Kết Quả Phân Tích Hồi Quy Tuyến Tính Về Các Yếu Tố Tác Động Đến Giá

tố đưa vào mô hình nghiên cứu có tác động đến giá đất ở (03 yếu tố bị loại do không đáp ứng yêu cầu phân tích . Ba nhóm tác động nhất đến giá đất ở là nhóm yếu tố cung cầu quyền sử dụng đất, nhóm yếu tố vị trí thửa đất, nhóm yếu tố đô thị hóa với tỷ lệ tác động tương ứng 17,23%, 14,86%, 13,66%; tiếp theo là 6 nhóm yếu tố còn lại. Nhóm yếu tố xã hội tác động nhỏ nhất đến giá đất ở với tỷ lệ tác động 4,43% do dân trí, an ninh, trật tự tại địa bàn nghiên cứu tốt và ngày càng được hoàn thiện hơn.

Bảng 4.10. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính về các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh

Nhóm yếu tố

Hệ số hồi quy

chuẩn hóa

Thống kê

t đa cộng tuyến Sai số (Sig.) VIF

Tỷ lệ tác động (%)

Thứ tự tác động

Hằng số

-4,745
DT	0,697	4,532	0	1,643	13,66	3
VT	0,758	5,648	0	1,762	14,86	2
KT	0,612	4,631	0	1,648	12,00	5
XH	0,226	5,736	0	1,427	4,43	9
HT	0,542	5,532	0	1,563	10,62	6
MT	0,351	4,572	0	1,942	6,88	8
CB	0,643	5,673		1,894	12,60	4
CC	0,879	4,543	0	1,661	17,23	1
PL	0,394	4,241	0	1,563	7,72	7
Sig. F = 0,000

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 207 trang tài liệu này.

Hệ số R2 = 0,835

Hệ số R2 hiệu chỉnh = 0,812 Durbin-Watson = 1,938

So với kết quả nghiên cứu của Lê Đình Hải & Nguyễn Thị Hương (2017 và của Phan Thi Thanh Huyen & cs. (2017) thì tại thành phố Vinh có nhiều hơn một số nhóm yếu tố tác động đến giá đất như các nhóm yếu tố: đô thị hóa, pháp lý, hạ tầng, môi trường, cung cầu quyền sử dụng đất. Mức độ tác động của các nhóm yếu tố đến giá đất cũng khác nhau. Tại thành phố Vinh nhóm yếu tố tác động nhất là nhóm yếu tố cung cầu quyền sử dụng đất nhưng tại các địa bàn khác thì nhóm yếu tố lân cận và nhóm yếu tố vị trí lại tác động nhất. Tương tự như vậy đối với các nhóm yếu tố còn lại. Nguyên nhân chính là các địa bàn nghiên cứu có điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau nên mức độ tác động đến giá đất khác nhau.

Ví dụ, trong giai đoạn 2008-2019, tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ đô thị hóa của thành phố Vinh tăng và giá đất ở cũng tăng từ 2,00 đến 3,75 lần. Điều này chứng tỏ, quá trình đô thị hóa có tác động dương đến giá đất ở.

Để giá đất ở phù hợp hơn trong từng giai đoạn và bảo đảm hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan đến quyền sử dụng đất, khi định giá đất ở (xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất ở, hay định giá đất ở cụ thể, hay định giá đất ở trong các giao dịch khác), cần quan tâm đến các yếu tố tác động đến giá đất ở theo thứ tự tác động đã chỉ ra trong nghiên cứu. Trước tiên cần quan đến yếu tố cung cầu về quyền sử dụng đất ở để xác định giá đất ở cho phù hợp với thực trạng cung cầu cũng như dự báo biến động cung cầu trong tương lai. Tiếp theo cần quan tâm đến yếu tố vị trí của các thửa đất vì nó có tác động thứ hai đến giá đất ở, cụ thể cần quan tâm đến yếu tố khoảng cách đến trường học, cơ sở y tế, chợ, trung tâm thương mại. Bên cạnh đó, khi định giá đất ở, cần quan tâm đến tỷ lệ đô thị hóa và tốc độ đô thị hóa trong hiện tại và tương lai để xác định giá đất ở cho phù hợp với từng giai đoạn của quá trình đô thị hóa. Ngoài ra, khi định giá đất cũng cần quan tâm đến các yếu tố tác động khác đến giá đất ở để có giá đất ở phù hợp cho các mục đích sử dụng khác nhau, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan đến quyền sử dụng đất như tổ chức tín dụng, tổ chức sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ…, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Vinh nói riêng và tỉnh Nghệ An nói chung.

