triển thì đây là một trong những kênh rất quan trọng để thu hút các

khoản tiền đầu tư trong cộng đồng cho hoạt động kinh doanh BĐS. Ví dụ như ở Mỹ thì REIT là một kênh quan trọng nhất thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS thông qua thị trường chứng khoán bởi ưu đãi về thuế. Tính đến năm 2000, tổng giá trị các BĐS do các REIT sở hữu vào khoảng 340 tỷ đô la24. Số lượng các REIT ở Mỹ rất nhiều, qui mô đa dạng. Một REIT trung bình đầu tư vào khoảng 80-90 BĐS các loại, một số REIT qui mô lớn có thể đầu tư vào tới 700 hoặc hơn các loại BĐS khác nhau. Theo qui định về thuế ở Mỹ thì một doanh nghiệp

khi có lãi thì phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp, sau đó lợi nhuận ròng sau thuế được chia cho các cổ đông và đến khi đó các cổ đông phải đóng thuế thu nhập cá nhân đối với cổ tức nhận được. Trong khi đối với REIT thì các thu nhập của tổ chức này không phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp mà các cổ đông chỉ phải đóng thuế thu nhập cá nhân như vậy ưu đãi về thuế ở đây có nghĩa là tránh bị đánh thuế hai lần.

Như vậy có thể nói việc tạo ra khuôn khổ pháp lý để khuyến khích thành lập các Quỹ đầu tư BĐS ở Việt Nam sẽ là một kênh rất quan trọng để tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS. Khuôn khổ pháp lý này cần được tham khảo từ kinh nghiệm của các nước phát triển để có thể bỏ qua giai đoạn thử nghiệm, thăm dò. Các yêu cầu cần được đưa ra để bảo đảm rằng các quỹ này chuyên để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS và đó là điều kiện để được hưởng các ưu đãi so với cách thành lập doanh nghiệp thông thường. ở Việt Nam hiện nguồn vốn nhàn rỗi trong dân chúng được đánh giá là tương đối lớn và đa số nguồn vốn nhàn rỗi này được các HGĐ dùng để mua BĐS để hy vọng vào sự tăng giá của BĐS theo thời gian hoặc chí ít cũng là để bảo toàn giá trị cho đồng tiền. Song việc tự đầu tư đơn lẻ sẽ gặp nhiều rủi ro như chi phí giao dịch cao, thiếu thông tin, tính thanh khoản của vốn đầu tư thấp…. Chính sự phân tán nguồn vốn và tính không chuyên nghiệp này nhiều lúc đã là nguyên nhân của hiện tượng đầu tư theo phong trào, là nguyên nhân gây nên những cơn

24 [44. trang 392].

Chứng khoán hoá các khoản nợ đầu tư BĐS để giao dịch ở thị trường thứ cấp, tăng nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS

Thực trạng nguồn cung vốn hiện nay của hoạt động kinh doanh BĐS

khác

Những người cho vay vốn cấp 1

Các Ngân hàng Thương mại

Các quỹ tín dụng, các công ty bảo hiểm.

Các nguồn vốn

đầu tư trực tiếp của các HGĐ

Các Quỹ đầu tư BĐS

Các TCTD

chuyên cho vay vốn mua BĐS nhà ở

BHNT, các ngân hàng thương mại, các công ty chuyên kinh doanh nợ...

Các công ty bảo hiểm, đặc biệt là bảo hiểm nhân thọ

	Hoạt động kinh doanh BĐS


	Đầu tư các BĐS nhà ở


	Đầu tư các BĐS thương mại, công nghiệp

Đầu tư các BĐS sinh lời

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Những người cho vay vốn thứ cấp


Các quỹ đầu tư do Nhà nước thành lập


Các quỹ Bảo hiểm của Nhà nước (BHXH)

Các tổ chức kinh doanh vốn khác trên thị trường như: các công ty

Hình 3.2. Mô hình giải pháp tài chính để tăng nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS.

