Khái Niệm, Đặc Điểm Của Thuê Quyền Sử Dụng Đất

nhiên điều đó không làm thay đổi thực tế rằng con người khi sinh ra đã có quyền sử dụng đất đai, mặc dù mỗi quốc gia đều có những quy định khác nhau về cách thức sử dụng quyền năng đó.

Ở Việt Nam, Hiến pháp và các đạo luật đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là tổ chức đại diện chủ sở hữu, quản lý thống nhất đất đai trên phạm vi cả nước. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng với mục đích phục vụ cho việc phát triển kinh tế và đời sống xã hội, đổi lại các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy rằng có hai chủ thể có quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đó là quyền sử dụng đất của đại diện chủ sở hữu - Nhà nước và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được coi là một loại tài sản, nếu như trong quan hệ dân sự, các chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình, định đoạt số phận pháp lý của tài sản thì quyền sử dụng đất do Nhà nước trao người sử dụng tuy là tài sản của họ, song lại là quyền tài sản đặc biệt. Cũng bởi tính chất này mà quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng so với với các loại tài sản khác, thể hiện ở các mặt sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Ở đây có sự tách bạch nhất định giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu đất đai là "toàn dân", tuy nhiên tập thể này sẽ không thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà phải thông qua đại diện là Nhà nước, từ đó Nhà nước sẽ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Các chủ thể này được phép chuyển quyền sử dụng đất

của mình cho chủ thể khác nên quyền sử dụng đất đã trở thành một quyền tương đối độc lập.

Thứ hai, quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai. Trong đó quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, có trước, còn quyền sử dụng đất là quyền có sau, chỉ được hình thành sau khi chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình. Mặc dù là một quyền năng tương đối độc lập, nhưng quyền sử dụng đất không trọn vẹn, đầy đủ như quyền sở hữu. Cụ thể, người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của mình trong quá trình sử dụng đất, mặc dù những chủ thể này cũng có những quyền năng của chủ sở hữu như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ [38, Khoản 1, Điều 167].

Thứ ba, các chủ thể có quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo các điều kiện, quy định của Nhà nước về đất đai. Chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, khi đó họ có các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định, tuy nhiên chỉ trong thời hạn sử dụng đất [26, tr.184]. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do đó khác với các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, các chủ thể của quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi pháp luật đất đai. Cụ thể, để có được quyền sử dụng loại tài sản này, chủ thể cần đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định của nhà nước, khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện đó, người sử dụng đất sẽ được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất. Đồng thời, trong quá trình sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ được pháp luật quy định chặt chẽ.

Có thể dễ dàng nhận thấy, việc xác lập quyền sở hữu, khai thác và sử dụng quyền sử dụng đất hoàn toàn khác so với các loại tài sản thông thường trong giao lưu dân sự - khi một người có thể dễ dàng xác lập quyền sở hữu và được toàn quyền khai thác, sử dụng, định đoạt số phận tài sản của mình. Hơn nữa, không phải quyền sử dụng đất hợp pháp nào cũng có thể chuyển giao. Pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác dưới các hình thức chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có đủ các quyền năng nói trên, thông thường chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức như giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mới được hưởng đầy đủ các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất [18].

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

1.1.2.1. Khái niệm thuê quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất trước hết cũng là một loại hàng hóa nhưng là loại hàng hóa đặc biệt, không do con người tạo ra, không mất đi qua quá trình sử dụng. Ở những nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, quyền sử dụng đất không tách rời quyền sở hữu, trong khi đó ở nước ta, các giao dịch về đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất sẽ có đối tượng là quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất như đã trình bày ở trên bắt nguồn từ việc nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoăc do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác. Chủ thể có quyền sử dụng đất

ngoài quyền được sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi từ đất còn được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác bằng các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, tặng cho, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn. Trong khi việc cho thuê đất của nhà nước thường mang tính mệnh lệnh, hành chính, thì việc cho thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân mang tính tự nguyện, tự do thỏa thuận theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai.

Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng phát hành năm 1995 đã đưa ra định nghĩa "thuê là việc dùng người hay vật nào đó trong một thời gian nhất định với điều kiện trả một khoản tiền trong thời gian sử dụng". Đối với thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền tài sản là một loại tài sản [36, Điều 163], do vậy thuê quyền sử dụng đất là một dạng của thuê tài sản.

Khi cần thuê một mảnh đất để sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa "thuê đất" và "thuê quyền sử dụng đất". Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, đây là hai hình thức thuê tài sản khác nhau. Liên quan đến vấn đề này, TS Nguyễn Ngọc Điện đã chỉ rõ: "Thuê đất là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất từ tay người cho thuê là nhà nước - người chủ chủ sở hữu đối với đất và trở thành người có quyền sử dụng đất của mình trong thời gian thuê, còn thuê quyền sử dụng đất tức là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ tay người cho thuê là người có quyền sử dụng đất được nhà nước thừa nhận và trở thành người có quyền sử dụng đất của người khác trong thời gian thuê" [4, tr268]. Sự khác biệt này xuất phát từ quyền của nhà nước phát sinh trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai với tư cách đại diện chủ sở hữu, trong đó có quyền cho tổ chức, cá nhân thuê đất, và việc cho thuê đất được thực

hiện bằng một quyết định hành chính hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất [38, Điều 3 Khoản 8]. Trong khi đó, quyền cho thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được nhà nước trao cho hoặc được nhà nước công nhận. Do tài sản ở đây là quyền sử dụng đất - một loại quyền tài sản đặc thù gắn với tài sản đặc biệt là đất đai, người có quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu phải được sự đồng ý của chủ sở hữu và đáp ứng các quy định của pháp luật về mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng, giá thuê quyền sử dụng đất. Quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo dạng này bị khống chế bởi thời hạn, diện tích, mục đích, loại đất và chủ thể có quyền sử dụng đất.