Như vậy, trong giai đoạn 2008-2019, thành phố Vinh có tỷ lệ đô thị hóa tăng từ 37,21% lên 68,30%, tốc độ đô thị hóa 102,94 ; giá đất ở tăng từ 2,0 đến 3,75 lần. Có 28 yếu tố thuộc 9 nhóm yếu tố có tác động đến giá đất ở với tỷ lệ tác động từ 4,43 đến 17,23 . Ba nhóm tác động nhất đến giá đất ở là nhóm yếu tố cung cầu quyền sử dụng đất, nhóm yếu tố vị trí thửa đất, nhóm yếu tố đô thị hóa với tỷ lệ tác động tương ứng 17,23%, 14,86%, 13,66%; tiếp theo là 6 nhóm yếu tố còn lại. Do vậy, khi xây dựng hay điều chỉnh bảng giá đất ở, hay định giá đất ở cụ thể, hay định giá đất ở trong các giao dịch khác cần quan tâm đến mức độ tác động của các nhóm yếu tố đến giá đất theo mức độ tác động của các nhóm yếu tố. Đối với nhóm yếu tố đô thị hóa, cần quan tâm đến tỷ lệ đô thị hóa và tốc độ đô thị hóa trong hiện tại và tương lai để xác định giá đất ở cho phù hợp với từng giai đoạn của quá trình đô thị hóa bảo đảm hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan đến quyền sử dụng đất như tổ chức tín dụng, tổ chức sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ…

4.3.1.3. Đánh giá tác động của quá trình đô thị hóa đến khiếu nại về đất đai

a. Tác động của quá trình đô thị hóa đến khiếu nại về đất đai

Kết quả điều tra, xử lý số liệu (bảng 4.11) cho thấy trong giai đoạn 2008- 2019, số lượng khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh có xu hướng tăng, trong đó khiếu nại bồi thường, giải phóng mặt bằng có số vụ lớn nhất (775 vụ). Khiếu nại về cấp giấy và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số lượng vụ đứng thứ hai (421 vụ). Nội dung khiếu nại khác có ít số vụ nhất (116 vụ) (hình 4.4). Nguyên nhân chính của số vụ khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng lớn nhất là do trong giai đoạn nghiên cứu, diện tích đất thu hồi phục vụ cho quá trình độ thị hóa lớn, nhiều hộ gia đình bị thu hồi đất, giá đất bồi thường, diện tích đất được bồi thường chưa được người dân chấp thuận nên đã khiếu nại các quyết định thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của Nhà nước. Khiếu nại về cấp và thu hồi giấy chứng nhận chủ yếu về đất ở do giá trị đất đai tăng mạnh kể từ khi thành phố Vinh được công nhận là đô thị loại I (từ năm 2008 nên người dân muốn có đất để chuyển nhượng quyền để có thu nhập, cho con, cho cháu...

Bảng 4.11. Số lượng đơn khiếu nại tại thành phố Vinh

Đơn vị: Trường hợp

Loại khiếu nại đất đai

Năm	Bồi thường, giải phóng mặt bằng	Cấp, thu hồi giấy chứng nhận	Xử phạt vi phạm hành chính	Quyết định giải quyết tranh chấp	Nội dung khác	Tổng
2008	33	17	11	20	3	84
2009	48	21	18	9	9	105
2010	64	29	22	15	11	141
2011	73	32	25	10	1	141
2012	80	36	20	12	15	163
2013	68	39	21	19	12	159
2014	74	38	27	10	11	160
2015	62	37	25	17	9	150
2016	51	31	28	14	12	136
2017	65	40	26	11	14	156
2018	84	54	18	19	10	185
2019	73	47	24	18	9	171
Tổng	775	421	265	174	116	1.751

Nguồn: UBND thành phố Vinh (2020)