sốt nhà đất, hoặc những giai đoạn đóng băng trên thị trường nhà đất. Do vậy giải pháp khuyến khích thành lập các quỹ đầu tư BĐS qua kênh Thị trường chứng khoán sẽ là cách tốt nhất để huy động nguồn vốn nhàn rỗi của các HGĐ,

các tổ chức cho hoạt động kinh doanh BĐS. Các biện pháp khuyến khích ở đây có thể là: ưu đãi về thuế thu nhập đối với các Quỹ đầu tư BĐS (do hiện nay ở Việt Nam các khoản thu nhập từ cổ tức, lãi cho vay vốn...đều chưa phải chịu thuế thu nhập cá nhân nên không áp dụng được kinh nghiệm của Mỹ), ưu đãi về quyền ưu tiên tham gia đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, quyền ưu tiên thực hiện các dự án đầu tư BĐS theo đơn đặt hàng của Nhà nước…

3.4.1.4. Thành lập các tổ chức của Chính phủ cũng như khuyến khích các nhà đầu tư khác cung cấp vốn trên thị trường tín dụng thứ cấp cho các khoản cho vay đầu tư BĐS.

Bản chất của biện pháp này là các khoản vốn cho vay trực tiếp để đầu tư BĐS sau đó có thể được chuyển thành các loại chứng khoán để bán cho các nhà đầu tư khác trên thị trường tín dụng thứ cấp. Thông qua cơ chế này vốn đầu tư cho hoạt động kinh doanh BĐS được bổ sung thêm các nguồn cung mới, làm cho các khoản cho vay đầu tư BĐS có tính thị trường cao hơn và có tính thanh khoản cao hơn, làm hạn chế sự mất cân đối cung cầu nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS ở những vùng có tốc độ tăng trưởng nhanh chậm khác nhau, tại các thời điểm tăng trưởng khác nhau của thị trường BĐS. Các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp các khoản đầu tư vào BĐS là những người cho vay cấp 1. Những tổ chức này thường là các Ngân hàng, các Quỹ tín dụng, các công ty Bảo hiểm nhân thọ vv... Những người cho vay thứ cấp mua lại các khoản nợ của các tổ chức cho vay cấp 1 để bổ sung thêm nguồn vốn cho thị trường BĐS. Các tổ chức này thường là các tổ chức do Chính phủ bảo trợ, các quỹ bảo hiểm hưu trí hoặc các công ty bảo hiểm nhân thọ. Nếu không có cơ chế này những người cho vay cấp 1 sẽ không đủ vốn để cho vay trong những giai đoạn khan hiếm tiền. Việc tổ chức thị trường thứ cấp phải do Nhà nước thực hiện, chẳng hạn như ở Mỹ chính quyền liên bang đã xây dựng các thể chế có vai trò đó như Hệ thống Ngân hàng Cho vay mua nhà Liên Bang (Federal Home Loan Bank Systems – FHLBS), Tổng công ty kinh doanh tài sản cầm cố nợ cho vay mua

nhà Liên Bang (The Federal Home Loan Mortgage Corporation - FHLMC), Hiệp hội tài sản cầm cố Liên Bang (The Federal National Mortgage Association – FNMA)…để tăng cường tính thanh khoản cho các khoản nợ vay đầu tư BĐS, đặc biệt là các BĐS nhà ở. Các tổ chức này có thể cho các tổ chức tín dụng cấp 1 vay vốn hoặc mua lại các khoản nợ cho vay đầu tư BĐS. Trong cả hai trường hợp thì các tổ chức tín dụng cấp 1 đều được tăng cường nguồn vốn cho các khoản đầu tư tiếp theo. Khi các thể chế tín dụng thứ cấp được Nhà nước hình thành thì các tổ chức tín dụng khác trên thị trường vừa là người cho vay cấp 1 và vừa có thể là người cho vay thứ cấp để giải quyết các khoản tiền nhàn rỗi của mình trong một giai đoạn nào đó và như vậy sẽ làm cho qui mô nguồn vốn đầu tư cho hoạt động kinh doanh BĐS có thể được tăng lên nhanh chóng một khi có nhu cầu phát sinh từ thị trường.