Tóm lại, thuê quyền sử dụng đất là việc người thuê tiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ người cho thuê trong một thời hạn nhất định và người cho thuê được nhận lại một khoản vật chất tương ứng. Việc thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hợp đồng, khi đó bên thuê có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

1.1.2.2. Đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, tức là thuê quyền sử dụng đất có đầy đủ các đặc điểm chung của thuê tài sản và phải tuân thủ các quy định chung về thuê tài sản tại BLDS. Việc thuê tài sản trước hết là sự thỏa thuận của các bên, được lập thành hợp đồng, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê [36, Điều 480]. Ngoài ra, do tính chất đặc thù của loại tài sản này, thuê quyền sử dụng đất có một số đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của quan hệ thuê quyền sử dụng đất, mà chỉ những quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm cho thuê mới trở thành đối tượng của cho thuê quyền sử dụng đất [38, Điều 167]. Quyền sử dụng đất trong quan hệ

thuê quyền sử dụng đất có thể là quyền sử dụng đất nông nghiệp như đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; cũng có thể là quyền sử dụng đất phi nông nghiệp như đất ở, đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh tế.

Thứ hai, để có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình, bên cho thuê cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, người sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây [38, Điều 188]:

Người sử dụng đất phải “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyết định giao đất, cho thuê đất” [38, Điều 168 Khoản 1]. Điều 3 Khoản 16 Luật Đất đai 2013 cũng đưa ra khái niệm "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất". Như vậy, những giấy tờ trên là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người cho thuê là hoàn toàn hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận, bảo hộ. Căn cứ vào đó, bên thuê có thể dễ dàng biết được thông tin về loại đất, hạng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất để quyết định có tham gia vào quan hệ thuê quyền sử dụng đất hay không.

Quyền sử dụng đất là đối tượng của quan hệ thuê quyền sử dụng đất không có tranh chấp. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên thuê, chỉ những mảnh đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất mới được phép cho thuê. Đất không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm xác lập hợp đồng, quyền sử dụng của bên cho thuê không bị khiếu kiện, không có mâu thuẫn với các chủ thể sử dụng khác.

Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Khi Tòa án và cơ quan thi hành án ra quyết định kê biên tài sản nghĩa là người sử dụng đất phải tạm thời ngưng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình trong thời gian đó, điều này cũng đồng nghĩa với việc bên cho thuê tạm thời mất đi quyền định đoạt đối với tài sản của mình, do đó quyền sử dụng đất lúc này không thể đưa ra giao dịch.

Diện tích đất cho thuê vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. Dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, quyền sử dụng này không phải là vô hạn mà căn cứ vào loại đất, tình trạng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ... Nhà nước cho phép các chủ thể được sử dụng đất trong những thời hạn khác nhau. Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật quy định cho phép người sử dụng đất được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất đó. Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng thuê tài sản chỉ có thể thực hiện được khi đối tượng của hợp đồng là tài sản còn tồn tại, như vậy đây chính là điều kiện để hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể thực hiện trên thực tế.

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật đất đai một số chủ thể sử dụng đất như các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất [38, Điều 173 Khoản 2], các cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư [38, Điều 181], các đơn vị sử dụng đất cảng hàng không, sân bay dân dụng [38, Điều 156 Khoản 4 điểm a] không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.

Thứ ba, thuê quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng, bằng văn bản và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Đây là những điều kiện bắt buộc để quan hệ thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực, trong khi đối các tài sản thông thường, chủ sở hữu có thể dễ dàng cho thuê mà

không cần phải đăng ký hay hình thức giao kết hợp đồng có thể bằng miệng hoặc văn bản.

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, chính vì sự đặc thù đó nên khi quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa và được đưa vào lưu thông trên thị trường việc xác lập, thực hiện và chấm dứt các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung và thuê quyền sử dụng đất nói riêng cũng được thực hiện theo một trình tự khác biệt. Việc này là cần thiết để đảm bảo sự an toàn cho các bên trong giao dịch và sự thống nhất trong quản lý đất đai của nhà nước. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các thủ tục quá mức chặt chẽ này dường như là con dao hai lưỡi đang kìm hãm việc đưa các tài sản có giá trị lớn là các quyền sử dụng đất vào thị trường bất động sản, không tạo ra được nhiều giá trị vật chất cho nền kinh tế.

1.1.3. Vai trò của hoạt động thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường

Trước đây, trong thời kì kinh tế bao cấp, pháp luật Việt Nam không thừa nhận đất đai có giá trị, không được phép giao dịch trên thị trường, đất đai được phân chia cào bằng theo đầu người. Các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất cũng không được pháp luật thừa nhận, nguyên nhân đó khiến cho đất đai không được khai thác và sử dụng một cách hiệu quả, dẫn tới lãng phí.

Sự ra đời của Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 đã đánh dấu bước thay đổi quan trọng, Nhà nước thừa nhận và cho phép người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về đất đai nếu thỏa mãn các điều kiện nhất định. Từ đó đến nay, trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường để hội nhập kinh tế quốc tế, các hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản đã diễn ra rộng khắp, mang lại lợi ích kinh tế cho các doanh