Nội dung khiếu nại đất đai của người dân có tỷ lệ sai chiếm tỷ lệ cao (80,85% tổng số trường hợp khiếu nại), tỷ lệ nhỏ khiếu nại đúng và có đúng, có sai (19,15% tổng số trường hợp khiếu nại). Nguyên nhân chính là nhiều trường hợp mặc dù tính tiền bồi thường về đất đai đã đúng quy định nhưng người dân cho rằng giá bồi thường còn thấp hơn giá thị trường và muốn được bồi thường với mức giá cao hơn. Bên cạnh đó, trong một số trường hợp, người thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng đo đạc, kiểm đếm tài sản để lập phương án bồi thường có những sai sót nên người dân khiếu nại. Ngoài ra, một số người sử dụng đất khiếu nại do diện tích đất và địa điểm tái định chưa ngang bằng với diện tích đất ở bị thu hồi; mức hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh cũng chưa tương xứng với thiệt hại của họ, cũng có một số trường hợp người dân khiếu nại về hành vi hành chính của công chức thực hiện công vụ do ứng xử và hướng dẫn thủ tục khiếu nại chưa cụ thể, chưa rõ nên người dân thực hiện không đúng quy định và phải làm lại thủ tục gây bức xúc. Đặc biệt, một số người dân có hiểu biết về pháp luật khiếu nại còn hạn chế nên khiếu nại sai và gây mất an ninh, trật tự tại địa phương. Bên cạnh đó, cũng có một số người tuy nắm hiểu biết pháp luật nhưng vẫn khiếu nại để đòi thêm quyền lợi vượt quy định của nhà nước.

Hình 4.4. Biểu đồ các loại khiếu nại đất đai giai đoạn 2008-2019 tại thành phố Vinh

Kết quả xử lý số liệu cho thấy việc giải quyết các vụ khiếu nại về cơ bản đúng theo các theo quy định của pháp luật. Cụ thể, có 77,79% tổng số vụ khiếu nại đã được giải quyết đúng thời hạn, còn lại 22,21% tổng số vụ khiếu nại (bảng 4.12 được giải quyết không đúng hạn do việc xác minh đối tượng, diện tích được bồi thường gặp khó khăn, hồ sơ địa chính không đầy đủ, không cập nhật, nhân lực thực hiện thiếu cả về số lượng và chất lượng.

Bảng 4.12. Kết quả giải quyết khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh

Năm

Khiếu nại đúng

Khiếu nại sai

Khiếu nại có đúng, có sai

Giải quyết đúng hạn

Giải quyết không đúng hạn

Trường Tỷ lệ Trường Tỷ lệ

Trường

Tỷ lệ

Trường Tỷ lệ

Trường

Tỷ lệ

hợp

(%)

hợp

(%)

hợp

(%)

hợp

(%)

hợp

(%)

2008 13 14,97 68 81,61 3 3,42 71 84,33 13 15,67

2009 22 20,96 76 72,84 7 6,20 79 75,13 26 24,87

2010 23 15,97 110 78,63 8 5,40 119 84,18 22 15,82

2011 15 10,92 116 81,78 10 7,30 106 75,24 35 24,76

2012 19 11,91 133 81,39 11 6,70 120 73,44 43 26,56

2013 25 15,98 127 79,52 7 4,50 112 70,36 47 29,64

2014 22 13,99 128 79,91 10 6,10 132 82,24 28 17,76

2015 19 12,92 124 82,58 7 4,50 114 76,13 36 23,87

2016 23 16,97 106 77,73 7 5,30 109 80,24 27 19,76

2017 14 8,98 136 87,32 6 370 114 73,24 42 26,76

2018 21 11,12 158 85,43 6 3,45 148 80,24 37 19,76

2019 24 13,96 139 81,42 8 4,62 135 78,77 36 21,23

Tổng/

241 14,05 1421 80,85 89 5,10 1358 77,79 393 22,21

Nguồn: UBND thành phố Vinh (2020)

b. Mức độ ảnh hưởng của đô thị hóa tác động đến khiếu nại về đất đai

Kết quả xử lý số liệu cho thấy, có 20 yếu tố tác động, được phân thành 06 nhóm yếu tố tác động theo đặc điểm của yếu tố (bảng 4.13).

Bảng 4.13. Các nhóm yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh

Nhóm yếu tố

Nhóm yếu tố
1. Nhóm các yếu tố đô thị hóa (UR)	4. Nhóm người sử dụng đất (LU)
Tỷ lệ đô thị hóa (UR1)	Hiểu biết pháp luật đất đai (LU1
Tốc độ đô thị hóa (UR2)	Chấp hành pháp luật đất đai (LU2
2. Nhóm yếu tố pháp lý (LE)	5. Nhóm yếu tố của tổ chức (OR)
Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LE1)	Tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai (OR1)
Quy định về bồi thường đất đai (LE 2	Tiếp nhận khiếu nại (OR2)
Quy định hỗ trợ (LE 3)	Giải quyết khiếu nại (OR3)
Quy định tái định cư (LE 4	Phối hợp của các các cơ quan, tổ chức (OR4)
Quy định giá đất tính tiền bồi thường (LE 5)	Kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm luật (OR5)
3. Nhóm yếu tố của hồ sơ địa chính (CA)	6. Nhóm yếu tố con người (HU)
Lập hồ sơ địa chính (CA1)	Số lượng nhân lực (HU1)
Cập nhật hồ sơ địa chính (CA2)	Chất lượng nhân lực (HU2)
Lưu trữ hồ sơ địa chính (CA3)	Ý thức chấp hành pháp luật của nhân lực (HU3)

Mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh được thể hiện tại (hình 4.5 xác định 6 nhóm yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai

Hình 4.5. Mô hình nghiên cứu các nhóm yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai

Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha đối với 6 nhóm yếu tố cho thấy, hệ số Cronbach’s Alpha dao động trong khoảng từ 0,817-0,871, hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0,3 (bảng 4.14 . Như vậy, thang đo sử dụng cho đánh giá các yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai có độ tin cậy và phù hợp cho các phân tích tiếp theo. Kiểm định tính thích hợp của EFA được thực hiện thông qua hệ số thích hợp KMO. Kết quả nghiên cứu đã xác định KMO = 0,873 và thỏa mãn điều kiện 0,5< KMO <1,0 nên phân tích nhân tố khám phá là thích hợp với dữ liệu thực tế. Bên cạnh đó, kết quả kiểm định Barlett cho giá trị Sig. bằng 0,00 và nhỏ hơn 0,05 (bảng 4.15).

Bảng 4.14. Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo về các yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh

Nhóm yếu tố

Tương quan biến tổng	Nhóm yếu tố	Tương quan biến tổng
1. Nhóm các yếu tố đô thị hóa		4. Nhóm người sử dụng đất
(UR- Alpha=0,863)		(LU- Alpha=0,829)
Tỷ lệ đô thị hóa (UR1)	0,836	Hiểu biết pháp luật đất đai (LU1)	0,817
Tốc độ đô thị hóa (UR2)	0,782	Chấp hành pháp luật đất đai (LU2)	0,724
2. Nhóm yếu tố pháp lý		5. Nhóm yếu tố của tổ chức
(LE- Alpha=0,852)		(OR-Alpha=0,817)
Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LE1)	0,845	Tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai (OR1	0,801
Quy định về bồi thường đất đai (LE 2)	0,818	Tiếp nhận khiếu nại (OR2)	0,784
Quy định hỗ trợ (LE 3)	0,834	Giải quyết khiếu nại (OR3)	0,724
Quy định tái định cư (LE 4	0,752	Phối hợp của các các cơ quan, tổ chức (OR4)	0,716
Quy định giá đất tính tiền bồi thường (LE 5)	0,716	Kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm luật (OR5)	0,671
3. Nhóm yếu tố của hồ sơ địa chính (CA-Alpha=0,871)		6. Nhóm yếu tố con người (HU- Alpha=0,830)
Lập hồ sơ địa chính (CA1)	0,874	Số lượng nhân lực (HU1)	0,814
Cập nhật hồ sơ địa chính (CA2)	0,819	Chất lượng nhân lực (HU2)	0,792
Lưu trữ hồ sơ địa chính (CA3)	0,782	Ý thức chấp hành pháp luật của nhân lực (HU3)	0,764

Bảng 4.15. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test về các yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy

0,873
	Approx. Chi-Square	1.548,653
Bartlett's Test of Sphericity	df	178
	Sig.	0,000

Điều này chứng tỏ các biến đo lường có tương quan tuyến tính với yếu tố đại diện. Hệ số nhân tố tải của các thành phần lớn hơn 0,60 (bảng 4.16), nên phân tích EFA có ý nghĩa thực tiễn, các biến độc lập đảm bảo độ chính xác đưa vào mô hình phân tích hồi quy xác định mức độ tác động của các yếu tố đến khiếu nại đất đai.

Bảng 4.16. Trọng số của ma trận xoay về các yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh

Biến đo lường

		Nhóm yếu tố tác động
1	2	3	4	5	6
DT1	0,867
DT2	0,843
LE1		0,857
LE2		0,791
LE3		0,791
LE4		0,791
LE5		0,791
CA1			0,801
CA2			0,858
CA3			0,834
LU1				0,831
LU2				0,831
OR1					0,831
OR2					0,831
OR3					0,831
OR4					0,831
OR5					0,831
HU1						0,840
HU2						0,827
HU3						0,811

Xem toàn bộ nội dung bài viết ᛨ