3.4.2. Giải quyết tốt vấn đề bảo đảm vốn vay cho các tổ chức tín dụng.

Vấn đề trọng tâm nhất là cơ chế thế chấp, giải quyết phát mại tài sản thế chấp một cách đơn giản, tính hiệu lực của các phán quyết của Toà án trong các tranh chấp về vay vốn đầu tư BĐS phải cao. Trong thực tiễn hoạt động tín dụng thì việc phát mại các tài sản cầm cố, thế chấp của người vay vốn là một việc hay xảy ra nhằm đảm bảo thu hồi vốn cho vay của các tổ chức tín dụng. Một khi công việc phát mại các tài sản thế chấp được thực hiện một cách đơn giản, chi phí thấp thì các tổ chức tín dụng sẽ không ngần ngại cho vay đầu tư BĐS. Thực ra so với các khoản cho vay thương mại khác, tài sản cầm cố thế chấp cho vay đầu tư BĐS thường là các BĐS và do đó về lý thuyết sẽ dễ được kiểm soát hơn bởi BĐS, như chính tên của nó, không thể di dời đi chỗ khác mà luôn gắn với một mảnh đất cố định nào đó nên việc tẩu tán tài sản thế chấp là không thể thực hiện được. Như vậy vấn đề chính là nằm ở thủ tục phát mại ra sao và việc thực hiện các thủ tục đó có dễ dàng hay không? Chính sự đơn giản trong công tác phát mại sẽ thúc đẩy thị trường vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS. Thông thường việc phát mại tài sản do bộ phận thi hành án thực hiện theo lệnh của

Toà án. Song vì nhiều lý do khác nhau như việc chủ nhà (người đi vay không trả được nợ) chưa có chỗ ở khác, hoàn cảnh khó khăn hoặc những lý do xã hội khác mà việc thực thi các quyết định của Toà án liên quan đến việc phát mại các BĐS thường gặp khó khăn, do đó nó trở thành vật cản đối với chính sách cho vay mua nhà của các tổ chức tín dụng. Các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các tổ chức liên quan cần xác định việc giải quyết dây dưa, không triệt để các biện pháp nhằm giúp các tổ chức tín dụng thu hồi vốn sẽ làm cho việc vay vốn đầu tư BĐS nói chung và đặc biệt là để mua các BĐS nhà ở nói riêng trở nên khó khăn, các HGĐ sẽ khó có thể tiếp cận được nguồn vốn này.

3.4.3. Cải tiến một số loại thuế liên quan đến BĐS.

Chính sách thuế là một công cụ quan trọng để điều hành các hoạt động kinh tế của Nhà nước. Chính sách thuế đúng đắn sẽ góp phần tăng thu cho Ngân sách Nhà nước cũng như tạo thuận lợi cho sự phát triển của các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Một số loại thuế có ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực kinh doanh BĐS như đã được phân tích ở chương 2 là: thuế nhà đất ở các đô thị, thuế chuyển QSD đất, thu tiền một lần khi giao đất sử dụng và tiền thuê đất. Ngoài đề xuất về việc bổ sung thuế chống đầu cơ đất như đã được phân tích ở trên, tại phần này NCS đề xuất một số giải pháp điều chỉnh đối với các loại thuế và các khoản thu của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai như sau:

- Thuế chuyển QSD đất: loại thuế này mang sắc thái của thuế thu nhập, tức là đánh trên thu nhập phát sinh. Hiện nay loại thuế này đánh trên tổng giá bán theo đơn giá đất đai do Nhà nước quy định, như vậy là chưa thực sự phù hợp. Trong tương lai cần tiến tới việc cải tiến loại thuế này thành một loại thuế thu nhập, tức là cần đánh trên thu nhập của người bán BĐS. Thu nhập này được tính trên cơ sở giá bán thực tế trừ giá mua trước đây và có tính đến một số chi phí đầu tư thêm của chủ sử dụng (nếu có) cũng như các chi phí giao dịch phát sinh trong quá trình bán BĐS.

- Thu tiền sử dụng đất: Khoản thu này cần được hiểu là giá chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân sử dụng do vậy giá cả cần được xác định theo giá thị trường, nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất của Nhà nước, tránh hiện tượng đầu cơ do được giao đất với giá rẻ, khắc phục được các hiện tượng tiêu cực của cơ chế xin cho trong lĩnh vực đất đai hiện nay.

- Thuế nhà đất ở các đô thị: Nên có các mức thuế luỹ tiến từng phần đối với các mức diện tích khác nhau để tránh việc đầu cơ đất đai cũng như nhằm phân bổ nguồn tài nguyên đất đai theo hướng trú trọng hơn đối với các HGĐ có mức thu nhập thấp. Ví dụ như có thể xác định một mức thuế thấp cho diện tích đất ở từ 200 m2 trở lại/1 HGĐ. Sau đó các diện tích đất từ 200m2 đến 400m2 sẽ có một mức thuế cao hơn và sau đó là các mức cao hơn nữa cho các diện tích đất cao hơn 400m2/HGĐ vv... Như vậy cách tính thuế này sẽ làm giảm xu hướng tích tụ đất đai để dành hoặc để đầu cơ hiện nay, làm cho việc khai thác đất đai trở nên hiệu quả hơn dưới góc độ toàn xã hội, điều tiết được thu nhập của các hộ khá giả trong khi không làm ảnh hưởng đến đời sống của đại bộ phận các HGĐ sở hữu các BĐS ở qui mô nhỏ. ở các nước phát triển loại thuế này tương đương với thuế sở hữu BĐS, tức là giá trị công trình trên đất cũng được tính đến và thuế áp theo giá trị của BĐS trên đất (bao gồm cả giá đất và công trình trên đất). Song thiết nghĩ mô hình đó chỉ có thể áp dụng ở Việt Nam trong dài hạn vì đòi hỏi rất nhiều công sức để định giá từng công trình xây trên đất vì các công trình này ít khi hoàn toàn giống nhau do vậy khối lượng công việc mà ngành thuế phải thực hiện là rất lớn, chưa có tính khả thi trong điều kiện hiện nay.

- Tiền thuê đất đối với các tổ chức cá nhân thuê đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh: Tiền thuê đất đứng ở mức rất thấp như hiện nay cần được nâng lên thì mới bảo đảm cho việc sử dụng đất có hiệu quả. Nếu mức tiền thuê đất chỉ bằng 0,5% (đối với các hộ sản xuất) và 0,7% giá đất của Nhà nước

(đối với các hộ kinh doanh thương mại, dịch vụ) thì sẽ chỉ khuyến khích việc thuê đất do giá thuê đất chưa bằng chi phí tài chính (mức lãi tiền vay ngân hàng) của tiền trả một lần khi được Nhà nước giao đất và đó là điều bất hợp lý. Cần nâng mức giá thuê đất lên tương đương với mức chi phí tài chính thì mới công bằng cho cả hai phương án giao đất hoặc cho thuê đất và Nhà nước sẽ có thêm nguồn thu. Ngoài ra, tương tự như việc đề xuất bổ sung thuế chống đầu cơ đất đã trình bày ở mục 3.3 thì đối với tiền thuê đất cũng nên có giải pháp tương tự. Các chủ thuê đất của Nhà nước luôn phải xuất trình một dự án sản xuất kinh doanh nào đó trong hồ sơ xin thuê đất. Do vậy nên có quy định một mức tiền thuê đất hợp lý nào đó cho thời gian xây dựng công trình trên đất và sau đó là thời gian hoạt động của dự án. Trong trường hợp quá thời hạn hoàn thành công trình xây dựng quy định trong hợp đồng thuê đất mà chủ sử dụng đất vẫn chưa đầu tư hoặc đầu tư dở dang chưa hoàn thành thì tiền thuê đất sẽ được nâng lên một mức mới cao hơn nhiều so với tiền thuê đất theo qui định. Mức tiền thuê cao này là mức tiền thuê chống đầu cơ găm đất để chuyển nhượng lại quyền thuê cho người khác để kiếm lời không chính đáng.

3.5. ĐỔI MỚI CÔNG TÁC HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC QUẢN LÝ BĐS HIỆN NAY.

3.5.1 Hoàn thiện công tác cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu công trình trên đất.

Hiện nay việc cấp GCN QSD đất đã được luật hoá và đang được triển khai rộng rãi trong cả nước để có thể kết thúc được công việc này trong một vài năm tới . Gần đây, theo đề nghị của Bộ Xây Dựng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 95/CP ngày 12/07/05 qui định việc các Sở Xây dựng cấp GCN quyền sở hữu công trình trên đất song song với Giấy chứng nhân QSD đất theo Luật đất đai 2003. Tiếp đó Bộ Tư Pháp đang soạn dự thảo Luật đăng ký BĐS trong đó có nêu quan điểm đưa ra một loại GCN đăng ký BĐS bao gồm cả phần đất và